斬斷產業鏈條  打破行業壟斷

斬斷產業鏈條  打破行業壟斷　　

------用市場機制重新整合房地產業　　

我國的房地產市場的房價很高，其主要原因是房地產行業是壟斷行業。降低房價，必須從消除壟斷性，還市場機制的完整著手，進行深層次的大改革。  　　

房地產業的壟斷源于土地的壟斷。政府只是采用了招、拍、掛等交易模式，對其他管理甚微。土地供應方式的壟斷必然會產生更多形式的壟斷。房地產開發商拿到了土地，不僅僅負責了項目，而且還進行規劃、設計、施工、銷售，甚至是物業管理。其行業市場的壟斷性，不在乎有多少企業進入，而是其形成的集體市場意識。為了追逐利潤，房地產開發商捂盤惜售，哄抬物價，胡亂炒作。現在的房地產行業壟斷不僅僅是影響了市場的健康發展，而是產生了不可調和的市場矛盾，甚至是社會矛盾。　　

房地產市場走到今天，有其歷史原因。在市場經濟起步之初，住房改革并沒有惠及大多數人，加之城市化的推進，住房需求增加，而政府在經濟適用住房方面的不到位，激起了房地產業的快速發展。政府在房地產業的發展的同時，只是收取了土地出讓金等費用，財政上形成了預算外收入。因此，地方政府便把發展房地產業作為支柱產業大力支持。而房地產業應是服務業，其產品住房關系國計民生，理應保持低利潤、多選擇。　　

房地產業的高利潤率是不爭的事實。房地產業的主要產品住房是人人必需品，可以說是準公共產品。因此，對房地產業要斬斷產業鏈條，重新整合。　　

1．房地產的項目規劃、設計、施工與銷售、物業管理要拆分。　　

當前的房地產開發商并不是真正意義上的企業，它們壟斷了住房開發的組織管理功能，而這些功能本來應該由政府或者至少由政府設立的事業單位來承擔，而房地產開發商以此隱瞞房價成本，控制房價，他們做了房地產創意策劃和住房銷售，卻獲得了遠比房地產金融、建筑業、房地產服務業等整個產業鏈加起來大得多的超額利潤。房地產的項目規劃、設計、施工與銷售、物業管理的主體必須是不同的獨立企業。目前，項目的建設與出售同時進行，其資金運轉緊密相連，金融風險轉嫁給銀行。我國的銀行大部分為國有銀行。此種現狀，使得我們在宏觀調控時會顧及許多，很難以市場機制規范管理。一旦國內房地產業崩盤，整個國家經濟就可能發生危機。如20世紀90年代的日本，房地產一出現問題，使得整個經濟很快進入衰退期，而且十多年都無法振興。如果國內房地產業不調整，也可能孕育更大的金融風險。因此，在行業產業的鏈條上，要加大金融商、風險擔保公司的介入，并以市場來調節利益分配。徹底的改革城市建設開發體制，恢復建筑企業作為房屋生產者的地位。建議立法規定只有具備房屋建設功能的企業才能從事房地產建設開發。不動產抵押銀行、房地產信托投資、房屋銷售和租賃經營、物業管理、創意策劃等與建筑企業在法律上是平等的，在房地產行業的產業鏈條上并將有機組合，均得到自己的合理利潤，以市場平抑最終的房價。　　

2．改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費。 　　

目前的招、拍、掛等交易模式要不斷完善，同時加大經濟適用房的建設。要處理好土地市場化和土地規劃干預相結合的關系，同時進行大膽嘗試新的改革方案，試用無償供應方式。所謂無償供應方式是指無償劃撥土地，并對住宅小區等各個方面提出要求，采用竟標方式選取開發商規劃、設計、施工；驗收合格后，在以竟標方式選出銷售公司，同時作出限價等規定。這樣，其間的利潤差作為政府的年內財政預算收入，用于政府公共事業等支出。政府把大部分的利潤收為國有，真正成為市場調控的主要力量。同時要把現有的土地批租制度改為收年租。國家應明確任何全民土地的占用者都必須向國有資產經營部門繳納地租，按地價確定年地租率。適時參考城市擴容面積占原面積的比率適當提高地租率，或參考城市人均收入增長率適當提高地租率。原有的土地占用稅或占用費等停止繳納。政府可以向國有資產經營部門收土地資產稅。 　　

3．成立房地產業市場管理局，實現準公共產品的特許化管理。　　

目前的住房問題不是供給規模而是分配，是現有的體制不完善，這是房地產業管理改革的突破口。日常生活中的煙、酒、鹽等日常用品都實行特許經營或管理經營，那么房地產業的經營----住房的銷售也要實行特別許可。如果土地采用無償供應方式，那么銷售公司必須要加大管理，無論是企業資質、從業人員的條件，還是銷售業務等方面均要從嚴控制。中介等機構則面臨新的挑戰。從根本上取消了把預售款交給房地產開發商的預售制，而建立起由銷售公司銷售房屋的預售制度，并從制度和法律上保證房屋建設生產者對商品房屋質量的責任。　　

4．多渠道進行住房建設，并實行租售并舉、以租為主，實現居者有其屋，并加大工程監理力度，確保住房質量。　　

房地產商開發商品房，政府力推經濟適用房，政策允許自主建房、合作建房，同時租售并舉、以租為主。我們大家的住房觀念有待改變。發達國家和地區租房家庭比例都遠遠大于我們，香港為40％、日本38％、法國36％、英國34％、新加坡30％、美國28％。這種狀況有利于人口流動，對經濟發展、社會進步有積極意義。在我國，目前城市居民中有20％左右的人口應該租住政府廉租房。房地產業的產品住房，其質量問題的重要性大家皆知。如何防止偷工減料、以次充好、工程縮水等不僅僅是工程監理的責任，也是房地產行業從業人員的責任。要加大立法力度，從行業的準入與監管、人員的管理等各方面著手，同時要明確法律義務與法律責任。　　

當前我國正處在城市化快速發展時期，要把土地批租和以售為主的房地產政策徹底改變，必須痛下決心，進行深層次的改革。只有斬斷房地產業的鏈條，重新整合，才能打破行業壟斷，還市場活力，促進房地產業的健康發展。　　

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