保障性住房計劃：擴大供給還是救市？
曹建海
11月10日，國務院在北京召開省區市人民政府和國務院部門主要負責同志會議。國務院總理溫家寶發表重要講話，他指出：“促進房地產市場平穩健康發展。房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。要認真分析和研究房地產市場的形勢，正確引導和調控房地產走勢。要增加廉租房、經濟適用房等保障性住房的投資收購和開發建設；落實和完善促進合理住房消費的政策措施；促進中小戶型、中低價位普通商品房開發建設穩定發展；加快發展二手房市場和住房租賃市場。繼續整頓房地產市場秩序，規范市場交易。”本文旨在分析這種思想的市場影響和社會影響。
一、保障性住房建設投資也能拉動關聯產業增長
一直以來的一個重要觀點，就是認為房地產開發商主導下的房地產投資，才是拉動國民經濟增長的重要動力。這個觀點至少可以得到統計上的驗證。2004年以來我國經濟適用房開發面積逐年下降，2006年只有當年商品房開發面積的5%，而開發投資額只有同年房地產開發投資的3.5%；價格差距也反應了兩者在增加值方面的不同，2006年全國城鎮商品房的平均銷售價格為每平方米3367元，而經濟適用房的價格每平方米少1638元，這個差距主要體現為政府土地財政來源的土地出讓金、政府從房地產開發中獲得的各項稅費（經濟適用房減半征收）、房地產開發商的利潤（經濟適用房限定開發成本利潤率為3%，而商品房無封頂限制）。可以看出，在創造房地產業的GDP方面，經濟適用房不僅規模無法與商品房相比，而且在相同面積的貢獻上，也與商品房相去甚遠。2007年全國房地產開發所創造的GDP約為全國GDP的10%，拉動經濟增長貢獻約為20%。
從房屋形態的最終層面看，剔除土地位置引起的價格差異，商品房和經濟適用房在使用價值上并無任何不同，差的是后者不能為地方政府和房地產開發商提供不勞而獲的“暴利”。由此看來，以商品房投資為絕對主體的房地產開發業所創造的GDP，本質上是通過排斥居民自建、單位自建、政府保障性住房等形態而獲得的不當得利，不僅對城鄉居民消費，而且對農工商等經濟實體發展，都形成了嚴重的透支。
事實證明，以盈利性房地產開發為支柱產業的做法，雖然在拉動建材、鋼鐵及家電家居用品等產業方面發揮著重要作用。但是，以下兩個方面的負面影響，可能抵消上述積極作用：一是住房價格遠遠超過居民家庭收入水平及其增長，導致房屋大量積壓過剩；二是房地產開發及其拉動的鋼鐵、建材等產業對土地等自然資源和環境形成了嚴重的危害。
相對而異，非盈利性住房開發按照相當于或略高于房屋建設開發成本核定房地產銷售價格，可以大大降低局面購房的支出成本，為居民在獲得住房的同時，同時合理安排吃、穿、用、行、教育、醫療等消費支出，實現生活水平的均衡提高；同時，非盈利性住房開發由于具有明確的使用指向性，不僅節約了營銷費用、利潤等不必要的支出，更避免了商品房銷售的過剩問題。由于非盈利性住房開發同樣帶動鋼鐵、水泥、工程機械、建筑業等產業，因此大力發展非盈利性房地產產業對于當前我國具有重要的現實意義。具體而言，目前應著力發展經濟適用房、廉租房等住房形態，同時為開放居民自建房、集體土地房屋平等流轉等創造條件。
二、9000億元保障房計劃：擴大供給還是救市？
在國務院最近出臺的刺激經濟十條舉措中將保障性住房建設列為第一項，緊接著住房和城鄉建設部公布了總額為9000億元的保障性住房的建設計劃，準備在今后三年內要新增加200萬套廉租房、400萬套經濟適用房，并完成100多萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程，總投資將達到9000億元，平均每年3000億元。其中，對廉租房投資2150億元；棚戶區改造投資1015億元；經濟適用房投資6000億元。
無疑，上述林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程，將以新建的方式完成投資。但是，對于經濟適用房和廉租房，新建方式則面臨著不小的壓力，主要基于兩個方面原因：一是在商品房面臨大量積壓過剩的前提下，繼續以新建的方式開發經濟適用房和廉租房，無疑是對土地資源的一種巨大浪費；二是由于新建經濟適用房和廉租房對于周邊商品房的巨大沖擊作用，新建開發方式顯然不利于溫總理所說的“正確引導和調控房地產走勢”。對于第一個理由，于正于反都有停止新建經濟適用房和廉租房的理由；而對于第二條，則具有明顯的房地產救市的色彩。由于救市力量占據了主導地位，我認為今后經濟適用房和廉租房主要將來自投資回購性房屋，甚至可能是來自收購擁有大量過剩房源的房地產企業。
政府回購開發商手中的未售出房屋，并沒有改變房地產的市場供給，實質是在救房地產開發商。鑒于地方政府與開發商的密切關系，地方政府將非常樂于這項工作。一旦今后保障房計劃進入投資收購時代，則收購價格就成了政府和公眾考慮的關鍵問題。這里包括房屋收購價格和房地產企業收購價格兩個層面的問題。對于房屋收購，存在價格多少、是否低于經濟適用房銷售價格的問題。如果價格過高，相當于拿人民的公共財政為房地產開發商補助，將來的財政赤字如何解決呢？收購擁有過剩房產資源的房企同樣面臨不少問題：如果以資產成本價格收購，則政府將承擔房價貶值的損失，而開發商將從困境中解脫出來；如果參照資產的市場價格，則開發商不僅可以完全回收資金成本，還可趁機大賺一筆。
所以，以民生名義包裝的保障房計劃如果執行得不好，很可能變為房地產救市的主要手段。不僅不能起到平抑房價從而促進民生的作用，反而由于政府利用公共財政補貼房地產開發商，促使其借助銀行放貸和政府收購手段，鼓足其維持高房價的信心，延緩房價合理回歸的步伐，這與絕大多數公眾的愿望背道而馳。
三、房地產崩盤趨勢難以更改
從世界歷史上來看，世界上幾乎沒有不被擠破的泡沫。我國香港地區也許是一個特例，這里的房地產泡沫長期沒有擠破，由于房價、地價的相互拉升，導致其經濟賴以起飛的看家產業——制造業趨于消失，經濟結構嚴重失衡。這是高房價帶來嚴重經濟社會危害的范例。
我國1998年住房制度改革之后，隨著房價的不斷飆升導致居民住房消費支出迅速增加，而房地產企業和地方政府在房價及地價上漲過程中成為既得利益集團，導致居民在總儲蓄中的比重由1998年前的50％以上下降到2007年的40％以下，10年時間下降10個百分點。居民財富相對減少的結果一定是消費不足，中國經濟越來越依靠外部需求，經濟失衡由此而生。
從中央的政策來看，中央明確要保房地產業。然而，現在中央加大調控力度的決心可以很大，但由于無法改變房價向下的趨勢，所有可能的政策，都具有非常大的經濟風險。例如，政府可以為房地產開發商放松開發信貸，緩解其現金流的困難，但是如果老百姓仍然不買房，這筆貸款將來注定成為呆壞賬；另外，用老百姓的錢去救房地產開發商，可能引起公眾的不滿，引發公眾對政府新一輪的信任危機。
我認為救市政策不能改變房價回落甚至崩盤的趨勢。預計本次調整至少延續3~5年的時間，調整幅度可能達到現有房價的50%以上；所謂市場回暖大約在2012年之后，房價的大幅度下跌將在3年之后形成對需求的拉動。在此之前購房的消費者，一般而言是極不理性的，自然要受到經濟規律的懲罰。政府要做的最重要的一步，就是令商業銀行體系遠離房地產，防止房地產崩盤對我國銀行體系構成根本性傷害。
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