牛刀：2010年上海房價第一個開始下跌
在一線城市當中，上海是一個比較特殊的地方，那就是上海是長三角的中心，江浙兩省和上海市的GDP占了全國的四分之一，經(jīng)濟比較發(fā)達。但是，這不是上海就可以支持高房價的理由，在對待民生居住的問題上，上海沒有什么可以特殊的。就這一輪調(diào)控的情況來看，上海與全國其他城市共處在一個基本面上，房價下降的趨勢不可逆轉(zhuǎn)。
從2009年的情況看，上海房價暴漲，其中，主要推動房價上升的購買力來自兩外，境外和市外。從房地產(chǎn)來說，一個靠炒買炒賣哄抬起來的房價，遲早都會暴跌，全球自從1929年第一次出現(xiàn)經(jīng)濟危機以來，還沒有一個靠投機炒樓炒起來的房價而沒有暴跌的先例。我相信沒有一個人可以舉出這個例子。中國的房價自然也不能逃脫暴跌的命運。
與2007年深圳房價最先下降不同不同，上海有可能是這次房價暴跌的第一個城市。道理很簡單，房價下跌的第一個因素是回收流動性，去年的房價暴漲主要是流動性泛濫造成的，那么，今年也將因為回收流動性而造成暴跌。央行的貨幣政策對全國一樣，對上海也如此，從去年11月起，央行就在用票據(jù)回收流動性，今年元月12日，開始上調(diào)存款準備金率，下一次就是加息。一般認為，央行加息后，弱化了房價上漲的預期，增大了購買成本，遏制了樓市投機。
第二個因素是國際投機資金和熱錢抽逃。我曾經(jīng)詳細了解過外資在上海的賣樓情況，高盛、摩根、美林等早在去年下半年，就開始拋售在上海的物業(yè)，開始是別墅、住宅和公寓，現(xiàn)在是商業(yè)物業(yè)和寫字樓。全球都知道中國房價泡沫要破，所以，外資投行和國際熱錢都不再持有上海住宅。這個情況可能在美聯(lián)儲加息后，要發(fā)生更大規(guī)模的外資拋售，促使房價暴跌。外資和熱錢的規(guī)模，上海比北京和深圳加起來還要大。
第三個是中國的股指期貨和融資融劵將要吸附大批資金，一些樓市炒家也要拋售手上的房子，去從事股指期貨的交易，這樣，因為上海是中國股市主板交易中心所在地，又是中國最大的金融中心，信息資源豐富，資金來源廣泛，交投更為活躍，會吸引大批資金。
以上三個因素，決定了本輪上海房價先行下跌。下跌的時間發(fā)生在央行加息后三到六個月的時候，現(xiàn)在只是在空轉(zhuǎn)，也就說沒有什么成交量，但是，房價還沒有出現(xiàn)大跌的跡象。上海中心區(qū)的公寓是房價大跌的起源，隨后將逐步擴散到外環(huán)和郊縣。整體房價今年將下降30%左右，明年出現(xiàn)更深幅度的下挫。
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