曹建海：認識深、決心大、力度輕—“新國10條”效果分析

認識深、決心大、力度輕

——“新國10條”出臺后可能產生的政策效果分析

      進入2010年4月,伴隨著一輪又一輪的房價高漲，國務院于4月17日出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下簡稱“新國10條”），從控制信貸著手,出臺了針對房地產的緊縮政策。從新政策的措辭和內容來看,嚴厲程度超出預期,表明國務院抑制房價過快上揚的決心。那么，新政和過去房地產調控政策有哪些不同？對房地產市場起到什么效果？中國房價可能走向何處？以下給予簡要評述。

 中央政府對房地產的認識發生了根本改變。過去所有國務院關于房地產調控的政策文件當中，大多強調房地產作為新時期的支柱產業在促進經濟方面的作用,經濟增長在政策中的重要性，要遠遠大于民生。在“新國10條”中，國務院第一次提出來住房問題關系國計民生,既是經濟問題,更是影響社會穩定的重要民生問題。在這里，中央第一次明確地淡化了房地產在拉動經濟增長的作用,把房地產從支柱產業的地位拿下來了；第一次在文件中把住房定位為民生產品,這等于否定了其投資品功能；同經濟增長相比，本次新政強調更多的是社會穩定、促進民生。

 基于以上認識，“新國10條”強調政府在穩定房價和住房保障方面的職責不容推卸。表明中央開始認識到導致高房價等一系列問題的實質原因，與政府政策制定和政府職責不清存在著密切的關系。自從2003年國務院18號文強調以市場化作為改革方向的商品房在促進經濟增長、滿足民生方面的作用以來，除2008年以來，房價經歷了7年的上漲，而2007、2009和2010年初的上漲又是極度瘋狂的，表明我國在房地產政策制定上存在著嚴重的問題。

 相對于過去的以市場化作為唯一方向的房地產政策，本次新政可謂是對政策的糾偏和扭轉,無論如何這是好現象。地方政府在房地產領域的作用舉足輕重，這一次強調向地方政府問責,一旦得到落實,很有可能把房價壓下來。目前地方政府收入的很大一個部分是從房地產當中取利,如何減少其從中取利,讓未來其他的稅種取代土地財政,這里既有中央的稅收政策問題,也有地方本身如何為民生服務的問題。如果由于房地產問題，地方政府站在公眾利益的對立面,未來社會不穩定因素很多將來自于地方政府和公眾之間的關系,這是很多人不想看到的局面。

 “新國10條”出臺以后，推動房價上漲的一些因素,也有可能發生較大改變。2003年以來，推動我國城市房價上漲最大的兩個因素，一是不合理需求,二是政府和開發商對住房的壟斷供給，這兩個因素是根本性的。這一次國務院政策開始把投機性需求定義為不合理需求,意味著肯定要抑制不合理需求。“新國10條”提出從信貸和稅收政策兩個方面抑制,差別化住房信貸政策的實施,已經產生立竿見影的效果。稅收政策的抑制,現在也明確提出來了,這對房價上漲預期是一個根本性扭轉。本次新政提出加快研究制定調節住房消費和房地產收益的稅種，如果能夠針對當前房地產市場囤積太多、空置太多而出臺空置稅，相信必將得到全國人民的熱烈歡迎。

 在住房供應上，地方政府經營土地、倒賣土地的第一環節,這是近期地價暴漲進而推動房價暴漲的重要原因。在土地財政面前，經濟適用房、廉租房等保障房的提供成了專為堵公眾口舌的“樣板工程”，土地經營、最大化土地收益才是地方政府的主要目標。另外,現行政策否定小產權房等自建房的法律地位，房地產開發商借助政策不允許單位和個人建房的壟斷供給模式和住房建設項目高杠桿率和預售制，在洶涌的需求面前漫天要價、牟取暴利。與上述情況相比，“新國10條”提出增加住房供給和加快保障性安居工程建設，無疑是要回歸到2007年8月 13日國務院出臺的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(又稱“24 號文”)道路上來。雖然“新國10 條”缺乏一個前瞻性的保障房供給目標，且在“政策性住房”當中仍以價格較高的中小戶型商品房作為供給主體，但畢竟提出了新開工項目的保障房供地面積，有利于形成2007年“24號文”實施之后房價開始回落的政策效果。

 關于“新國10條”實施之后的 房價走勢,我認為短期的回落是肯定的。比如像北京的通州地區，房價短期就有回落，但絕對水平仍然過高。在房價去年以來上漲過快得的地區，這種短期的回落是不容否定的,未來一到兩個月左右，可能可能出現大約 20%到30%的回調整。當然，這個房價水平遠遠沒有調整到位, 后期只要相關稅收政策和供給政策的陸續出臺,房價還要繼續回落。

根據上述分析，“新國10條”中的住房信貸政策的實施，房價短期回落的走勢基本肯定, 但要提防房價出現反彈的因素。現在看來有三項政策存在導致房價反彈的可能：第一是寬松信貸政策。盡管央行一直強調寬松貨幣政策意在支持實體經濟發展，但2010年一季度金融機構貸款投向統計報告顯示，一季度房地產人民幣貸款新增8457 億元，其中個人購房貸款新增5227億元，占房地產貸款的62 ％，并達到當季貸款總量的20％，顯示信貸資金失控、大部分流入房地產市場，才是推動房價上漲的一個直接因素。因此，如果寬松貨幣政策保持不變從而公眾的通貨膨脹預期依舊，長期看房價回落猶如南柯一夢。第二來自住房和城鄉建設管理政策。住房和城鄉建設部近期發出《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，表面上是加強對開發商房屋預售制度的監管，本質上是力保公眾長期呼吁取消的預售制。第三是關于地方政府的土地經營政策，作為近期高房價推手的政策，在“新國10 條”和國土資源部出臺的2010年土地供應計劃當中，沒有得到任何體現。這意味著地方政府在“政策性住房”的框架之中，仍有可能利用政策漏洞拍出地價新高。

上述因素說明在現行貨幣政策和房地產制度框架下，房價要有一個不可逆轉的回歸態勢，需要各方進一步的不懈努力。(刊于《中國周刊》2010年5月份，第9期)

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