高房價與國家安全勢不兩立，房價崩塌勢不可擋！

深海巖石:高房價與國家安全勢不兩立，房價崩塌勢不可擋！

 
核心提示: 激辯多年, 最終結(jié)論震撼出爐!房價繼續(xù)保持高位, 在國際對抗中將暴露中國最大軟肋, 中國將面臨60年來最慘重失敗。挺房價的最終結(jié)果就是自絕！高房價與國家安全勢不兩立，除了戳破泡沫外，政府不可能再有別的選擇！

 
2009年我國商品房的銷售面積達93713萬平方米，銷售額達43399億元，是國民經(jīng)濟中單類商品銷售額最大的品種。如果把上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的份額計算進去，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻已由10年前的3%上升到10%左右。因此，我們有理由認為，在我國城市化發(fā)展的進程中，房地產(chǎn)的支柱地位是不可動搖的。

 
但是，承認房地產(chǎn)的支柱地位并不意味著就必須承認過去縱容投機、助長高房價的房地產(chǎn)政策就應該繼續(xù)執(zhí)行下去，相反，要想維護房地產(chǎn)的支柱地位，政府的房地產(chǎn)政策必須進行傷筋動骨的大調(diào)整，否則房地產(chǎn)這個國民經(jīng)濟的重要支柱就會因為它自身的瘋狂而徹底毀掉。

 
一. 荒謬透頂?shù)闹髁髋袛鄬⒎康禺a(chǎn)引上了歧途！

 
許多年來，無論是政府或民間的研究機構(gòu)，還是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，對房價不斷攀升的原因都不約而同的認為：是不可再生的土地資源形成的供應約束，造成了房價的飚升。這種彌漫業(yè)界多年的普遍性認識，是對事實的嚴重歪曲！

 
中國的土地遠遠沒有達到對房地產(chǎn)形成緊缺性供應約束的地步，因為農(nóng)產(chǎn)品價格決定了土地資源的原始價格，在農(nóng)產(chǎn)品并沒有因為土地資源的緊缺而出現(xiàn)價格爆漲的情況下，與農(nóng)產(chǎn)品價格直接相關(guān)的土地供應價格就沒有爆漲的理由。更重要的是，除房地產(chǎn)外，所有的礦產(chǎn)都是不可再生資源，相對于土地供應，我國更加緊俏的礦產(chǎn)資源的供給更加稀缺，可為什么唯獨房地產(chǎn)價格出現(xiàn)非理性的上漲？把房價上漲的原因歸結(jié)為土地資源的不可再生性，是非常錯誤的判斷。

 
房價非理性上漲的根本的原因是：在政府一手炮制了房地產(chǎn)寡頭的同時，沒有在政策上配套對寡頭的合理限制措施。

 
如果房地產(chǎn)不設(shè)門檻，任何機構(gòu)、團體和個人都可以依照國家法令和規(guī)章合法建造住宅，都可以通過議購和上交級差土地出讓金的方式獲得土地的開發(fā)權(quán)，政府的城市規(guī)劃和建筑質(zhì)量也完全可以通過房產(chǎn)權(quán)證的審定而得到有效保證，這同樣可以是政府的政策選擇。如果是這樣的話，房價將因為存在多層次、多樣化和競爭性的供給而不可能出現(xiàn)不可控的飚升。

 
而事實上政府將房地產(chǎn)全部委托給了開發(fā)商集團，這種商業(yè)模式如果不配套防范措施，就必然使壟斷和投機大行其道。我們設(shè)想一下，如果政府規(guī)定，除了糧食經(jīng)銷商之外，任何機構(gòu)和個人都不許購買原糧和銷售成品糧，而所有的原糧都必須經(jīng)過政府對經(jīng)銷商的拍賣才能進行交易，會是一種什么結(jié)果？那將會出現(xiàn)和房地產(chǎn)完全相同的一幕：具有資格的經(jīng)銷商，必將以不斷刷新“糧王”的價格囤積原糧，并以更離譜的價格出售加工后的成品糧，同時，投機者將以更瘋狂的舉動大批購買成品糧，以圖高位出貨，億萬消費者都會為糧價的飛漲而恐慌，購糧的人氣將達到爆發(fā)式的程度，推升糧價進一步瘋漲……可以說，任何一種資源性產(chǎn)品，只要按照我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)商業(yè)模式去運行，其結(jié)果都必然是完全相同的——進入價格螺旋上升的瘋狂軌道，直到崩盤。

 
可以斷定，當一種商業(yè)模式具有如下四個特征：①只有特權(quán)經(jīng)銷商才能參與經(jīng)營。② 原始資源由政府掛牌拍賣給經(jīng)銷商，誰有實力誰才能得到資源。③ 制成品的買賣不受任何限制。④ 制成品是短期內(nèi)供應彈性很小而民眾又不可缺少的必須品。那么，這種商業(yè)模式，無論經(jīng)營的是什么產(chǎn)品，都必然為投機商提供出作局發(fā)酵的極佳條件,并營造出產(chǎn)品價格階梯式上漲的時空環(huán)境，直至瘋狂。可以說，無論換成什么產(chǎn)品，只要符合上述四個特征中的后兩條，都會導致同樣的結(jié)果。歷史上不法商人對食鹽的壟斷、上世紀四十年代國民黨統(tǒng)治區(qū)商賈對糧食的控制，都早已演繹過了這種瘋狂，況且，那還沒有設(shè)置四個特征中的前兩個條件。而當今的房地產(chǎn)所獲得的特權(quán)條件，超過了歷史上的任何時期，這樣的房地產(chǎn)豈有不瘋漲之理？

 
因此，把房價的瘋狂上漲歸結(jié)為不可再生土地資源的客觀原因，純粹是指鹿為馬！這種歪曲事實的普遍性認識把政策的荒謬和紕漏完全掩蓋了，也必然使政策的調(diào)整失去方向和決心。

 
二．挺房價的嚴重后果超出所有人的想像！

 
由于包括許多政府的研究機構(gòu)在內(nèi)，都把房價的瘋狂上漲看成是土地資源約束條件的自然結(jié)果，住建部的官員甚至認為，中國房價長期上漲的趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的，中國的房價不存在泡沫。按照他們的觀點，中國的房價理應繼續(xù)漲下去，政府的政策僅僅應該控制漲價的幅度和節(jié)奏而已。在各級政府的管理層中，彌漫著對超高房價繼續(xù)趨漲的姑息和期盼，他們不希望房價出現(xiàn)下跌,已成為政府管理部門占統(tǒng)治地位的認識。

 
如果政府的房地產(chǎn)政策在間歇性瘋漲到超高位后,按照穩(wěn)價控漲的理念進行微調(diào)，就意味著房地產(chǎn)崩盤的引信沒有拔除，巨大的危險仍然如影隨形，災難性的后果隨時可能爆發(fā)！之所以得出上述結(jié)論，是因為政府決策部門至今仍然沒有看到的令人觸目驚心的趨勢和后果：

 
⑴ 政府管理層中主流的意見是讓房地產(chǎn)市場穩(wěn)定下來，防止出現(xiàn)價格的過快增長。這種觀點不承認房地產(chǎn)泡沫，也不希望看到價格的回落，而是期望房地產(chǎn)價格在受控狀態(tài)下的繼續(xù)上漲。如果政府的房地產(chǎn)政策按照上述意圖調(diào)整，只能在時間上延緩、在強度上增加房地產(chǎn)的崩潰，而不可能將房地產(chǎn)引導到正確軌道。原因是：造成房地產(chǎn)價格攀升到高位的原因，是投機性購房已占到了商品住宅銷售面積的40%、銷售額的50%以上，而大部分自住性需求者的購買力，已經(jīng)無法和現(xiàn)有房價相對接，如果現(xiàn)行房價不作深幅回調(diào)，大部分潛在的購房者仍然會被關(guān)在房地產(chǎn)大門之外。而我國的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在多輪次的房價上漲中獲得了非常充足的超額利潤和資金積累，他們擁有了與市場走向進行長期對抗的經(jīng)濟實力，再加上妥協(xié)性經(jīng)濟政策的托底，他們完全可以忍受長時期的銷售低迷，操縱出剛性房價下成交量的大幅度萎縮，拖累國民經(jīng)濟，讓房地產(chǎn)這個國民經(jīng)濟支柱在量跌價鋼的僵局中失去作用，迫使政府對房地產(chǎn)政策再次做出調(diào)整，使房價再次進入瘋狂上升的通道。妥協(xié)政策的最終結(jié)果必然是房地產(chǎn)價格的間歇式增長，直到徹底崩潰。房地產(chǎn)寡頭的一意孤行和政府在關(guān)鍵時候的讓步,必將使中國經(jīng)濟遭受比日本廣場協(xié)議后更為沉重的打擊。

 
⑵ 間歇式增長的房地產(chǎn)價格大大快于普通群眾的收入增長速度，和絕大多數(shù)住宅需求者的實際購買力不斷拉開更大的距離。當房價的泡沫達到30%時，一旦遇到較強阻力, 在正常情況下,房價將會在下跌30%后與巨大的社會真實需求相對接, 由于有巨大的買盤支撐，在跌價30%后，滯銷房就會被買家全部消化，而不至于出現(xiàn)類似日本那樣暴跌的局面，我國的金融機構(gòu)也不會因此而大傷筋骨。但是，現(xiàn)行政策支持了量跌價剛這種特殊現(xiàn)象,這種現(xiàn)象預示著又一輪井噴式的房價大漲還會到來, 那時,地產(chǎn)泡沫將達到50%以上，就是房地產(chǎn)價格下調(diào)40%也無人接盤，國民經(jīng)濟的巨大災難就無法逃脫了。可以斷定：妥協(xié)式的房地產(chǎn)政策已經(jīng)走到了懸崖邊上, 不僅救不了房地產(chǎn)，也阻止不了房價的新一輪井噴式上漲，中國經(jīng)濟就危在旦夕了。

 
⑶ 過快的房價上漲,并沒有將房地產(chǎn)做大,因為有大量的中低收入者被攔在大門之外,做大的僅僅是現(xiàn)金流, 房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中最大的吸金池! 這種情況的有害性將在今后若干年內(nèi)突顯, 它不僅成為通貨膨脹的策源地, 而且大量吸收本該用于實體經(jīng)濟的資金。有錢的公司都去屯地了，有錢的個人都去炒房了，沒人愿意去搞研發(fā)了，造成實體經(jīng)濟的后勁不足，股市萎靡不振，國民經(jīng)濟被嚴重扭曲。

 
⑷ 特別需要提醒的是：房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)威脅到我國的國家安全，它隨時可將我國拖入到與國際敵對勢力對抗的敗局中。最近以來奧巴馬政府決定向臺灣當局提供64億美元的軍售，將在臺灣布署針對我國的反導系統(tǒng)，加上已在日本、韓國、菲律賓等軍事基地, 美國針對我國進攻性武器的防御系統(tǒng)即將部署完畢,這意味著美國向中國攤牌 甚至動手的日子已經(jīng)不遠了。

 
世界歷史已經(jīng)進入類似于我國春秋戰(zhàn)國時期那樣的群雄爭霸的時期，美國會不遺余力地爭取和維護它作為世界霸主的地位，而迅猛發(fā)展的中國，必然被美國視為對其霸主地位構(gòu)成最大威脅的敵人。雖然我國領(lǐng)導人一再強調(diào)中國和平發(fā)展的愿望，我們不愿意得罪任何國家，但是在美國的邏輯思維中，中國的發(fā)展本身就是對美國霸權(quán)的挑戰(zhàn)。因此，以美國為首的西方國家是不會允許中國在和平發(fā)展中壯大起來的，扼殺中國的和平發(fā)展才是他們刻骨銘心的圖謀。

 
而美國唯一可以阻止中國和平發(fā)展的殺手锏就是挑起戰(zhàn)爭。美國不僅會繼續(xù)支持達賴、熱比亞等分裂勢力，挑戰(zhàn)中國的主權(quán)，更會培植和支持臺灣的臺獨勢力，制造臺海緊張局勢，伺機分裂中國。那種認為9.11和國際金融危機后將迎來合作取代對抗的中美關(guān)系新時代的看法，是徹頭徹尾的錯誤判斷！美國所有的戰(zhàn)略部局，都透露出它誓將中國置于死地的禍心，而中國高企的房地產(chǎn)價格為美國滅華的禍心制造了最薄弱的軟肋：一旦中國的房價長期游走在高位，美國就握住了中國經(jīng)濟的命門，尤其是在臺灣購買和部署了美國的反導系統(tǒng)后，美國就形成了對中國的戰(zhàn)略圍堵優(yōu)勢，那時，偽裝將卸去，獠牙將露出，美國將利用其豢養(yǎng)的走狗公開策動臺灣獨立，中國將陷入進退兩難的境地。不打，臺灣就會從中國分裂出去，西藏和新疆的分裂勢力就會應聲而起，中國將會陷入空前的混亂。打，將與美國的航空母艦對壘，在中國近海擊沉航空母艦沒有什么技術(shù)難度，但是難的是中國沒有擊沉入侵航母的籌碼！那將導致美國對中國重點城市的導彈攻擊，而由于美國業(yè)已在中國沿海部署了反導系統(tǒng)，不對稱的力量對比使中國無法展開攻擊美國本土的全面導彈戰(zhàn)爭，軍事沖突將成為僅限于中國國土的局部戰(zhàn)爭，無論中國在軍事上成敗如何，這都注定是一場慘痛的失敗，因為美國的最大損失充其量不過是一兩艘航母，而中國高企的房價將在炮聲未響之前就會應聲落地，國民經(jīng)濟也將隨之崩潰。只要中國的資產(chǎn)價格，尤其是不動產(chǎn)價格一路走高，就露出了國家安全的破綻，美國就能夠以局部戰(zhàn)爭相威脅，破壞中國的領(lǐng)土完整，那怕只是虛晃一槍，讓航空母艦到臺灣海峽走一遭，也會讓中國經(jīng)濟在房地產(chǎn)的崩潰中倒退許多年，美國只需要進行戰(zhàn)爭威脅就可以摧毀中國經(jīng)濟，那將是多么被動的局面。

 
美國先后用不同的方法和手段斗敗了在實力上與它最接近的前蘇聯(lián)和日本，現(xiàn)在中國已經(jīng)成為離美國最近的目標了，而中國最薄弱的環(huán)節(jié)就是領(lǐng)土和安全問題，美國必定會將對付中國的籌碼全部壓在這上面，如果高房價不能得到根本的治理，就等于將國家安全的軟肋暴露在美國的重拳下，中國改革開發(fā)以來幾十年的成就極有可能毀于一旦。

 
房地產(chǎn)不僅僅是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它還與國家安全息息相關(guān)。因此，政府關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整，就不能是小打小鬧、修修補補，而必須終結(jié)讓投機者肆虐、讓開發(fā)商充當寡頭的時代。也就是說，房地產(chǎn)必須換一種方式來活了！

 
三．不限制投機，房地產(chǎn)必死無疑！

 
歷史上沒有一個正常國家會將涉及民生的產(chǎn)品置于無限制的投機旋渦中，唯獨中國的房地產(chǎn)是個例外，這就是中國房價畸形沖高的根本原因。因此，要改變的只能是以往的房地產(chǎn)政策。

 
進行政策的深幅調(diào)整，會不會削弱房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭？會不會動搖房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的支柱地位？這是各級政府普遍關(guān)心的問題。研究表明：以往的房地產(chǎn)政策所造就的，并不是促進房地產(chǎn)發(fā)展的最好模式，深幅調(diào)整這些政策，完全有可能締造出健康發(fā)展、繁榮興旺的全新房地產(chǎn)市場。

 
⑴ 限制投機不會削弱房地產(chǎn)的需求。

 
2009年我國商品住宅銷售面積約為8億平方米，但由于存在2008年的部分需求延遲到2009年才得到釋放的原因，從兩年的合計數(shù)來看，平均每年的銷售面積是6.5億平方米。同時，去年8億平方米的銷售是不可能持續(xù)的，就是政府的房地產(chǎn)政策不作任何調(diào)整，2010年的銷售面積也會比上年大幅度縮水。應該認為，在現(xiàn)階段，我國每年實現(xiàn)7億平方米的商品住宅銷售，就是一個堪稱國民經(jīng)濟支柱的很高指標。

 
不可否認，在去年的商品住宅銷售中，有大約40%的部分賣給了投機和投資者，那么，如果出臺限制投機的房地產(chǎn)政策，尤其是出臺嚴厲的限制政策，房地產(chǎn)市場會不會垮掉？那就讓我們看看自住性需求有多大吧：我國城市人口已經(jīng)達到接近6億人，30年來，平均每年新增城市人口1000萬人，隨著基數(shù)的增大和農(nóng)民工轉(zhuǎn)為城市戶口門檻的松動，以及戶籍為農(nóng)村的大學畢業(yè)生的增多,我國每年新增城市人口已經(jīng)達到1500萬人，并很快就會突破2000萬人。按照1500萬人、每人25平方米計算，就是3.75億平方米。

 
而現(xiàn)有城市住宅的自然更新率為2%左右，考慮到我國普遍進行的舊城改造，將許多在用住宅提前更新，使我國城市住宅的更新率上升到3%以上，也就是說，在6億城市人口中，每年有1800萬人由于住宅更新而需要4.5億平方米的新房。

 
30年來，我國城市人均居住面積由8平方米增加到23平方米，平均每年增加0.5平方米，按照現(xiàn)有6億城市人口計算，每年對商品住宅的改善性需求將達到3億平方米。

 
以上三項合計，我國城市居民每年自住住宅的新增需求高達11.25億平方米！再加上合理的奢侈性購房和適度的投資性購房,總需求將超過13億平方米! 遠遠超過了2009年的商品住宅銷售面積。隨著人民收入水平的提高，這個數(shù)字還會顯著增長。 因此，限制投機絲毫也不會削弱全社會對商品住宅的需求。

 
⑵ 只有限制投機、迫降房價才能迎來樓市的持續(xù)繁榮。

 
畸高的房價使巨大的潛在需求成為看客，房地產(chǎn)市場變成了中低收入者望眼欲穿、投機者游龍戲水的樂園，這樣的商業(yè)模式是絕對不可能持久的。把房地產(chǎn)的繁榮寄托在投機者身上，注定是死路一條。中國的房地產(chǎn)在屢次沖高后之所以沒有象一些研究者所預言的那樣崩盤，僅僅是因為中國的盤面太大了，超出了以往所有國家的經(jīng)驗和容忍度，但這并不意味著中國的房地產(chǎn)泡沫不會破滅，相反，遲來的破滅將比早期的破滅更兇險、更具破壞力。

 
由于中國尚處在城市化如火如荼的進程中，蘊藏在億萬居民中對自住房的需求極其巨大，只要房價降低到與大多數(shù)人的購買力相一致的程度，不僅會迎來商品住宅持續(xù)增長的銷售量，還會因為量的增加而實現(xiàn)限制投機后更大的銷售額。

 
2009年初,國際金融危機對中國經(jīng)濟造成沖擊剛剛過去幾個月,廣州的房價比2008年的最高位下降超過20%,降到每平方米8124元,終于和大眾購買力實現(xiàn)了對接,成交量比上年同期上升23%。這一事例是對商品房交易價跌量升現(xiàn)象最生動的說明。當然，廣州和深圳樓市在2009年一季度價跌量升的表現(xiàn)，并沒有限制投機行為，如果對投機行為進行嚴格限制，房價下跌的幅度可能會接近30%，但是，隨著價格的下降，成交量的急劇上升是不可阻擋的。

 
在中國城市化快速發(fā)展的進程中，房地產(chǎn)市場處在動態(tài)需求強勁增長的時空環(huán)境中，只要房價下降到與大眾購買力接軌的程度，成交量就會不斷刷新紀錄，就象小汽車、電腦、平板電視等普通商品所遵循的規(guī)律一模一樣！只有使房地產(chǎn)走出投機商膜拜的神壇，它才能獲得象普通耐用消費品那樣洋溢著春天氣息的新生。

 
經(jīng)測算，對投機行為進行嚴格限制后，房價將從2009年的最高點回落30%左右，同比下降約20%，但成交量在經(jīng)歷短暫的調(diào)整期后卻可大幅度攀升，到2011年就可上升到破記錄的10億平方米以上，銷售額將超過2008、2009年的均值，到2012年，無論是成交量還是銷售額都將創(chuàng)造新的歷史紀錄。

 
⑶ 兩種政策路線如選擇?

 
沒有限制的投機注定會將房地產(chǎn)引向災難,海南樓市的最新表現(xiàn),將又一次成為現(xiàn)身說法的案例。政府應該明白了，只有限制投機才能拯救房地產(chǎn)。但如何限制投機？至少有兩條政策路線可以選擇，一條是出臺嚴格限制投機、限制壟斷的房地產(chǎn)政策，使投機行為與自住購房各歸其道，前者不能對后者產(chǎn)生沖擊和干擾。另一條是讓投機和自住繼續(xù)吃一個鍋里的飯，但政府要把征收的土地出讓金中的一部分用于大規(guī)模興建保障性住房，也就是說，政府在主流市場之外，再開辟一塊陣地，用政策性住房滿足中低收入者的需求。從理論上推演，這條路線是對投機購房的釜底抽薪，同樣可以達到限制投機的目的。兩條路線應該是異曲同工，而實際上并非如此。

 
政府將土地出讓金的二分之一用作保障性住房的建設(shè)，能達到預期的目的嗎？分析表明，不可能。因為：① 各級住房建設(shè)主管部門是否將土地出讓金的二分之一用在了保障性住房上面，由于口徑無法統(tǒng)一，難以進行準確核查，而保障性住房的分配去向可以有無數(shù)的理由使管理者免責。因此，這種路線的執(zhí)行結(jié)果是不確定的、不可控的。② 政府征收的土地出讓金的多寡，與土地拍賣價格相關(guān)，但將其用于保障房建設(shè)，卻要滯后兩年左右才能竣工，因此，在短期內(nèi)不能有效限制投機。而當大量的保障房集中上市、真正達到住宅竣工總面積的40%時，房價就會應聲而落，同時，土地拍賣價格也會陡然下跌，那么，下一輪保障房的資金來源就非常少，使保障房的供應出現(xiàn)斷檔，最終的結(jié)果是房地產(chǎn)市場不停歇的震蕩。③ 當保障房數(shù)量很少時，不足以對樓市產(chǎn)生影響。只有當保障房達到住宅竣工面積的30-40%時，才能對房價產(chǎn)生殺傷作用。但政府要為此付出極高的成本，把一半的土地出讓金投進去，還要代替市場去組織大規(guī)模的房屋建設(shè)，為此必然造成行政資源的重復使用和大量浪費，還不如將這部分錢直接用于對困難群眾的貨幣補貼，讓政府去搞工程，其效率必將大大低于市場調(diào)節(jié)。

 
結(jié)論：汽車和家用電器作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在充分競爭和產(chǎn)品價格不斷下降的大環(huán)境中，獲得了迅猛異常的發(fā)展，成為我國經(jīng)濟中讓國人引為自豪的奇葩。房地產(chǎn)只有選擇汽車和家電的成長模式，才能不斷推動技術(shù)創(chuàng)新，提供多樣化、多層次的產(chǎn)品去迎合多層次的社會購買力，而要實現(xiàn)這一點，就必須破除房地產(chǎn)寡頭對資源的壟斷、將投機的成本提高到對大局無礙的程度，政府只對占人口百分之十幾的低收入者提供幫助，其它的事情全部讓充分競爭的市場來解決，這才是最高效率的房地產(chǎn)發(fā)展路線，才是政策調(diào)整應該追求的目標。

 
四．讓房地產(chǎn)像家電行業(yè)那樣活著，才能煥發(fā)新生！

 
房地產(chǎn)之所以出現(xiàn)畸形化的情況,是因為:⑴ 贏家通吃的規(guī)則被被現(xiàn)行體系所默認,誰有實力誰就可以獲得土地資源,而土地資源是不能移動的,在特定地區(qū),舍其則無,不能由其它地區(qū)的土地來替代，因此，誰獲得了土地，誰就成為了壟斷者。⑵ 由于所有的待開發(fā)土地幾乎全部落入開發(fā)商手中，開發(fā)商就單方面具有了產(chǎn)品價格不斷上漲的決定權(quán)。⑶ 房地產(chǎn)價格的不斷上漲，為投機商提供了資產(chǎn)升值的極好機會，其結(jié)果就是投機商蜂擁而入，搶購房源，推動房地產(chǎn)價格進一步上漲。要想讓房地產(chǎn)進入健康發(fā)展的軌道，就必須通過政策措施對癥下藥地消除以上三個弊端。

 
從根本上治理房地產(chǎn)亂象的政策體系應該包括：

 
1．將納入規(guī)劃的住宅用地按照用途分為四類，第一類是保障房用地。第二類是不能轉(zhuǎn)讓或10年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓、只有首次購房者才能購買的基本住房用地。第三類是改善性自住房用地，其產(chǎn)品僅限于第二套房，在5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。第四類是奢侈性住房用地，也就是豪華房和別墅用地，此類房的購買和轉(zhuǎn)讓都不受任何限制，允許炒房者進行投機。以往政策對別墅的禁令是不合理的，高收入階層的異地購房和投機性購房應該是允許的，但應將此類房和基本住房嚴格分開，只有這樣才能兼顧多層次的需求，使其各行其道，互不干擾。只有將土地供應按照用途進行區(qū)分，才能從根本上避免開發(fā)商對土地資源的搶奪和囤積，地王現(xiàn)象將由此而終結(jié)。

 
2．規(guī)劃部門對住宅用地的規(guī)劃，應該以提高土地使用效率為準則。在中國人均土地資源偏緊的國情下,住宅規(guī)劃應該適度提高容積率,而去年大龍地產(chǎn)拍下的“北京地王”規(guī)劃容積率僅為0.62，就是連片的別墅小區(qū)也可以輕易達到1以上的容積率，進行設(shè)計創(chuàng)新后,戶戶有花園、有泳池的別墅可以立體建造，達到7層，容積率超過2，規(guī)劃部門所定的0.62 的容積率實在是匪夷所思。按照我國各大城市對住宅用地的現(xiàn)行規(guī)劃，將容積率適當提高在技術(shù)上是完全可以實現(xiàn)的，政府應該出臺將容積率平均提高20%~30%的政策，鼓勵設(shè)計創(chuàng)新，這樣，不僅可以節(jié)省大量的住宅用地，使相同的土地總供應量多產(chǎn)生出1.8億平方米的民用建筑,還可以使房價下降15%左右。特別是針對農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口和低收入群體設(shè)計的住宅小區(qū)，容積率可以比普通小區(qū)提高30-40%，除了抗震和消防指標應該嚴格執(zhí)行建筑規(guī)范外，其它指標應當有所放松，從而全面滿足不同層次的需求，為社會提供出廉價商品房。我們所追求的資源節(jié)約性社會通過一紙規(guī)劃就可以前進一步，如此低成本、高成效的措施，政府應當優(yōu)先考慮。

 
3．民用住宅和其它商品一樣，其發(fā)展的方向應該是技術(shù)創(chuàng)新。隨著技術(shù)的不斷升級，原有住宅應該在技術(shù)性折舊中迅速貶值。因此，人為地將房地產(chǎn)培育成增值性不動產(chǎn)，就違背了社會發(fā)展的普遍規(guī)律，扼殺了技術(shù)進步的能動作用，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景來說，是災難性的。美國在金融危機后已經(jīng)出臺了民用建筑的一系列新標準，對節(jié)能、減排、雨水利用、廢水循環(huán)使用、清潔能源使用都提出了新要求，使老舊住宅迅速貶值，推動了房地產(chǎn)的復蘇。如果我國的房地產(chǎn)政策，仍然迫使人們把住宅當成奇貨可居的不動產(chǎn)，而不是當成不斷升級的居住條件，中國的房地產(chǎn)必然自毀前程。因此，政府應該不斷更新民用建筑的技術(shù)標準，把房地產(chǎn)的發(fā)展方向引導到技術(shù)進步上，這樣，也就加速了舊房的價值折舊，使屯房不再成為獲利的來源,這才是房地產(chǎn)發(fā)展的康莊大道.

 
4．對民用住宅的抗震標準，應該普遍提升一級以上。這項舉措將在未來的災難中挽救千萬同胞的生命，而每平方米建筑面積的造價僅僅提高一二百元，與成千上萬元的房價相比，實在是微不足道。在地震多發(fā)的我國，在汶川地震、海地地震使人們深感居住環(huán)境的險惡時，提高住宅的抗震標準是人民多么迫切的發(fā)自內(nèi)心的吶喊，這才是住建部應該關(guān)心的事情和工作的方向。同時，將抗震標準提高一級，將使每平方米建筑面積多用約20公斤鋼材和20公斤水泥，全國所有民用建筑工程每年將多用鋼材和水泥各3000萬噸以上，相當于新增4-5億平方米建筑面積的需求，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻，難道不能從這樣的途徑獲得嗎？

 
政府已經(jīng)出臺了一系列限制投機、限制屯地的政策，但管理部門在執(zhí)行的力度上，總是躲躲閃閃、扭扭捏捏，生怕把手里的孩子摔疼了。這說明，要把房地產(chǎn)引導到何方？政府還沒有目標明確的清醒認識。

 
為時多年的深入研究使我們認識到：不是修修補補就可以理順房地產(chǎn)，也不是讓房價和地價永遠維持高位、拿出土地出讓金的一半就可以將事情擺平。更重要的是，以房價為核心的高位資產(chǎn)價格，已經(jīng)成為中國的軟肋，構(gòu)成了對經(jīng)濟安全和國家安全的嚴重威脅，不除此患，必有大難！所以，我們的目標只能是：從根本上改變房地產(chǎn)商業(yè)模式，讓它成為象汽車和家電那樣的行業(yè)，扎根在大眾的土壤上，而不是把它變成貴族的樂園，只有這樣，它才能擁有生機勃勃的生命力，它才能實現(xiàn)可持續(xù)的強勁增長。因此，一系列包括征收物業(yè)稅、限制房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、實行部分產(chǎn)權(quán)的組合拳政策，政府不是沒有，而是要下決心執(zhí)行了！

 
本文作者：清華大學政治經(jīng)濟學研究中心國家發(fā)展戰(zhàn)略研究部

 
2010年2月12日

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