時(shí)寒冰：開(kāi)發(fā)商懼怕三重門(mén)

開(kāi)發(fā)商懼怕三重門(mén)
    時(shí)寒冰

    由于中國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域，官商勾結(jié)的鏈條已經(jīng)形成，既得利益集團(tuán)利用各種資源，對(duì)民眾進(jìn)行欺騙、引誘甚至威脅、恫嚇，以達(dá)到弄假成真，逆勢(shì)推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的目的。這種靠掠奪民眾維持的虛假繁榮，不僅成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一大隱患，也成為嚴(yán)重?fù)p害民生的一大罪魁禍?zhǔn)?。但是，靠掠奪支撐的暴利不可能永遠(yuǎn)維持下去。中國(guó)樓市面臨的三重門(mén)，是他們很難邁過(guò)去的。這三重門(mén)就是：斷奶門(mén)、保障門(mén)、人口結(jié)構(gòu)門(mén)。
    先說(shuō)斷奶門(mén)。目前，各地相繼暴露出來(lái)的假按揭案，令法院和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)憂心忡忡。最高人民法院副院長(zhǎng)奚曉明日前表示，虛假按揭貸款案件開(kāi)始明顯增多。這種行為終于招致有關(guān)部門(mén)的警惕。比如，上海銀監(jiān)局在4月份連續(xù)兩次印發(fā)規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知，要求在滬中外資商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率規(guī)定，嚴(yán)禁變相放寬貸款條件，嚴(yán)防“假按揭”和“零首付”。
    在監(jiān)管收緊的同時(shí)，信貸注入也將快速收窄。今年前三個(gè)月，信貸投放非常大。比如，3月，新增貸款1.89萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)667.97%，但這一趨勢(shì)是不可能延續(xù)下去的。因?yàn)?，我?guó)原來(lái)計(jì)劃的2009年的信貸投放也不過(guò)5萬(wàn)億，一季度就完成了超過(guò)90%。果然，今年4月新增貸款降至5918億元，與2008年同期相比，增長(zhǎng)27.57%，環(huán)比明顯回落。
    信貸資金的注入是幫助開(kāi)發(fā)商金蟬脫殼，助推房?jī)r(jià)反彈的最重要?jiǎng)恿?，一旦后續(xù)資金跟不上，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言無(wú)疑是一場(chǎng)猶如斷奶般的痛苦，加之監(jiān)管趨緊，假按揭難度加大，人造“小陽(yáng)春”很難繼續(xù)維持。
    再說(shuō)保障門(mén)。住房供應(yīng)市場(chǎng)分兩大塊，一塊是保障性住房，一塊是商品房，市場(chǎng)的需求量是基本固定的，倘若保障性住房的蛋糕加大，商品房的蛋糕必然變小。因此，開(kāi)發(fā)商極其憎惡、恐懼保障性住房，他們通過(guò)各種方式為保障性住房設(shè)置障礙。
    早在2008年底，中央政府已經(jīng)明確宣布，要在未來(lái)3年投入9000億元建造700萬(wàn)套保障性住房，加大保障性住房建設(shè)，這勢(shì)必會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成巨大壓力。就連潘石屹也發(fā)出哀鳴之聲：普通住宅市場(chǎng)基本被保障房“占領(lǐng)”了，僅存的普通住宅在成本方面也無(wú)法與保障房站在同一起跑線上。任志強(qiáng)更是一次次抨擊保障房，不過(guò)，他的角度更高明，以腐敗角度攻擊保障房，就好像公眾所知的權(quán)錢交易密集的商品房才是一片凈土。
    如果保障性住房供應(yīng)加大，開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房?jī)r(jià)格的操縱能力就會(huì)明顯下降。
    最令開(kāi)發(fā)商難以邁過(guò)，確切地說(shuō)，是根本邁不過(guò)去的是人口結(jié)構(gòu)門(mén)。
    我們不妨先看看日本的例子。日本二戰(zhàn)后它的人口出生率一度達(dá)到33‰，當(dāng)這批嬰兒長(zhǎng)大成家后，必然造成住房需求的增大，推動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲。因此，日本從上個(gè)世紀(jì)70年代開(kāi)始房?jī)r(jià)持續(xù)大幅度上漲。但隨后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活的改善，人口出生率開(kāi)始大幅下降，一直下降到10‰以內(nèi)。等這批嬰兒長(zhǎng)大成家后，對(duì)住房的消費(fèi)需求也呈下降趨勢(shì)，因此，日本房?jī)r(jià)從1991年后開(kāi)始持續(xù)暴跌，這其中有日本房地產(chǎn)泡沫驟然破滅的因素，也有人口結(jié)構(gòu)發(fā)生改變的因素，或者說(shuō)，人口結(jié)構(gòu)的變化加快了日本房市泡沫破滅的步伐。
    再看看我國(guó)。上個(gè)世紀(jì)五、六十年代，我國(guó)鼓勵(lì)生育，出生率快速上升，這一增長(zhǎng)趨勢(shì)一直持續(xù)到上個(gè)世紀(jì)70年代我國(guó)推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年時(shí)，我國(guó)的總和生育率為5.8，到1979年時(shí)已經(jīng)降到2.75。1980年，我國(guó)又推行更嚴(yán)格的計(jì)劃生育政策——“一對(duì)夫婦只生育一個(gè)孩子”。到2000年時(shí)，我國(guó)總和生育率下降到1.22。
    對(duì)照一下我國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，從上個(gè)世紀(jì)90年代開(kāi)始，上個(gè)世紀(jì)五、六十年代出生的人開(kāi)始形成對(duì)住房的剛性需求，在新增購(gòu)買力推動(dòng)下，我國(guó)房?jī)r(jià)走出了一波快速上漲行情。但是，截至目前，我國(guó)實(shí)行“一胎”政策后出生的孩子已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入婚育年齡，他們替代計(jì)劃生育前出生的人口成為住房的剛性需求者。人口結(jié)構(gòu)的這種變化無(wú)疑將直接影響到人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，而這種預(yù)期又將直接對(duì)人的消費(fèi)、投資行為構(gòu)成影響，并傳導(dǎo)到現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)當(dāng)中去。
    而且，我國(guó)正在逐漸步入老年社會(huì)，由于社會(huì)保障體系不健全，1980年后出生的獨(dú)生子女一旦成家，將面臨著上養(yǎng)四位老人、下養(yǎng)孩子的雙重負(fù)擔(dān)。這種負(fù)擔(dān)也將對(duì)未來(lái)的住房購(gòu)買力構(gòu)成直接制約。同時(shí)，獨(dú)生子女結(jié)婚后，在未來(lái)某一時(shí)刻也將繼承雙方父母現(xiàn)有的房產(chǎn)，一套自住，其余的一套或多套住房則推向市場(chǎng)。這也將影響未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。
    相關(guān)數(shù)據(jù)充分證明了筆者的推斷。我專門(mén)查閱了1991年至2007年連續(xù)17年的《全國(guó)教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，發(fā)現(xiàn)：從1996年開(kāi)始，小學(xué)招生人數(shù)開(kāi)始下降，此后，下降趨勢(shì)越來(lái)越明顯。
    2007年與1996年相比，全國(guó)小學(xué)數(shù)量從64.6萬(wàn)所減少到32.01萬(wàn)所，減少一半還多！招生人數(shù)，從2524.66萬(wàn)人，下降到1736.07萬(wàn)人，減少了788.59萬(wàn)人；在校生從1996年的13615萬(wàn)人，下降到2007年的10564萬(wàn)人，減少3051萬(wàn)人。
    小學(xué)生數(shù)量及小學(xué)學(xué)校的快速減少，是我國(guó)計(jì)劃生育政策的必然結(jié)果，這意味著，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大變化。大約2015年之后，這種變化的影響力會(huì)逐步體現(xiàn)出來(lái)?？纯慈毡镜姆?jī)r(jià)走勢(shì)吧，那就是最好的參照。

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