中國樓市處在崩盤的前線？

　　在一所如同古代王宮的樣板間里，一群銷售人員閑散地站立那里。此時(shí)，中國房地產(chǎn)崩盤的日子隱隱迫近，而他們正處在崩盤的“前線”。

　　在中國三線沿海城市溫州，一條受到污染的河流旁邊坐落著“中梁首府”樓盤，這是一個(gè)凡爾賽風(fēng)格的豪華公寓項(xiàng)目，目前尚未開建，但已經(jīng)在以每平米7萬元人民幣（合11000美元）的價(jià)格對外發(fā)售。這一價(jià)格是溫州普通人年均收入的兩倍多，要想在這里買上一套150平方米的房子，即使不吃不喝，他們也要攢上350年的錢。

　　不過，即便少數(shù)能買得起的人，想法似乎也在改變。一位因擔(dān)心丟掉工作而要求匿名的銷售助理表示，“上頭告訴我們，在公開場合要宣稱一切都進(jìn)展順利，即便溫州其他所有項(xiàng)目都賣不動(dòng)，我們的房子賣得出去。”

　　“中梁首府”在售的198套房子中，未來房主已交首付款的大約只有十幾套。這位銷售助理表示，“房價(jià)跌得很快，所有人都在等著房價(jià)進(jìn)一步下跌，然后才會(huì)考慮出手。”

　　兩難選擇

　　近年來，隨著開發(fā)商和地方政府爭相利用房地產(chǎn)熱牟利，在全國范圍內(nèi)，從北京、上海等大都市到地方小城鎮(zhèn)，冒出了數(shù)不清的這樣的樓盤。但如今，在經(jīng)歷了長達(dá)十年的繁榮、以及中央政府將近兩年來實(shí)施旨在為過熱的地產(chǎn)行業(yè)降溫的舉措之后，市場似乎已經(jīng)轉(zhuǎn)向。銷量有所滑坡，價(jià)格不斷走低，而開發(fā)商試圖通過打折來吸引拿不定主意的買房人。

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠(Andy Xie)表示，“中國的房地產(chǎn)泡沫正在破裂。”在當(dāng)前的高位上，“不久之后，房價(jià)的跌幅可能會(huì)高達(dá)25%，而在隨后的兩三年還會(huì)出現(xiàn)同樣幅度的下跌。”

　　此輪市場低迷來臨之際，市場正預(yù)計(jì)將出現(xiàn)一波新的供應(yīng)，尤其在溫州等位于中國富裕的東部沿海地區(qū)、規(guī)模稍小的城市。中國有8萬家房地產(chǎn)開發(fā)商，它們擁有的土地足以建造近1億套住房。據(jù)瑞信(Credit Suisse)分析師估算，再加上空置的待售住房，中國已有能力滿足長達(dá)20年的住房需求。

　　房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，將給更大范圍的中國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、以及許多依賴中國推動(dòng)自身增長的國家經(jīng)濟(jì)帶來可怕的后果。

　　去年，房地產(chǎn)建設(shè)占到國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的13%，而且在總投資中所占的份額超過了四分之一。而當(dāng)前的中國經(jīng)濟(jì)，是有史以來最依賴投資的經(jīng)濟(jì)。在全國的鋼鐵消耗量中，房地產(chǎn)行業(yè)直接占到了40%；中國自身的鋼鐵產(chǎn)量，超過了排名緊隨其后的10個(gè)最大鋼鐵生產(chǎn)國的總和，是迄今為止鐵礦石等投入品的最大買家。

　　在中國，房地產(chǎn)建設(shè)對于很多其它行業(yè)也十分重要，從銅、水泥、煤炭到發(fā)電設(shè)備。瑞銀(UBS)的喬納森?安德森(Jonathan Anderson)表示，房地產(chǎn)行業(yè)“對于中國的總體增長、大宗商品需求、家庭消費(fèi)、對外貿(mào)易乃至基礎(chǔ)重工業(yè)的利潤水平都極其重要。”他認(rèn)為，就其對世界其他地區(qū)的影響而言，（中國）房地產(chǎn)業(yè)是全球經(jīng)濟(jì)中最重要的一個(gè)行業(yè)。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)急剎車的可能性日益加大，這對于悲觀情緒和不確定性正日益加劇的全球經(jīng)濟(jì)而言，意義非同一般。中國對于原材料的需求，推動(dòng)了一些大宗商品出口國的繁榮發(fā)展，上述情況對于這些國家來說尤為重要。

　　“過去幾年中國所遵循的增長模式（房地產(chǎn)建設(shè)在其中占據(jù)了很大份額）正漸行漸遠(yuǎn)，”凱投宏觀(Capital Economics)的馬克?威廉姆斯(Mark Williams)表示。“中國即將擺脫大宗商品密集型發(fā)展模式、以實(shí)現(xiàn)再平衡，人們尚未在價(jià)格中對此進(jìn)行消化，而這肯定不利于澳大利亞、巴西和智利等經(jīng)濟(jì)體。”

　　中國房價(jià)上漲得如此之高、速度如此之快，對于幾乎所有還沒買房的人來說，擁有一套住房的夢想目前看來已遙不可及。公眾的不滿不斷抬頭，促使中國政府從去年初開始實(shí)施越來越嚴(yán)苛的限制性政策，比如提高首付比例、有些城市直接禁止購買第二套房。但直到最近幾個(gè)月，上述措施的效果才開始顯現(xiàn)。

　　政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（多數(shù)分析師認(rèn)為其低估了實(shí)際水平）顯示，在過去四年里，全國平均房屋價(jià)格上漲了一倍以上，而北京和其他某些地區(qū)的房價(jià)漲幅可能高達(dá)150%。雖然數(shù)據(jù)不夠完整，但分析師們表示，目前中國城市普通住房的價(jià)格約為全國平均家庭年收入的8至10倍；在北京和上海等城市，房價(jià)收入比已接近30倍。

　　房地產(chǎn)信息公司Zillow的數(shù)據(jù)顯示，即便在美國房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰的2005年，全美國房價(jià)收入比的最高值不過5.1倍左右，而在泡沫最嚴(yán)重的拉斯維加斯等城市，這一比例也不過為5.6倍。在美國的歷史上，房價(jià)收入比通常為3倍左右，在泡沫破滅6年以后的今天，這個(gè)比例又已接近3倍。按揭貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)哈利法克斯(Halifax)的數(shù)據(jù)顯示，2007年，英國的房價(jià)收入比曾達(dá)到過5.8倍的最高值。

　　中國的分析師和經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，過去十年里，政府的政策提供了荒謬的激勵(lì)，似乎目標(biāo)就是為了制造泡沫。首先，中國所有的土地都?xì)w國家所有，而地方政府的官員壟斷了土地的供應(yīng)。這種專制、晦暗和腐敗的制度，使得官員們在決定誰能獲得土地使用權(quán)、以及如何獲得方面，具有非常大的權(quán)力。

　　財(cái)政收入持續(xù)減少，而又不準(zhǔn)赤字運(yùn)行，地方政府逐漸對占到總收入40%的土地出售（所謂“出售”，實(shí)際上只是出賣70年的使用權(quán)）產(chǎn)生了依賴。分析師表示，中國的稅收制度鼓勵(lì)富人進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)，他們基本沒有什么其他的投資途徑，而要是把錢存入銀行的話，又必須接受實(shí)際上的負(fù)利率。

　　房產(chǎn)稅

　　除了在上海和西部的重慶進(jìn)行的房產(chǎn)稅試點(diǎn)之外，中國尚未在全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅，而現(xiàn)行的房產(chǎn)交易稅受到了人們的嘲諷。

　　政府智庫中國社會(huì)科學(xué)院(CASS)的教授易憲容表示，“眼下的高房價(jià)并不是由于供應(yīng)量有限造成的其原因在于投機(jī)盛行，但由于高房價(jià)會(huì)推高GDP增長率和稅收，所以政府并未打擊投機(jī)行為。”

　　“毋庸置疑，中國的房地產(chǎn)泡沫是有史以來最大的泡沫，但我們的房產(chǎn)稅比津巴布韋還要低；這種情況真是可笑。”

　　雖然挺過了全球金融危機(jī)且基本上毫發(fā)未損，但中國國內(nèi)金融體系仍較為脆弱。2008年下半年，中國出臺(tái)了龐大的刺激方案，以抵御金融危機(jī)的沖擊，但大部分資金都進(jìn)入了建筑領(lǐng)域。

　　中國政府表示，開發(fā)商和按揭貸款借款人在全部貸款中占到了20%左右，但高層監(jiān)管官員承認(rèn)，這個(gè)數(shù)字可能嚴(yán)重低估了整個(gè)金融體系對房地產(chǎn)行業(yè)低迷的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)敞口。

　　今年對中國幾大銀行進(jìn)行的壓力測試表明，如果房價(jià)腰斬，銀行業(yè)不良貸款只會(huì)略有上升。但分析師表示，壓力測試沒有把目前已對全國很多地區(qū)造成沖擊的交易量大幅滑坡納入考慮，也沒意識(shí)到當(dāng)房地產(chǎn)建設(shè)不可避免地放緩時(shí)，房價(jià)下跌會(huì)對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多大的影響。壓力測試也沒有嘗試去評估土地銷售量和價(jià)格不斷下跌，會(huì)對銀行手中的抵押品價(jià)值產(chǎn)生何種影響盡管銀行業(yè)體系所持的抵押品大部分都是土地或房產(chǎn)。

　　在通常被視作宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)的溫州，10月份房價(jià)同比下跌5.2%，環(huán)比下跌4.6%。其他地區(qū)的房價(jià)下跌得沒有這么厲害但全國10月交易量同比下跌11.6%（9月同比下跌7%），15個(gè)最大城市的交易量下跌了39%。

　　瑞士信貸(Credit Suisse)中國房地產(chǎn)業(yè)分析師杜勁松表示，“隨著開發(fā)商推遲新項(xiàng)目開工，土地交易量也大幅下降，而且隨著購房人買房意愿進(jìn)一步減弱，土地交易量可能持續(xù)走弱。”

　　迄今為止，中國政府一直堅(jiān)守著降低房價(jià)的承諾，拒絕收回任何限制性措施。今年，政府出臺(tái)了在3年內(nèi)為低收入家庭建設(shè)3600萬套保障房的計(jì)劃，希望籍此彌補(bǔ)商品房建設(shè)放緩造成的缺口。

　　但一些跡象表明，該計(jì)劃已經(jīng)受阻，因?yàn)殚_發(fā)商和地方政府都對此持反對態(tài)度。政府希望他們出資建造保障房，而他們原本可以通過這些建房用地賺取巨額利潤。

　　“幾乎所有的保障房質(zhì)量都很糟糕，而且位置很偏僻，”社科院房地產(chǎn)專家曹建海表示。“地方政府不愿意建設(shè)可能與商品房形成競爭的保障房項(xiàng)目。”

　　鑒于房地產(chǎn)行業(yè)對于總體經(jīng)濟(jì)的重要性，大多數(shù)分析師認(rèn)為，如果房價(jià)跌得太狠，中國政府就會(huì)出手干預(yù)，通過取消限購政策和向經(jīng)濟(jì)中注入更多貸款的方式來救市。

　　但其他人警告稱，要拯救房地產(chǎn)行業(yè)，必須向該系統(tǒng)投入大量的流動(dòng)性，后果只能是再次制造泡沫，這將推高通脹率，并在未來引發(fā)更大規(guī)模的崩盤。

　　“中國政府目前的處境十分艱難，”北京中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授陶然表示。“如果他們放松宏觀經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)泡沫會(huì)變得更加嚴(yán)重。但如果不放松政策，泡沫就會(huì)破裂，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)陷入停滯。”

　　對于溫州那個(gè)法式風(fēng)格樓盤項(xiàng)目的支持者而言，這或許是他們眼下已經(jīng)在面對的結(jié)局。

　　“按揭”：見微知著

　　1996年，在中國央行工作的李伏安受命將一本美國銀行業(yè)審核手冊翻譯成中文，結(jié)果他被第17章的一個(gè)問題難住了。

　　目前擔(dān)任銀監(jiān)會(huì)(CBRC)高級官員的李伏安表示，“我找不到‘mortgage loan’（按揭貸款）一詞的譯名；我們在所有詞典上都查不到這個(gè)詞。”

　　最后，他弄到了一本在中國境外印刷的英漢詞典，在里面找到了“按揭”這個(gè)譯法用來描述個(gè)人為了買房而從銀行獲得的貸款。

　　“當(dāng)時(shí)，中國還沒有按揭貸款這種東西，我的一些上級認(rèn)為，那一章干脆不要翻譯了，”李伏安表示。“最后，我們還是把它譯成了中文，但清楚地標(biāo)明‘僅供參考’。”

　　1998年之前，中國還沒有建立現(xiàn)在所說的住宅地產(chǎn)市場，因而也不需要這種舶來的金融產(chǎn)品。在城市里，房子都是由國家通過無處不在的“工作單位”建造和分配。而在農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民在國家或集體分配給他們的土地上自己建房。

　　目前在中國整體經(jīng)濟(jì)中扮演如此重要角色的房地產(chǎn)市場，誕生于上世紀(jì)90年代末期，當(dāng)時(shí)中共決定開始將大多數(shù)住房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給個(gè)人。其后不久，中國就出現(xiàn)了第一筆住房按揭貸款。

　　人們很容易忘記中國房地產(chǎn)市場只有十多年的歷史，而且，除了在2008年金融危機(jī)期間成交縮水、房價(jià)短暫下跌之外，多數(shù)中國人只看到了房價(jià)每過幾年就翻一番，卻沒見過房價(jià)下跌。

　　許多監(jiān)管人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)短暫的歷史，以及人們?nèi)狈ζ渌顿Y選項(xiàng)，促成了這種非理性繁榮。而且，自上世紀(jì)80年代市場改革提速以來，投機(jī)泡沫在中國一直經(jīng)久不衰。　

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