湘水之鶴
來源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_545811bb0100g9po.html
曹建海按：湘水之鶴此文非常犀利，直刺所有虛偽執政者的心臟。這是良知者在吶喊，卻伴著“千村薜荔人遺矢，萬戶蕭疏鬼唱歌”的歌舞，發出“牛郎欲問瘟神事，一樣悲歡逐逝波”的悲鳴。在高房價面前，絕大多數除了悲憤、無奈別無其他；而另一些人，一邊是口頭罵娘，一邊是基于私利甚至參與炒作以規避風險，助紂為虐，中了賊人的奸計。對于大多數中國人民而言，現在除了一個“借問瘟君欲何往，紙船明燭照天燒”的良好心愿，耐心的等待，似乎是唯一的辦法了。
發布一個消息：《向高房價宣戰》一書我已經拿在手中，之前所有的擔憂都煙消云散了。元月9日14：45-16：45，本書在國際展覽中心中信出版社展臺召開新聞發布會，主題為“高房價下，我們怎么辦？”，已邀請40余家媒體及時寒冰、牛刀、侯寧、石述思等嘉賓參加，他們將在這個近年來少有組織的“住房民生論壇”，為媒體和觀眾解讀住房價走勢和政府政策。北京電視臺《首都經濟報道》高潮東擔任本次活動主持人。由于座位有限且媒體優先，有可能給一些讀者帶來不便，請大家諒解。發布會將為讀者準備數量有限的有三劍客簽名的圖書，并安排與讀者的見面會時間。
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2009年最后一個月，被高房價折磨得幾乎失去盼頭的中國普通市民似乎看到了些許希望。因為，就在這一個月內，政府相繼對房地產行業出臺了幾個比較重要的調控政策。但是，在政府政策還沒有正式執行前，一些代表特殊利益集團利益的偽學者就進行別有用心的解讀：說什么打擊哄抬房價并非要打跨房價！
聽到這樣的言論，筆者感到特別憤怒。我不知這樣的說法是出于這樣的學者的無知還是出于其惡毒？如果說是無知，這說明這些偽學者缺少起碼的經濟學常識，對于房地產完全是外行，他起碼要關了他的博客，然后對于經濟學尤其是房地產的相關知識進行補課，以免對他人產生誤導；如果他是惡意的進行別有用心的解讀，我也認為他應該虔誠向佛，向上天坦承他的罪行，然后自問是否還有一個正直學者應有的真誠和良知。
到底能不能在不打跨高房價的前提下就能有效地調控房地產呢？筆者個人認為：至少在目前情況下，只有能打跨高房價的調控才是真正的調控，其他的調控方式都不可能產生預期的良好效果，都是徹頭徹尾的偽調控。
為什么目前情況下實行調控要打跨高房價呢？這是由房地產目前的屬性所決定的。
在中國特有的法律制度環境下，房地產主要有三種需求：住居性需求、投資者需求和投機性需求。住居性需求反映房地產作為商品的自然屬性，其受到需求函數的制約，在需求函數中與價格呈反向變動，即價格越高，需求越少；價格越低，需求越大。這是作為一般商品的需求函數的變動規律。如果作為投資品的話，房地產就只受到租金水平的影響，在租金所決定的需求函數中，租金是與房地產價格呈同向變化的，即租金水平越高，房地產的需求越大。反之則反之；如果房地產變異為一種投機性的金融產品（如股票之類）的話，需求函數也與價格呈同向變動。即價格越高，投機性需求越大。價格漲得越快，越能產生恐慌性需求，需求增長越快；反之則反之。
目前，我國大部分城市的房價收入比極高。世界公認的一般為3到5倍，而我國大部分城市一般超過15倍，北京、上海等城市則是超過25倍以上，因此，除了少數富有階層能依靠自身實力購買住房而滿足于自住需求外，超過85%（央行統計數據）的城市居民家庭已不能依賴于自身經濟能力購買住房。因此，住居性需求已在目前的房地產市場邊緣化，基本不能對目前的房地產市場形成任何實質性影響；從投資性需求來看，目前，我國大部分城市的房地產的租金收入水平極低，北京、上海的住宅租賃的投資回報率不到3%，遠遠低于銀行的基準利率水平（5.31%），使房地產已完全喪失投資價值，使投資性需求也不能主導中國房地產的走勢；但中國房地產的投機性需求卻一直很旺盛。2009年最后一個月，受征收營業稅的期限由2年變為5年的政策調整影響，北京、上海、深圳等城市二手房的交易都數倍于正常年份的交易量，深圳幾乎出現全民炒房的“盛景”，這顯示了中國房地產投機的瘋狂。從近幾年來房價上漲較快的北京、上海、深圳來看，投機者的年投機收益率都超過100%。如果考慮金融杠桿的作用，投機的收益率能超過300%以上，投機完全獲取了一種超額的暴利。自從房地產異化成為一種具有投機功能的金融產品后，完全呈現一種類似于股票市場的走勢特點：在一種非理性預期的帶動下，房地產價格迅猛上漲，帶動投機性需求的迅猛增長。而投機性需求的迅猛增長，又反過來推動價格的暴漲，從而產生炒作的暴利空間。目前，投機性需求已在中國房地產市場出現空前的主宰地位，成為推動中國房地產價格暴漲的最兇惡的元兇，如果不能抑制投機性需求，就不可能阻止中國房價的暴漲。高房價是投機的結果，同時，高房價又成為助長投機力量壯大的最重要的原因。
在一個失去住居性需求和投資性需求為支撐的房地產市場中，房地產市場只由單一的投機性需求所決定。即價格越漲，越能產生投機的暴利。而越能產生投機的暴利，就越能刺激投機性需求的增長。只有價格的上漲才能帶動投機性需求的增長。因此，投機與高房價是一對孿生兄弟，互為助長。從中國房地產近年來的發展現狀來看，投機性需求的增長成為中國房地產價格上漲的唯一推動力量。一旦失去投機性需求的支撐，房地產的價格就會立即轟然倒地。
由于高房價與投機之間的因果關系，因此，政府目前調控的政策重心就是要打擊投機，從而打跨高房價。只有打跨高房價，政府的調控才有意義，才能最終擊潰投機的力量，才能使高房價失去上漲和維持穩定的力量，最終使高房價回落，使普通老百姓能通過自己的實際收入購買到住房。如果政府不能以打跨高房價為調控的重心，就不能徹底地打擊投機，也就不能夠取得調控的預期效果，那么，政府的一切調控都是偽調控，都不能保障民生，調控只是一個維護民生的幌子而已。
雖然高房價在中國存在較長時間，但由于中國整體經濟理論研究水平的落后，使得現有的經濟理論無法全面解析高房價形成的原因，更沒有認識到高房價對一個國家的整體經濟發展和改善民生的重要意義，因此，目前，無論是一些所謂的專家或是一些政府決策者都陷入對房地產的迷思當中，理論處于巨大的爭議中，決策也處于艱難的搖擺中，更出現了一些偽學者和特殊利益集團對于政府于2009年最后一個月出臺的房地產相關調控政策進行別有用心的解讀，從而產生極壞的誤導。筆者個人認為，決策層出臺這樣的政策可能有部分良好的主觀愿望，希望房價不要漲得太快，但是，出臺這樣首鼠兩端的政策所產生的效果就如同這些決策層頻繁搖擺的心態一樣，難以產生良好的預期效果。而且以這樣的偽調控來保民生，效果不但不能達到，而且真的會失去民心！
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