房地產藍皮書站在了開發商的立場
這篇文章寫了半月有余，源于兩個因素：一是外事活動較多，包括美韓政府、摩根大通、摩根斯坦利、高盛、索羅斯等機構對我的約見和訪問；二是對于本院機構研究報告的批評，的確需要慎重和深思熟慮。最終，我決定將此文發出，借以表明一名學者應有的立場和觀點。
站在市場供給者——企業的立場編寫行業研究報告，從常識看是無可厚非的。但是，由于忽略了產業生存環境的變化，特別是忽略了對市場需求的深層研究，這樣的研究報告無論從方法上還是從深度上都會存在致命硬傷，其判斷自然很難符合實際。
這里我們剖析的行業研究報告，是我所在的中國社會科學院下轄的城市研究中心組織編寫的房地產藍皮書。該書由城市研究中心發起，聯合社科院其他研究所、清華大學、北京大學、中國人民大學等高校及相關單位的專家學者形成的關于中國房地產業發展趨勢的一本年度研究報告，2004-2009年一共出了六本。從2005年起，這本報告每年召開一次新聞發布會，發表對當年房地產市場的趨勢預測，形成了一定的品牌知名度。
不過，2009年由北京市社科院社會學研究所副所長戴建中主編《北京社會藍皮書》中有關房價趨勢的分析，吸引了媒體和公眾的眼球，令苦心營造“小陽春”假象的房地產開發商集團如梗刺在喉、坐立不安，由此獲得了極高的社會聲望。
由于出版周期的因素，今年的社科院藍皮書，自然受到了北京市社科院報告的較大沖擊，社會影響與往年相比已不可同日而語；而尤其令其編者心情不佳的，則是網絡普遍對其核心觀點的抨擊。
根據2009年4月23日社科院《房地產藍皮書》發布的觀點，中國樓市將在下半年回暖，中國房價深幅大調可能性較小。截止到5月11日的網絡調查，顯示這個觀點不符合絕大多數消費者的預期。
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筆者曾經撰寫過不少研究報告，也作過不少行業趨勢預測。根據我的經驗，判斷研究報告的水平高低，不是看它是由什么部門主編的，主要要看其作者隊伍的質量，特別是他們的預測是否被實際的運行所驗證。
從房地產藍皮書的作者構成看，不少是全國各地各部門的專家，一些研究報告擁有較高的研究水平，這是不容否定的。人們對藍皮書有意見的，還是這本書的核心觀點。如果去除對權威的迷信，對照社科院藍皮書的核心觀點與現實實際的發生，則我們很少發現符合實際的情況。
2004年社科院房地產藍皮書是這本皮書系列的NO.1，這本研究報告認為，改革開放以來，中國房地產業有了迅猛發展，已成為國民經濟的支柱產業。2003年中國房地產業投資達10106億元，占固定資產投資的18.3%。2020年中國城市化水平將提高到55%，城鎮人口將凈增加2億人以上。隨著中國城市化進程的加快和人民生活水平的不斷提高，中國的房地產業在國民經濟和社會發展中的地位將更加突出。上述觀點與官方觀點完全一致。我認為，這里的關鍵是如何界定房地產業。如果將房地產業界定為排斥政府福利開發、單位自建房、城鄉個人建房等形式的、主要由嗜血的房地產開發商構成的行業，則上述“支柱產業”不僅沒有可能，反而可能因其過于貪婪、殘酷掠奪而引爆整個實體經濟和金融體系。從房地產藍皮書的一貫觀點看，他們是房地產開發商為主體的房地產業的積極擁護者。由于上述預測嚴重違背民意，不可能獲得消費者的積極支持，因此中國房地產業未來時期的實際運行，不可能按照他們的預測和諧發展。
2005年的《房地產藍皮書》的主要觀點是：供不應求是未來幾十年中國房地產市場的主導趨勢。如果對照房地產商任志強今年2月的一段話：“截至（2009年）2月底，商品房空置量已經從去年的1.36億平方米（注：應為1.64億）增長至2億平方米，今年（2009年）年底有可能將達到2億-3億平方米，如果沒有切實利好的刺激政策出臺，極有可能會達到4億平方米。”這個數據印證了房地產藍皮書對長期趨勢的錯誤判斷。當然，在他們眼中，如果這個需求不受價格的影響，即所謂“剛性需求”，不管價格漲到多高，需求依然保持不變甚至上漲，那么他們的長期判斷依然擁有正確的小概率。
2006年4月24日，《房地產藍皮書》預測全國房價將長期上漲，在消費者當中引起極大恐慌。所謂長期，一般認為5年以上的周期。按照《房地產藍皮書》的預測，至少在2006-2010年期限，中國城市的房價將是持續上漲的。然而，房價在2008年初出現了拐點并持續下跌將近1年，只是在今年3-4月出現了摻雜了造假因素的“小陽春”，此后又一蹶不振了，由此導致《房地產藍皮書》的預測落空。
2007年，房地產藍皮書預計，當年中國整體房價漲幅有望回落到5%以下。但實際上2007年卻是我國房價有史以來最瘋狂的一年，全年房屋平均銷售價格每平方米3885元，較2006年的3367元上漲15.4%。其中北京上漲39%，深圳僅在上半年就上漲70%。這樣一個波瀾壯闊的一年，被藍皮書作者描述為房價漲幅回落的一年，出入實在太大。
2008年4月27日，由中國社科院《房地產藍皮書》指出，今年（2008年）中國房價上漲幅度將大大低于去年，但出現房價拐點的可能性不大。關于2008年會不會出現房價拐點，主編牛鳳瑞在藍皮書發布儀式上的發言如下：“要出現拐點，首先基本面要發生改變，比如說供大于求，或者說供求基本平衡了，在這個時候，才能談拐點，比如說幾十年以后，中國基本完成了城市化進程，完成了工業化進程，那個時候我們可能出現拐點，所以我想在幾十年內，全局性地出現房價整體走低的這種概率是非常小的。”
事實無情地再一次驗證了這本藍皮書作者的錯誤判斷。從2008年3月開始，中國樓市正式進入了降價通道，到2009年2月份大約一年間，北京樓市的價格下跌了16.8%，深圳下跌了30%，上海下跌了8.6%。如果不是美國金融危機爆發堵塞了中國經濟高速增長的通道，對房地產業情有獨鐘的中央政府借“保增長”之名對房地產實施救市，則實際的跌幅顯然要大得多，房地產商也可能出現大面積的破產。
這樣的一本報告，雖然已經出到第六期了，但核心觀點依舊充滿爭議。在2009年4月23日中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會上，藍皮書主編牛鳳瑞發表觀點，他認為房地產業具有舉足輕重的地位，某種程度上中國的高房價是一種“共贏”的局面，高房價能進行有效的資源配置，政府應大膽放開房地產市場，價格交給市場。牛鳳瑞同時與任志強遙相呼應，否定房價-家庭收入比的經驗數據：世界通常的房價收入比為4-6的平均值和租售比200的平均值缺少資料支撐，相關資料中找不到，而且也不明確是否包括發展中國家，還是僅指歐美等發達國家。他表示，中國房價為什么高，是引用國外的一些數據，有論者以世界通常的房價比和收入比來判斷我國當前的房價水平，我認為目前尚缺少全面的數據支撐。
在北京社科院的藍皮書獲得消費者稱贊之后，中國社科院姍姍來遲的藍皮書，卻得到了廣大網友的無情炮轟。我想，第六期藍皮書的錯誤將會很快得到驗證。
根據我的判斷，藍皮書屢犯錯誤，與其主編、前社科院城市發展研究中心主任牛鳳瑞研究員的立場和房地產觀點有密切關系。舉一些近期的例子：2008年6月6日，在由新浪房產、中國房地產報以及北京國際城市發展研究院聯合發起的“民生地產樂居中國城市評選”啟動儀式上，牛鳳瑞提出了“不能以房價高低評判北京是否樂居”觀點；2008年11月接受瞭望東方周刊采訪時，牛鳳瑞認為“所謂（房地產）泡沫，不是隨便說的，我認為，市場形成的價格是真實的價格。”根本否認中國房市中存在泡沫現象；2009年3月26日，在成都舉辦的中國房地產高峰論壇上，牛鳳瑞再拋驚人觀點：“讓窮人買得起房子其實是美國政府在推卸責任”，贊美高房價形成的“共贏”利益鏈。
牛鳳瑞的觀點在網上遭受了猛烈抨擊，贊美的聲音仍然存在，地產小丑、房地產開發商陳保存在其博客中稱“社科院終于有了地產領域明白人”，認為牛鳳瑞的觀點屬于“ 很有見地的認識”，大贊牛的睿智。
在中國社科院內部，研究房地產的部門很多，如財貿經濟研究所有房地產研究室，經濟研究所有數個房地產知名專家，城市研究中心則是每年一度的房地產藍皮書作為主要成果的，金融所有易憲容、尹中立等人，我則在工業經濟研究所。總的立場和觀點是好的，實事求是的，但也不排除一些學者惟國務院的觀點是瞻，出賣良心，被利益集團所收買。所以，不能因為一些學者的觀點，就否定了中國社科院的整理立場。
我想，社科院能發出截然不同的聲音，一定程度上標明了其學術獨立性和自由性，也必然成為中國甚至世界的重要學術殿堂。我一直在思考的一個問題是：作為中央和國務院研究智囊的中國社會科學院，究竟是應該站在黨和政府的立場，還是最廣大人民的立場，我的觀點是，關鍵要看兩者是否保持一致：如果黨和政府的觀點代表了廣大人民群眾的呼聲，則應該堅定不移地支持黨的方針政策；反過來，如果黨和政府的政策方針不被廣大人民所擁護，說明黨犯了歷史階段性錯誤，應該堅決站在人民的一邊，幫助黨和政府糾正政策性錯誤。當然，冒犯高層是有個人風險的，但只要堅持下來，歷史很快會證明，不惟上、不惟書的科學研究，將永葆青春；而堅持真理的學者，自然會為自己贏得應有的尊重。
我的觀點是，高房價不能獲得成交量的支撐；中國如果希望借助城鄉居民對住房的消費需求拉動經濟增長，必須實施低房價的政策。不管中央的政策是不是能夠體現民意，在經濟規律的大勢壓迫下，中國城市房價將在兩年后，具體說應在2012年滑入谷底，跌幅可能達到現價的一半；而竭力托市的政府官員和學者，不管其位于什么樣的高位，終將成為歷史的笑料。
4月經濟失衡加劇 房價仍會下跌
4月份，居民消費價格總水平同比下降1.5%。其中，城市下降1.7%，農村下降1.0%；食品價格下降1.3%，非食品價格下降1.5%；消費品價格下降1.5%，服務項目價格下降1.4%。從月環比看，居民消費價格總水平比3月份下降0.2%；食品價格下降0.8%，其中鮮菜價格下降4.9%，鮮蛋價格上漲2.7%。
4月份，工業品出廠價格同比下降6.6%；原材料、燃料、動力購進價格下降9.6%。在工業品出廠價格中，生產資料出廠價格同比下降8.1%。其中，采掘工業下降21.5%，原料工業下降10.3%，加工工業下降5.4%。生活資料出廠價格同比下降1.7%。其中，食品類價格下降2.7%，衣著類價格下降0.1%，一般日用品類價格下降0.4%，耐用消費品類下降2.7%。
就此，騰訊財經博客電話聯系了中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任、經濟學博士曹建海，對4月經濟數據進行解讀。他認為四月份CPI與PPI的繼續雙降是由供給過剩，需求不足引起的。目前，大規模的貨幣投放到股市與房地產領域，對實體經濟并無支撐，而且百姓的收入沒有增加，百姓的消費需求沒有提振，所以虛擬經濟與實體經濟的結構失衡加劇。
那么，央行會否采取降息等相應貨幣政策嗎？曹建海認為，目前還不具備降息條件，降息會使股市更加火爆。
曹建海認為目前的樓市回暖只是暫時的，購房者的心理恐慌導致樓市交易量的短暫回升，下半年樓市還會下跌。
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