逆向城市化可破高房價

　　農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，小城人口向大城市轉(zhuǎn)移，這個進(jìn)程才開始不久，如此扎堆，房價焉能不持續(xù)升高！其他因素，有些是次要的，有些是疑似的。那些早年“預(yù)測”出房價拐點的話其實是遠(yuǎn)離事實真相的媚話，看起來很美，實質(zhì)是貽害大眾，只有建立在真實基礎(chǔ)上的道義才是牢固的。
　　中國的房價顯然偏高，因為超出了大部分居民的購買力，也就是說有泡沫了。這不奇怪，有金融的地方就有泡沫，房市的賣方和買方都和金融關(guān)系密切，產(chǎn)生泡沫再正常不過。但是，有泡沫和泡沫破裂是兩回事。泡沫可能破也可能不破，可能早破也可能晚破。對于房地產(chǎn)市場，如果今天的房價和明天的購買力相符，泡沫未必破裂；假如破裂的時間在很久很久以后，那和今天的買方作決定的關(guān)聯(lián)度不是很高，１０年前恐怕沒有人能說出今天的房價，今天的人也同樣難以對１０年后的房價做出準(zhǔn)確判斷。
　　中國房地產(chǎn)市場存在泡沫是無可爭議的事實，有爭議的是泡沫會否破裂。按照絕對值計算，上海的房價在世界一線城市中排名第２５位，北京排在第３１位，不算太高。但是，按照房價與收入的比值計算，則高得嚇人。絕對值不高而相對值很高，單純從這一點出發(fā)得不出泡沫是否破裂的結(jié)論。本人傾向于不會破裂，理由１、兩代人、兩家人為一個年輕的家庭買房出力在中國很普遍；２、對銀行來說，首付３０％的房子是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，銀行不擔(dān)心違約；３、炒房團(tuán)經(jīng)常是手提現(xiàn)金購房，即便是走了霉運，無非是該同志不能繼續(xù)炒房，不至于產(chǎn)生骨牌效應(yīng)。
　　很多人將高房價的原因歸結(jié)為土地出讓金，這是一個誤區(qū)。商品的價格和成本關(guān)系不大，與供求關(guān)系倒是非常密切，只要３萬元的單價賣得出去，開發(fā)商絕對要賣這個價，成本幾何是次要的，如果只能賣到１萬元，就是虧本他也得出手。房地產(chǎn)商一開始并沒有綁架政府，是政府見到有利可圖后主動湊上去的，說難聽一點就是甘愿被綁架，土地出讓金的高漲，只不過是政府從開發(fā)商的高額利潤中分了一杯羹，這筆錢如果政府不拿走，開發(fā)商也一定會自己留下，橫豎是到不了購房者手中，換句話說，只要有人接受高房價，開發(fā)商不會因為成本下降了而降低房價，沒有嫌利潤高的商人。
　　大部分居民買不起房子不等于房子賣不出去。對于開發(fā)商來說，只要購房款是真幣，賣給誰都一樣。北京居民買不起不等于外地人買不起，外地的人均收入遠(yuǎn)不如北京居民，但架不住中國人多，只要１０００個外地人中有那么一兩個能買得起的，北京的房地產(chǎn)商就不愁銷售。按購買力計算，人民幣早晚要升值，境外熱錢也會躥到一線城市買房子。上海居民是否買得起房子，那是上海市政府的事，開發(fā)商對這種事情沒有任何興趣。如果承認(rèn)商人沒有確保當(dāng)?shù)鼐用褓I得起房子的義務(wù)，那就只有靠政府解決。
　　政府通常是——也只能是——問題非常嚴(yán)重的時候大動干戈。對于本市居民的住房問題，市政府的義務(wù)僅僅局限于保證絕大部分市民有房子住，至于面積大小、代價高低，市政府可以慢慢來，因為有話語權(quán)的群體，一般不存在住房問題，普通居民，很多已經(jīng)買了房子，他們巴不得房價按幾何級數(shù)增長，哪怕不賣，想想也舒坦。最貧困市民，只有靠政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房了。這個問題說起來容易做起來難，所以一直是個問題，主要是經(jīng)適房的質(zhì)量和數(shù)量難以界定。某“著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家”說，經(jīng)適房應(yīng)該差到只有公共廁所，這種觀點顯然難以接受。經(jīng)適房如果要建設(shè)，自然是一個小區(qū)一個小區(qū)集中安置，質(zhì)量太差的話，換成是我，寧愿選擇租房子或做房奴也不會住在那個小區(qū)，因為我會擔(dān)心人前抬不起頭和找不到老婆。經(jīng)適房如果較好，適用人群較廣，請問好到什么程度？廣到什么程度？月收入４千的群體能答應(yīng)經(jīng)適房截止到月收入３千９為止嗎？中國其實是拜金主義非常嚴(yán)重的國家，商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，只要有利益驅(qū)動，能走多遠(yuǎn)就會走多遠(yuǎn)，反過來說，沒有利益驅(qū)動的行為能走多遠(yuǎn)？
　　關(guān)于土地出讓的數(shù)量和速度，以及開發(fā)商捂地惜售，也飽受非議。這是個問題，但不是問題的根源。政府放地的速度，必須正視人多地少的瓶頸，換成你在其位，恐怕也只能慢慢釋放，否則要不了幾年北京市區(qū)就會覆蓋八達(dá)嶺直至康西草原。開發(fā)商捂地惜售只能短暫拉抬房價，因為當(dāng)那些捂了很久的地產(chǎn)釋放出來的時候，也沒見房價下跌，關(guān)鍵還是需求在那里擺著。投資型購房也是因為看到需求潛力旺盛——極個別純粹炒作的城市不在此列。

　　綜上所述，高房價的根本原因還在于城市化進(jìn)程的方向，以及房地產(chǎn)市場對中國經(jīng)濟(jì)的強大拉動作用。
　　“扎堆”問題不難理解，城市的生活更方便，機會更多，城市越大越顯優(yōu)勢。朝一個方向擠，房子自然好賣，價錢就上去了，不斷擠進(jìn)去，房價不斷上漲，升值預(yù)期就產(chǎn)生了，投資性購房在所難免，由于城市化進(jìn)程才開始不久，離結(jié)束還早著呢，這種預(yù)期是靠譜的。我一朋友在兒子只有１０歲的時候到１千多公里外的北京市買了８０平方的房子，說是日后讓兒子上北京的大學(xué)，畢業(yè)后在北京安家，那時候５千元一平方，多余的話就不用我說了。０８年在北京買了房子的人現(xiàn)在也笑瞇了眼，逢人就夸自己決策英明。
　　說到房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)，問題沒有一些人想象的糟糕，綁了也就綁了，好歹房子是實實在在的東西，對經(jīng)濟(jì)的拉動也是實實在在的，總比某些遠(yuǎn)離價值創(chuàng)造的“金融衍生產(chǎn)品”強。如果一線城市的房價不高，每年６００萬的大學(xué)畢業(yè)生可能會有５００萬選擇留在一線城市，從而導(dǎo)致城市快速擴容，城市過分?jǐn)U容會生出很多難以克服的麻煩。微小的動物通過皮膚滲透就可以滿足氧氣的需求，體積大了以后就得改成肺呼吸，要是動物體積大如鳥巢，那就得進(jìn)化出大功率的空氣壓縮機，并為這種壓縮機配備若干小功率的壓縮機，如果這種器官受限于物理定律而不能進(jìn)化出來，則不會進(jìn)化出如此龐大的動物。胖子尚且要減肥，城市怎能無限擴容？２０層的房子和同等面積的若干矮房子相比，配套設(shè)施成本要大得多，城市基礎(chǔ)設(shè)施的改擴建，總會以某種形式攤到城市運營成本中，成本升高價格升高，而買漲不買跌是普遍心理，泡沫就這樣產(chǎn)生了。
　　如果房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用在可預(yù)見的時間內(nèi)難以被取代，那就只剩下逆轉(zhuǎn)“扎堆”趨勢這一招。城市化進(jìn)程并非必然是農(nóng)村人到城里，小城市到大城市。逆向操作城市化進(jìn)程，即由現(xiàn)在的村進(jìn)城小城進(jìn)大城反過來，通過政策傾斜，批量建設(shè)新的小城市，不但可以跳出房價怪圈，而且能兼顧房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用。城市選址，以現(xiàn)有的和規(guī)劃中的交通干道為原則，和交通網(wǎng)一樣，城市也呈細(xì)而長的網(wǎng)狀分布格局。重新定位一兩個地方你可以去炒，比如海南，小而量多，如何炒得起來？城市化進(jìn)程方向逆轉(zhuǎn)后，不但解決了房價問題，還解決了國家發(fā)展的均衡問題。一線城市的居民是能夠承受二線城市的房價的，二線城市居民也能承受三線城市的房價，三線城市居民能承受縣城的房價，由于新建了很多小城市，小城市的房價不可能炒作起來。逆向操作城市化進(jìn)程，結(jié)果就是ｎ線城市居民用ｎ＋１線的房價購房，大多數(shù)鄉(xiāng)村在交通干道沿線成為城市居民。
　　年后我回了一趟老家探望年邁的父母，發(fā)現(xiàn)很多農(nóng)民離開村落將新房子建在了公路旁，電動摩托車就停放在離公路幾米遠(yuǎn)的走廊上，與從前相比，有說不出的方便。農(nóng)民伯伯知道的道理，國家也應(yīng)該知道。

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