劉仰：住房限購與需求
劉仰
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2011-03-04
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來源：烏有之鄉
不知不覺，開博客已經5年了，前幾天是開播5周年的日子，自己都忘了。
昨天寫了《限購令是一劑猛藥》一文，有讀者提出不同意見，認為限購并非是限制購買第一套住房，而是限制二套以上，甚至十套、幾十套住房。這個意見正是限購令的核心，也就是說，要限制投機性購房。不可否認，的確有不少人在一個城市或多個城市擁有多套住房，我身邊的朋友中就有這樣的人，限購令對其進行限制，也的確能抑制部分有錢人投機性購房的泡沫化需求，這也是人們認為限購令有可能會產生房價下降效果的原因。但是，我們應該問一個問題：投機性購房是不是房價上漲的根本原因？
關于投機性購房，前幾年時常聽到“溫州購房團”、“山西購房團”等消息，但是，投機性購房所占的比例究竟多大，并沒有明確。能夠看到的一些數據，也是模模糊糊。有業內人士說，投機性購房約占30%左右。還有說，在北京的外地人購房約占30%左右，還有說占40%的。一家商業機構的統計數據顯示：西歷2008年，外地人在北京購房僅占26%，西歷2009年，這個數據為38%，西歷2010年，上升到45%。雖然我們缺乏權威機構的數據，但商業機構的數據可以做一個參考。
從外地人在北京購房比例逐年提高的情況看，西歷2008年以前，外地人在北京購房的比例可能更低，而房價早在西歷2008年以前就開始飛快上漲，那么，外地人購房是否就是推高房價的主要原因呢？答案只能是不確定。因為，即便2010年外地人在北京購房達到45%，我們也不能說都是投機性購房。常住北京的外地人越來越多，舉家搬遷的也不少，大多數在北京購房的外地人，還是自己需要住房，外地人的投機性購房，只占其中一小部分。當然，北京本地人也有投機性購房的，因此，投機性購房的真正比例，實際上很模糊，30%的說法，只是一個猜測。
不管怎么說，如果認定投機性購房占購房比例的30%，那么，抑制這部分需求，的確會對房價的上漲產生相反的作用，這也是我認為限購令有可能使房價上漲減速或下跌的原因。那么，這一政策的副作用是什么？如果說去年外地人在北京購房達到45%，說明外地人購房的需求很大，其中相當一部分應該不是投機性購房，而是真實的需求，大多只是第一套房。因此，限購令出臺后，這些想到北京生活的外地人，他們的正當購房需求被速凍了。即使有些外地人滿足了5年交稅的條件，首付比例的大幅度提高，也讓他們望房興嘆，如果要買房，啃老的現象將更加嚴重。因此，如果限購令降低了房價，能夠實現住房夢的人，還只是少數人，大多數人被迫將購房需求延后。它所造成的結果是，一旦限購令松動，大量被壓抑制的需求將同時釋放，房價將繼續上漲。
有人說，中國人有擁有自己住房的傳統，所以才造成人人買房、房價上漲的局面。其實，這種說法同鋪天蓋地的“購房團”消息一樣，只是給房價上漲找一個理由，而不愿觸及房價上漲的根本原因。所謂“傳統”就要說到古代。中國古代的確有買房置地的強烈心態。但是，中國古代社會一方面是大量小農經濟的存在，這就好比現在房地產市場里應該多有小戶型、中低檔房，而不是高檔房居多。另一方面，中國古代人人都想擁有自己的土地，也不排除一部分人只是佃戶，租種別人的土地，等到條件合適了，再買自己的土地。這就好比現在的房地產，也應該讓一部分人能夠租到便宜的房子，而不應該逼著人人都去買房。把每個人都逼上買房、做房奴的絕路，是因為中國的房地產市場學了美國金融化的手段，只有人人買房做房奴，才能擴大金融市場。與此同時，美國的房地產金融化與中國政府的賣地結合在一起，房價就控制不住了。
投機性購房之所以產生，房地產金融化是重要的原因。在金融化的政策下，房子不只具有居住功能，更擁有了保值、升值功能。如果人們把錢存在銀行里，有較高的利息，那么，資產的保值升值壓力就在銀行。如果銀行實行低利率，讓房子來保值，等于是把保值的壓力推給社會，自己光靠手續費就能賺錢。等到房地產像美國那樣頂不住的時候，政府還用老百姓的錢來救銀行，這實在是官商勾結坑害百姓。幸好中國目前還沒出現這種事情，但是，限購令依然是治標不治本。
有住房需求是必然的，尤其在城市化進程中，大量離開農村進入城市的打工者，都想在城市里獲得合適的住房條件，人員流動的加快，也使很多外地人有合理的住房需求。限購令抑制了這部分需求，顯然是一種誤傷。去年我去長沙，看到一個企業家的慈善項目。這位女企業家投資3億，建設50萬平米的廉租房，并且規定，只租給進城打工的農民工。這個廉租房社區叫“幸福家園”。而且，她想在建成之后，把這個社區的管理完全交給當地政府，連房租她都不收，歸政府管理物業用。我友一清先生寫了一篇文章，介紹長沙“幸福家園”的情況，其實我以前也寫過。但是，我覺得，要將這種方式推廣，不能完全靠企業家的慈善，它應該是政府的職責。
如果政府通過抑制投機性購房，把房價弄得好看了，但同時把相當多的外地人對于住房的正當需求也給抑制了，這不能不說，限購令抑制了投機性購房，也誤傷了正當需求，限購令只能算是一個“面子工程”。所以，事情應該全面地看。對于政府來說，還應該對那些正當住房需求的外地人有相關政策。其實，各地的房地產現實中也有，比方說很早就出現的經濟適用房、廉租房等。但是，由于它們會抑制房價的上漲，使得房地產商的利益受損，因此，在很多地方，房地產商已經同政府聯手，不讓經濟適用房或廉租房發展的太大，甚至把經濟適用房也納入到商品房的行列中，使得很長時間里，經濟適用房和廉租房只是一個擺設，沒起到真正的作用。包括上面提到的長沙的“幸福家園”項目，也遭到當地利益集團暗中的羈絆，其本質就在于，這種方式會影響金融化的房地產商的利益。因此，政府應該擺正自己的位置。像重慶那樣大手筆地投入公租房，如果在全國早一點動真格，而不是擺花架子，北京、上海以及全國的房地產市場，早就不是現在的樣子了，也無需用限購令這樣的猛藥，冒著副作用的風險，臨時抱佛腳。
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責任編輯：執中
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