第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)3月1日訊 溫州富商、山西煤老板，這一批批“炒房團(tuán)”，被認(rèn)為是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一股重要力量，參與了高額利潤(rùn)的分配。

炒房團(tuán)的力量到底有多大？他們是怎樣參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益分配，就是對(duì)房子簡(jiǎn)單的低買(mǎi)高賣(mài)嗎？他們的組織形式、商業(yè)運(yùn)作究竟怎樣？

對(duì)于外人來(lái)說(shuō)，這的確是一個(gè)難解之謎。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》特約請(qǐng)房地產(chǎn)行業(yè)知名律師張捷先生，闡述他理解的炒房團(tuán)利益鏈條。張捷先生曾經(jīng)擔(dān)任北京房地局有關(guān)機(jī)構(gòu)的律師，同時(shí)也是北京房地產(chǎn)界知名樓盤(pán)現(xiàn)代城、籃堡、金地等第一大股東的私人律師，在房地產(chǎn)行業(yè)頂端從業(yè)多年。

在張捷看來(lái)，炒房團(tuán)的核心是幕后的操盤(pán)手，其最核心的運(yùn)作機(jī)制，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈條進(jìn)展的背景下，以某種方式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供民間融資，賺取銀行信貸利率與民間信貸利率的高額利差。

張捷先生闡釋的運(yùn)作邏輯，超出我們簡(jiǎn)單理解的炒房團(tuán)運(yùn)作模式。本報(bào)特刊登此文，呼喚更多的行業(yè)討論。無(wú)論文中所談到的現(xiàn)象具有多大的普遍性，都應(yīng)該采取措施，從源頭上杜絕此類(lèi)投機(jī)運(yùn)作方式，釋放炒房團(tuán)獲取的巨額利益，真正給高房?jī)r(jià)下調(diào)創(chuàng)造空間。

[ 開(kāi)發(fā)商主動(dòng)勾結(jié)，利潤(rùn)實(shí)為銀行信貸利率與民間利率之差，房?jī)r(jià)上漲是其次。幾千億的炒房游資已經(jīng)成為地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量，消弭這部分利潤(rùn)才是最可行的治本之策 ]

只有從資金鏈條出發(fā)，才能真正看懂行業(yè)的秘密。

據(jù)筆者了解，屬于游資性質(zhì)的“炒房團(tuán)”，其資金規(guī)模巨大。但市場(chǎng)對(duì)于其運(yùn)作模式、盈利結(jié)構(gòu)并不明晰。臺(tái)前的角色往往只是借用過(guò)來(lái)充數(shù)的普通農(nóng)民甚至挖煤工人。炒房團(tuán)巨額資金的幕后操盤(pán)手，則脫離于公眾的視線(xiàn)之外。

真正的富人是非常低調(diào)的，不會(huì)招搖過(guò)市，甚至不想讓那么多人知道自己的家在哪里，他們都擁有自己的職業(yè)，并且非常繁忙，根本沒(méi)有時(shí)間各個(gè)城市往來(lái)去炒賣(mài)和管理房子。

炒房的利潤(rùn)來(lái)源

幾乎所有人都認(rèn)為炒房團(tuán)的利潤(rùn)來(lái)源于房?jī)r(jià)的上漲，但這一假設(shè)本身就直接低估了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的智商——這意味著開(kāi)發(fā)商的“賤賣(mài)”。

即便是在大牛市中，如果認(rèn)為炒房團(tuán)次次都能準(zhǔn)確判斷各個(gè)地區(qū)和樓盤(pán)價(jià)格的上漲下跌，也是太高估了炒房團(tuán)的智商。

在這樣的博弈中獲取暴利并不容易，且風(fēng)險(xiǎn)巨大。更何況在計(jì)入稅收因素后，這個(gè)游戲可能演變?yōu)榱愫筒┺幕蜇?fù)和博弈，也就等同于賭博了，這絕對(duì)不是大規(guī)模炒房團(tuán)賺錢(qián)的常態(tài)。

炒房團(tuán)真正的利益來(lái)源，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銀行貸款利率與民間利率的利差。這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各類(lèi)手續(xù)費(fèi)不超過(guò)10%，但民間信貸利率一般是月息2%~5%，還要以復(fù)利計(jì)算。綜合到年息，最高能超過(guò)100%。

在房地產(chǎn)整體信貸政策緊張的背景下，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)商實(shí)際上長(zhǎng)期處于開(kāi)發(fā)資金嚴(yán)重緊張的局面，因此往往不得不尋求民間信貸并忍受銀行信貸和民間信貸的高利差。

在這個(gè)背景下，開(kāi)發(fā)商是希望能夠盡早出售房子并回籠資金的。因?yàn)榧词故菍?lái)房?jī)r(jià)可以上漲一倍，其中的價(jià)差也是付了高利貸。高利貸的高額利息甚至還無(wú)法在稅前扣除。

可以說(shuō)，正是開(kāi)發(fā)商高額的融資成本，才產(chǎn)生了期房與現(xiàn)房的差價(jià)，以及開(kāi)發(fā)同樣項(xiàng)目的一期與二期、三期的巨大差價(jià)。這種差價(jià)的本質(zhì)不僅僅是房?jī)r(jià)的上漲，更是資金成本的反映。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，炒房團(tuán)實(shí)際上起到了資金來(lái)源的角色，炒房團(tuán)所主要獲取的確定的收益，也即是此利差部分。這是認(rèn)識(shí)問(wèn)題的關(guān)鍵之一，后面的內(nèi)容是介紹如何實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。

開(kāi)發(fā)商需要炒房團(tuán)

辦理假按揭套取銀行貸款，這曾經(jīng)是過(guò)去多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解決資金壓力的慣常做法，但風(fēng)險(xiǎn)極大，而且監(jiān)管也越來(lái)越嚴(yán)。尤其是限購(gòu)二套房的貸款政策出臺(tái)以后，找愿意假按揭的人也越來(lái)越不易。

但開(kāi)發(fā)商的資金需求依然存在，而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫，這就給炒房團(tuán)留下了空間。

實(shí)際上，炒房團(tuán)也是在套取銀行資金，但開(kāi)發(fā)商對(duì)此沒(méi)有任何法律責(zé)任，都是由炒房團(tuán)承擔(dān)。而且，炒房團(tuán)也是每一個(gè)成員獨(dú)自面對(duì)銀行和律師的審查，走的是正規(guī)渠道，也沒(méi)有給銀行和律師行賄，在形式上符合法律政策，銀行工作人員也沒(méi)有假按揭那樣的責(zé)任問(wèn)題。

很多人會(huì)問(wèn)，開(kāi)發(fā)商需要資金，為什么非常希望和炒房團(tuán)合作，而不是直接先期降價(jià)賣(mài)給公眾？這里有幾個(gè)復(fù)雜的原因。

其一，部分房源的降價(jià)出售會(huì)令市場(chǎng)不容易接受后面的再漲價(jià)。盡管政府要求開(kāi)發(fā)商不得捂盤(pán)、不得惜售，但是開(kāi)發(fā)商只想低價(jià)出售部分房子以得到所需的資金，而其他房子是要高價(jià)出售的。因此開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不會(huì)接受低定價(jià)導(dǎo)致房屋被一搶而空的結(jié)果。更何況有的地方政府還制定了開(kāi)發(fā)商不得中途漲價(jià)等規(guī)定。

其二，實(shí)際上最主要的原因在于：即便低價(jià)公開(kāi)賣(mài)出（部分）房，開(kāi)發(fā)商也不能迅速收到賣(mài)方所得資金。

地產(chǎn)業(yè)界的讀者會(huì)很清楚，非地產(chǎn)業(yè)界的讀者也很容易想清楚，只要你的開(kāi)盤(pán)價(jià)比較低，很多人就會(huì)“打招呼”找到開(kāi)發(fā)商“留房”。 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中要蓋上百個(gè)章，每一個(gè)拿章的人都會(huì)有類(lèi)似的要求，要求留一兩套房子。

打了招呼就不能再出售了，但是他們不會(huì)立刻給開(kāi)發(fā)商房款，而是要等到房?jī)r(jià)漲了很多后賣(mài)出，再支付房款。

這樣的結(jié)果不算是索賄受賄，因?yàn)槌山粌r(jià)就是開(kāi)盤(pán)價(jià)，是“市場(chǎng)價(jià)”成交，賺的錢(qián)是打招呼人可以解釋的“投資房產(chǎn)”的收入。這種投資是旱澇保收的，房?jī)r(jià)沒(méi)有漲或者跌了，他再說(shuō)一聲“不要了”，風(fēng)險(xiǎn)就被轉(zhuǎn)嫁給了開(kāi)發(fā)商。更有甚者，在房?jī)r(jià)上漲以后，還會(huì)有大量的人找各種關(guān)系，要求開(kāi)發(fā)商以開(kāi)盤(pán)價(jià)把房子賣(mài)給他。

打招呼要求留房的人實(shí)際上也有一個(gè)底線(xiàn)，就是不會(huì)主動(dòng)要求開(kāi)發(fā)商按照低于開(kāi)盤(pán)價(jià)的價(jià)格（起碼不是低很多的價(jià)格）賣(mài)給他房子，因?yàn)槟菢訒?huì)有索賄受賄的嫌疑，不是“正常投資房產(chǎn)”。

正因此，開(kāi)發(fā)商是絕對(duì)不敢以低價(jià)開(kāi)盤(pán)，而引發(fā)這些打招呼要房、留房人的想法的。

正因此，開(kāi)發(fā)商會(huì)希望和炒房團(tuán)合作——定一個(gè)較高的開(kāi)盤(pán)價(jià)，但立即以很大的折扣賣(mài)給炒房團(tuán)（有時(shí)甚至是五折、六折），而且只賣(mài)出開(kāi)發(fā)商希望賣(mài)出的數(shù)量，其他高價(jià)開(kāi)盤(pán)的房子就慢慢地賣(mài)。

如此合作的直接結(jié)果是高開(kāi)盤(pán)價(jià)、開(kāi)盤(pán)高成交量，這會(huì)直接影響市場(chǎng)心態(tài)，給開(kāi)發(fā)商和炒房團(tuán)帶來(lái)更大的利益。

鏈條一：炒房團(tuán)哪來(lái)的錢(qián)？

炒房團(tuán)的資金來(lái)源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。

實(shí)際上，炒房團(tuán)的主角們并不是真正的初始資金出資方，或者說(shuō)只是小部分資金的提供方。更多的是私募帶資管理和操盤(pán)手團(tuán)隊(duì)操作，而炒房團(tuán)的成員只是被組織起來(lái)的“演員”。這些“演員”的主要任務(wù)一是前臺(tái)露面；二是以他們的身份套取銀行資金。

這些“演員”主要來(lái)自富裕地區(qū)的農(nóng)村，操作者和村委會(huì)聯(lián)合起來(lái)組織村民，并像傳銷(xiāo)一樣洗腦，把他們包裝成為有錢(qián)人，培訓(xùn)他們的言行以應(yīng)對(duì)銀行等部門(mén)的審查。

套取銀行資金是關(guān)鍵。炒房團(tuán)要獲得足夠的銀行貸款，首先要讓銀行認(rèn)為這些人是有錢(qián)人，能夠有足夠的資金去還貸。因此這些人就被包裝成為有錢(qián)人，穿上各種名牌，還要編好發(fā)家故事，市場(chǎng)上流傳的“浙江故事”、“山西故事”就來(lái)源于此。

這樣的炒房團(tuán)的組織結(jié)構(gòu)一般以村莊為單位，因此這些人彼此緊密團(tuán)結(jié)，村委會(huì)等出具證明、文件也更方便。

炒房團(tuán)初始資金是用來(lái)提供貸款首付的過(guò)賬資金。這部分初始資金不需要很大，因?yàn)榭梢砸粋€(gè)人一個(gè)人過(guò)賬。

對(duì)于炒房團(tuán)而言，由于其獲得的實(shí)際價(jià)格只是開(kāi)發(fā)商公開(kāi)售價(jià)的五六成，因此在得到銀行按揭信貸之后，炒房團(tuán)實(shí)際上連首付都不用以自有資金支付，而月供資金也可以從銀行套取。

鏈條二：怎樣撤出？退房！

炒房行為最終成功的關(guān)鍵是房屋要能夠出手，順利退出才意味著真正的成功。

從我國(guó)的政策，尤其是稅收政策來(lái)看，炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。而且炒房團(tuán)人數(shù)眾多，又是異地炒房，對(duì)于有關(guān)房屋的管理也很難，拋售會(huì)很困難。那么炒房團(tuán)如何退出？

這就要依靠開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)助——退房。

一般來(lái)講，炒房團(tuán)都會(huì)和開(kāi)發(fā)商簽有退房協(xié)議，他們隨時(shí)可以退房，開(kāi)發(fā)商也可以隨時(shí)將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規(guī)避了稅收，因?yàn)橥朔坎恍枰蝗魏味惪睢Ｓ捎谑且蚤_(kāi)盤(pán)價(jià)的低折扣價(jià)格買(mǎi)入，退房意味著炒房團(tuán)可以直接鎖定利潤(rùn)。

這樣的退房操作一般是在期房交房、開(kāi)發(fā)商撤場(chǎng)之前。因此，實(shí)際上，炒房團(tuán)持有房屋的時(shí)間一般也就這么長(zhǎng)，往往不超過(guò)一年半，而收益一般是房?jī)r(jià)的30%。

房屋真正的銷(xiāo)售都是通過(guò)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)或者專(zhuān)業(yè)的房屋銷(xiāo)售公司來(lái)解決。此時(shí)炒房團(tuán)擁有的房子和開(kāi)發(fā)商還留有的房子就會(huì)一起賣(mài)，進(jìn)行混合銷(xiāo)售。這樣，真正的買(mǎi)房人根本不知道自己所購(gòu)買(mǎi)的是炒房團(tuán)的房子還是開(kāi)發(fā)商的房子，挑中了一套炒房團(tuán)的房子，炒房團(tuán)就退這一套，在購(gòu)房者眼中是與直接購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房子沒(méi)有區(qū)別的。這樣的結(jié)果就是退房率超高，北京出現(xiàn)不少樓盤(pán)顯示的退房率居然超過(guò)100%，也就是所有出售的房子被退過(guò)一遍，這背后就是炒房團(tuán)的功勞了。

炒房團(tuán)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都經(jīng)過(guò)了專(zhuān)業(yè)人員的實(shí)戰(zhàn)演練，絕不是書(shū)齋中專(zhuān)家的紙上談兵。

鏈條三：建安公司入伙避稅與提現(xiàn)

開(kāi)發(fā)商與炒房團(tuán)的合作還有一個(gè)更高的等級(jí)，就是在建筑安裝（下稱(chēng)“建安”）成本領(lǐng)域，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)避高額稅收。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收是非常高的，土地增值稅是增值部分的30%~60%，所得稅是25%。要是走正規(guī)手續(xù)，怎么算稅收也在50%以上。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，避稅成了問(wèn)題的關(guān)鍵。

建筑公司的意義即在于此，因?yàn)樵诜课蓍_(kāi)發(fā)過(guò)程中，只有建安成本可以在增值稅中扣除，其他的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等都不能在土地增值稅的稅前扣除，只能在所得稅的稅前扣除。另外，建安的營(yíng)業(yè)稅也是非常低的，只有3%，加上附加費(fèi)用也就是3.3%，比普通5.5%的營(yíng)業(yè)稅比例要低不少。建筑承包最后的收益所得稅一般是核定的定稅，比例也很低。

操作鏈條是這樣的。炒房團(tuán)的操盤(pán)手會(huì)與開(kāi)發(fā)商簽署一個(gè)工程承包合同，開(kāi)發(fā)商以建安費(fèi)用把墊付的首付收回來(lái)，在開(kāi)發(fā)施工中轉(zhuǎn)包一手。

尤其是有裝修的精裝房更容易做高建安成本，因?yàn)槭┕べ|(zhì)量不同，價(jià)格可以有天壤之別。筆者所知的有每平方米不足2萬(wàn)元售價(jià)的房子，開(kāi)發(fā)商的裝修標(biāo)準(zhǔn)做到了驚人的8000元。通過(guò)這樣的操作，開(kāi)發(fā)商可以直接享受稅收上的好處，因?yàn)橥恋卦鲋刀惗惵适菑?0%至60%累進(jìn)的，在建安成本大增以后，原來(lái)按照百分之五六十征稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進(jìn)行征稅了。

雖然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理費(fèi)），但是經(jīng)過(guò)這一騰挪，從建安公司得到的錢(qián)是把開(kāi)發(fā)商的企業(yè)賬戶(hù)和支票按照承包費(fèi)用的合法途徑變成了個(gè)人賬戶(hù)的現(xiàn)金。

在中國(guó)，資金從企業(yè)賬戶(hù)到個(gè)人賬戶(hù)是一個(gè)大問(wèn)題，對(duì)于類(lèi)似炒房這樣動(dòng)輒超過(guò)百萬(wàn)的現(xiàn)金流動(dòng)，央行反洗錢(qián)部門(mén)也是篩查監(jiān)管的，而經(jīng)過(guò)上述操作，不但解決了這一問(wèn)題，而且使得政府在各種統(tǒng)計(jì)之中看不到。而給建安公司1%~3%的管理費(fèi)，就等于是一個(gè)支票提現(xiàn)費(fèi)用，在中國(guó)的商業(yè)環(huán)境下，這相當(dāng)于把支票兌成現(xiàn)金而支付給錢(qián)莊的費(fèi)用。

炒房新模式與海外熱錢(qián)

在國(guó)家政策不斷變化的背景下，炒房團(tuán)的操作形式也在與政府政策博弈的過(guò)程中不斷地發(fā)展變化。

民間高利貸的參與是炒房團(tuán)的新形式。這樣，炒房和給開(kāi)發(fā)商提供資金二者就結(jié)合起來(lái)了。向開(kāi)發(fā)商放貸的高利貸者要求開(kāi)發(fā)商以打折扣的房子還貸，炒房團(tuán)則在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有正式銷(xiāo)售許可來(lái)套取銀行資金的時(shí)候?yàn)殚_(kāi)發(fā)商提供資金，雙方的結(jié)合使得社會(huì)游資進(jìn)入炒房領(lǐng)域。

給開(kāi)發(fā)商放貸，需要安全而且受到法律保護(hù)，如果崩盤(pán)清償，放貸方能夠優(yōu)于銀行等機(jī)構(gòu)拿到款項(xiàng)。要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，還是需要借助建筑公司，因?yàn)榘凑瘴覈?guó)法律規(guī)定的解釋?zhuān)ㄖ铐?xiàng)的清償順序是優(yōu)于銀行抵押的。

許多人知道，建筑公司給開(kāi)發(fā)商墊資是一個(gè)潛規(guī)則，但一般理解的是“軟墊資”，而不是“硬墊資”。所謂軟墊資，是靠建筑公司拖欠民工工資和材料商貨款來(lái)實(shí)現(xiàn)，但這種軟墊資是很難跨年的，因?yàn)榻ㄖ疽o民工和材料商結(jié)賬，而房地產(chǎn)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)卻難以在一年內(nèi)完成，尤其是北方冬天的好幾個(gè)月都會(huì)因上凍而難以施工。這樣，開(kāi)發(fā)商和建筑公司還是有資金缺口，這就需要高利貸的介入了。

高利貸介入的途徑，就是實(shí)現(xiàn)這些資金真正的“硬墊資”，歸還高利貸則是以房子頂替工程款。

如此一來(lái)，這樣高利貸資金進(jìn)去，再以建筑費(fèi)用出來(lái)，還可以讓銀行看到了開(kāi)發(fā)商的“自有資金”，使得開(kāi)發(fā)商能夠合乎政策地取得銀行的開(kāi)發(fā)貸款。尤其是在開(kāi)發(fā)商自己是“空手道”的情況下，更需要此類(lèi)高利貸資金的“硬墊資”式參與。

一言以蔽之，這類(lèi)新模式就是炒房團(tuán)在前期參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，其提供的是相當(dāng)于三四成房?jī)r(jià)的前期資金，得到的是一個(gè)重要的回報(bào)條件——在購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)不用付房款，余款等到房屋賣(mài)出之后再與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行結(jié)算。

因此，在政府限制二套房貸款、套取銀行資金的渠道受限以后，炒房團(tuán)也可以新方式炒房了。這樣的開(kāi)發(fā)商與炒房團(tuán)利益上的各得其所，是新時(shí)代的新發(fā)展。

這里還有一個(gè)關(guān)鍵的因素，就是炒房團(tuán)賺取錢(qián)財(cái)以后，尤其是操盤(pán)手賺取了巨額財(cái)富以后，這些錢(qián)基本上都要逃往國(guó)外進(jìn)行洗錢(qián)。但是同時(shí)，由于人民幣升值壓力以及資產(chǎn)市場(chǎng)的吸引等等，很多境外熱錢(qián)試圖進(jìn)入國(guó)內(nèi)，這樣就產(chǎn)生了一個(gè)新的鏈條——與各種對(duì)沖基金運(yùn)作類(lèi)似的內(nèi)外貨幣對(duì)沖，即國(guó)內(nèi)的人民幣炒房利潤(rùn)直接在國(guó)內(nèi)以現(xiàn)金形式給了海外熱錢(qián)的所有者，而海外熱錢(qián)直接把美元轉(zhuǎn)到炒房者的海外帳戶(hù)。

這種地下交易由于不涉及銀行國(guó)際清算系統(tǒng)的進(jìn)出，外匯監(jiān)管部門(mén)根本無(wú)從發(fā)現(xiàn)。悄無(wú)聲息地入境以后，熱錢(qián)也有很多參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作，而熱錢(qián)與炒房團(tuán)的合作也使得大額的熱錢(qián)資金隱匿于眾多的炒房人群中難以被發(fā)現(xiàn)和監(jiān)管。

據(jù)筆者了解，在限制外籍人士買(mǎi)房的政策出臺(tái)以后，由于海外熱錢(qián)的房產(chǎn)投資需求，這樣的資產(chǎn)置換型互惠操作更加流行。沿海大量地下錢(qián)莊充當(dāng)了這種資產(chǎn)置換的中介。如此這般，熱錢(qián)流入國(guó)內(nèi)，炒房利潤(rùn)也出境洗白。炒房者還以這樣境外的錢(qián)為自己辦理海外移民身份，再以外商的身份投資回到國(guó)內(nèi)。

炒房團(tuán)怎樣組織運(yùn)作？

炒房團(tuán)找目標(biāo)開(kāi)發(fā)商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷(xiāo)售經(jīng)理、總監(jiān)也不成，甚至總經(jīng)理也不成，而是直接找到老板。這是因?yàn)橹赖娜嗽缴僭胶茫駝t很多關(guān)系戶(hù)都會(huì)找上門(mén)，按炒房團(tuán)的價(jià)格要房子。

對(duì)于不熟悉的開(kāi)發(fā)商老板，炒房團(tuán)會(huì)從售樓處職員開(kāi)始找，但是背后的運(yùn)作機(jī)制是絕對(duì)不和職員講的，一定要見(jiàn)到老板才會(huì)說(shuō)。

對(duì)職員的說(shuō)法就是以要大量團(tuán)購(gòu)為由要求見(jiàn)到老板洽談。炒房團(tuán)一般是找專(zhuān)門(mén)的房蟲(chóng)，他們的職業(yè)是倒賣(mài)項(xiàng)目賺取傭金，是一群資金掮客。在炒房的利益之下，很多房蟲(chóng)后來(lái)還成為了專(zhuān)業(yè)的炒房團(tuán)中介。

最初，炒房團(tuán)操盤(pán)手往往要說(shuō)服開(kāi)發(fā)商合作，但嘗到甜頭以后，開(kāi)發(fā)商就會(huì)主動(dòng)尋求合作，并且開(kāi)發(fā)商的老板之間也會(huì)互相介紹。其表象就是某個(gè)炒房群體會(huì)專(zhuān)門(mén)跟在某個(gè)開(kāi)發(fā)商的身后買(mǎi)房子，開(kāi)發(fā)商到哪里就買(mǎi)到哪里，炒到哪里。

在炒房的利潤(rùn)分配上，如果是炒房團(tuán)出資，操盤(pán)手團(tuán)隊(duì)至少分三成利潤(rùn)；如果是私募帶資并操盤(pán)，炒房團(tuán)的“演員”們可以分三成利潤(rùn)。為了能保證得到利潤(rùn)分成，操盤(pán)手團(tuán)隊(duì)會(huì)以建筑公司的建安費(fèi)用作為轉(zhuǎn)錢(qián)通道，參與的建安公司也可以有經(jīng)手金額1%~3%的管理費(fèi)。

炒房資金已經(jīng)足以影響市場(chǎng)

經(jīng)過(guò)多年的積累，炒房團(tuán)積累了很大的利潤(rùn)，其足跡也已經(jīng)遍布全國(guó)。

筆者在和房地產(chǎn)業(yè)界高端人士的溝通中了解到，目前熱點(diǎn)地區(qū)50%以上的樓盤(pán)都活躍著炒房團(tuán)的身影，全國(guó)的平均數(shù)字約為三分之一。炒房團(tuán)參與的樓盤(pán)一般是購(gòu)買(mǎi)控制15%到30%的房子，所以保守估計(jì)，炒房團(tuán)在樓市中的市場(chǎng)份額應(yīng)當(dāng)在5%~10%，這也意味著市場(chǎng)上存在3000億元的炒樓操盤(pán)資金。

2009年全國(guó)住宅銷(xiāo)售均價(jià)上漲了約1000元/平方米，漲幅約為三分之一，炒房團(tuán)關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)和豪宅漲幅更高，漲幅一般在一倍左右。因此以3000億元的總量粗略計(jì)算，炒房團(tuán)能夠得到的利潤(rùn)應(yīng)當(dāng)在1000億~1500億元。考慮到炒房團(tuán)近10年的積累（尤其是2002年以來(lái)的大展拳腳），目前積累已經(jīng)達(dá)到數(shù)千億元的規(guī)模。

這些游資更多以現(xiàn)金的形式存在并分散到個(gè)人，因此難以監(jiān)管控制，但他們的行動(dòng)卻有嚴(yán)密的組織。2009年底中國(guó)市場(chǎng)流通貨幣M0為3.8萬(wàn)億元，現(xiàn)金游資已經(jīng)在M0中占有巨大的比例，即使對(duì)于M1也是大約5%的水平，足以影響整個(gè)市場(chǎng)。此外，2009年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.6萬(wàn)億元，全年土地出讓總價(jià)款1.59萬(wàn)億元，巨額游資已經(jīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中不可忽視的力量。

炒房游資是投機(jī)的，但也是政策催生的，這樣的情況需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏導(dǎo)。合理的政策應(yīng)當(dāng)堵死炒房資金確定的利潤(rùn)空間，這一目標(biāo)可以通過(guò)信貸政策，即信貸管制的放松和緩解融資缺口來(lái)達(dá)到。

從房地產(chǎn)價(jià)格以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)說(shuō)，土地成本不可少、建安成本不可少、政府稅收不可少，房?jī)r(jià)可以下降的部分，其實(shí)就是炒房團(tuán)的利潤(rùn)，這些利潤(rùn)是可以也應(yīng)該出讓給購(gòu)房者老百姓的。

網(wǎng)易廣東深圳網(wǎng)友 [未來(lái)還有夢(mèng)]： [加關(guān)注] 2010-03-01 08:07:46 發(fā)表

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