曹建海：為什么地方政府會停建經(jīng)濟適用房?

為什么地方政府會停建經(jīng)濟適用房?

曹建海

   從“十項保障民生舉措”到4萬億投資計劃，保障性住房都被中央放到了至關(guān)重要的地位。根據(jù)中央的安排，可以通過投資收購和開發(fā)建設(shè)的方式增加廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房供給，一方面通過提供中低收入家庭買得起、住得起的住房；另一方面保障性住房建設(shè)投資也能拉動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)增長。由于中央強調(diào)各地要認真分析和研究房地產(chǎn)市場的形勢，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢，這也為地方政府通過各種救市措施調(diào)控房價、甚至實施有悖于中央保障民生方針的措施，提供了口實。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)價格并消化存量商品房，有的地方政府對購房者給予多項優(yōu)惠，有的花費巨資投資收購開發(fā)商積壓的房屋，甚至還出現(xiàn)了禁止開發(fā)商降價、用廉租房替代經(jīng)濟適用房的做法，將地方房地產(chǎn)救市行動推向了高潮。

作為保障性住房的主體，對于經(jīng)濟適用房的概念，城鎮(zhèn)的老百姓都不會陌生。在1998年的房改方案中，經(jīng)濟適用房的建設(shè)面積，原來的計劃是要占到住房建設(shè)規(guī)模的80%。不過，由于2003年國務(wù)院18號文的頒布，經(jīng)濟適用房被列入保障房計劃，其主體地位逐漸被商品房所取代，且在房屋供給中被邊緣化了。即使算上1998-2003年，我國1998年全面房改以來經(jīng)濟適用房投資在同期住宅總投資中的比重，大約只占到不足4%的比例。由此，由地方政府和開發(fā)商共同構(gòu)成的商品房壟斷賣方，在這一輪史無前例的“房地產(chǎn)春天”中，以“促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展”為借口，通過低價征地、高價賣地賣房，迅速將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。

不過，與地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房集團一路狂歡相對應(yīng)的，是洶涌駭人的房價高漲勢頭，房價也越來越脫離絕大多數(shù)老百姓的家庭收入，從而注定了房地產(chǎn)危機的來臨。房市出現(xiàn)拐點以來，來自開發(fā)商利益集團的官員、學(xué)者等，開始尋找并聲討導(dǎo)致房價、成交量增長回落甚至萎縮的“元兇”，先有地方政府和開發(fā)商之間因地價、“稅費”引起的互相指責(zé)，信貸緊縮政策、二套房政策被指為導(dǎo)致房地產(chǎn)衰退的主要因素。當(dāng)?shù)胤絽f(xié)力中央政府救市，上述矛盾逐步消除之后，橫亙在地方政府和開發(fā)商面前最大障礙，就是從“拾遺”到“重建”的保障房計劃。可以說，一旦政府潛心通過保障房計劃解決民生問題，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言就意味著巨大的痛苦。不過，生存于市場一線的開發(fā)商們，畢竟是明察秋毫，他們清楚地感覺保障房中的不同部分對于自身利益的利弊。在開發(fā)商那里，“普通小戶型商品房”和“雙限房”列入保障房計劃，是他們最樂意看到的。因為在高房價條件下，大戶型、高檔商品房的市場已經(jīng)逐漸消失。經(jīng)濟適用房這種與商品房具有同等使用價值但價格相差懸殊的保障房供給擴大，是開發(fā)商不愿意看到的。

讓很多人意想不到的是，廉租房成了地方政府、開發(fā)商及其代言人大打民生牌的重要工具。先有任志強提出政府加大提供廉租房力度的主張，老牌經(jīng)濟學(xué)家茅于軾由此發(fā)出“任志強才是真正關(guān)心群眾”的感嘆。茅于軾先生不僅多次炮轟經(jīng)濟適用房，還在各個場合勸告聽眾不要購買經(jīng)濟適用房，認為既不公平也無必要。

事實證明，在一個地方擴大經(jīng)濟適用房供應(yīng)比例，是解決城鎮(zhèn)居民住房民生最重要的手段；反過來，希望通過擴大廉租房的方式改變現(xiàn)有住房格局，其保護既得利益集團利益的政治秀成份，要遠遠大于它真正為老百姓解決民生的成份。眾所周知，經(jīng)濟適用房往往并不需要地方政府真實投入，而廉租房不僅需要政府出資，且在經(jīng)營過程中注定發(fā)生政策性虧損。兩者對于地方政府孰優(yōu)孰劣，可謂一目了然。為什么地方政府寧肯擴大廉租房供給，也要限制經(jīng)濟適用房供給呢？關(guān)鍵還在于經(jīng)濟適用房對于平抑房價所起的立竿見影作用，不僅可以打亂了開發(fā)商力挺高房價的計劃，更打破了地方政府“賣地生財”、獲取房地產(chǎn)稅費的夢想。因為有了中央關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的尚方寶劍壯膽，為了維護與開發(fā)商之間唇亡齒寒的利益關(guān)系，地方政府縱然是冒天下之大不韙，也要硬著頭皮上了。

對于所謂擴大廉租房供給而言，因為各地嚴格控制在低收入群體范圍，一部份家庭有住房但是缺乏收入來源，他們顯然并不在地方政府廉租房救助的范圍。只要嚴格限定受益人群的范圍，地方政府就可以以極少的投入，實現(xiàn)應(yīng)保盡保、全面覆蓋低收入群體的廉租房計劃，從而得到上級部門的嘉獎。老百姓有什么理由不滿意呢？

根據(jù)以上分析，以民生名義包裝的保障房計劃如果執(zhí)行得不好，很可能變?yōu)榉康禺a(chǎn)救市的主要手段。不僅不能起到平抑房價從而促進民生的作用，反而由于政府停建經(jīng)濟適用房、用公共財政補貼房地產(chǎn)開發(fā)商，促使其借助銀行放貸和政府收購手段，鼓足其維持高房價的信心，延緩房價合理回歸的步伐，這與絕大多數(shù)公眾的愿望完全是背道而馳的。

從世界歷史上來看，世界上幾乎沒有不被擠破的泡沫。我國香港地區(qū)也許是一個特例。這里的房地產(chǎn)泡沫長期沒有擠破，由于房價、地價的相互拉升，導(dǎo)致其經(jīng)濟賴以起飛的看家產(chǎn)業(yè)——制造業(yè)趨于消失，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)嚴重失衡，完全失去了經(jīng)濟獨立發(fā)展的能力。這種近在眼前的高房價帶來嚴重經(jīng)濟社會危害的范例，我們應(yīng)該深以為鑒，再也不能不顧后果地拯救房地產(chǎn)的“繁榮”了。

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