易憲容：滬倒樓事件透露出房地產(chǎn)業(yè)深層次問(wèn)題

“蓮花河畔景苑”倒樓事件，　7月3日　上海市政府公布了對(duì)倒樓事故的官方調(diào)查結(jié)果：倒樓原因被確定為“大樓兩側(cè)壓力差致土體位移”，而樓盤(pán)的“結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)符合規(guī)范”，大樓所用“PHC管樁亦符合規(guī)范要求”。也就是說(shuō)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建筑該項(xiàng)目的技術(shù)角度說(shuō)，基本上沒(méi)有問(wèn)題，問(wèn)題只是出在后繼堆土與挖土的不當(dāng)上。對(duì)此結(jié)論，看上去是很科學(xué)，但有避重就輕之嫌。這些大的惡性事故，僅是用這樣的理由來(lái)解釋是不足以說(shuō)服業(yè)主，也不足以說(shuō)服社會(huì)大眾。政府部門(mén)早就信誓旦旦，要對(duì)倒樓事故查得底朝天。如果真的是這樣，對(duì)“蓮花河畔景苑”倒樓事件進(jìn)行深入的反思，是能夠從中透露出許多房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大問(wèn)題的。曾經(jīng)有媒體認(rèn)為，該事件是一個(gè)個(gè)案或特例，但從透露出來(lái)的問(wèn)題來(lái)看，對(duì)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，它具有十分普遍性。　　

首先，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)論最為激烈的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)是由地價(jià)來(lái)決定還是地價(jià)由房?jī)r(jià)來(lái)決定？各方都在拿出自己所謂的數(shù)據(jù)來(lái)證明其觀點(diǎn)的合理性與正確性，特別是房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)更是投入巨大資源，收集所謂數(shù)據(jù)來(lái)證明，當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高，完全是土地價(jià)格所導(dǎo)致的。土地是政府賣(mài)出的，因此，房地產(chǎn)的絕大多數(shù)收益都為政府占有了(無(wú)論中央政府還是地方政府)，因此，要降低房?jī)r(jià)，當(dāng)然先是降低政府的土地價(jià)格了。　　

但實(shí)際上，從“蓮花河畔景苑”倒樓事件所披露的資料來(lái)看，該項(xiàng)目樓面的地價(jià)僅為604元/平方米，而住房的銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到15000元/平方米，地價(jià)占住房的成本不足4%。盡管這塊土地是在2004年“630大限”之前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，但是，在我們這幾年全國(guó)銷(xiāo)售的住房中，其使用的土地有多少是通過(guò)所謂的市場(chǎng)拍賣(mài)方式而不是通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓獲得的呢？其他的地方不說(shuō)，光說(shuō)北京在“630大限”前8個(gè)月，北京協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地就相當(dāng)于之前10年土地出讓的總和。也就是說(shuō)，在“630大限”之前，大量的國(guó)有土地早就通過(guò)各種不同的方式以協(xié)議的方式轉(zhuǎn)讓出去了。土地價(jià)格如此之低，房?jī)r(jià)則可上升到天上？其原因何在？　　

在這里有幾個(gè)重大的問(wèn)題要求認(rèn)真思考。一是全國(guó)各城市大量的城市土地很多都是通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行的。在這種情況下，巨大的國(guó)有財(cái)富突然間流失。這種財(cái)富的流失或進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手上，或是流入與土地交易有關(guān)的官員手中。二是既然許多土地是以協(xié)議的方式轉(zhuǎn)讓出去的，因此，地價(jià)成本在房?jī)r(jià)成本中所占比重微乎其微。有人說(shuō)，中國(guó)的房?jī)r(jià)過(guò)高是由于地價(jià)過(guò)高，是由于地價(jià)決定的，如果房?jī)r(jià)是真的由地價(jià)來(lái)決定，那么房?jī)r(jià)是由成本定價(jià)，中國(guó)的房?jī)r(jià)能夠高嗎？所以最近國(guó)土資源部調(diào)查結(jié)果表明，認(rèn)為地價(jià)在住房的成本中不足25%。這個(gè)數(shù)據(jù)有一定的可信度，但是也只是近幾年以拍賣(mài)出售方式的地價(jià)來(lái)匡算的，如果以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地價(jià)格來(lái)匡算，實(shí)際土地成本在住房成本所占的比重比他們匡算的小得多。三是早幾年一直在爭(zhēng)論的一個(gè)問(wèn)題，就是房?jī)r(jià)過(guò)高之后，社會(huì)希望政府能夠給建筑住房的成本有一個(gè)透明的信息。但是，這樣一個(gè)小小的要求，也是政府應(yīng)盡的職責(zé)，就是沒(méi)有哪個(gè)地方來(lái)做這事件，甚至于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)出多少荒唐不可公布住房成本理由，政府部門(mén)也不出來(lái)澄清。從“蓮花河畔景苑”項(xiàng)目所公開(kāi)的信息來(lái)看，住房成本多少，早就一目了然。房地產(chǎn)業(yè)不僅是暴利，而且是暴利之暴利。這就是為什么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府不愿給住房建筑成本有透明信息的原因所在。　　

其次，從“蓮花河畔景苑”項(xiàng)目所在公司的主事人的背景來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的利益鏈基本上是與不少地方政府官員聯(lián)系在一起。其公司有地方政府之背景，其管理人員來(lái)自地方政府官員，估計(jì)其股東的后面有各種各樣的地方政府權(quán)力的影子。可以說(shuō)，最近查處出來(lái)的絕大多數(shù)貪污腐敗大案要案，基本上都是與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)，基本上都是與土地的交易及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)。由于土地交易制度巨大的尋租空間，由于絕對(duì)權(quán)力沒(méi)有受到約束，房地產(chǎn)市場(chǎng)成了天然的巨額貪污腐敗的市場(chǎng)。而高房?jī)r(jià)不僅是實(shí)現(xiàn)這種貪污腐敗的基本條件，也成社會(huì)財(cái)富轉(zhuǎn)移的重要機(jī)制。對(duì)這些問(wèn)題，如果不能夠深入地反思，并重新設(shè)立新的制度來(lái)縮小這種貪污腐敗的空間，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的利益鏈不僅會(huì)嚴(yán)重傷害黨與國(guó)家的威信，也將成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大障礙。　　

第三，“蓮花河畔景苑”倒樓事件發(fā)生后的許多現(xiàn)象也表明，房地產(chǎn)業(yè)不僅在行業(yè)上與幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)連，而且形成一條關(guān)聯(lián)密切的利益鏈。可以說(shuō)，這是中國(guó)住房建筑史上重大的惡性事件，但能夠客觀公正來(lái)報(bào)道與評(píng)論該事件的不多，即使最后調(diào)查公布的結(jié)果也是避重就輕，更多的強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目本身之后的技術(shù)性問(wèn)題。從這些現(xiàn)象說(shuō)明了什么呢？它說(shuō)明了當(dāng)前國(guó)內(nèi)形成了一個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的龐大的利益鏈，在鏈條中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，大家都希望從這條利益鏈上分享到更大利益，而不是站客觀公正角度做自己的事情。比如說(shuō)，一些報(bào)紙廣告基本上來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)，因此，該報(bào)紙對(duì)于房地產(chǎn)的負(fù)面報(bào)道就很難刊出，甚至于該報(bào)紙成為房地產(chǎn)商做“多”房地產(chǎn)價(jià)格的幫兇。更為嚴(yán)重的是，一些公眾媒體則直接讓房地產(chǎn)企業(yè)入股，這樣表面上是社會(huì)的公眾媒體，實(shí)際上成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的代言人。正因?yàn)椋瑘?bào)紙媒體是這樣，房地產(chǎn)業(yè)的其他中介機(jī)構(gòu)及服務(wù)機(jī)構(gòu)都是如此。近幾年來(lái)，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之所以冒天下之大不韙，與此也有很大的關(guān)系。　　

總之，從上海倒樓事件中透露房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題很多，如果我們不對(duì)該事件認(rèn)真反思，找到問(wèn)題的癥結(jié)所在，而僅是就事論事，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)另外一種形式的惡性重大事故又會(huì)發(fā)生。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天這樣地步，完全是許多制度缺陷導(dǎo)致的結(jié)果，完全是從來(lái)就沒(méi)有人來(lái)認(rèn)真反思這些制度缺陷而改進(jìn)的結(jié)果。 　　

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