沒有房地產業不能救中國嗎

沒有房地產業不能救中國嗎

中國青年報

作者:水力

編輯先生:

日前，有學者高調宣稱:“所有反對房地產復興的想法都是危害國家利益”，“沒有房地產業不能救中國，房地產業將再次拯救中國”。

網上的朋友們則認為這是瞎忽悠。請問:房地產業在中國經濟中到底應該居于什么位置？

讀者 吾愛吾家

政府該不該出手救房市？中國是否亟須制定房地產業振興規劃？在金融海嘯余威未減、世界經濟衰退仍未見底、國家出臺一系列擴大內需措施的大背景下，近來有關房地產業在國民經濟中地位的爭論炒得沸沸揚揚。有人說房地產能夠刺激經濟增長，宣稱沒有房地產業不能救中國、房地產業將再次拯救中國，有人認為這種說法因果倒置，房地產的作用被嚴重夸大了。這些爭論基本上源于對房地產業與宏觀經濟關系的不同認識，也與我國房地產業的特殊發展歷程有關。

一

房地產與宏觀經濟的關系是一個老話題。1938年2月1日，為幫助美國走出大蕭條的泥潭，著名經濟學家凱恩斯致信美國總統羅斯福，建議增加住房、公用設施和交通的投資。他寫道，“住房有大量、持續的潛在需求，這種需求的地理分布廣泛，且住房融資很大程度上與股票交易不相關，所以目前住房最有助于經濟復興。我建議你把大部分雞蛋都放在這個籃子里，把它放在第一位來關心，并確保它們盡快孵化出來。”

二戰之后，與我國原先將住房建設列入非生產性領域類似，許多國家早期也認為住房建設會減少資源在生產性領域的使用，只是為了解決社會和政治問題才需要推動住房建設。最近幾十年以來，風向變了，不少學者認為住房建設有可能促進經濟增長，且住房條件的改善在就業、健康、財富積累和社區安全等方面有正的外部效應。不過，罕有學者因此提出要對房地產、住房建設另眼相看。相反，絕大多數研究認為對各個產業應該一視同仁。

研究發現，住宅投資占GDP的比重與經濟發展水平有著明顯的倒U形關系:在經濟發展的低水平階段，住宅投資占GDP的比重很低，約為2％；隨著經濟發展，中等發展水平的國家住宅投資占GDP的比重可增加到8％；到工業化發達階段，住宅投資占GDP的比重平均在3％~5％之間。過去30年來，我國住宅投資逐年增多，2007年住宅投資占GDP的比重已經達到了10％。在這樣的背景下，通過住宅、房地產投資來推動經濟增長，是否還具有可持續性是值得思考的。在美國由次貸危機引發的經濟衰退背景下，上述凱恩斯的論點重新引起關注，但不少學者都認為時過境遷，“住房融資很大程度上與股票交易不相關”等條件已不具備。

二

一些人有關房地產業地位的認識還與我國房地產業的特殊發展歷程有關。在我國，房地產業是改革開放以后重新起步、需要補課的產業。為推動其發展，20世紀80年代以來的研究大多從正面角度評價房地產業的地位和作用。作為房地產業主管部門的領導，建設部副部長葉如棠在1994年《城市房地產管理法（草案）》的說明中也強調“房地產業是經濟發展的基礎性、先導性產業，是國民經濟的支柱產業之一”。與此相隨的是，直到上世紀90年代初，還有不少學者擔心隨經濟發展而擴大的住房投資，會使大量資金從工農業和基礎建設領域轉向住房建設和維修，加劇工農業發展后勁不足和基礎設施落后的狀況。

重要的轉折發生在1996年前后。為應對當時的經濟不景氣，1996年7月國務院副總理朱镕基提出發展住宅建設有可能形成新的消費熱點和新的經濟增長點，年底李鵬總理進一步提出“加快普通居民住宅建設，可以帶動許多產業發展，發展住宅建設是形成新的經濟增長點的重要方面”。隨后，理論界探討了住宅建設是否夠得上是新的消費熱點和經濟增長點，還討論“為什么只提住宅建設而不提房地產業”等問題。1997年3月，建設部部長侯捷在全國房地產工作座談會上指出，從中央到地方，社會各界對住宅建設成為新的經濟增長點和消費熱點的必要性和可能性已由關注到形成共識。國務院住房制度改革領導小組辦公室負責人同年4月則專門強調說，“眾多媒體把房地產業作為新的經濟增長點的宣傳有誤，國家作為新的經濟增長點培育的不是房地產這個大概念，而是把經濟適用住宅建設作為新的經濟增長點，通過房改，實現住房的商品化來解決新的經濟增長點的問題。”

中國的古人說“眾口鑠金，積毀銷骨”。可能正是由于一些媒體的扭曲和放大作用，政策的解讀在從“住宅建設”擴大為“房地產業”，“有可能成為新的……”變為“將成為新的……”和“是新的……”之后，房地產業從“國民經濟的支柱產業之一”轉成了“國民經濟的支柱產業”，似乎慢慢成了板上釘釘、順手拈來的日常說法。今年的政府工作報告以較大篇幅布置了促進房地產市場穩定健康發展的工作，有的房地產業界人士甚至認為“總理的政府工作報告表明，房地產在拉動產業振興的地位上不僅僅是一個‘支柱’就可以詮釋得了的，而且居于‘元帥’地位”。

三

除了“支柱”、“元帥”的提法，國內類似的提法還有很多，如主導產業、帶頭產業、基礎性產業、先導性產業、火車頭工業、后推式火車頭工業等。這與我國臺灣地區一直流行的房地產業是國民經濟的“火車頭產業”的說法十分相似。

但是，從20世紀80年代到最近幾年，臺灣學者的諸多研究均打破了“房地產業是火車頭產業”的傳統論點。例如，臺灣國立政治大學的幾位著名學者認為將房地產稱為火車頭產業是未經學術嚴格定義的說法。他們利用臺灣1971、1976、1981、1986年的投入產出表和產業關聯分析法，發現“尚無充分的證據支持房地產業具有極大的后向關聯效果”。在此基礎上，他們又探討房地產景氣與宏觀經濟景氣在時間上的領先或落后關系，發現宏觀經濟景氣領先房地產景氣。通過以上研究，他們否定了“房地產業是火車頭產業”的說法，并指出“政府不必意圖以房地產業為振興經濟的逆循環政策，而應回到市場機制的調控”、“政府不必為總體經濟的不景氣而企圖刺激房地產景氣以為總體經濟之復蘇，亦無須強調總體經濟過熱而打壓房地產景氣”。2008年11月，臺灣“行政院”在與房地產業者會談后提出了八大救房市措施，亦因缺乏理論和實證基礎為眾多學者所反對，而放寬貸款以鼓勵購房、以政策支撐房價的措施，也被質疑是政府與房地產業者聯手，要將購房者財富和銀行資金轉移給部分經營不良的房地產業者的做法。

內地不少學者也利用投入產出表研究房地產業的關聯作用，大多發現房地產業對國民經濟的拉動能力和推動能力均低于平均水平，關聯作用非常有限，處在國民經濟各部門中倒數的位置，與通常所說的房地產業關聯度高、帶動力強的觀點相悖。

四

作為國民經濟行業分類20個門類中的一種，房地產業當然是國民經濟中的一個重要產業。但是，有哪個產業不重要呢？和其他產業也會強調自己的重要性一樣，房地產業界人士自認是支柱、元帥，希望政府另眼相看，也是常情。不過，到目前為止，并無充分的證據可以證明房地產業具有很大的產業關聯度、房地產景氣具有領先宏觀經濟的特性。

且不談口號式的“沒有房地產業不能救中國”，也不必著急說用了將來時態、看似未卜先知的“房地產業將再次拯救中國”，這種論點的提出者最好先拿出證據，證明過去什么時候房地產業救過中國吧！長期以來，“支柱說”、“元帥說”真的都是“說”出來的。另外，就算真是“支柱”、“元帥”，也不必非得整天拿出來顯擺不可。支柱可以有很多根，元帥也可以有好幾個——就像有的大型建筑物，光正面的大理石門柱就有十幾根之多，而我國赫赫有名的十大元帥也是眾所周知的……

所以，吹牛不能吹得太離譜，最好有點根據，而聽眾當然要有自己的判斷，不要輕易就被忽悠了。

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