城市房價仍有４０－５０％的下降空間
2009年05月08日 《中國商界》雜志
文 / 曹建海 王詩瑤
當全世界的房地產市場還處在低迷之中，中國的樓市似乎已經率先蘇醒。隨著房價的逐步回落，特別是中央政府和地方政府為拯救房地產市場，在稅收、信貸、入戶等方面給予政策優惠，房地產的成交量開始出現了一定程度的放大，房價的下跌也呈明顯減緩的態勢，有的項目甚至出現了較大幅度的上漲。那么，究竟是樓市出現回暖，還是下跌過程中的短暫反復？是一個非常值得判斷的問題。
一、令人迷惑的樓市成交量和房價
陽春三月，各地樓市出現成交量明顯放大的行情。根據深圳市國土房管局網站公布的數據，2009年3月份的前兩周，深圳市共成交新房3483套，環比上升31%，二手房成交量每天都在350套以上，最高日成交更達到623套。
進入三月份已來，北京、上海等一些大中城市住宅成交量都出現了明顯的回升，部分樓盤也出現了久違的漲價現象，樓市“小陽春”的說法頻傳。北京市房地產交易管理網的數據顯示，3月1日-19日的簽約量高達11673套，已經遠遠超過2月的簽約量9373套，日均簽約創下了614套的新高。 易居中國的監測數據顯示，3月1日至20日，上海剔除動遷房及配套商品房外的商品住宅成交面積已達到86.9萬平方米，超過了2月份81萬平方米的成交總量，是1月份全月成交量的1.71倍。而3月份上海二手房成交量超前2個月也已確定。
房價下跌也呈明顯減緩的趨勢。2009年3月10日“春暖樓市”北京春季房展網上聯展正式啟動，萬科、中信、遠洋、北辰、城建、天鴻置業等21家房產企業共推出26個項目、2300余套優惠房源銷售，降幅2%至16%，優惠和打折幅度較之前期大幅度減少。
不僅如此，一些項目不僅不降價，甚至還借成交量上升之勢大幅度漲價。中原地產研究院調查萬科、金地等十家房地產公司2009年2月全國各地項目的銷售價格發現，保利、復地、雅居樂、招商等房地產公司在售項目的銷售均價，較2009年1月有一定幅度的上漲，最高的達到30.6%。
深圳的房價格外引人注目。從2007年底到2009年2月份，深圳樓市的價格下跌了30%，北京下跌了16.8%，上海下跌了8.6%。基于以上數據，萬科的董事長王石放言，珠三角樓市調整已基本觸底，進一步下調的空間幾乎沒有。實際的情況與2008年蕭條的時期相比，深圳的樓市今年的確表現活躍，但是價格卻沒有隨著成交量的急劇盤升而上漲，根據深圳售房透明網的信息，2009年2月份新房的成交均價為10987元/平方米，環比下降0.42%，同比下降24.48%。
二、房地產救市和信貸政策推動樓市成交量回升
促進房地產成交量回暖的因素很多，并且由于稅務窗口技術因素，導致樓市在3月份出現了一個噴薄的行情。在這些因素中，給市場信心和實惠的，首先是政府救市政策。中國的房地產救市政策起自2008年11月，在此之前對房地產的基調是緊縮銀根、提高稅收征管力度。美國金融危機爆發以后，中國也一改2007年10月以來的信貸緊縮政策，開始全力介入房地產救實行動，包括財政部降低住房交易稅費、央行2008年10月以來5次降息、四萬億救市計劃中的住房計劃和9千億保障房計劃、各地方政府的房地產救市政策；其次，房價一年來的持續回落吸引買家進入。再次，擴張性貨幣政策大大緩解了開發商的現金流，這成為開發商一改2008年下半年的銷售策略，重拾2007年及以前控盤造假等手段的重要原因。四是開發商通過虛假手段制造的成交量，包括一線銷售環節的造假、網絡簽約的造假行為和假按揭行為。五是保障房上市以及大型國企、高等院校等受中央對房地產救市的影響，誤以為房價已到谷底從而引發的一定規模的團購因素。
在所有的救市政策中，信貸政策無疑是最重要的。2007年10月銀監會收緊二套放貸政策，以及作為宏觀調控政策的提高利率和存款準備金率，對于房地產投機活動的打擊非常明顯。本次救市的政策有稅收政策、信貸政策，也有地方政府實施的“購房退個稅”、“住房入戶”等公共政策。但是，真正促成本次樓市短暫回暖的，最重要的仍是信貸政策。
根據中國人民銀行的統計，今年1季度人民幣貸款增加4.58萬億元，逼近全年信貸額度5萬億元的下限(見圖1)。由于實物產品受到世界金融危機的嚴重影響，在較長時期難以改變產能過剩、產品供過于求的格局，貨幣投放很難流向這個領域。貨幣大規模投放引起的流動性增加，并沒有在消費品和大宗商品領域引起過度需求。(表1)
與實物產品市場的情況截然相反的，中國的股市特別是房地產股市出現了較大的上漲行情，這與信貸的大規模投放特別是短期信貸和票據貼現資金進入股市、并短期看好房地產業密切相關。2009年以來，上證指數上漲超過40%。股價上漲大大緩和了房地產上市公司的資金壓力，但也出現了不少房地產公司高管大肆套現問題，顯示市場對現有房地產股價的嚴重高估，以及包括上市公司高管在內的人士對未來房地產市場的嚴重看空。
房地產業明顯受益于擴張性貨幣政策，統計顯示，209年1-3月，房地產開發企業本年資金來源10070億元，同比增長9.2%。其中，國內貸款2545億元，增長8.0%；利用外資150億元，增長41.9%；企業自籌資金3791億元，增長13.1%；其他資金3585億元，增長5.0%。在其他資金中，定金及預收款2029億元，增長1.6%；個人按揭貸款984億元，增長13.2%。可見，資金面的好轉為房地產開發商一改降價策略并借機漲價的重要原因。
2009年3月18日，央行和銀監會聯合下發了《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》，提出鼓勵發展消費信貸，做大做好汽車、住房、家電、教育、旅游等產業的消費信貸市場。4月15日，國務院常務會議要求穩定住房、汽車等大宗消費，不排除為新的以“保增長”為借口的房地產救市政策。
但是，在房價明顯超出普通城鎮居民收入水平的情況下，對房地產業的融資，能不能帶動國民經濟的快速發展，同時規避如美國次債危機引發的嚴重金融風險，的確是一個兩難的選擇，也是對宏觀調控政策的嚴峻考驗。
三、房價仍有40~50%的下降空間
盡管房價在資金注入之后，可能出現反彈甚至上漲的行情，但房地產過剩狀況、居民收入水平和經濟增長形勢等因素，均不支持房價上漲。我們認為，只要不出現特別意外的因素，我國城市房價將在2-3年內回落40~50%，將是一個不可避免的事實。
(一)房屋供求格局不支持房價上漲
一直以來，人們認為剛性需求是導致中國城鎮房屋供不應求的主要原因。但這種命題成立的前提條件，是住房不存在價格彈性。實際的情況否定了這個命題。進入2008年以來，我國商品房竣工面積累計增速明顯超過同期竣工面積累計增速(見圖1)，2008年12月商品房竣工面積遠遠超過當月銷售數量，商品房積壓形勢日益嚴峻。(圖2)
根據建設部的統計，2008年全國空置房面積達到1.64億平方米。空置的概念按照國家統計局的解釋，是竣工以后沒有售出或出租的。如果按照國際上的空置率概念，還應該加上存量房當中未被使用的部分。假定2003年及以后銷售的商品房有20%屬于投機性空置的部分，則在1.64億平方米之外，還有5.89億平方米的存量空置房，兩項相加為7.53億平方米。這個數字大約相當于2008年全國商品住宅銷量的1.35倍，竣工量的1.58倍。如果考慮到2008年的未完成項目，以及2009年的新開工項目，可以認定我國城鎮住房目前面臨嚴重的過剩局面。我們認為這需要很長的時間去消化，再加上目前經濟增長的預期下降，將導致土地價格下降，所以房價還有繼續下降的空間。
(二)經濟增長形勢不支持房價上漲
2009年1月28日，IMF在新的《世界經濟展望》預計2009年世界經濟增長將下降至0.5%，這將是第二次世界大戰以來的最低增長率。目前全球經濟嚴重衰退，我國工業品出口衰減呈腰斬之勢；國內收入嚴重分化，絕大部分人缺乏消費擴大能力。這種情況注定我國的經濟增長失去了最根本的動力。在出口和消費不振的條件下，試圖依靠投資拉動經濟增長后果難料。因為消費才是拉動經濟增長(包括投資增長)的最終動力，脫離消費能力的過度投資，必然會對經濟發展造成更大破壞。
房地產價格的實質是土地的價格，而土地價格完全依賴于地租。地租則反映了使用土地所獲得的邊際產品價值， 也就是新創造的社會產品分配給土地所有者的部分。這個價格在經濟告訴增長時，可能價格上漲明顯；但經濟不景氣時，則先于其他行業而發生價格暴跌。
(三)居民收入水平和收入增長不支持房價上漲
盡管近期北京、深圳等地的樓市因政府救市政策的推動而成交回暖，但是房價下降仍然是大勢所趨，這是由居民收入水平和收入增長決定的。
在國際上，房價和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍。美國在1980-2000年時全國中位數房價-家庭收入比值一直穩定在3倍左走，只是在2001年以后才有所上漲，但最高也只有4.6倍(見圖3)；而中國目前這個比例大約在12倍左右，也就是說一個居民家庭12年不吃不喝的全部收入才夠支付一套房子。這遠遠超過了公認的合理比例，住房的消費、住房的購買也透支了很多購房者的其它的消費。所以，即使通過信貸投放炒高了房價，但由于最終的消費者沒有能力支付，房價回落將勢成必然。
基于以上分析，我們認為我國城鎮房地產價格水平還有40%到50%的降價空間，谷底可能存在于兩年之后。
曹建海：中國社會科學院工業經濟研究所研究員;
王詩瑤：中國路域生態工程有限公司經濟分析師。
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