中國社科院研究員曹建海:莫再溫柔調控樓市
劉展超
近年來時常掀起樓市輿論熱點的曹建海，新近出版了新書《向高房價宣戰》，看空中國樓市的姿態溢于言表。
作為中國社科院工業經濟研究所研究員，曹建海對房地產市場的觀點異常鮮明，常有驚人之語，業界也將之稱為“地產三劍客”的一員干將。
去年5月，曹建海率先發難，質疑同屬中國社科院的城市發展與環境研究中心編制的《房地產藍皮書》，稱其站在了開發商的立場上。這引起了對方的強烈反應。隨后在一次網絡訪談中，曹建海又與社科院的兩位同事激辯。
這些舉動令曹建海一時鋒芒畢顯，但也將其置身輿論的風口浪尖。贊同者稱其為民生鼓與呼，批評者則稱其誤導民眾，貽誤購房良機。
1月9日，曹建海接受了《第一財經日報》專訪。
自去年年底至今，中央政府出臺了多項措施調控樓市，比如二手房營業稅優惠政策停止執行等。而在10日，國務院辦公廳下發了《促進房地產市場平穩健康發展的通知》，出臺11條舉措以遏制房價過快上漲。不知這些措施是否符合曹建海所期望的政府“真調控”？
第一財經日報：你認為國內的房價之高，是局部的還是全局性的現象？
曹建海：現在的高房價肯定是全國性的，這種趨勢已經從一線城市傳遞到二三線城市。如果將去年前11個月的新房銷售額除以新房的銷售面積，就可以發現房價比2008年同期上漲已經超過了20％，像深圳這種城市的實際漲幅可能已經超過了80％~120％。
日報：在最近高層各種表態中，也僅僅是提到“部分城市房價上漲過快”，似乎從沒有認可全國房價都是這個態勢。
曹建海：決策層不認可全國房價過高，主要是因為他們依據的是國家統計局的數據，國家統計局的數據顯示2009年前11個月全國新房銷售價格上漲才6％。一般超過10％才被認為是上漲過快。
日報：在諸多調控政策出臺后，如何預測今年的房價走勢？
曹建海：今年房價可能會出現波動，但下降的幅度不大。原因在于，今年的信貸投放規模還是會比較大，雖然說政府表態要限制房地產商業貸款，但可能對商業銀行的約束力度較弱。
此外，房地產企業還是有很多其他渠道融資，比如貸款是以工商業類別形式發放的，完全可以投向房地產。比如有些企業，可能就是其集團貸款后通過財務中心把資金劃轉過來，目前還沒有太好的辦法來限制這些資金向房地產業轉移。
開發商手中的資金十分充裕，“不差錢”，也就沒有降價的壓力。
另外一個因素是，地方政府可能再次出手托市。
日報：你前段時間曾預測未來兩三年中國房價將下降40％~50％，現在怎么看這個預測？
曹建海：2009年的房地產業之所以如此火爆，主要是碰到了美國金融危機，如果不是危機導致促國內需求保經濟增長，國內的開發商起碼要死掉八成。這其中最根本的因素是流動性太充裕，從而導致投機需求旺盛。
日報：自去年年底到現在，中央政府出臺了一系列樓市調控政策，你認為這些政策中哪些會對樓市的演變發揮關鍵作用？
曹建海：二手房營業稅的征收由兩年恢復到五年，將對二手房的炒家造成很大影響，接下來將是一個蜂擁出貨的時期，但由于市場的觀望氛圍會加重，二手房的成交量可能急劇萎縮，從而進入一個買方市場。
此外，信貸政策也會起到一定作用，2009年的樓市火爆一個最主要原因就是市場流動性太充裕，一旦信貸收緊，樓市格局將會發生變化。
日報：縱觀中央政府過往出臺的樓市調控政策，意圖是控制房價上漲過快，但反映到結果上總是出現每逢調控房價就越漲的局面，如今新一輪的調控又開始了，我們應該如何避免這種現象？
曹建海：政府如果想要調控房價并非難事。之所以樓市出現了越調控越漲價的局面，是因為此前的調控政策多是“溫柔調控”，而老百姓希望的是看到政府的“真調控”，至少要把地方政府助推房價的“手”收回來，不能再讓地方政府為房地產市場托市。
經濟增長質量不高
保八成功不能太樂觀
1月21日，國家統計局今日公布2009年國民經濟運行情況：2009年全年GDP總額為335353億（33.5萬億）元，同比增長8.7%，增速比上年回落0.9個百分點，四季度增長10.7%；CPI下降0.7%，PPI下降5.4%。12月CPI上漲1.9%，PPI上漲1.7%。
對此騰訊財經第一時間連線社科院研究員曹建海，他表示中國經濟增長缺乏質量，保八成功后不能太樂觀。
2009年中國經濟成功“保八”早已成為共識，曹建海認為經濟恢復快速增長的兩大動力在于固定資產投資和寬松的貨幣政策。“中國的經濟增長是貨幣注入型的增長，統計局公布的經濟數據無法剔除有效通脹因素，房地產升值對GDP的貢獻非常大。”
由于央行去年加大貨幣投放的力度，投資增長很多以不計代價，快速的上項目得來的，這將帶來大量的不良資產，曹建海稱GDP增長的質量不高，保八成功之后還是不能太樂觀。他認為，去年12月份的快速增長是相對于2008年的比較低的基準上計算的，而中國經濟三駕馬車中的出口和消費仍很低迷，只有公共消費在大幅增長。
12月份PPI首次轉正，曹建海表示這預示著有關部門“產能過剩抑制通脹”的說法已經不攻自破。他認為我國CPI和PPI數據并不能很好的反映生產資料的價格走去，實際的通脹要比數據顯示的更加嚴重。所以并不能排除央行加息的可能。曹建海稱“考慮到加息對經濟走勢的滯后性，央行近期加息的可能性不大，更多的應該采用發行央票和通過準備金率回收貨幣。”他預計今年2月份CPI將達到3%，央行可能會在3月份加息。
今年的宏觀調控，曹建海認為不會很嚴厲，但是房地產的好消息在去年已經出盡，今年的房價將會小幅回落。但任何緊縮性的政策出臺都將打擊炒房者信心，明后年房價不排除大幅下降的可能。
另外，針對統計局總經濟師姚景源“房地產作為國家支柱產業”的說法，曹建海稱，作為國家統計局官員，姚的這種提法有失身份，國家已經不再提倡這種說法。(文/肖葉瓊)
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