曹建海：保障性住房計(jì)劃救市之憂

保障性住房計(jì)劃救市之憂

2008-12-02  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
　
作者：曹建海

在國務(wù)院最近出臺的刺激經(jīng)濟(jì)十條舉措中將保障性住房建設(shè)列為第一項(xiàng)，緊接著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布總額為9000億元的保障性住房的建設(shè)計(jì)劃，準(zhǔn)備在今后三年內(nèi)新增加200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達(dá)到9000億元，平均每年3000億元。其中，對廉租房投資2150億元；棚戶區(qū)改造投資1015億元；經(jīng)濟(jì)適用房投資6000億元。

無疑，上述林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，將以新建的方式完成投資。但是，對于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，新建方式則面臨著不小的壓力，主要基于兩個(gè)方面原因：一是在商品房面臨大量積壓過剩的前提下，繼續(xù)以新建的方式開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，無疑是對土地資源的一種巨大浪費(fèi)；二是由于新建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房對于周邊商品房的巨大沖擊作用，新建開發(fā)方式顯然不利于溫總理所說的“正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢”。對于第一個(gè)理由，于正于反都有停止新建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的理由；而對于第二條，則具有明顯的房地產(chǎn)救市的色彩。由于救市力量占據(jù)了主導(dǎo)地位，筆者認(rèn)為今后經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房主要將來自投資回購性房屋，甚至可能是來自收購擁有大量過剩房源的房地產(chǎn)企業(yè)。

政府回購開發(fā)商手中的未售出房屋，并沒有改變房地產(chǎn)的市場供給，實(shí)質(zhì)是在救房地產(chǎn)開發(fā)商。鑒于地方政府與開發(fā)商的密切關(guān)系，地方政府將非常樂于這項(xiàng)工作。一旦今后保障房計(jì)劃進(jìn)入投資收購時(shí)代，則收購價(jià)格就成了政府和公眾考慮的關(guān)鍵問題。這里包括房屋收購價(jià)格和房地產(chǎn)企業(yè)收購價(jià)格兩個(gè)層面的問題。對于房屋收購，存在價(jià)格多少、是否低于經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格的問題。如果價(jià)格過高，相當(dāng)于拿人民的公共財(cái)政為房地產(chǎn)開發(fā)商補(bǔ)助，將來的財(cái)政赤字如何解決呢？收購擁有過剩房產(chǎn)資源的房企同樣面臨不少問題：如果以資產(chǎn)成本價(jià)格收購，則政府將承擔(dān)房價(jià)貶值的損失，而開發(fā)商將從困境中解脫出來；如果參照資產(chǎn)的市場價(jià)格，則開發(fā)商不僅可以完全回收資金成本，還可趁機(jī)大賺一筆。

所以，以民生名義包裝的保障房計(jì)劃如果執(zhí)行得不好，很可能變?yōu)榉康禺a(chǎn)救市的主要手段。不僅不能起到平抑房價(jià)從而促進(jìn)民生的作用，反而由于政府利用公共財(cái)政補(bǔ)貼房地產(chǎn)開發(fā)商，促使其借助銀行放貸和政府收購手段，鼓足其維持高房價(jià)的信心，延緩房價(jià)合理回歸的步伐，這與絕大多數(shù)公眾的愿望背道而馳。

從世界歷史上來看，世界上幾乎沒有不被擠破的泡沫。我國香港地區(qū)也許是一個(gè)特例，這里的房地產(chǎn)泡沫長期沒有擠破，由于房價(jià)、地價(jià)的相互拉升，導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)賴以起飛的看家產(chǎn)業(yè)——制造業(yè)趨于消失，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。這是高房價(jià)帶來嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)社會(huì)危害的范例。

我國1998年住房制度改革之后，隨著房價(jià)的不斷飆升導(dǎo)致居民住房消費(fèi)支出迅速增加，而房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府在房價(jià)及地價(jià)上漲過程中成為既得利益集團(tuán)，導(dǎo)致居民在總儲(chǔ)蓄中的比重由1998年前的50%以上下降到2007年的40%以下，10年時(shí)間下降10個(gè)百分點(diǎn)。居民財(cái)富相對減少的結(jié)果一定是消費(fèi)不足，中國經(jīng)濟(jì)越來越依靠外部需求，經(jīng)濟(jì)失衡由此而生。

從中央的政策來看，中央明確要保房地產(chǎn)業(yè)。然而，現(xiàn)在中央加大調(diào)控力度的決心可以很大，但由于無法改變房價(jià)向下的趨勢，所有可能的政策，都具有非常大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。例如，政府可以為房地產(chǎn)開發(fā)商放松開發(fā)信貸，緩解其現(xiàn)金流的困難，但是如果老百姓仍然不買房，這筆貸款將來注定成為呆壞賬；另外，用老百姓的錢去救房地產(chǎn)開發(fā)商，可能引起公眾的不滿，引發(fā)公眾對政府新一輪的信任危機(jī)。

筆者認(rèn)為救市政策不能改變房價(jià)回落甚至崩盤的趨勢。預(yù)計(jì)本次調(diào)整至少延續(xù)3-5年的時(shí)間，調(diào)整幅度可能達(dá)到現(xiàn)有房價(jià)的50%以上。所謂市場回暖大約在2012年之后，房價(jià)的大幅度下跌將在3年之后形成對需求的拉動(dòng)。在此之前購房的消費(fèi)者，一般而言是極不理性的，自然要受到經(jīng)濟(jì)規(guī)律的懲罰。政府要做的最重要的一步，就是令商業(yè)銀行體系遠(yuǎn)離房地產(chǎn)，防止房地產(chǎn)崩盤對我國銀行體系構(gòu)成根本性傷害。

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