萬言書一
房市究竟是要救市庇商還是救世濟民？
隨著一道道“政策”的出臺，各級政府各種“房地產救市”的舉措在“眾說紛紜”中陸續(xù)推出。
也許是社會的“反響太大”，也許是公眾“非議的聲音”太強，當各大門戶網站的調查幾乎是“一邊倒”的反對之勢時，作為“救市”主角之一的杭州市委書記，在某次“科學發(fā)展觀宣講會”上，苦口婆心的為杭州市推出的24條救市的“房地產新政”進行辨析。按照他的話說：政府“‘救樓市’不是為了救房地產企業(yè)，而是為了救經濟、救銀行、救百姓；政府‘救樓市’絕對不是保護房地產公司，不是保護有錢人的利益，而是為保護困難群體、低收入群眾”。
民意的“一邊倒”和市委書記的“苦口婆心”，引發(fā)出一個令人深思的問題：究竟是百姓“不識好歹”看錯了大局，還是市委書記誤判了房市，“站錯了隊伍”？
誰也不能否認，住房問題在今天已經被占據全國人口近一半的城鎮(zhèn)居民視為“最迫切需要解決”和“最大的民生問題”。但是，造成今天中國房地產市場“萎靡蕭條”根源何在？房地產和住房問題所引發(fā)的社會主要矛盾，是因為“房價下降、成交量下跌”，還是另有真相？任何一個沒有和房地產利益集團有“瓜葛”的人，都不會相信中共杭州市委書記所說的 “救”現(xiàn)有開發(fā)商壟斷下的“樓市”，真的可以“救經濟、救銀行”，至于說到“救百姓”，則更是“立場問題”的笑談。
這里，不妨看看民意中的中國房市，看看在現(xiàn)今的開發(fā)商模式下，究竟是誰暴富成了“首富”，誰又淪落為“房奴”甚至無房戶。
房市—— 一個數億市民公認的“城市最大的不和諧因素”
對于現(xiàn)在的房地產市場和高房價，有一個眾所周知的“代名詞”，這就是“最沉重的新三座大山”。數年前中國社科院研究課題調查，就承認公眾把與他們“最關心、最直接、最現(xiàn)實”的“買不起房、看不起病和上不起學”視為民生“新三座大山”。其中高房價盡管只和城鎮(zhèn)居民有關，但因為它對市民生活影響的力度最大，和他們的財產性收支的關聯(lián)度最高，住房政策的嚴重失誤引發(fā)的社會矛盾最劇烈，被公認為“最沉重大山”。這幾年在全國兩會前官方媒體所做的一系列的重要民意調查中，房價和住房問題基本上都位居公眾最關注的社會熱點問題的榜首。
在今年全國兩會期間由新華網進行的“兩會大型專題調查”中，物價和住房并列為公眾認為兩會應“重點討論解決”的前兩個最主要的問題，而房價又是物價中的重中之重； 在去年由人民日報、人民網和搜狐網所做的老百姓最關注的 “兩會”熱點問題網上調查中，“控制房價，讓居者有其屋” 超過醫(yī)療、就業(yè)、教育和分配制度改革等，高居民生問題之首；2006年10月，由新華網和中國政務信息網等聯(lián)合數十家研究機構和上百位專家，歷時兩年調查和研究完成的《中國城市生活質量報告No.1》顯示，在中國城市居民中，最頭疼的問題就是房價和就業(yè)。其中不同規(guī)模城市的具體排列為：“大中城市居民最不滿意的是房價、治安、就業(yè)問題，而中小城市居民則不滿意房價、就業(yè)和文化休閑”。也就是說，不管是大中城市還是中小城市，房價都已成為居民“最頭疼”的第一大難題。
其實，高房價及住房問題“高居”城市社會不和諧之首，已有時日。
在2006年全國和各地的“兩會”前，一些全國性的調查機構結合當時社會的熱點，曾進行一些有針對性的“民意熱點調查”。據新華社在2006年2月下旬報道，“根據中國社會調查所從2005年１２月開始對全國１６個城市２０００位公眾的調查顯示，老百姓最關注的是住房與物業(yè)問題，關注度高達７５．３％”。該報道還特別指出，“房價的不斷上漲使最基本的需求‘住’成為人們生活的巨大壓力。”另外，在全國各地的兩會前的民意調查中，大多數地方、尤其是一些大中城市，住房問題同樣高居百姓關注的熱點 “榜首”，是民眾“最關注的焦點問題”。
平時的一些社情民意調查也同樣證明了這一點。隨著房價不斷的高速攀升，住房引發(fā)的社會動蕩和“不和諧”因素也隨之不斷加劇。據報道，在2006年下半年公布的北京市“居民熱點關注指數調查”中，住房問題連續(xù)數月位都位居“北京市民熱點領域關注榜的榜首”。而平時被某些“官方調查”排在民生問題前三的就業(yè)、教育和醫(yī)療問題，則分別只排列其中第十位和第三位。住房問題的嚴峻性和突出性由此可見一斑。不僅公眾的“感覺”如此，就連以各級黨政官員為主要讀者對象的新華社“半月談”，在其所進行的“八省市百姓關注的和諧社會十大熱點” 問卷調查中，收到5000份有效答卷中就有4251份把買房貴（與看病貴上學貴一起）列為老百姓關注的社會十大熱點的前兩名（另一大熱點為收入差距擴大），是當前社會最突出的“不和諧之音”之一。
這也就是為什么溫家寶總理說“如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題”的原因所在。
“首富”、暴富VS房奴、無房戶：房市成了劫貧濟富的工具
除了中國住房和房市存在的這五大危局外，公眾之所以把房地產市場及高房價視為“最大的不和諧因素”，還基于的是兩個尖銳對立的基本事實：
一方面，在現(xiàn)有的住房體制和政策導向下，中國的房地產市場不僅成為中國最暴利的行業(yè)，而且也創(chuàng)造了國際上房地產和住房業(yè)利潤最高的“世界紀錄”。當我國的社會平均利潤率還在10％以下徘徊、并還有逐步下降之時，當世界房地產業(yè)利潤一般都在3－5%左右的時候，我國房地產開發(fā)商的利潤率已經從過去的百分之十幾暴漲到現(xiàn)在的50％上下，有的甚至超過了100％以上。房地產也成了中國“暴發(fā)戶的制造器”和“首富的生產流水線”
在福布斯公布的“2007年福布斯中國富豪榜”上，“房地產”三個字充斥了整個榜單上，不僅一半左右“富豪”的“主要產業(yè)”都是“房地產”，而且在前十名的“首富”中至少有8人主營房地產（其中兩個未標注“房地產”的全國家電大亨張近東和黃光裕，房地產也是其主業(yè)之一）。其實“房地產出首富”在我國早已不是什么新聞。在“2006胡潤百富榜”上，登上前十名“中國首富”中，也有6人是靠房地產一舉暴富。這六人的“身價”財富，都在100億以上，最高的達到了160億。據報道，上了房地產富豪榜的50位房地產富豪，一共擁有的財富總值高達2010億元；平均每個房地產商的財富為40.2億元。而能夠登上房地產富豪子榜的，房地產商的個人財富起碼要達到15億元，行業(yè)的門檻之高，遠遠“蓋過”了其他所有的子榜。不過把他們和這兩年新產生的“地產首富”相比，那就是“小巫見大巫”了。
去年4月底，廣東碧桂園的楊惠妍以600億元大幅超越，一舉成為中國的首富；但她的“中國首富”位置還沒坐穩(wěn)，又傳出重慶的吳氏女地王身價700億的秘密；前一段時間，又有新聞透露國內恒大地產的老板許家印，計劃在香港上市并發(fā)行20億股，這將使他的身家可能超過775億港元，一舉成為內地新的首富（后由于股市低迷暫停了IPO）。
根據國家統(tǒng)計局的普查資料推算，開發(fā)商個人及大股東在全國大約有20萬個左右（全國現(xiàn)有房地產開發(fā)企業(yè)5萬多個）。他們一年從買房人手中攫取的超額利潤，就高達4000多億，幾年下來的違法暴利所得就高達上萬億元以上，相當于全國每個開發(fā)商個人或股東三四年“開發(fā)”下來，平均每人獲取暴利500萬元以上。
另一方面，與房地產制造“中國首富”和開發(fā)商的暴富成鮮明對比的，則是普通市民在住房上的無奈和憤懣。當今中國，不僅“房奴”越來越多，而且無房戶的比例也越來越大。可以說，在當今中國的城市，幾乎所有的階層（個別可以撈取低價半福利房的官員除外）都受到了開發(fā)商利益集團的盤剝或擠壓。
事實表明，住房危局在我國早已存在，真正需要的不是對開發(fā)商和高房價的“救市”，而是對買不起房的普通民眾或背負高房貸重壓的“房奴”實施“救民”。之所以這樣說，是因為當今住房危局的真正受害者既不是開發(fā)商，也不是高房價，而是數以億計的普通市民。正是他們在住房居住權和居住福利上所蒙受的巨大“災害”，才是當前住房及房地產市場的真正危局。
必須指出的是，導致今天房地產市場及住房問題危局和貧富極化的關鍵，就是利益集團主導的“房改新政”所力推的“一家獨霸”的開發(fā)商模式，以及相關部門在住房施政和房產調控上一系列“重商輕民”政策和行政導向。過去俞正聲當建設部部長時再三強調的“讓老百姓買得起房、住得好房”甚至是“住房小康”的目標，這幾年在建設部的“施政大綱”中已難見蹤影。取而代之的是一再重申要維護現(xiàn)有的房地產市場的“秩序”。
住房政策的博弈和行政作為的選擇，核心只有一個。這就是我們在住房政治上的執(zhí)政導向，究竟是為了幾萬個開發(fā)商，還是站位于數億市民之中。
萬言書二
救市中被掩蓋的中國住房危局真相
去年11月下旬，在新加坡訪問的溫家寶總理說過的一席話，曾經引起極大的回響。他說：
為什么在溫家寶總理的眼里，提起人民生活，最關注的“是住房問題”？為什么老百姓總是告訴總理 “不要忘記房價”？我們從一系列“救市”的聲中冷靜下來，有必要重新反思當前中國房地產市場和住房問題的真正的危局究竟何在。
全面盤點一下當今中國城鎮(zhèn)居民的住房現(xiàn)狀，人們就不難發(fā)現(xiàn)當前中國房地產市場和住房問題所面臨的“不可思議”的“危局真相”：
世界上常用居民的購房支出和他們的收入之比（房價收入比），來定量分析和比較國民的買房負擔系數。根據國際慣例，合理的房價水平及居民家庭買房的平均總支出，和他們的平均家庭年收入之比應該在3—6倍之間。即一個家庭用3—6年的全部收入，就可買到一套住房。按照國際上通用的分析，
早在九八房改文件解釋房價合理負擔時，
必須指出的是，我國城鎮(zhèn)、尤其是大中城市居民的住房標準本來就已較低。我們城鎮(zhèn)居民初步的“住房小康”為人均30平方米，戶均90平方米的公寓房毛坯房；而歐美國家一般為戶均200多平方米的裝修獨立屋；日韓為80—100平方米使用面積、帶家用電器的精裝修房。但就是如此的“較低標準“，城鎮(zhèn)居民的買房負擔水平卻高出“國際平均水平”很多倍。
由于全國各地城市真實的“平均房價”和“人均收入”方面的數據，不是早已“秘不示人“，就是受父母官的“政績”的影響而沒有多少的參考價值，所以我們只能進行一些“常識性“的推算。
2007年全國城鎮(zhèn)的平均房價大概在每平方米4000元左右，90平方米就是36萬元。而同期城鎮(zhèn)居民家庭的平均年收入在41358（按照三口之家的收入計算）。考慮到現(xiàn)在貧富兩極分化嚴重、65%左右的市民達不到“平均收入“的現(xiàn)狀，所以我國城鎮(zhèn)居民的家庭年收入的中位數
實際上，
近日，北京市公布的調整后可“享受優(yōu)惠政策的普通商品住房價格標準”，就為城市居民的買房負擔水平做了“生動”的詮釋。據報道，“北京市三環(huán)以內每套總價２１５萬元人民幣、三環(huán)至四環(huán)之間每套１７５萬元人民幣、四環(huán)至五環(huán)之間每套１６５萬元人民幣、五環(huán)以外每套１００萬元人民幣的住房”，交易時均可作為“普通商品住房”享受優(yōu)惠政策。
而普通的北京市民，究竟不吃不喝要花費他們全家多少年的收入，才能買得到這樣的“普通商品住房”呢？根據北京市統(tǒng)計局最新公布的“北京市主要經濟社會指標”，今年1-10月城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20651元，相當于北京市三口之家一年收入74343.6元。以此計算，
由此不難看出，
收入比農民高得多的城鎮(zhèn)居民買房上的負擔竟然是農民兄弟的數倍以上，直接導致城鎮(zhèn)中大多數人買不起房。事實表明，
我國城鎮(zhèn)居民的現(xiàn)有住房，絕大部分是依靠當年房改時的“福利分房”而取得。在1998年開始的以“取消福利分房”為目標的房改，實施的“過渡期”（也就是大規(guī)模的“突擊分房風”）一直延續(xù)到1999年底。它主要在既有“城鎮(zhèn)戶籍人口”、又有單位或房產局公房的城鎮(zhèn)居民中展開。一個普遍樂觀的看法認為，在當時全國城鎮(zhèn)約3.9億戶籍人口中，最多有3.12億（80%的全國城鎮(zhèn)戶籍人口）的民眾通過“房改末班車”的福利分房而擁有了自己的住房。根據中國統(tǒng)計年鑒，1999年全國“城市人均住宅建筑面積”為“19.4平方米”。
到2007年底，全國城鎮(zhèn)人口已經增加到59379萬人（據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計公報）。8年時間里全國城鎮(zhèn)的新增人口加上原來老的“無房戶”已達到2.8億人。而由于房價的不斷暴漲和住房保障政策的滯后，這些“新老無房市民”真正買得起商品住房和享受到廉租房或經濟適用房等住房保障的，估計各在10%左右（全國城鎮(zhèn)平均買得起房的約占人口的20%，享受到住房保障的約為10%）。也就是說，在2.8億的“新老無房市民”中，有2.24億人至今依然是無房戶。加上因城市拆遷改造而無力購房的“拆遷無房戶”（在全國每年大約600萬拆遷戶中大約占了100萬戶300多萬人左右，5年就有1500多萬人）。全國城鎮(zhèn)現(xiàn)有的實際無房戶人口，推算已高達2.4億人左右，占到了整個城鎮(zhèn)人口的40.4%。這就意味著，全國城鎮(zhèn)現(xiàn)在大約有4成左右的市民是“無房戶”（主要是這10年城市化高速發(fā)展下增加的“新市民”）。
除了數以億計“無房戶”外，還是數量龐大的“半無房戶”人數的高速增加。雖然現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)的人均住房面積為17.54平方米，但由于住房上的兩極分化和炒房者人數眾多，所以全國至少有六七成的城鎮(zhèn)人口住房面積沒達到這個“平均數”（含無房戶），連人均35平方米的“住房小康”標準的一半也達不到（稱之為“半無房戶”）。這意味著，
根據朱镕基前總理在2003年最后一次政府工作報告， 1998年至2002年“城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由17.8平方米增加到近22平方米,農村居民人均居住面積由22.5平方米增加到26.5平方米。” 而按照國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數據和建設部的資料分析，到2007年，全國城鎮(zhèn)人口已達59379萬，城鎮(zhèn)實有住宅建筑面積在104.35億平方米左右，這就是說，
在建設部制定和公布的《全面建設小康社會居住目標》報告中，全國的城鎮(zhèn)居民“住房小康”指標為，到“2010年人均住房建筑面積為30平方米。2020年人均住房建筑面積為35平方米。”從目前人均17—18平方米的狀況來看，不僅2010年城鎮(zhèn)人均住房面積達到30平方米肯定成為完成不了的“歷史任務”，而且到2020年實現(xiàn)人均35平方米的全面住房小康的目標也極有可能成為“紙上藍圖”。眾所周知
和衣食住行的其他方面一樣，擁有住房居住是最基本的生存需求和最大的民生支出，也是國人傳統(tǒng)上“成家立業(yè)” 的保障和象征。
按照世界各國住房發(fā)展的規(guī)律，隨著經濟社會的高速發(fā)展和旺盛需求的釋放，這幾年中國理應進入住宅產業(yè)高速發(fā)展、住房水平空前提高的軌道。在2020年前實現(xiàn)“城鎮(zhèn)居民人均35平方米”的住房小康目標應該是“水到渠成”。據國家統(tǒng)計局的資料，我國農村在2006年的人均住房面積就已達到30.7平方米，比1996年時的21.7平方米提高了整整9平方米。但我國城鎮(zhèn)“房改”十年來人均住房面積不進反退，至今才剛剛達到人均35平方米的一半。原因就在于現(xiàn)有的住房模式和高房價現(xiàn)實，造成大多數人買不起房，房地產市場的正常消費需求被大大壓抑。
到2020年，我國的城鎮(zhèn)人口將達到8.7億。屆時城鎮(zhèn)居民要實現(xiàn)“人均35平方米”的住房小康目標，全國城鎮(zhèn)居民住房的總擁有量就必須達到304.5億平方米。算上城市的改造拆遷及市區(qū)規(guī)劃擴大的因素，全國每年城鎮(zhèn)的居民住房還要凈減少2.5億平方米左右。也就是說，今后13年全國每年只有向城鎮(zhèn)居民供應和銷售的住房的住房達到17.88億平方米，我們才能實現(xiàn)“全面小康”中“含金量最大”的住房全面小康。
而根據國家統(tǒng)計年鑒，從2002年到2006年，全國房地產市場每年銷售的商品住房分別僅僅只有2.37、2.98、3.38、4.96和5.5億平方米建筑面積。5年的總和僅僅只有19.19億平方米，只比全國城鎮(zhèn)居民一年正常的住房需求多上1億多平方米。這和每年必須17.88億平方米的正常需求相比，供銷最好的也只有30%，最少的僅僅只完成13.%。從全國來說，
當今房地產市場的冷酷現(xiàn)實告訴人們，
我國城鎮(zhèn)居民的住房問題之所以形成今天如此尖銳的矛盾，關鍵就是2003年下半年建設部起草和力推的“房改綱領性文件”（既18號文件），取消了普通市民享有經濟適用房的權利。該“房改新政”一個最主要的核心，就是它一改政府“要向70－80％以上的家庭提供經濟適用房”的承諾，把“房改的重點和方向”“調整”到要叫“多數家庭購買或承租普通商品住房”上來，經濟適用房成了極少數低收入者的“福利”。
意在使房地產市場更加“健康發(fā)展”的“房改新政”之所以產生今天這樣的惡果，是因為當初建設部等相關部門在進行牽涉到數億民眾最大利益的住房政策的“改革”時，不僅沒有廣泛的征求公眾的意見，進行必要和基本的民主和科學的決策程序，而且還被開發(fā)商利益集團操控了“房改新政”的導向。號稱“地產總理”的某京城“著名開發(fā)商”就在其“介紹”中公開宣稱：“多次參與國務院、建設部政策法規(guī)的制定，包括 2003 年國務院 18 號通知的制定。” 這種被利益集團所俘虜的“新政”不出“亂子”就奇怪了。
這些，才是中國房地產市場必須真正解決的五大危局。正是這五大危局，不僅制約了中國住宅產業(yè)全面發(fā)展，嚴重影響了中國經濟的正常健康，更重要的是它使房地產市場成為洗劫公眾財富、極化貧富不均及制造兩極分化的工具。
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