曹建海 《 人民論壇 》(2010年第8期)
【摘要】在房地產問題上，政策的制定需要謹慎前行，但更重要的是能夠體現民意、適應時勢。就目前而言，立足控制好金融風險的消除房地產泡沫、實施主動的低房價策略和政策，將有可能給中國的房地產業和國計民生，帶來蓬勃向上的生機。
【關鍵詞】房地產市場 調控措施 低房價策略
房地產市場與中國經濟回暖
進入2010年，歐美國家仍處于房價下跌和房屋拍賣的寒冷之中，但在中國政府政策的大力支持下，房價自2009年3月以來扶搖直上，如脫韁野馬一樣不可收拾。中國的房地產市場迅猛復蘇，似乎是因為中國經濟已經從危機中徹底回暖。從統計數據上看起來很像。根據國務院總理溫家寶3月5日所做的政府工作報告，2009年中國的國內生產總值達到33.5萬億元，比2008年增長8.7%，超額完成了年初訂下的保八任務。然而，如果考慮到2009年廣義貨幣供給M2同比增長27.7%，全國新建商品房銷售價格同比上漲24.2%，那么中國的GDP增長，很難剔除由于貨幣的過度注入而引起的房價、地價升值帶來的僅僅表現為統計上的經濟增長。
僅以房地產業為例，2009年實現商品房銷售額實現4.4萬億元，當年房價簡單算術升值超過24%，估計商品房銷售利潤率至少可以達到40%，房地產開發商由于房價上漲實現利潤1.76萬億；同期作為倒賣土地源頭的地方政府土地出讓收入達到1.6萬億，按至少60%的凈利潤率計算，可以實現利潤0.96萬億元。兩項合計，房地產業在2009年創造的利潤達到了創紀錄的2.72萬億元，占到了當年全國33.5萬億元GDP的8.12%。
可以想象，如果沒有2008年11月國務院對房地產的一攬子救市政策和天量信貸資金投放的催動，上述由房地產開發商和地方政府土地儲備中心“創造”的高達GDP8%的、作為其行業增加值一部分的房地產超額利潤，很顯然是不可能實現的。如果沒有中央政府政策的強力刺激，中國房地產市場很難一改2008年初房價持續回落的頹勢，絕大多數房地產商將陷入虧損甚至破產的境地，全行業絕然不可能實現盈利；地方政府的土地拍賣，也絕對不可能出現超過2007年的“地王”頻現的瘋狂場面，地方政府維持土地交易的保本，或許是最大可能的情況；在二手房市場，由于價格和成交量暴漲，主要城市2009年二手房交易量超過了2006年到2008年三年的總和，價格也出現了平均超過30%以上的漲幅。
種種因素表明，房地產市場的回暖甚至過熱，是本次中國經濟從全球經濟衰退中脫穎而出的一個關鍵因素。從投資者和房地產從業者的分析來看，城市化和經濟增長會支撐房價的上漲，他們熱衷于房價上漲帶來的投資利益；從地方政府層面來看，房價的繼續上漲刺激房地產市場交易活躍，土地財政和房地產的GDP拉動效應，都令地方政府不肯打壓過熱的房地產市場。所以，站在決策者的立場，只要在社會承受的范圍內，他們能夠且愿意接受房價上漲的各種社會損益及其現實。
高房價所帶來的諸多后果
值得全體中國人深思的是，作為最基本的民生產品，房地產在很多地方已經成為地方政府、開發商和公眾最重要的投資工具，“全民炒房”態勢已經顯露。由于投資獲利的層層加碼，當前中國一些大城市的房價水平，相對于當地居民家庭的可支配收入，已經達到了超乎想象的高度。在北京，建成區的房價與家庭收入比目前已經超過了30倍，房價與租金(年)之比則超過了50倍；在上海的中心區，不少樓盤的單價超過10萬元人民幣，超過了當前東京核心區的住宅價格，而上海的單位土地產出不到東京的1/20。中國的高房價問題，再次成為國內外人士熱議的焦點問題，國際主流媒體都對中國的房價引起的泡沫問題表示了關注。
如果中央政府堅持認為，當前為抗衡全球衰退而采取的寬松金融政策不可動搖，在“流動性陷阱”階段，大量注入的流動性將毫無例外地進入股市、房地產等資產市場，引起房價、股價在積存泡沫的基礎上持續上漲。這必然帶來政府領導人所不愿意看到的幾大問題：一是引起占絕大多數的社會底層的普遍不滿，一定程度上影響到執政黨和政府領導人的公信力；二是對其他產業和居民消費形成擠壓，人為壓制人民生活水平，阻礙產業結構升級步伐；三是由此培育出來的大量投機機構，利用相同手法炒作估值過低的農產品，引發全國農產品供給危機。雖然中央強調經濟結構和轉換經濟增長方式，但由于實體經濟與虛擬經濟冰火兩重天，大量民營企業放棄實體產業經營，轉而從事房地產投資，甚至中國著名的聯想和海爾集團都已成為地產商。目前，中國急于將投資依賴型經濟轉換到以居民消費為主導的經濟上來，但高房價迫使許多家庭不得不將越來越多的收入投入到住房上，而購買其他商品的支出勢必被耗盡，嚴重影響民生水平和產業競爭力的提高。從長期來看，越積越大的泡沫破裂必然嚴重危及中國銀行體系——這是一個嚴重依賴房地產、把房地產信貸資產看作最優資產的商業銀行體系，它的安危關系到中國絕大多數人的生計和穩定。
現行房地產政策評析
未來房價走勢將會如何？被寄予厚望的今年十一屆人大三次會議審議的政府工作報告，并沒有真正發力遏制全民關注的瘋狂房地產問題，而是強調繼續實施龐大赤字的積極財政政策，以及廣義貨幣M2增長目標為17%，這個超過GDP計劃增長速度兩倍的貨幣擴張政策，給房地產熱提供了持續的政策想象空間。
特別需要指出，雖然本次政府工作報告提出了“滿足人民群眾的基本住房需求”的目標，但前面的“促進房地產市場平穩健康發展，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”的定性，再次重復了“國十一條”所強調的“房價只能漲，最好慢慢漲”的“穩定高房價”的宗旨。
和歷年的政府工作報告一樣，老調重彈的房地產調控措施，從來沒有觸及過地方政府倒賣土地這一關鍵環節。在筆者看來，城市土地拍賣機制直接推動了整個城市地價和房價體系的重構。在商品房市場供不應求的條件下，政府拍賣土地的行為，極易引起整個城市地價的連鎖上漲。用“帳篷效應”來形容地方政府土地出讓形成的泡沫，可能是非常形象的?？梢哉f，在賣方市場的情況下，政府土地拍賣是高房價的根本推手之一。不僅如此，政府收儲、出讓土地的行為，還容量滋生腐敗，直接危害民生。在多數地區，城市建設規劃可以隨意修改，由此變成了地方政府和房地產開發商合起來侵犯城鄉居民居住財產權利的重要工具。這種以公共利益為借口，以城市規劃為工具，在對居民用地進行強行拆遷的過程中，導致拆遷過程中的沖突愈加激烈，群體性事件越來越多。
在房地產調控措施上，所謂支持居民自住性住房消費，在高房價下極易形成大批中等和中低收入家庭淪為房奴、透支消費未來的不可持續局面；對小戶型和中低價位普通商品房的重點強調，很顯然是在用高價房混淆政策房的概念；打擊投機從字面上看很好，但可能與眾多政策中的鼓勵改善性住房的做法自相矛盾，導致大量投機行為以“改善性住房”名目得以規避；相對于2009年3.6萬億的全國房地產開發投資規模，中央財政632億元保障性住房專項補助資金，可謂是杯水車薪，很難想象對于保障中低收入城鎮家庭和平抑商品房價格能起到多大的作用；關于完善土地收入管理使用辦法、抑制土地價格過快上漲的說法，很難想象這個政策能幫助政府解決高房價問題。
未來房地產政策何去何從
可見，在房地產問題上，政策的制定需要謹慎前行，但更重要的是能夠體現民意、適應時勢。怎樣實現既刺激經濟健康增長、又能有效地抑制甚至打壓房價的目標，而不是簡單地控制房價漲幅，是擺在決策者面前的一個根本選擇?；蛘撸绻鼡Q一種思路，通過擴大多種形式的住房供給、打擊房屋投機、降低房價的辦法，則有望實現房地產業健康發展與經濟可持續發展的雙贏局面?？上?，這種思路可能降低房價，首先會遭受來自已經持有巨量基于高房價風險敞口資產的商業銀行體系的堅決反對，地方政府和房地產開發商也不能容忍房價下降對自身利益的影響。由此，政策的發起，必然會遭遇重重的困難。但是可以肯定的是，如果中央政府不能通過冷卻樓價來消解房地產泡沫，那么經濟刺激的力度越大、時間越持久，中國房地產的美好時光變成險惡結局的危險就越大。
面對國土資源等部門反復強調的對于小產權房的清理，筆者認為這似乎是一種變相的為高房價托市的手段。其實，小產權房是城鄉居民應對高房價、解決他們居住問題而不得已采取的手段。因此，作為一項重要的社會財富，政府沒有必要將小產權房視為洪水猛獸，也不必欲拆除而后快。
中國有一句古話，“天下沒有免費的午餐”。任何政策的實施都是有代價的，更何況是充滿爭議的房地產政策。如果今年中央政府繼續實施有利于地方政府和開發商的建議，房價的回落則來自房地產泡沫的破裂，這勢必給中國經濟帶來毀滅性的打擊；而立足控制好金融風險的消除房地產泡沫、實施主動的低房價策略和政策，將有可能給中國的房地產業和國計民生帶來蓬勃向上的生機。(作者為中國社會科學院工業經濟研究所研究員)
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