從房地產項目開發全過程看中國的腐敗問題

從房地產項目開發全過程看中國的腐敗問題

本來不想以點代面，但眾所周知，任何一項房地產項目開發建設，全過程所要歷經有關政府職能部門及事業單位的審批、簽字、蓋章、發文是最多的，這一點上，任何其它行業都無法與之相比。有人說，一個項目從頭到尾，總共要蓋完兩千多個章，這絕不是什么夸張，也不是什么危言聳聽，你不是干這一行的，也許可以不知道，本人涉足房地產行業十幾年，所歷的大小項目怎么也不下二、三十個，而且曾在深圳、上海、北京、溫州等不同城市從事過這一行業，期間雖主要負責技術管理工作，但很多程序還是要求本人親自辦理或隨同公司領導一起辦理，故對這一條“巨龍”般的辦事程序深有感觸和體會的，上到主管副市長（有時還要到市長、書記），下到各局、科、所、站、點的每一位管事人，你都得和他打交道，去窗口或辦公室公開辦事那已是最后一步的事了，之前大量的背后私下勾通和“君子協議”才是最熬人的，這緣于政策的可縮性大和各種標準、規定存在的松緊度，也叫“既有硬件，又有軟件”。所以，哪一個環節都可以給你設阻，也可以放你一馬，前提是大家雙贏。每一道障礙（指各部門或具體負責人給你設的）你都得排除，否則就被卡在那兒，無法進入下一道程序。

具體要歷經的部門大約有：主管副市長、計劃委（現叫‘發改委’）、國土局及其各科室、規劃局及各科室、房管局、城建局、環保局及排污辦、氣象局防雷辦、建設局及各科室（含質監站、安監站、節能辦、墻改辦、重點辦、審圖辦、專家庫）、公安局當地派出所及交警隊、計生委及當地居委會計生辦、稅務局、工商局、銀行、供電局、自來水公司、技術監督局、勞動局、城管辦、路政公司、衛生局、保險公司、招投標辦、消防中隊、煤氣公司等，還剩下幾個局或部門不在其中？你自己去數一數，難免還有遺漏部門，在此表示歉意！

也許有人要問，這么多部門把關，說明政府把關嚴嘛，這是好事呀，你按規定辦理就完了么，為何不走正道，要自討苦吃呢？對此，只好這樣來回答你：你想按正規程序辦理，那他們就只能光拿那份工資，換到你，你愿意嗎？現在是什么時代？是經濟”飛速發展“的改革開放年代啊！你不想做“先富者”嗎？你就不怕自己落后？沒聽說“有權不用，過期作廢嗎”？因此“貓論”成了他們一切工作的指導方針，看看他們是如何把手中權力玩得如此嫻熟、各顯神通的吧。當然不做一一說明，以下略舉幾個主要部門：

• 任何項目的第一步必須是符合發改委之“城市發展宏觀規劃”要求的，至于具體有些什么宏觀計劃或規劃，天才知道。這一程序我沒參與辦理過，不過聽說這道關還比較容易過，一般項目都能得到批準，但也得上辦主管市長。對重點項目，那程序得顛倒過來，先征得市長同意，再納入發改計劃，這里頭有什么文章，我不敢妄言，自己去猜想吧。
• 征地：最大的貓膩還在這里，這里國土局長說了算，雖然形式上的價格掛牌或拍賣，其實都可暗箱操作，主要是土地價格的評估、信息發布時間和透明度、競拍資格的審查和競拍單位的定錘上，背后都有文章可做，開發商最重視也最不惜重金疏通的重要一環，因為它決定著開發土地的成本，所以在這一方面，土地局長出問題的人多，不是受賄就是分紅，數額普遍較大。但雖有風險，也不能阻止局長為巨額挺而走險，當然其各科室成員也得打發好點，最好大家有份，否則容易出亂子。
• 規劃局：牽系到項目規劃的大小規模問題，建筑總面積、容積率、層數、層高、綠化率、建筑密度、退紅線、大門開啟、出入口等經濟技術指標，規劃監察驗收、這里很難有絕對標準，都是區間或范圍性的，當然也有上下限，靈活性就在這里，開發商力爭上限，但你不背后把交易搞清楚，給你一個下限你不要有脾氣。
• 房管局：項目的竣工面積與設計面積的核定與測繪、產權登記與權證發放、產權過戶與轉讓、這里除了公開性收費外，還可以偏向和配合開發商做一些損害業主利益的工作，但你必須有所表示，不要因小失大。
• 城建局：你在農村搞建設不關它的事，在城市搞就得管你，管到何程度還要看你做到什么程度，表示到什么程度，你要占點便道可以，但得交費，要不要公開發票，由你自己選擇！
• 建設局：項目建設過程中的直接上級主管部門，報建、審圖、頒布施工許可證、施工安全及質量監督、新型墻體材料使用監管、材料試驗檢測、定期的“巡查制”、行政‘處罰’、節能監管等，連材料試驗都可以把合格說成不合格，安全質量檢查每月一次，但從來不看實物，大批人員只是先現場辦公室坐著翻翻資料，然后晚飯時間在酒店飯桌上宣布檢查結果，你看著辦吧。其中任何一項職能都可以有人情，可大可小，就看你怎么做。
• 環保局：只管收錢，不管環保，周邊百姓告你一次“噪音、有毒氣體污染”，你就交局里或負責人一次錢，保管沒事，可繼續施工，老百姓來現場干預時再說。
• 供電、自來水、煤氣、墻體材料等行業壟斷部門，你就把相應的工程分項包給他們承包，價格是他們單方定的，你得接受，否則保管你沒水、沒電、沒煤氣，你的房子成了一個白蘿卜，只剩下軀體了。當然都是相關部門一把手的親戚來找你承包，其本人不便露面。
• 消防隊：部隊編制，說你合格就合格，標準在他們手上，說你不行，你的房子沒法驗收，更沒法投入使用，所以誰都怕的一個老虎部門，你的消防工程任何人來做都不好使，包你通不過，市長都不好使。只有他們的人或親戚做，設備材料也是指定買他的，價格高一點，但保你驗收通過。
• 不必一一說明了，推而知之。

總之，各部門、各單位、各管事者都見者有份，只是灰色收入的多少不同而已，一般遵循“職務由高到低、收入由多到少”的原則。面對這么長一條龍的開發建設程序，房地產商應該說苦中有樂，要不是為了雙贏，誰愿意去再搞房地產開發，誰又敢去搞房地產開發？通過房地產這一個點談點個人對中國社會這個面的體會，我想，大家還應該相信“我們的黨員干部大部分還是好的、是為人民服務”的這句醉人的酒話,也借此讓大伙懂得如何做一個“先富起來的人”這一道理,怎管資改派們不承認這一點，但他們卻從來不敢正視或正面爭辯這一切，通常以“冷處理”或轉移話題方式，‘環顧左右而言他’，這就是他們本來的丑貌。