時(shí)寒冰：王石潘石屹將為誰(shuí)收尸

王石潘石屹將為誰(shuí)收尸
     時(shí)寒冰

    最近，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了住房成交數(shù)據(jù)：前兩個(gè)月，全國(guó)住房成交量同比增長(zhǎng)6.1%。他們得出結(jié)論，住房成交量有所回升。
    好一個(gè)掩耳盜鈴的把戲！
    前兩個(gè)月住房成交量是怎么增的？業(yè)內(nèi)人士都心知肚明。繼1月新增貸款1.6萬(wàn)億之后，2月新增貸款再超1萬(wàn)億元，達(dá)到1.07萬(wàn)億元。前兩月新增貸款規(guī)模已達(dá)2.69萬(wàn)億元，同比多增1.64萬(wàn)億元，完成了今年計(jì)劃“新增貸款5萬(wàn)億”的一半還多。貸款的大幅增加及房貸政策的放寬，為開(kāi)發(fā)商搞假按揭提供了天然的良機(jī)。在存量住房壓身，新樓盤不斷上市，壓力重重，資金鏈隨時(shí)崩裂的情況下，開(kāi)發(fā)商乘機(jī)通過(guò)假按揭，套現(xiàn)撤離，而把包袱甩給銀行。這種所謂成交量回升的把戲，開(kāi)發(fā)商們?cè)缫淹娴脻L瓜爛熟了。警惕啊！有關(guān)這一問(wèn)題，我以后再做分析。
    所謂欲蓋彌彰。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾購(gòu)買力的高房?jī)r(jià)、失業(yè)率的攀升……從大趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)的冬天才剛剛開(kāi)始，在這個(gè)冬天，房地產(chǎn)將進(jìn)行一場(chǎng)殘酷的大洗牌。
    并非每個(gè)人都懼怕冬天。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，喜歡冬天，利用冬天養(yǎng)精蓄銳或趁火打劫的人，也大有人在。筆者經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，這樣的地產(chǎn)商主要包括兩類：一類是通過(guò)降價(jià)措施，在冬天悄悄擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，為將來(lái)做大做強(qiáng)打基礎(chǔ)的開(kāi)發(fā)商。另一類是現(xiàn)金流充沛，而存量住房和土地較少的開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)的眾生相決定著，樓市的冬天并非冬眠之日，而是暗潮涌動(dòng)，甚至刀光劍影的時(shí)期。
    第一類的典型代表是王石，他先跑的目的很簡(jiǎn)單，后跑的人會(huì)被拍在沙灘上，他們的財(cái)富會(huì)被先知先覺(jué)者撿到自己手里。王石提前預(yù)知到了冬天的到來(lái)。他作出這一判斷的依據(jù)并不復(fù)雜：一，面粉貴過(guò)面包的現(xiàn)象不可能持續(xù)。二，房?jī)r(jià)泡沫已極端嚴(yán)重。
    王石是這樣判斷的，也是這樣做的，但許多人在沙灘上痛苦掙扎的時(shí)候，王石悠然自得地透露：由于“提前撤退”，萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率不斷增加。特別是2008年在樓市環(huán)境不好的情況下，萬(wàn)科市場(chǎng)占有率提高了50％。來(lái)自萬(wàn)科的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，該公司2009年1月實(shí)現(xiàn)銷售面積28.6萬(wàn)平米，銷售金額21.9億元，分別同比增長(zhǎng)24%和19%，在樓市步入冬天的情況下，如此業(yè)績(jī)可謂驕人。
    一位私募基金人士表示：“萬(wàn)科前段時(shí)間率先降價(jià)一個(gè)心照不宣的理由就是要拖垮其他地產(chǎn)公司，但出乎他們意料的是，目前死掉的公司還不是很多。”一句話道出真諦。作為一個(gè)樓市冬天的獲利者，王石當(dāng)然希望冬天更冷一些，凍死更多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，減少擴(kuò)張的阻礙。因此，王石直言不諱地說(shuō)：“現(xiàn)在的市場(chǎng)調(diào)整是應(yīng)該的，我覺(jué)得調(diào)整還沒(méi)有到位。”手持200億元左右資金的萬(wàn)科，正在等待冬天里凍死的業(yè)內(nèi)同行，廉價(jià)收購(gòu)的戲法接下來(lái)就會(huì)上演。因此，對(duì)于王石，他寧愿冬天來(lái)得更寒冷一些。
    另一個(gè)在冬天坐等機(jī)會(huì)的是潘石屹，他是第二類型的典型代表。潘石屹跟王石不同的是，潘石屹做的主要是商業(yè)地產(chǎn)，而且，現(xiàn)金流相對(duì)比較充沛。手里有錢的人就想買東西，當(dāng)然，價(jià)格越低越好——這跟他賣房子的心態(tài)完全不一樣了。潘石屹想買的是別人的存量土地。我曾經(jīng)多次與潘石屹交鋒，他是一個(gè)老謀深算的對(duì)手，對(duì)泡沫有著清醒的判斷。海南炒房，他之所以能攫取第一桶金，就是在房地產(chǎn)泡沫破滅前及時(shí)獲利了結(jié)的結(jié)果。這次也一樣。2007年，當(dāng)別人瘋狂拿地的時(shí)候，瞇縫著小眼睛的潘石屹，再次嗅到了危險(xiǎn)：泡沫要破滅了。
    潘石屹的判斷依據(jù)同樣非常簡(jiǎn)單：公開(kāi)資料顯示：2007年1到11月，全國(guó)土地出讓總價(jià)款為9130億元，同比增長(zhǎng)58.9%。而2007年全國(guó)的商品房銷售也就1萬(wàn)多億元，加之開(kāi)發(fā)商還要交納稅金，這意味著，“2007年一年，全國(guó)開(kāi)發(fā)商把一年絕大部分的銷售收入，通過(guò)出讓金和稅金交給了國(guó)家”。隨后，潘石屹得出了令他激動(dòng)得發(fā)抖的結(jié)論：一些房地產(chǎn)商將因資金鏈斷裂而生存不下去，哀求潘某人廉價(jià)收購(gòu)他的土地。這是一個(gè)多么美好的前景。于是，潘石屹拋出了他著名的“百日巨變”理論，對(duì)硬挺的房地產(chǎn)商進(jìn)行精神上的打擊。
    面對(duì)那些為資金鏈的斷裂憂心如焚的開(kāi)發(fā)商，潘石屹說(shuō)：“只有一些犯了重大錯(cuò)誤的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商死掉了，新的生命才能夠起來(lái)。我說(shuō)話盡管聲音不高，可是底氣足，因?yàn)槲覀冑~面上還有超過(guò)100億元的現(xiàn)金今年準(zhǔn)備投資。這個(gè)就是信心。作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是你把錢扔到市場(chǎng)里去才證明你有信心。”
    這話說(shuō)得再明白不過(guò)，幸災(zāi)樂(lè)禍的成分溢于言表。可以看出來(lái)，地產(chǎn)界真的不是鐵板一塊，所謂螳螂捕蟬，黃雀在后。王石和潘石屹們，早就把黃雀的羽毛插在了身上。
    當(dāng)然，歡迎冬天來(lái)得更冷一些的不僅僅是王石和潘石屹。兩會(huì)期間，恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席、十一屆全國(guó)政協(xié)委員許家印在接受記者采訪時(shí)表示，他將建議國(guó)家用“三控”手段（政府讓利、國(guó)家讓利、企業(yè)讓利）來(lái)降低房?jī)r(jià)。全國(guó)政協(xié)委員、星河灣老板黃文仔則表示：房地產(chǎn)業(yè)無(wú)須列入振興計(jì)劃，“房地產(chǎn)振興它干嗎？發(fā)展商有那么多土地，發(fā)展的能力也大，全國(guó)幾萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，要振興，馬上把土地消化得一干二凈”。是的，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多，行業(yè)集中度低，即使龍頭萬(wàn)科這樣的企業(yè)，在市場(chǎng)的占有率也非常有限。既然冬天的到來(lái)不以人的意志而改變，哪個(gè)有實(shí)力的地產(chǎn)商不希望趁著冬天的大洗牌撈一把呢？
    由此看來(lái)，即使在地產(chǎn)界，渴望房地產(chǎn)洗牌的人也大有人在，這意味著，隨著冬天的到來(lái)，房地產(chǎn)界將以更慘烈的方式洗牌，弱小者將被淘汰出局，而那些現(xiàn)金流充分，降價(jià)售房果斷的房地產(chǎn)商，將脫穎而出，在冬天悄悄成長(zhǎng)起來(lái)。當(dāng)然，我們希望這種洗牌或競(jìng)爭(zhēng)，能夠真正促進(jìn)房?jī)r(jià)的理性回歸，使購(gòu)房者真正得到實(shí)惠。當(dāng)房?jī)r(jià)跌到與民眾購(gòu)買力相對(duì)接的地步，成交量才能真正被激活，那時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用就會(huì)重新體現(xiàn)出來(lái)，可謂利國(guó)利民。同時(shí)，政府應(yīng)該也必須加大社會(huì)保障性住房的供應(yīng)，真正本著執(zhí)政為民的出發(fā)點(diǎn)去解決住房問(wèn)題，則中國(guó)經(jīng)濟(jì)幸甚、民生幸甚。

政府保證開(kāi)發(fā)商賺錢是角色錯(cuò)位
    賈圖
 
　　全國(guó)各地都在積極保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需，廊坊也不例外，憑著處于京津間的地理優(yōu)勢(shì)，廊坊市市長(zhǎng)王愛(ài)民在接受記者專訪時(shí)發(fā)布了他的招商口號(hào)：“房地產(chǎn)商來(lái)我市投資，賺了算他們的，賠了算我們的！”他透露，如果這兩年房地產(chǎn)沒(méi)有起來(lái)，廊坊市會(huì)以再批地的形式來(lái)補(bǔ)償房地產(chǎn)商。
    王市長(zhǎng)的話讓許多人感到瞠目結(jié)舌。
    政府的主要職責(zé)是什么？中共中央、國(guó)務(wù)院此前早已明確：“切實(shí)履行區(qū)域經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)和社會(huì)管理的職能，按照國(guó)家法律、法規(guī)和方針、政策，制定區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)社會(huì)主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)，創(chuàng)造公平、公正、公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，維護(hù)市場(chǎng)秩序，打破地區(qū)、條塊分割……”
    就發(fā)展經(jīng)濟(jì)而言，政府的重點(diǎn)是創(chuàng)造公平、公正、公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，讓優(yōu)秀的企業(yè)通過(guò)打拼脫穎而出，而不是直接插手企業(yè)的具體事務(wù)，更沒(méi)有義務(wù)去保證企業(yè)賺錢。實(shí)際上，任何行業(yè)，即使是處于上升階段的朝陽(yáng)行業(yè)，如果經(jīng)營(yíng)不善、定位不明確、管理混亂，企業(yè)仍有可能虧損，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中非常正常的現(xiàn)象。這種自然的淘汰法則，確保了市場(chǎng)有序地向前發(fā)展，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的魅力所在，也是企業(yè)不斷加強(qiáng)管理，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，以在競(jìng)爭(zhēng)中勝出的動(dòng)力所在。
    如果政府承諾保證企業(yè)賺錢，替開(kāi)發(fā)商承擔(dān)虧損風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商就可以坐享暴利。透過(guò)這一層，也可以看出中國(guó)高房?jī)r(jià)的一個(gè)根源——地方政府與開(kāi)發(fā)商的利益盤根錯(cuò)節(jié)，且糾纏太深。但是，政府卻無(wú)權(quán)為開(kāi)發(fā)商承擔(dān)虧損。財(cái)政收入源于納稅人。公民依法納稅與政府提供公共產(chǎn)品和服務(wù)之間實(shí)際上構(gòu)成了一種契約關(guān)系，民眾依法納稅就是要換取政府提供的公共資產(chǎn)、公共服務(wù)、公共福利。政府動(dòng)用財(cái)政資金，需要嚴(yán)格的程序，而依照現(xiàn)行法律規(guī)定，幫助企業(yè)承擔(dān)虧損的開(kāi)支，并不能從財(cái)政中出。也就是說(shuō)，王市長(zhǎng)保證開(kāi)發(fā)商賺錢的承諾得不到法律的授權(quán)。
    王市長(zhǎng)包賠的方式是，“以再批地的形式來(lái)補(bǔ)償房地產(chǎn)商”，我們知道，2004年3月國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（即“71號(hào)令”），要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。也就是說(shuō)，在2004年8月31日之后，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)。 那么，政府就不能無(wú)償向開(kāi)發(fā)商提供土地來(lái)彌補(bǔ)其虧損。否則，就將違規(guī)。
    從法律角度來(lái)看，政府保證開(kāi)發(fā)商賺錢，承諾替開(kāi)發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)本身，就是不合法的。
    實(shí)際上，政府包賺本身就超出了政府的職責(zé)和權(quán)限范圍，是一種典型的角色錯(cuò)誤。一旦地方政府付諸于行動(dòng)，可能造成嚴(yán)重后果。
    其一，容易進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。由于有政府包賺作為靠山，開(kāi)發(fā)商可以大膽地抬高房?jī)r(jià)，牟取暴利，即使房子賣不掉，也有政府兜底，這種做法有可能造成房?jī)r(jià)的失控，嚴(yán)重?fù)p害民生。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，目前的房?jī)r(jià)雖然經(jīng)過(guò)了調(diào)整，但調(diào)整幅度非常有限，高高在上的房?jī)r(jià)與民眾的實(shí)際購(gòu)買力相比，仍然有相當(dāng)大的差距。進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)，將會(huì)使更多的人因買不起房而搖頭嘆息，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這將影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。
    其二，人為扼殺競(jìng)爭(zhēng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)虧錢還是賺錢，取決于企業(yè)的定位、經(jīng)營(yíng)策略和管理模式，如果政府幫助開(kāi)發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是在人為破壞競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)椋柚沽藨?yīng)該被市場(chǎng)淘汰企業(yè)的退出，破壞了優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)法則。
    其三，容易造成利益輸送。如果一個(gè)開(kāi)發(fā)商，明明是賺錢的，但人為增大企業(yè)費(fèi)用，抬高成本，制造出虧損的假象，就可以騙取政府的“補(bǔ)貼”。甚至，政府與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手，通過(guò)這種方式玩利益輸送的把戲，共同牟利，則可能助長(zhǎng)腐敗，損害納稅人的利益。
    因此，我認(rèn)為，政府既沒(méi)有能力保證開(kāi)發(fā)商賺錢，也沒(méi)有權(quán)力幫助開(kāi)發(fā)商承擔(dān)虧損，所謂政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，王市長(zhǎng)應(yīng)該從錯(cuò)位的角色下清醒過(guò)來(lái)。

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