劉仰：限購令是一劑猛藥
劉仰
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2011-03-03
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來源：烏有之鄉
關于房子的話題很多。今年春節以后，北京首先開始限購，繼而，不少城市跟進限購。這一政策的目的很明確，一定要把房價降下來，不惜采用行政手段，責任制、約談制等等。但是，它能有效嗎？也許會有效，也就是說，房價也許真的會降，但是，這種下降意義不大，作用有限，反而可能積累更多的爆發力，在日后推高房價。因此，限購令是一個不理想的政策，經濟學家李稻葵說，它是一劑退燒針，有副作用，但卻是必須的。這話挺有意思。退燒針也許能退燒，但病根治好了嗎？說不定哪天又燒了。“必須的”，又是什么意思呢？
從市場經濟的角度出發，用行政手段抑制需求，是一個不好的辦法，因為，抑制需求并沒有消除需求，對房子的需求依然存在，只不過延后了，很可能在未來某個時候集中爆發。而且，戶籍制度正在深入改革之中，限購令以戶籍為劃分對象，似乎又在強化以往的戶籍制度，不利于人才流動，也不利于實現公民平等的社會價值觀。與此同時，限購令的出現，使得房屋租金上漲，令缺錢買不起房子、只能租房子的人，生活壓力更大。從全局上看，嚴格的限購令實施后，房價如果下降，只對政府的政績好處更大，民眾享受到的實惠不多，最多只有本地戶口的少數人滿意，卻加劇了戶籍制度下的不平等。因此，如果在限購令下最終房價下降，相當一部分需要住房的人，即使面對房價下降的局面，也束手無策，只能望價興嘆。高價買不起，低價不能買，房價高低對于他們又有何意義？政府部門兌現了讓房價下降的承諾，卻是一個意義不大的結果。此外，已有住房的人，面對房價下降，造成資產縮水。如果下降幅度很大，說不定會造成一部分停止還貸。所以，從綜合效果上看，限購令如果產生效果，更像是政府部門的一個面子工程。
把以北京為首的限購令與重慶相比，也許能夠看出不同政策的不同預期結果。重慶首批公租房于3月2日搖號配租。據報道，房源有6萬多套，申請者有2萬多人，也就是說，只要符合申請公租房的條件，基本上都能得到。根據重慶的相關規定，郊縣、外地、農村戶口，只要在本市工作都能參加搖號，因此，重慶沒有像北京這樣以戶籍把人區分開，而是一視同仁。這一政策的根本效果是，讓相當大一部分中低收入者，能夠安心地獲得公租房，政府所收的租金，人們也能承擔。中低收入者對住房的要求基本得到滿足，而不像北京是通過限購令，把人們的需求推到未來。
此外，重慶已經開始征收房產稅。有報道說，重慶房產稅征收一個月來，對于房價下降的影響不大。實際上，在此我們可以看到，不同政策側重不同的社會群體，它所預期的效果也不一樣。公租房針對中低收入者，效果可以預見，將會很明顯。房產稅主要針對高收入者，房價降不降意義不大，只是適當抑制一下。事實上，對于有錢人來說，房價不降可能是有好處的，至少，他們的資產沒有縮水，保值狀況良好。放貸的銀行也不至于拿到一堆縮水的房產。從另一個角度說，任志強很多年前說的話，在重慶得到了體現。任志強曾經說：他是為有錢人蓋房子，窮人應由政府提供保障。以重慶來說，既然中低收入者已經有了保障，有錢人的房子就讓它漲唄。當然，過于兩極分化也不好，所以，房產稅也用來壓一下高檔房。
重慶為何能做到這一點？實際上就是政府觀念的一個改變。誰都知道，各地房價構成中，地價是很大一塊。我在四年前就說過，為了給中低收入者提供住房，政府的地價應該倒算，即，按照目標對象的平均收入，以及承擔房租或還貸的合適比例，倒推地價。而不應該清一色地都是拍賣地塊，造成一個個的地王。地價高收入進了政府的口袋，再怎么要求房地產商擁有“道德的血液”，也沒用。而重慶做法其實很簡單，政府用來蓋公租房的地，是免費的。也就是說，政府沒有從公租房的土地使用中賺大錢，政府自己先擁有“道德的血液”，如此，才能給社會做出榜樣。那么，重慶的公租房對于政府來說，是虧本的嗎？也未必。
我國現在的土地使用權一般是70年，拍賣土地是什么概念？就是把70年的使用費一次性耗盡。從政府來說，等于是把70年的土地使用費，在今天全部收進，并且用掉了。這種方式看起來經濟增長很快，但是，它也是寅吃卯糧，還會承擔物價上漲的風險。而重慶市免費提供土地建設公租房，每年收取租金，這就好比沒有把70年的土地使用費一次性收進，而是分攤到每個年頭，公租房的租金則成為政府每年的固定收入。它避免了一次性賣地的突擊性高收入，除非有更多的地，否則收入進入低谷。重慶的做法是細水長流。因此，大規模的公租房建設，雖然在建設之初，政府沒有多少收入，反而要投入，但是，長期來看，它把公租房變成了年年都能結果收獲的財源。老百姓省下的買房子的錢，還可以用于其他消費，以幫助實現擴大內需。政府的收入則沒有大起大落，也減少了通脹的壓力。從這個角度說，我倒情愿看到農產品漲點價，讓農民的日子好過點，城里人把買房的錢省下來，多花點錢在農副產品上，讓農民也能改善。
當然，重慶的政策真正要看到效果，還需要一段時間。因此，我認為，北京等城市的限購令，仿佛是搶先獲得一個控制房價的比賽。用李稻葵的話說，這是退燒針，也許一針下去，燒真的退了。但是，病根未除，未來還有可能發作。而重慶的做法是表里兼治，既要實現退燒的目標，也要實現拔除病根的目標。所以，李稻葵說，限購令是有副作用的，但卻是必須的。這里所謂的必須，按我的理解，就是搶先擁有控制房價的效果，盡管這一效果意義可能不大，盡管這一效果很可能把房價上漲的壓力推向未來，但是，對于目前在位的領導來說，可以對自己的政績有一個交代。當我們說要“為人民服務”的時候，需要的是大公無私地“為人民服務”，所以，我看好重慶。
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責任編輯：heji
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