住房限售調(diào)控目標(biāo)在于穩(wěn)房?jī)r(jià)保增長(zhǎng)

易憲容 | 青島大學(xué)財(cái)富管理研究院教授

　　2016年930房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)基本上沒(méi)有停過(guò)。目前，這些房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)擴(kuò)展到50多個(gè)城市了，所謂的史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控“五限”政策(限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限制商改住等)，也從一個(gè)城市另一個(gè)城市向蔓延。但是，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)了這樣多，甚至于房地產(chǎn)調(diào)控的行政性手段無(wú)所不用其極，結(jié)果是國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然火爆，全國(guó)各城市的房?jī)r(jià)仍然在上漲，住房的銷售還在創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，1-8份，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)12.7%;全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)17.2%。盡管兩者增長(zhǎng)比去年有所放緩，但仍然在2016年的房地產(chǎn)增長(zhǎng)創(chuàng)歷史記錄的高點(diǎn)上再創(chuàng)歷史記錄。更為重要的是中部及西部地區(qū)商品房銷售額增長(zhǎng)仍然保持在26.0%及35.1%的大幅增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)三四線城市也走上了快速增長(zhǎng)之路。而正因?yàn)橹挥猩贁?shù)一線城市住房銷售增長(zhǎng)有所下降，而全國(guó)的絕大多數(shù)城市的住房銷售仍然處于火爆之中，從而使得國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司由于今年上半年業(yè)績(jī)驚人，其股價(jià)也出現(xiàn)爆發(fā)性上漲，創(chuàng)一個(gè)又一個(gè)的歷史新高。股市投資者全面看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆不僅表現(xiàn)為住房銷售快速增長(zhǎng)上，更主要是表現(xiàn)為房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買土地的增長(zhǎng)上，這些同樣保持在較高的增長(zhǎng)水平。也表現(xiàn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然處于全面上升的態(tài)勢(shì)中。

　　可以看到，在一年來(lái)陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，東部及一線城市及部分二線的樓市開(kāi)始降溫。比如，8月70個(gè)大中城市樓價(jià)增長(zhǎng)按月、按年升勢(shì)都在放緩，8月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格按月上升0.2%，環(huán)比升幅有所回落，但按年則上升8.3%。8月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市為46個(gè)，持平的6個(gè)，下跌的18個(gè)。8月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲的68個(gè)，同比下跌的1個(gè)，全國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)都在上漲。其中，長(zhǎng)沙、蚌埠、北海同比分別上漲16.9%、15.2%、14.9%。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)了一年，但全國(guó)的房?jī)r(jià)仍然處于快速上漲的通道上，即使看上去有些城市的房?jī)r(jià)環(huán)比的些許漲幅放緩，但這多是地方政府房管部門操弄的結(jié)果，是為了達(dá)到中央政府所要求的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)。環(huán)比下降零點(diǎn)一，同比可上漲雙位數(shù)以上，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)要調(diào)整肯定是猴年馬月。

　　而9月22日7個(gè)城市同時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，估計(jì)這是中央政府對(duì)這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不好，要求加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的結(jié)果。比如，重慶宣布23日起新購(gòu)住房?jī)赡陜?nèi)不得交易;南昌規(guī)定住宅獲得不動(dòng)產(chǎn)證后2年才可轉(zhuǎn)讓;西安宣布商品住房調(diào)價(jià)前需向物價(jià)部門申報(bào);南寧規(guī)定二套及以上住房滿兩年方可轉(zhuǎn)讓;石家莊啟動(dòng)限售最長(zhǎng)5年內(nèi)不得交易的規(guī)定;長(zhǎng)沙規(guī)定首套房獲得產(chǎn)權(quán)證后3年才能買第二套房;貴陽(yáng)規(guī)定購(gòu)買后的住房限售3年等。

　　這些城市出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，盡管文字的表達(dá)方式有些許差別，但方式基本上差不多，即所購(gòu)買的住房限售，只不過(guò)不同城市限購(gòu)銷售的時(shí)間不同而已。可以看到，這些出臺(tái)住房限售政策的城市，以同比來(lái)看，其房?jī)r(jià)基本上處于快速上漲態(tài)勢(shì)下。特別是長(zhǎng)沙等城市，房?jī)r(jià)上漲幅度更是驚人。而房?jī)r(jià)快速上漲，一定會(huì)驅(qū)使住房投資者涌入市場(chǎng)。這是推動(dòng)這些城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。

　　而這些一年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快的城市出臺(tái)住房的限售政策，不僅意味著這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是住房投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)，也意味著這些城市政府新一輪的住房饑餓營(yíng)銷開(kāi)始。因?yàn)椋@些地方政府的住房限售政策，表面上是不能讓這些城市的房?jī)r(jià)再快速上漲，因?yàn)檫@種情況出現(xiàn)與中央的房地產(chǎn)政策精神相悖，是一個(gè)政治問(wèn)題，地方政府官員沒(méi)有人愿意為此承擔(dān)這種政治責(zé)任，所以如何讓快速上漲房?jī)r(jià)不再上漲，在他們看來(lái)限售是最好方式。

　　但這種住房限售政策也向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)清楚明確的信息，就是這些政策出臺(tái)快速上漲的房?jī)r(jià)會(huì)停止下來(lái)，尤其是在規(guī)定限制的期間更是如此，但是所購(gòu)買的住房不能夠出售了，那么這些已經(jīng)購(gòu)買的住房在所限制出售的期間，其價(jià)格既不會(huì)上漲也不會(huì)下跌。其購(gòu)買后的住房不能夠銷售，哪來(lái)的漲跌的對(duì)價(jià)，因此這些城市的房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定在地方政府所希望的水平上。同時(shí)，住房限售政策也向市場(chǎng)顯示，由于購(gòu)買后住房不能夠出售，看上去是限制住房投機(jī)炒作者的短期炒作，實(shí)際上會(huì)讓市場(chǎng)銷售的二手住房供給減少。如果新建的住房是既定的情況下，只要有購(gòu)買住房者進(jìn)入，這種政策同樣會(huì)不斷地推高房?jī)r(jià)。所以，2年或3年后，這些住房限售政策出臺(tái)的城市，其房?jī)r(jià)水平可能比不出臺(tái)限售政策還要高。聰明住房投機(jī)炒作者看到政府這些政策意圖之后，可能會(huì)更是涌入市場(chǎng)，只不過(guò)他們由以往的住房短期炒作加長(zhǎng)些炒作時(shí)間而已。

　　可見(jiàn)，這些城市都出臺(tái)住房限制政策，目標(biāo)是短期內(nèi)不讓快速上漲的房?jī)r(jià)再飚升，是短期內(nèi)讓其城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定。這是一個(gè)政治任務(wù)。但實(shí)際上，這些住房限售政策還在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，還在鼓勵(lì)住房投機(jī)炒作者進(jìn)入市場(chǎng)，甚至于這可能是這些城市住房饑餓營(yíng)銷的新方式。早已經(jīng)出臺(tái)住房限售政策城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況已經(jīng)表現(xiàn)是這樣，那么這些新出臺(tái)限售政策的城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)如此。可能這正是這些城市地方政府所要達(dá)到目標(biāo)。

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)