高房價(jià)，使中國在損失數(shù)十萬億GDP同時(shí)埋下“地雷陣”

高房價(jià)，使中國在損失數(shù)十萬億GDP同時(shí)埋下“地雷陣”

　沈曉杰

　　中國的住房政策和房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向，似乎又到了一個(gè)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵點(diǎn)。2009年全國眾多大中城市房價(jià)40—50%的暴漲，不僅使開發(fā)商從來沒有像今天這樣被越來越多的民眾視為“人民公敵”，而且也使現(xiàn)有的中國房改政從來沒有人像今天這樣受到社會廣泛的質(zhì)疑。不僅再次房改的呼聲日盛，而且在此前召開的不少地方兩會上，也紛紛傳出眾多地方政府將“強(qiáng)化政府職能”和“擴(kuò)大保障房建設(shè)”，以減少和改變開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的壟斷。

　　由官方人民網(wǎng)和用戶量最大的騰訊網(wǎng)進(jìn)行的一項(xiàng)旨在把“百姓的聲音更好地傳遞”到全國兩會的“最關(guān)注的十大熱點(diǎn)調(diào)查”，很能說明公眾對當(dāng)今房市現(xiàn)狀的不滿程度。網(wǎng)民對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的不滿（調(diào)控房價(jià)和依法拆遷），加起來甚至遠(yuǎn)超過中國社會反映最強(qiáng)烈的“反腐倡廉”和“貧富差距”。實(shí)際上，公眾的這種不滿，也早已傳導(dǎo)到中國的最高層。去年12月中旬以來國務(wù)院下發(fā)的一道道調(diào)控房市的“令箭”，從某種程度上來說，更像是總理溫家寶將在全國兩會“政府工作報(bào)告”中，就房地產(chǎn)市場給公眾“一個(gè)說法”拉開序幕。

　　可以說，目前又到了一個(gè)中國住房政策博弈的“關(guān)鍵點(diǎn)”。在這樣的“敏感期”，平時(shí)十分擅長操控媒體輿論，甚至對政府房地產(chǎn)政策經(jīng)常發(fā)揮“決定性影響”開發(fā)商集團(tuán)，當(dāng)然不會“坐以待斃”。2月4日，常常定位于“地產(chǎn)總理”的北京房地產(chǎn)商任志強(qiáng)，就借著全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會下的“研究機(jī)構(gòu)”發(fā)布開發(fā)商自己的“2009-2010年中國房地產(chǎn)市場報(bào)告發(fā)布會”之際，再次放出驚人之語：把房地產(chǎn)打下去“GDP就掉下去，GDP掉下去，溫總理比我們還急?！惫P者查閱了這次發(fā)布會的現(xiàn)場“實(shí)錄”，發(fā)現(xiàn)任志強(qiáng)所講的“房地產(chǎn)”其實(shí)就是“房價(jià)一年瘋漲一半左右”的高價(jià)房的“房地產(chǎn)”；此外，媒體在報(bào)道這次發(fā)布會“總策劃”任志強(qiáng)的講話時(shí)，“漏掉”了他最重要一段“中心思想”：要保八就不能把GDP打下去，要提高GDP就必須穩(wěn)住高價(jià)房的房地產(chǎn)市場，繼續(xù)提高房價(jià)。因?yàn)椤安还苷咴趺礃印保绻狦DP高漲，就不能讓房價(jià)跌。

　　任志強(qiáng)在這里所說這番話，聽起來與其說是“論述”房價(jià)和GDP的關(guān)系，還不如說是借助“空中傳話”，給總理溫家寶“敲敲警鐘”：房價(jià)跌下來，GDP就難保。為了用“研究成果”來“佐證”房價(jià)大漲沒什么了不起，為房價(jià)繼續(xù)“穩(wěn)漲”造勢，在這次發(fā)布會上，作為發(fā)布者的RECIO工作室的“研究人士”，不僅“證明”2009年的房價(jià)“漲幅還不是很高”，而且還得出了與去年相比今年房價(jià)還將“穩(wěn)中有升”的結(jié)論。RECIO本身的“獨(dú)立性”和“研究的水平”如何，筆者早在2006年在新浪財(cái)經(jīng)的專欄中就有論述，無需多言。這里只想讓讀者知道的是，這個(gè)掛在主要由私營開發(fā)商組成的全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會下的“研究機(jī)構(gòu)”，本身也是由任志強(qiáng)等幾個(gè)開發(fā)商的掏錢“養(yǎng)”起來的。

　　實(shí)際上，任志強(qiáng)以及他的RECIO完全沒有必要“煞有其事”的為其觀點(diǎn)進(jìn)行“理論包裝”。這方面，自稱把家庭財(cái)產(chǎn)50%都投入到房地產(chǎn)中的某證券公司“首席分析師”金巖石，話就要說得要直白的多。2月5日，他在成都某“大講堂”上就大膽預(yù)測：“在未來5年內(nèi)房價(jià)還將翻番?！彼母鶕?jù)就是：管理層“要使更多人就業(yè)，代價(jià)必然是高房價(jià)”。

　　比較一下任和金的“雷語”，就會發(fā)現(xiàn)他們共同的特點(diǎn)及依據(jù)，就是認(rèn)為只有高房價(jià)才能支撐房地產(chǎn)市場，才能有GDP和中國經(jīng)濟(jì)的“保增長”，才能有更多人的就業(yè)。這樣的觀點(diǎn)，在今天的中國，似乎已成了“定論”，以至于可以用來對國務(wù)院總理進(jìn)行恐嚇式的“告誡”，勸其在出臺新的房改政策之前“三思而行”。

　　但是，把“高房價(jià)才能提高GDP”這樣的觀點(diǎn)，作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展“不容質(zhì)疑”的“定論”（甚至成了“定律”），本身就缺少基本的科學(xué)論證。房地產(chǎn)利益鏈上的“官商同盟”把“房價(jià)下跌導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑”的“理論”灌輸推銷給社會，千方百計(jì)使之成為一種“定向”的“慣性思維”，是“屁股指揮腦袋”的特殊利益使然。但這樣的“定論”是真是假，高房價(jià)，究竟是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“功臣”，還是“禍?zhǔn)住?，總得有人對它“刨根究底”。否則，“謊言一千遍”，還真有可能成了“真理”。

　　可能有人會舉出一系列數(shù)據(jù)，“證明”高房價(jià)下房地產(chǎn)市場這幾年得到高速發(fā)展。但是，如果把它放到整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)和社會高速發(fā)展的“大環(huán)境”下，特別是全球單一國家和歷史上規(guī)模最大的城市化發(fā)展的“大背景”下進(jìn)行分析研究，得到的結(jié)論就完全相反了。

　　眾所周知，自從本世紀(jì)開始進(jìn)入“初步小康”后，住房和汽車就成了當(dāng)今中國人最主要的兩大消費(fèi)。這里，我們不妨通過分析和比較汽車（對大眾消費(fèi)來說，主要是轎車及乘用車）和住房（對居民來說，就是商品住房）這兩者不同的市場發(fā)展軌跡，以及不同消費(fèi)屬性及特點(diǎn)，來深究高房價(jià)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功過得失。

　　我們以最近5年（2005年—2009年）全國城鎮(zhèn)商品住房的發(fā)展和轎車（及乘用車）市場的發(fā)展速度和規(guī)模，來做一個(gè)客觀公正的比較，看看究竟可以得出什么樣的結(jié)論。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的中國統(tǒng)計(jì)年鑒，2005年，我國城鎮(zhèn)一共銷售了商品住房49587.83萬平方米。而到了2009年，房地產(chǎn)市場每年銷售的商品住房又增長到多少呢？國家統(tǒng)計(jì)局上月只公布了“商品住宅銷售面積增長43.9%”。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2008年統(tǒng)計(jì)年報(bào)上商品住宅銷售面積55886萬平方米計(jì)算，2009年全國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場上的商品住房銷售總面積為80420萬平方米。和2005年相比，我國房地產(chǎn)市場的商品住房年銷售量5年增長了62%。如果不算上2009年由于通脹預(yù)期引發(fā)的炒房投機(jī)猛增的因素，到2008年4年時(shí)間，年商品住房的銷售量僅僅增長了12.7%。

　　與此同時(shí)，我國的轎車（乘用車）的市場發(fā)展又是怎樣的呢？根據(jù)中國汽車工業(yè)協(xié)會提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“2005年中國基本型乘用車(轎車)銷售278.74萬輛”。而到了2009年，工信部提供的“2009年汽車工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行報(bào)告”表明，當(dāng)年我國乘用車產(chǎn)銷銷售量已高達(dá)1033.13萬輛。和5年前的2005年全年的銷售量相比，增長的幅度，高達(dá)270%多。

　　同樣是作為中國民眾“小康”后升級換代的兩大消費(fèi)，為什么轎車及乘用車的市場增幅，比同期房地產(chǎn)市場商品住房銷售的增幅要高出4倍多（如果以2008年做比較，要高出10多倍以上）？是因?yàn)檫@兩大消費(fèi)品的屬性和特點(diǎn)不同，才造成如此的結(jié)果嗎？仔細(xì)分析一下，這兩者的消費(fèi)屬性確實(shí)不同，但不同的特點(diǎn)導(dǎo)致的結(jié)果應(yīng)該恰恰相反。

　　和汽車消費(fèi)相比，住房是生活的基本保障，是人生存的必需品。住房消費(fèi)水平及居住福利實(shí)現(xiàn)的如何，從根本上來說，也反映了居住生存這個(gè)基本人權(quán)的好壞。住房消費(fèi)作為“衣食住行“中的重要一環(huán)，絕不是可有可無的“彈性消費(fèi)”，也不是像開發(fā)商所講的“魚翅”般的“奢侈品消費(fèi)”，而是生存必須的剛性需求和剛性消費(fèi)。而轎車消費(fèi)則相反，它只是一種改善行走的生活工具。買與不買，危及不了人的基本生存條件和環(huán)境。正是這種“可有可無”，使汽車市場呈現(xiàn)極大的“彈性需求”和“彈性消費(fèi)”特色。

　　按照基本的經(jīng)濟(jì)常識，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高創(chuàng)造了消費(fèi)升級的空間后，剛性需求和消費(fèi)增長，一定會比彈性需求和消費(fèi)增長要來得快得多。但為什么在中國這5年的發(fā)展中，恰恰出現(xiàn)了相反的情況？是我國城鎮(zhèn)居民原有的住房水平的已經(jīng)較高，“提升”的空間有限？非也。目前中國城鎮(zhèn)居民真實(shí)的住房水平是：人均住房面積只有17—18平方米，僅僅是“全面住房小康標(biāo)準(zhǔn)”的一半。此外；在中國城鎮(zhèn)的所有居民中，無房戶高達(dá)四成（見筆者發(fā)表在FT中文網(wǎng)上的“中國房市：假話、真相與政策導(dǎo)向”一文）。除此以外，城市化的發(fā)展，也使得我國這5年的城鎮(zhèn)人口總量，增加了6000萬人左右?？梢哉f，我國城鎮(zhèn)的住房消費(fèi)市場“空間極大”。

　　按照國際上房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律，住宅產(chǎn)業(yè)及住房消費(fèi)有兩個(gè)發(fā)展的高峰期。一是在人均住房面積達(dá)到35平方米（戶均約為100平方米）之前，國民對改善住房有著極高的剛性需求；二是當(dāng)一個(gè)國家和地區(qū)的人均收入達(dá)到1000－3000美元的區(qū)間時(shí)，普通居民對改善住房的欲望也將會出現(xiàn)爆發(fā)性的增長。2005年至2009年，我國正好處在這兩個(gè)住房需求和發(fā)展高峰的雙重區(qū)間（根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒：我國“農(nóng)村人均住房面積”由2001年的25.7平方米提高到2007年的31.6平方米）。但是，盡管有如此大的“發(fā)展空間”和難得的住房消費(fèi)規(guī)律性的“雙重高峰”，我國城鎮(zhèn)居民的住房水平基本上一直在人均17—18平方米左右裹足不前，房地產(chǎn)市場商品住房的銷售量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到應(yīng)有的規(guī)模和水平。而與此成鮮明對比的是，同為升級換代、但卻是“彈性需求”的轎車消費(fèi)的發(fā)展，卻出現(xiàn)了超過商品住房幾倍到十幾倍的發(fā)展增幅。

　　究竟是什么原因，使住房和汽車這兩大消費(fèi)市場，“剛性的需求”沒爆發(fā)起來，“彈性的消費(fèi)”反而突飛猛進(jìn)呢？一個(gè)最重要的因素，就是這兩大消費(fèi)品市場完全不同的“價(jià)格杠桿作用”。

　　熟知中國轎車市場價(jià)格變化歷史人都知道，這幾年中國的轎車的價(jià)格是“一落千丈”。拿最早打入中國市場的桑塔納來說，當(dāng)年一部售價(jià)高達(dá)16—18萬元的“普?！?，現(xiàn)在的標(biāo)價(jià)已跌到了七八萬元。而且整個(gè)中國的汽車市場都是車型越來越好，價(jià)格越來越低。有些高檔的國際品牌的乘用車，幾年時(shí)間的售價(jià)就下降了近半?？梢哉f，正是由于轎車市場價(jià)格的走低及“低價(jià)車”的普及，才使得中國的轎車消費(fèi)呈現(xiàn)持續(xù)的超高速發(fā)展，一舉拿下世界的銷量第一。

　　但房地產(chǎn)市場的商品住房價(jià)，卻在這幾年出現(xiàn)了令人難以置信的暴漲。盡管國家統(tǒng)計(jì)局等官方材料顯示，全國商品住宅的平均銷售價(jià)格從2005年的每平方米2937上漲到2009年的4600多元，5年“只上漲”了60%左右，但實(shí)際上，全國眾多大中城市的房價(jià)這五年上漲，一般都在一倍到兩倍甚至更高。如此瘋漲的“高價(jià)房”，造成的結(jié)果，就是85%的城鎮(zhèn)居民買不起房地產(chǎn)市場提供的商品住房。原本的“剛性需求”和“發(fā)展的高峰期”，就這樣被高價(jià)房所“消滅”。房市和車市價(jià)格上的一升一降，使兩者之間的比價(jià)關(guān)系也出現(xiàn)了驚人的變化。過去，人們買一部車的價(jià)錢，可以到市場上買到好幾套住房?，F(xiàn)在，人們只要賣出一套大城市比較體面的住房，就可以買得到十幾、甚至幾十部的普通轎車。

　　從以上的分析和比較中人們不難看出，高房價(jià)不僅沒有給GDP的提高帶來住宅產(chǎn)業(yè)應(yīng)有的貢獻(xiàn)，反而由于它大大制約了城鎮(zhèn)居民正常的住房消費(fèi)，導(dǎo)致房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“支柱作用”也大大弱化。高房價(jià)，究竟是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功臣還是禍?zhǔn)?，到此就一目了然了?/p>

　　但是，有一筆賬還需要我們來細(xì)細(xì)算算：高房價(jià)對國民經(jīng)濟(jì)的破壞作用究竟有多大？我們知道，按照建設(shè)小康社會的綱要和要求，到今年我國城鎮(zhèn)居民就應(yīng)該實(shí)現(xiàn)人均住房面積30平方米的“初步住房小康”標(biāo)準(zhǔn)。按照這個(gè)發(fā)展要求，到2009年底全國城鎮(zhèn)居民的人均住房面積就應(yīng)該達(dá)到29平方米，全國城鎮(zhèn)現(xiàn)有的住房總面積就應(yīng)該達(dá)到180億多平方米。但根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和住房建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)資料和對08至09兩年的推算（兩年城鎮(zhèn)新建住宅面積合計(jì)以14億平方米計(jì)算），到2009年底，全國城鎮(zhèn)的住房總面積僅僅只有113.33億平方米。這比國家制定的“小康住房”要求，少了66.67億平方米。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)和推算，從1999—2009這11年間，全國城鎮(zhèn)住宅新增竣工面積也僅僅達(dá)到了67.79億平方米

　　這就告訴我們，由于高房價(jià)的制約，全國城鎮(zhèn)供應(yīng)的新建住房，整整比“住房小康”設(shè)想的總量少了一半（如果扣除非市場化供應(yīng)的住房因素，這個(gè)比例還要大得多）。把2005年全國商品住房平均每平方米3000元的價(jià)格作為中間價(jià)計(jì)算，就相當(dāng)于高房價(jià)使中國這些年失去了20萬億元應(yīng)有的住房消費(fèi)。這些損失的GDP，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2005年的全國國內(nèi)生產(chǎn)總值（比當(dāng)年全國的GDP還高出近2萬億元）。如果算上房地產(chǎn)對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用，高房價(jià)對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)?？偭康钠茐模辽龠€要加上一倍以上。

　　其實(shí)，說高房價(jià)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“特大禍?zhǔn)住保€不僅在于它嚴(yán)重壓抑了住房消費(fèi)及中國經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。房價(jià)的不斷瘋漲，也使得房地產(chǎn)市場成了投機(jī)者和炒房客的最大賭場，中國式的次貸危機(jī)“呼之欲出”。此外，高房價(jià)導(dǎo)致的兩極分化和貧富不均，也大大拉低了社會的消費(fèi)率，使得中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成愈加“坡腳”的結(jié)構(gòu)性缺陷。這些，都為未來的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，埋下了危險(xiǎn)的“地雷陣”。

　　問題是，我們今天究竟要做“起雷”的工兵，還是“埋雷”的政客。

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