駁郎咸平房地產(chǎn)完了中國經(jīng)濟(jì)就完了的觀點(diǎn)

　　郎咸平最近頻繁的發(fā)表評論，說要靠推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展來提振中國經(jīng)濟(jì)，甚至瘋狂的說只要房地產(chǎn)一旦下滑，中國經(jīng)濟(jì)就完了。理由是：中國其它產(chǎn)能都過剩了，所以，必須靠房地產(chǎn)了，如果房地產(chǎn)也不行了，那中國經(jīng)濟(jì)就完了。

　　郎咸平這種說法看似有道理，實(shí)際是黑白顛倒、混淆視聽。原因如下：

　　1、房地產(chǎn)也是嚴(yán)重過剩產(chǎn)業(yè);

　　A、保守估計(jì)，中國現(xiàn)在空置房加上可售住房最少5000萬套以上。

　　B、最近公布的數(shù)據(jù)顯示，我國在建住房面積超過31億平方米，大約可修建3000萬套房屋。按人均30平方米計(jì)算，在建面積可解決1億人的居住問題。

　　C、中國房地產(chǎn)企業(yè)最少儲(chǔ)備2年以上的土地儲(chǔ)備，最長的有10多年的土地儲(chǔ)備。如果這些土地完全開發(fā)，最少能再建5000萬套住房;

　　空置房加上待售、在建和儲(chǔ)備土地可建住房，最少有1。3億套住房。大約可解決4億人住房，幾乎可以解決所有人的住房問題，甚至可以讓中國家家擁有一套自己的住房，這簡直是世界“奇跡”。世界上即使發(fā)達(dá)國家，也不可能達(dá)到這樣的水平。而且，中國如此高的房價(jià)，加上嚴(yán)重的貧富懸殊。很多僅僅是需要，不可能 100%的形成真正的需求。中國即將進(jìn)入老齡化社會(huì)，而且越來越嚴(yán)重。加上中國的倒金字塔人口結(jié)構(gòu)。中國將來的房地產(chǎn)需求增長必將相對下滑。可見，中國房地產(chǎn)不管是現(xiàn)在還是將來都已經(jīng)過剩的非常嚴(yán)重了。

　　所以郎咸平說再通過出售土地來解決社會(huì)福利和廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房是不可能的。

　　2、房地產(chǎn)導(dǎo)致中國企業(yè)國際競爭力削弱;

　　A、最近10年房價(jià)翻了幾翻，導(dǎo)致住房出售價(jià)格、房租價(jià)格、門面租金都大漲。最終導(dǎo)致生活成本上漲，并最后導(dǎo)致人力成本上漲。

　　B、由于這些年房地產(chǎn)開發(fā)量大量增加，增加了大量的用工需求，并導(dǎo)致勞動(dòng)力供不應(yīng)求。最后推高勞動(dòng)力成本;

　　C、由于房地產(chǎn)的暴利，導(dǎo)致其他行業(yè)企業(yè)的機(jī)會(huì)成本大大提高。由于房地產(chǎn)具備低門檻、低創(chuàng)新、低風(fēng)險(xiǎn)、高杠桿、高收益等特色。資本逐利和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的本能，導(dǎo)致大量企業(yè)創(chuàng)新積極性大大下跌;

　　郎咸平曾經(jīng)提出的二元經(jīng)濟(jì)理論，實(shí)際是片面的。他認(rèn)為是因?yàn)橹圃鞓I(yè)的惡化，才導(dǎo)致資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而推高房價(jià)。卻忽視了，房地產(chǎn)快速擴(kuò)張導(dǎo)致社會(huì)資源和勞動(dòng)力不足，進(jìn)而推高出口企業(yè)成本上漲。而房地產(chǎn)的暴利導(dǎo)致企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本上升。在資本逐利的本性下。大量企業(yè)資金和人力主動(dòng)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)，并推高房價(jià)和房地產(chǎn)投資利潤的事實(shí)。在郎咸平提出二元經(jīng)濟(jì)理論的時(shí)候，中國制造業(yè)企業(yè)真正虧損和倒閉的并不多。即使現(xiàn)在很多制造業(yè)的倒閉、老板的跑路，大部分也不是因?yàn)橹圃鞓I(yè)虧損所致，反而是因?yàn)檫@些企業(yè)投機(jī)房地產(chǎn)失敗導(dǎo)致虧損所致。

　　3、房地產(chǎn)導(dǎo)致中國創(chuàng)新動(dòng)力減弱;

　　由于房地產(chǎn)的低風(fēng)險(xiǎn)、低門檻、低創(chuàng)新和高杠桿、高利潤。導(dǎo)致中國各行各業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)把本來該用于創(chuàng)新的人力和資本轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)行業(yè)上。導(dǎo)致中國創(chuàng)新能力大大降低。在中國人口紅利消失以前我們失去了進(jìn)入高端制造業(yè)的機(jī)會(huì)。10年房地產(chǎn)發(fā)展，導(dǎo)致中國失去了寶貴的10年提升的機(jī)會(huì)，中國未富先老。由于計(jì)劃生育，我們將進(jìn)入人類歷史上從未有過的倒金字塔人口結(jié)構(gòu)，我們衰老的速度是前所未有的。我們必須在衰老以前提升我們的生產(chǎn)率和科技水平。這些必須依靠大量的創(chuàng)新。如果我們再過度發(fā)展房地產(chǎn)，導(dǎo)致創(chuàng)新能力被壓制，我們將來必定會(huì)自食其果。

　　4、房地產(chǎn)導(dǎo)致中國分配更加失衡;

　　舉個(gè)例子：甲乙丙丁四個(gè)人，各自生產(chǎn)不同的產(chǎn)品并用于相互交換。甲生產(chǎn)糧食、乙生產(chǎn)服裝、丙修建房屋、丁生產(chǎn)電器。大家按生產(chǎn)成本和勞動(dòng)時(shí)間合理定價(jià)銷售，并購買其他人的產(chǎn)品。本質(zhì)是用自己的產(chǎn)品和別人的產(chǎn)品就行交換，貨幣僅僅充當(dāng)了產(chǎn)品交換的媒介。現(xiàn)在，丙把房價(jià)提升5倍，而其他人又必須要購買丙的房屋，等于其他人需要用自己以前交換房屋產(chǎn)品的5倍數(shù)量交換同樣品質(zhì)的房屋。這樣，等于這個(gè)房屋生產(chǎn)者掠奪了其他人的勞動(dòng)成果。并導(dǎo)致他們之間的貧富懸殊加大。同時(shí)，由于他們在購買房屋上支出大幅增加，必將導(dǎo)致他們在其他產(chǎn)品消費(fèi)上的減少，最后必將導(dǎo)致其他行業(yè)產(chǎn)能過剩，并形成惡性循環(huán)。如果在房屋生產(chǎn)中產(chǎn)生腐敗，也會(huì)加劇社會(huì)的貧富懸殊;

　　當(dāng)然，房價(jià)的快速上漲，也加大了有房者和無房者、大城市和小城市的財(cái)富差距。

　　5、房地產(chǎn)加大中國很多行業(yè)的產(chǎn)能過剩;

　　由于房屋建設(shè)規(guī)模在一定時(shí)期內(nèi)超過正常情況太多，導(dǎo)致房屋建設(shè)的相關(guān)行業(yè)需求短期內(nèi)大幅增加，并導(dǎo)致這些行業(yè)加大固定投資，產(chǎn)能迅速提高。一旦這種建設(shè)放緩，必定會(huì)導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)出現(xiàn)投資閑置、產(chǎn)能過剩。比如：現(xiàn)在的鋼材、水泥、裝修及相關(guān)產(chǎn)品等。是不是會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，判斷依據(jù)是：這種增長是否可持續(xù)。如果這種增長是合理的、可持續(xù)的，就不算過剩。否者，這種增長就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)能過剩。中國房地產(chǎn)現(xiàn)在需求中，充斥了大量的投機(jī)、投資、恐慌性購買，同時(shí)，房地產(chǎn)中金融杠桿也很高，土地儲(chǔ)備也嚴(yán)重過剩、空置率世界前茅。所以，房地產(chǎn)行業(yè)的過剩是顯而易見的。

　　6、 房地產(chǎn)加劇中國的信貸泡沫規(guī)模;

　　日本、美國、迪拜、愛爾蘭、西班牙都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)破滅而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大幅下滑，金融壞賬大幅增加。按租售比、收入房價(jià)比、空置率、按揭貸款月供和收入比，中國和以上國家比較，有過之而無不及。中國房地產(chǎn)的泡沫是顯而易見的。而且由于我們地方政府對房地產(chǎn)的依賴，強(qiáng)行維持房價(jià)在高位，導(dǎo)致高位貸款購房者比例比上述國家大，當(dāng)然也會(huì)加大將來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　7、房地產(chǎn)加劇中國的債務(wù)危機(jī);

　　房地產(chǎn)已經(jīng)讓個(gè)人和企業(yè)貸款大幅增加，部分人為了買房不僅花完了幾代人的積蓄，而且還欠下了需要10年以上才可能還清的債務(wù)。而債務(wù)的增加，必將導(dǎo)致中國內(nèi)需長期乏力。債務(wù)增加最后必定導(dǎo)致人們的購買力下降，進(jìn)而加大其它行業(yè)的產(chǎn)能過剩。

　　8、房地產(chǎn)土地拍賣加重了地方政府對房地產(chǎn)的依賴。而失去了真正發(fā)展經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力。也增加了其中的腐敗。同時(shí)由于利益分配問題加劇了社會(huì)矛盾。

　　9、房地產(chǎn)已經(jīng)讓很多年輕人失去了理想，同時(shí)導(dǎo)致中國拜金主義盛行;

　　由于房價(jià)已經(jīng)超過了絕大多數(shù)年輕人的實(shí)際購買力，導(dǎo)致購買一套房屋成為很多年輕人最大愿望，他們?yōu)榱速嶅X，已經(jīng)把自己的理想放在次要的位子上了。當(dāng)購買一套房屋成了一個(gè)無法完成的目標(biāo)，部分人開始成為拜金主義者。當(dāng)一個(gè)民族的年輕人失去了理想，并成為金錢的奴隸。這些將直接導(dǎo)致一個(gè)民族的沉淪。

　　10、房地產(chǎn)導(dǎo)致中國大量外匯流失;

　　由于中國房價(jià)過高，部分有國際投資能力的人，開始賣出中國的房地產(chǎn)，并在他們認(rèn)為更有投資價(jià)值的國家去購買房屋。現(xiàn)在，世界很多其他國家都出現(xiàn)中國人一擲千金的購買房屋消息就是最好的證據(jù)。同時(shí)，由于房價(jià)大漲，導(dǎo)致很多人資產(chǎn)財(cái)富大幅增加，從而具備了移民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，很多人通過出售房屋移民。以上這些行為都會(huì)導(dǎo)致中國資金外流，實(shí)際也會(huì)導(dǎo)致外匯相對減少，造成中國財(cái)富流失。

　　11、房地產(chǎn)投機(jī)暴利，嚴(yán)重的打擊了老老實(shí)實(shí)創(chuàng)造財(cái)富的人。導(dǎo)致現(xiàn)在社會(huì)出現(xiàn)的全民投機(jī)，而政府不斷對房地產(chǎn)的托市，又給投機(jī)者無窮的信心。投機(jī)穩(wěn)定持續(xù)的暴利就是對真正老老實(shí)實(shí)工作的人的打擊。打擊真正社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造者，必將導(dǎo)致社會(huì)持續(xù)財(cái)富創(chuàng)造能力的相對下降。

　　郎咸平認(rèn)為中國其它行業(yè)產(chǎn)能過剩就必須發(fā)展房地產(chǎn)是非常荒謬的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身是更大的產(chǎn)能過剩。現(xiàn)在，如果再加大房地產(chǎn)過剩，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)將來更加嚴(yán)重的危機(jī)。同時(shí)由于房地產(chǎn)會(huì)加劇各種社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問題的惡化，并導(dǎo)致未來社會(huì)消費(fèi)能力的下降。遲早會(huì)導(dǎo)致其他行業(yè)將來更大的供過于求。并加劇產(chǎn)能過剩。現(xiàn)在發(fā)展房地產(chǎn)最多是短暫的維持過剩產(chǎn)能，并不能化解過剩矛盾。但維持的代價(jià)是矛盾的加深和惡化。

　　如果現(xiàn)在強(qiáng)行再賣出大量土地，必定導(dǎo)致將來房屋和土地大量過剩，最后會(huì)導(dǎo)致房屋和土地價(jià)格更大幅度的下跌，并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)更大的危機(jī)。所以郎咸平提出再發(fā)展房地產(chǎn)實(shí)際是飲鴆止喝。

　　至于郎咸平說的什么，參照新加坡的模式。這更是荒唐。原因是：

　　1、新加坡高價(jià)房很多是外來富翁移民購買，新加坡當(dāng)?shù)鼐用褓徺I很少，其中中國富翁購買最多。而中國房屋絕大部分是中國人購買;

　　2、中國地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地出售，而新加坡政府財(cái)政并不依賴土地出售。所以新加坡土地成本很低。所以新加坡政府可能大量建平價(jià)房分給中低收入者。如果中國地方政府真的像新加坡政府一樣能保證人人都能有機(jī)會(huì)購買平價(jià)房屋。那么商品房的需求會(huì)大大減少，這樣地方政府出售的土地不僅數(shù)量會(huì)減少，而且土地價(jià)格也會(huì)大跌。這樣，地方政府出售土地的錢，可能還不夠自己的開支，更不用說還債，當(dāng)然用土地出售的錢建設(shè)大量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房更是天方夜譚。

　　3、前幾年，地方政府在土地拍賣和稅收收入年年都在大幅提高的情況下，還欠下10萬億左右的債務(wù)。現(xiàn)在只能靠銀行債務(wù)延期才能勉強(qiáng)過關(guān)，即使現(xiàn)在能賣出和以前一樣多的土地款。怎么就能不欠債，反而能支付更多的社保，怎么就有資金去建設(shè)大量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房呢?

　　4、新加坡有比較完善的制度和保證公正執(zhí)行的隊(duì)伍，我們還不能保證經(jīng)濟(jì)適用房比較公平分配情況下。大量讓地方政府負(fù)責(zé)更多的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房分配。會(huì)加大腐敗出現(xiàn)，同時(shí)可能導(dǎo)致更多的分配不合理。

　　郎咸平在以前的一次視頻中，和幾個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的高管一起。侃侃而談的說，由于部分小房地產(chǎn)開發(fā)商倒閉或被兼并，導(dǎo)致開發(fā)商形成壟斷。因?yàn)槔上唐降贸龇康禺a(chǎn)開發(fā)商的減少導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)壟斷加強(qiáng)，最后房價(jià)必漲的結(jié)論。

　　這個(gè)結(jié)論看起來天衣無縫，實(shí)際非常荒唐。原因是：

　　1、開發(fā)商的倒閉或被兼并，是因?yàn)榉课莨┻^于求導(dǎo)致房價(jià)下跌，而房價(jià)下跌導(dǎo)致部分開發(fā)商虧損所致。開發(fā)商的減少是房價(jià)下跌的結(jié)果，而不是房價(jià)上漲的原因。

　　2、中國土地雖然壟斷在政府手中，但是土地拍賣卻是市場化的，所以中國是土地壟斷，房屋開發(fā)卻市場化。所以，開發(fā)商的增加和減少只能反應(yīng)開發(fā)商利潤變化，并不能長期決定房價(jià)的上漲和下跌。一旦房地產(chǎn)利潤可觀，大量社會(huì)的資金就會(huì)進(jìn)來。所以，根本不存在所謂的開發(fā)商壟斷的問題。大家看看前幾年，房地產(chǎn)利潤很高的時(shí)候，多少企業(yè)殺進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)就知道了。所以，開發(fā)商長期壟斷是異想天開。

　　3、郎咸平說開發(fā)商數(shù)量的減少，而不代表開發(fā)產(chǎn)量的減少。比如：一個(gè)開發(fā)商兼并了另一個(gè)開發(fā)商，只是開發(fā)商的數(shù)量減少了，開發(fā)產(chǎn)能卻并沒有減少。

　　4、房地產(chǎn)現(xiàn)在是明顯的供過于求，主要是大量的房屋被投機(jī)、保值性投資、恐慌性提前購買大量囤積。這種囤積在一定的條件下，遲早是要釋放出來的。比如：房價(jià)上漲預(yù)期消失，通脹預(yù)期消失。囤積就變成了虧本的事情。那時(shí)候在這些囤積集中變成供應(yīng)，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的崩潰。

　　5、如果開發(fā)商減少就必定導(dǎo)致房價(jià)上漲?那么,日本、美國、愛爾蘭、迪拜、西班牙房價(jià)下跌的時(shí)候，為什么不用減少開發(fā)商的方法提升房價(jià)呢?特別是現(xiàn)在的美國，為什么新建房屋從最高的年250萬套下降到現(xiàn)在的50萬套左右，開發(fā)商也大幅減少的情況下。美國房價(jià)卻持續(xù)下跌了5年呢?

　　當(dāng)然，如果政府無節(jié)制的釋放貨幣，導(dǎo)致惡性通脹。最后導(dǎo)致貨幣大幅貶值，房價(jià)相對貨幣可能不會(huì)下跌，甚至?xí)蠞q。但是，這樣的代價(jià)是貨幣信用的喪失。但這種情況下的房價(jià)上漲，也并不是開發(fā)商壟斷所致。

　　我清楚的記得，郎咸平曾經(jīng)抨擊說，鋼筋混泥土不可能強(qiáng)國。如今卻近乎瘋狂的唱多房地產(chǎn)。變化確實(shí)太大，令人費(fèi)解。、

　　繼續(xù)制造房地產(chǎn)過剩不僅不能解決中國的經(jīng)濟(jì)問題，反而會(huì)導(dǎo)致將來中國經(jīng)濟(jì)更大的問題。所以郎咸平提出繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)是一劑毒藥。如果再不控制房地產(chǎn)的擴(kuò)張，中國才是真的完了。

　　政府現(xiàn)在提出抑制房價(jià)上漲，卻沒有真正做好調(diào)控房地產(chǎn)的準(zhǔn)備,比如：地方政府土地財(cái)政減少問題，銀行壞賬處理方案，經(jīng)濟(jì)下滑以后出現(xiàn)的各種問題應(yīng)對方案。如果真要打壓房價(jià)，也不應(yīng)該鼓勵(lì)剛需進(jìn)入購買。

　　我們現(xiàn)在的情況非常不樂觀，我們?nèi)娈a(chǎn)能過剩。內(nèi)部債務(wù)迅速增加、資產(chǎn)泡沫非常嚴(yán)重、信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷增加、外部環(huán)境越來越差。解決經(jīng)濟(jì)問題很多必須提前治理，而不能等到經(jīng)濟(jì)問題全面顯現(xiàn)才去治理。治理經(jīng)濟(jì)問題很多時(shí)候需要付出代價(jià)。我們沒有捷徑可走，我們也不可能真正能避開經(jīng)濟(jì)規(guī)律作用。我們現(xiàn)在必須斷臂求生，美國經(jīng)歷了多次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但每次危機(jī)以后，美國經(jīng)濟(jì)卻更上一層樓。因?yàn)槲C(jī)是處理經(jīng)濟(jì)問題的動(dòng)力，很多重大的經(jīng)濟(jì)問題都是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中找出解決的方法。我們只有正視阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各種問題，并制定長遠(yuǎn)的解決方案。才能真正讓經(jīng)濟(jì)重回正道。

　　已經(jīng)到了必須做手術(shù)的時(shí)候了，經(jīng)濟(jì)問題的解決不是貨幣寬松和不斷的政府投資能化解的。因?yàn)樗鼈兌疾豢赡苷嬲夤┻^于求的矛盾，也不可能解決中國的產(chǎn)能過剩問題。靠止痛藥和興奮劑只會(huì)加重病情。經(jīng)濟(jì)問題上頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳是庸醫(yī)所為。2008年的經(jīng)濟(jì)刺激導(dǎo)致今天中國的問題遠(yuǎn)遠(yuǎn)比2008年嚴(yán)重。難道我們還不反思嗎?我們將走向何方!

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