鄭風(fēng)田：房?jī)r(jià)越調(diào)控越高的癥結(jié)何在？

鄭風(fēng)田：房?jī)r(jià)越調(diào)控越高的癥結(jié)何在？

只有徹底斬?cái)嗟胤秸c房地產(chǎn)漲價(jià)之間的利益鏈，讓地方政府不再從房地產(chǎn)漲價(jià)中獲得收益，地方政府才會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行中央政府的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)暴漲勢(shì)頭才能真正被扼制。通過中央政府統(tǒng)一征收土地出讓金應(yīng)該是一條最有效的手段。當(dāng)然問責(zé)制也不錯(cuò)。至于扼制投機(jī)性購房，最佳手段其實(shí)很簡(jiǎn)單，那就是對(duì)其轉(zhuǎn)讓所得征收90%以上的所得稅就可以了。其實(shí)用不著開征物業(yè)稅 。

房?jī)r(jià)狂漲已引進(jìn)全社會(huì)的驚恐與憤怒，當(dāng)然除了兩類人：開發(fā)商與地方政府。中央政府也一直甚為關(guān)注房?jī)r(jià)，上至總理，下到各個(gè)部委司局，出臺(tái)一個(gè)又一個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策。但最后的結(jié)果卻是驚人地?zé)o效：房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是越調(diào)越高。按照這個(gè)勢(shì)頭發(fā)展下去，大家有理由擔(dān)心，中央這次大密度的房地產(chǎn)調(diào)控政策又將被大而化之，不了了之，房?jī)r(jià)繼續(xù)又被進(jìn)一步推高，甚至把中國的中小城市與城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)也給炒上天，讓全中國的普通百姓都無法招架。

各位看官驚奇了：為什么房?jī)r(jià)越調(diào)越高？房地產(chǎn)的各種調(diào)控措施為什么不起作用？

本博主以為，目前所有的調(diào)控政策其實(shí)都沒有觸動(dòng)房地產(chǎn)漲價(jià)的真正主角的利益：地方政府與開發(fā)商。只有徹底斬?cái)喾康禺a(chǎn)漲價(jià)與地方政府之間的利益紐帶，房?jī)r(jià)才有可能最終降下來。而目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，基本上是繞著走，中央干吆喝，地方政府其實(shí)并不買帳。最著名的當(dāng)所南京那個(gè)被抓起來的局地產(chǎn)局的局長周久耕：誰降價(jià)我查誰！

為什么地方政府害怕房?jī)r(jià)不漲？

原因很簡(jiǎn)單：看一下一組數(shù)據(jù)就知道了。

據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，今年截至11月23日，全國70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達(dá)6210億元，同比增加108%。上海土地出讓收入821億元，北京為639億元，杭州收入523億元 。2008年全國財(cái)政收入為6萬億元，也就是說，20個(gè)重點(diǎn)城市收取的土地出讓金幾乎占國家一年財(cái)政總收入的十分之一。

地價(jià)節(jié)節(jié)上漲給地方政府帶來太多的真金白銀。我國地方政府帶來了高達(dá)5.2萬億元的土地出讓收入。1997-2008年地方政府僅從土地出讓金5.2萬億，其實(shí)這個(gè)數(shù)據(jù)還是折了不少水分的。

調(diào)控高房地產(chǎn)價(jià)格就等于動(dòng)地方政府的奶酪。在房地產(chǎn)價(jià)格問題上中央政府與地方政府追求的目標(biāo)某種程度上是相反的。

中央政府追求的是民生與社會(huì)和諧穩(wěn)定，而地方政府的利益與中央政府實(shí)際上是不一致的。從經(jīng)濟(jì)理性角度出發(fā)，地方政府應(yīng)該是房地產(chǎn)漲價(jià)應(yīng)該是狂喜的：地方房地產(chǎn)漲價(jià)，一方面可以使本地的GDP增高，這對(duì)晉升考核極為重視經(jīng)濟(jì)增長績(jī)效來講極為重要，另外一方面，房地產(chǎn)價(jià)格高漲，其實(shí)有很大一筆收入進(jìn)入到政府政府部門的口袋，財(cái)政增收快速增產(chǎn)，何樂而不為？

所以在上述目標(biāo)相左的情況下，中央政府出臺(tái)的各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，到了實(shí)際執(zhí)行部門：地方政府那里，基本上要被打許多折扣的。比如國土部反復(fù)聲明打擊囤地行為，但為什么屢次喊又屢次不管用？我所住的小區(qū)門前，有一塊地已經(jīng)6-7年一直沒開發(fā)，估計(jì)地價(jià)早已翻了數(shù)倍，至今也未見什么查處與收回。所以表面上來看，中央已出臺(tái)了許多看似有效的調(diào)控政策，但在地方政府基本上不被執(zhí)行，或者頂多做做樣子。這才是房地產(chǎn)調(diào)控光打雷不下雨的主要原因。

未來要想真正地解決高房?jī)r(jià)問題，必須觸及實(shí)質(zhì)性的問題：斬?cái)嗟胤秸杖肱c房地產(chǎn)漲價(jià)密切關(guān)系。比如土地出讓金完全歸中央所有，這一招比什么者狠。如果沒有此招，其他相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控措施，地方政府一般都不會(huì)認(rèn)真對(duì)待執(zhí)行。反正目前還沒有一個(gè)城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而受到任何處分。當(dāng)然也可以采取問責(zé)制，某一地方房地產(chǎn)漲價(jià)多少以后要對(duì)首席地方長官進(jìn)行問責(zé)，這也是一個(gè)管用的招。

至于如何抑制投機(jī)性購房，目前的二套房信貸及營業(yè)稅調(diào)整，其實(shí)只能對(duì)一般的小蝦們有點(diǎn)作用，對(duì)真正的炒房族來講是完全沒有任何作用。與房地產(chǎn)暴漲的收益相比，那點(diǎn)費(fèi)用實(shí)在是算不了什么。抑制投機(jī)性購房最要害的就是對(duì)購房轉(zhuǎn)讓所得征收高昂所得稅，比如把投機(jī)所得的90%都給征走，估計(jì)就不會(huì)再有多少亂炒作的人了。

（評(píng)論者鄭風(fēng)田為中國人民大學(xué)教授）

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