房?jī)r(jià)該跌不跌為那般--“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)衛(wèi)道士”捍衛(wèi)高房?jī)r(jià)

房地產(chǎn)在當(dāng)今的中國(guó)很奇怪，明明泡沫很大了，但官方說(shuō)話總使人感覺(jué)模模糊糊的：“抑制部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。問(wèn)題是什么叫“過(guò)快”？漲一倍是過(guò)快，那10％叫不叫過(guò)快？弄的百姓丈二和尚摸不著頭腦。嚴(yán)格說(shuō)這叫“不作為”，但從同情政府的角度考慮，政府的確也有難處。一是顧及老百姓的情緒，二來(lái)有太多利益集團(tuán)打入政府內(nèi)部的“奸細(xì)”搗亂。一般的做法是拿“民生”這個(gè)政府最害怕的詞嚇唬政府：“房?jī)r(jià)跌了經(jīng)濟(jì)就下滑”。擠兌得政府只能“抑制部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。于是房地產(chǎn)商們似乎有了依據(jù)：“中央從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)讓房?jī)r(jià)下跌”、“中央只是說(shuō)要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”、“中央的真實(shí)目的是要房?jī)r(jià)慢慢漲”、“房?jī)r(jià)下跌經(jīng)濟(jì)就會(huì)下滑”、“房?jī)r(jià)下跌老百姓的資產(chǎn)就會(huì)縮水”、“房?jī)r(jià)下跌不符合中央提高居民財(cái)產(chǎn)性收入的精神”、“限制購(gòu)房房租就會(huì)上漲，就會(huì)通貨膨脹”……。造成一個(gè)強(qiáng)大的社會(huì)輿論：中央不會(huì)讓房?jī)r(jià)跌，要買房趁早買，以后還會(huì)漲。

支撐這些說(shuō)法的還不乏一些自稱“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)衛(wèi)道士”的具有洋博士頭銜的精英們，他們借助人們器重的洋博士光環(huán)，力圖顯示他們的權(quán)威性，并或多或少地在媒體流露出某種優(yōu)越感，似乎他們才代表市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正確方向。但令人遺憾的是，既便在這些留洋博士主導(dǎo)中國(guó)經(jīng)濟(jì)理論界以后，似乎比原來(lái)更亂了。在自然科學(xué)中，最起碼的基本定理大家都是認(rèn)同的，好歹公理還在。而在經(jīng)濟(jì)界，一些最基本的概念還在爭(zhēng)來(lái)爭(zhēng)去的。這就好比“水往低處流”是大家的共識(shí)一樣，今天卻有大牌學(xué)者說(shuō)“水會(huì)往高處流”，于是沒(méi)法討論問(wèn)題了。

經(jīng)濟(jì)學(xué)復(fù)雜的確不假，因?yàn)橛绊懙囊蛩靥唷５珶o(wú)論如何復(fù)雜，一些最基本的概念總不是那么復(fù)雜吧？房?jī)r(jià)高到多少會(huì)崩盤，這的確是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題。但判斷有沒(méi)有泡沫總不復(fù)雜吧？如果有人基本概念都不清楚，還想解決復(fù)雜的問(wèn)題你能相信么？本人雖不敢枉稱能解決復(fù)雜問(wèn)題，但簡(jiǎn)單問(wèn)題還是有能力解決的。房?jī)r(jià)有沒(méi)有泡沫這么簡(jiǎn)單的問(wèn)題居然還在爭(zhēng)論。尤其是一些具有國(guó)外名校博士學(xué)位的自稱為“市場(chǎng)派”的人，也稱中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫。看來(lái)不得不從小學(xué)水平開(kāi)始掃盲了。

房?jī)r(jià)漲跌的根據(jù)是房?jī)r(jià)有沒(méi)有泡沫，而要搞清楚房?jī)r(jià)是否有泡沫，首先要搞清楚泡沫的概念。簡(jiǎn)單說(shuō)，價(jià)格超過(guò)合理水平就是泡沫！什么叫合理水平？簡(jiǎn)單講就是大家認(rèn)為公平的價(jià)格。比如做同樣強(qiáng)度的兩個(gè)工作，收入就應(yīng)該大致相等。比如農(nóng)民種大蒜和辣椒每斤的成本都是一塊錢，那么每斤大蒜賣20塊而辣椒賣兩塊那就超過(guò)了合理價(jià)格。 價(jià)格超過(guò)合理水平為什么就有泡沫呢？因?yàn)檫^(guò)高的價(jià)格就像啤酒的泡沫一樣自然會(huì)落下去。有人也許會(huì)問(wèn)：你們總說(shuō)房?jī)r(jià)有泡沫，為什么漲了十年還沒(méi)破呢？這個(gè)問(wèn)題問(wèn)的不錯(cuò)?！芭菽倳?huì)破滅”是針對(duì)“常理”來(lái)說(shuō)的。所謂“常理”就是合理、合乎道理。它隱含的意思是，如果你不按常理來(lái)做，泡沫也可能不會(huì)破。也就是說(shuō)，泡沫不破就是不合理。泡沫為什么不破？是因?yàn)橛腥嗽诒澈蠊膿v。比如，不斷搖晃啤酒杯子，啤酒的泡沫就可以不破。而中國(guó)的房?jī)r(jià)不跌，就是有人在不斷搖晃啤酒杯的結(jié)果，人為硬撐著這個(gè)泡沫不讓它破。不僅容忍零首付，容忍屯地炒作，還有貸款利率優(yōu)惠。但話說(shuō)回來(lái)，人為干預(yù)是暫時(shí)的，不可能堅(jiān)持很久，你晃啤酒杯總有累的時(shí)候。

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)一跌銷量就下降，這恰恰說(shuō)明房?jī)r(jià)的泡沫大，為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)槿藗兣滤鼤?huì)跌而不敢買了。由于房子的利潤(rùn)空間太大了！成本每平米只有幾千元，而房?jī)r(jià)已經(jīng)到了幾萬(wàn)！膨脹了十倍，就算跌一倍也有利潤(rùn)。也許有些開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō)：“我們拿地每平米最高已經(jīng)三萬(wàn)了，這不是成本”？高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該知道，你拿地的成本高，但有人的成本不高。十年前拿地的開(kāi)發(fā)商成本就很低，人家就好比股市上的“大小非”，人家賣兩萬(wàn)一平米還能掙好幾倍。你的成本高并不代表其他人的成本高。

中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫是不爭(zhēng)的事實(shí)?？墒怯行┤松踔涟ㄌ?hào)稱“著名學(xué)者”的人天天宣揚(yáng)房?jī)r(jià)還應(yīng)該漲，這就令人奇怪了。我看了一下，他們所說(shuō)的各種房?jī)r(jià)上漲的理由雖然很多，但歸結(jié)起來(lái)主要有四個(gè)，一是說(shuō)工資物價(jià)都上漲了，所以房子應(yīng)該漲；二是通貨膨脹嚴(yán)重，房子也應(yīng)該漲；三是說(shuō)建的房子少而進(jìn)城的人多供不應(yīng)求。我發(fā)現(xiàn)他們所謂“應(yīng)該漲”的理由那一個(gè)都不成立。

先說(shuō)第一個(gè)理由：工資、物價(jià)都上漲了，房?jī)r(jià)也應(yīng)該漲。

最刺激眼球的是網(wǎng)上流傳甚廣的“大白菜”說(shuō)。說(shuō)是大白菜都漲了100倍，房子漲100倍很正常。另外還說(shuō)工資也漲了將近100倍了，房子自然應(yīng)該相應(yīng)上漲。表面上看這些說(shuō)法好象很合理，其實(shí)很不合理。

工資、物價(jià)這十幾年來(lái)的確都漲了不少，但并不是所有的東西都在漲，比如電子產(chǎn)品和汽車，不但沒(méi)漲，反而下降了。那又怎么解釋呢？一個(gè)東西是不是應(yīng)該漲是由成本決定的，而不是由工資決定的。所以工資漲房子就該漲的邏輯根本就不成立。既便有些東西應(yīng)該漲，但一定有一個(gè)合理的限度，那就是不能超過(guò)收入的上漲幅度。中國(guó)改革30年的結(jié)果是百姓更富裕了。什么叫富裕？說(shuō)句通俗的大白話就是：原來(lái)一年才能吃一斤肉，現(xiàn)在一個(gè)禮拜就能吃一斤肉，這就叫富裕。換句話說(shuō)，就是百姓的收入比過(guò)去能買到更多的東西。如果工資不漲的話，要買到更多的東西，物價(jià)必然要下降；如果工資漲了，還要買更多的東西，要么物價(jià)不漲，要么物價(jià)漲的要比工資少，這樣才能體現(xiàn)出富裕。如果按照某些人的邏輯，工資漲了100倍，房?jī)r(jià)也漲100倍，就等于沒(méi)有富裕。那我們還改革開(kāi)放做什么？整天起早摸黑累得賊死，反而和過(guò)去吃大鍋飯一樣，收入的增加全被漲價(jià)抵消了，這不是吃飽撐的么？

如果有人說(shuō)收入上漲比房?jī)r(jià)要快，那么我們就來(lái)看看工資與房?jī)r(jià)到底漲了多少。以北京為例，從住房制度改革的1988年開(kāi)始。那時(shí)北京的平均工資是多少呢？查一下北京統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站1988年職工平均年工資為2000元，到了2009年增加到58140元。上漲了29倍，我們大致算30倍吧。那么房?jī)r(jià)上漲了多少呢？當(dāng)年房改房成本價(jià)沒(méi)有公開(kāi)資料，我們不妨就用開(kāi)發(fā)商承認(rèn)的數(shù)據(jù)每平米400元。2009年也沒(méi)有權(quán)威的北京房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，但四環(huán)以內(nèi)的房子每平米基本都在30000元左右。以這個(gè)價(jià)格為準(zhǔn)，上漲了70多倍。這不就等于我們比以前更窮了么？

退一步說(shuō)，即使工資漲的比房?jī)r(jià)快，也不能說(shuō)明房?jī)r(jià)就是合理的。電視和汽車一直都在降價(jià)，正是因?yàn)樗鼈兊某杀驹谙陆怠Ｍ瑯拥牡览恚績(jī)r(jià)是不是合理也在于它的成本，而每平米的建房的成本只有2000左右，房?jī)r(jià)漲幅合理不合理是顯而易見(jiàn)的。

再說(shuō)說(shuō)第二個(gè)理由：有通貨膨脹影響，所以房?jī)r(jià)應(yīng)該漲

一位人大副委員長(zhǎng)在媒體上稱，由于通貨膨脹的原因，“長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)肯定是上漲的”。在當(dāng)前政府調(diào)控房?jī)r(jià)的敏感時(shí)期，高級(jí)官員在媒體上這樣說(shuō)很不合適。其實(shí)這種說(shuō)法是似是而非的，漲還是不漲關(guān)鍵要看現(xiàn)在在什么起點(diǎn)。我們說(shuō)一個(gè)股市的例子，2007年股市到達(dá)6000多點(diǎn)時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在高速增長(zhǎng)，上市公司的業(yè)績(jī)每年大概以30％以上的速度在增長(zhǎng)，如果按照委員長(zhǎng)的邏輯，那么過(guò)了三年了，是不是現(xiàn)在股市應(yīng)該漲到一萬(wàn)兩千點(diǎn)呢？顯然這是沒(méi)有道理的。股市該不該漲要看當(dāng)時(shí)價(jià)格，沒(méi)泡沫當(dāng)然應(yīng)該漲，但6000點(diǎn)的時(shí)候泡沫已經(jīng)很大了，當(dāng)然就不應(yīng)該漲。房?jī)r(jià)的道理是一樣的，關(guān)鍵看現(xiàn)在的房?jī)r(jià)在什么位置。如果房?jī)r(jià)在三千以下，當(dāng)然應(yīng)該漲，問(wèn)題是現(xiàn)在房?jī)r(jià)都超過(guò)三萬(wàn)了，你還要說(shuō)應(yīng)該漲？如果按照這位官員的邏輯，只要存在通貨膨脹，即使現(xiàn)在的房?jī)r(jià)超過(guò)一百萬(wàn)一平米也應(yīng)該漲，這顯然是站不住腳的。

我們?cè)賮?lái)看第三個(gè)理由：房子建的少，而進(jìn)城的人多，供不應(yīng)求。

我們還是查北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字。從2000年到2009年共十年，北京市常住人口（注意包括所有外地戶口的人）從1360萬(wàn)增加到1760萬(wàn)，十年增加了400萬(wàn)人，年均增加40萬(wàn)；同期住宅竣工面積總計(jì)約22300萬(wàn)平米，年均2230萬(wàn)平米；同期北京城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從大約24平米增加到29平米，我們?nèi)∫粋€(gè)大致平均數(shù)26平米。

現(xiàn)在我們來(lái)算一下。每年竣工住宅2230萬(wàn)平米，除以新增人口40萬(wàn)，約等于56平米。什么意思呢？假如北京市每年新完工的住房全部供給新增人口，可以滿足人均56平米，而北京市人均住宅面積只有26平米。也就是說(shuō)，每年新完工的住房，完全可以滿足新增人口的住房要求還有富裕。如果有人說(shuō)房子少人多，其實(shí)完全是在忽悠人。

房?jī)r(jià)上漲完全是炒作的結(jié)果，根本不是所謂“剛性需求”的原因。根本的原因是有人利用土地收錢，還有人囤積房子炒作。另外，還有兩個(gè)很能忽悠人的說(shuō)法，很有必要說(shuō)說(shuō)。一個(gè)是說(shuō)如果房?jī)r(jià)跌了經(jīng)濟(jì)就會(huì)下滑；另一個(gè)是說(shuō)要解決多數(shù)人的居住問(wèn)題要多建保障房。

第一個(gè)說(shuō)法往往被開(kāi)發(fā)商用來(lái)嚇唬政府。據(jù)說(shuō)理由是這樣的：房?jī)r(jià)一跌，人們就不敢買了，沒(méi)人買開(kāi)發(fā)商就不敢建了，沒(méi)人蓋房鋼材水泥就買不出去了，裝修公司和家具公司也沒(méi)活干了，所以GDP就下降了。聽(tīng)起來(lái)似乎是天經(jīng)地義，但仔細(xì)一想其實(shí)很弱智。更令我驚奇的是，一些所謂的“大牌經(jīng)濟(jì)學(xué)家”也這么講，例如一位黃皮膚的美國(guó)著名大學(xué)的教授就在媒體上這樣講。以本人的了解，美國(guó)大學(xué)教授的是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，其中微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一個(gè)基本的原理，那就是供給/需求原理，其實(shí)我們沒(méi)有必要搞的那么神秘，這個(gè)道理很淺顯，小學(xué)水平的完全可以理解。無(wú)非就是價(jià)格下降，需求就上升，價(jià)格上升，需求就下降。這與我們的生活常識(shí)完全吻合。商家都是降價(jià)促銷，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)有漲價(jià)促銷的。房?jī)r(jià)降了應(yīng)該銷量上升才對(duì)，怎么會(huì)銷量下降呢？如果真下降了，那一定市場(chǎng)出了問(wèn)題。因?yàn)樗`反了基本的經(jīng)濟(jì)原理。這個(gè)時(shí)候政府應(yīng)該解決市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，而不是挺房?jī)r(jià)保增長(zhǎng)。退一步說(shuō)，即使挺房?jī)r(jià)也不見(jiàn)得就能保增長(zhǎng)。這是再簡(jiǎn)單不過(guò)的道理。買房花的錢多了，雖然鋼鐵水泥是賣出去了，但購(gòu)房人其他消費(fèi)就減少了。你都成了房奴了，還有很多錢消費(fèi)其他產(chǎn)品嗎？難道只有鋼鐵水泥可以增加GDP，其他消費(fèi)就不增加GDP？難道耶魯大學(xué)的教授連小學(xué)生都能理解的道理都理解不了？我詫異！

最后要說(shuō)說(shuō)保障房。這個(gè)東西最能忽悠人。盡管窮人都喜歡聽(tīng)，但這是不可能的事情?，F(xiàn)在，一個(gè)特別能忽悠人的邏輯正在占據(jù)主導(dǎo)地位，那就是把土地價(jià)格抬的高高的，賣地的錢用來(lái)建“保障房”。之所以它能忽悠人，是因?yàn)樗且粋€(gè)不“得罪人”的說(shuō)法。站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)，保障房政府出錢，他們還能維持商品房的高利潤(rùn)；而站在購(gòu)房者的立場(chǎng)，能得到便宜的房子，何樂(lè)而不為呢？因此大家都不反對(duì)。但到底可行不可行就沒(méi)人分析了。

常識(shí)告訴我們，“保障”是政府的責(zé)任，說(shuō)白了，意思就是賠本也要做。那么問(wèn)題就來(lái)，根據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在80％的人都賣不起商品房，而根據(jù)銀行的數(shù)據(jù)，20%的中國(guó)居民占有全部存款總額的80%。那么商品房只能賣給20％的有錢人，而其他人都要住“保障房”。如果這樣劃分，全國(guó)住宅市場(chǎng)上80％都應(yīng)該是保障房。這么多保障房，錢從哪里來(lái)？更重要的是，如果住宅市場(chǎng)80％都是保障房，那不是回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)了？三十年前之所以要改革，就是因?yàn)檎顿Y效率太低，所以讓市場(chǎng)來(lái)解決。那么今天又讓政府來(lái)管住房，到底是改革還是倒退？前兩天某電視臺(tái)討論保障房問(wèn)題，有嘉賓說(shuō)保障房成本每平米最多2000塊，既然成本這么低，為何不允許市場(chǎng)上多出現(xiàn)每平米3000元、4000元的房子呢？開(kāi)發(fā)商能掙錢百姓也買得起，政府也沒(méi)有負(fù)擔(dān)。這樣不是挺好么？為什么還要抬高地價(jià)來(lái)回折騰？