時(shí)寒冰：房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是謊言 實(shí)際是掠奪社會(huì)財(cái)富

時(shí)寒冰：房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是謊言 實(shí)際是掠奪社會(huì)財(cái)富

時(shí)寒冰 著名時(shí)評(píng)人

中國的房價(jià)趨勢是一個(gè)謎嗎？目前的房價(jià)將如何走？

中國房價(jià)的漲跌，有一個(gè)極其分明的規(guī)律：當(dāng)房價(jià)與地方政府和房產(chǎn)商的利益聯(lián)系緊密時(shí)，房價(jià)必漲；反之，則房價(jià)必調(diào)整。這個(gè)規(guī)律到現(xiàn)在為止都一直靈驗(yàn)。

(一)

2007年2月24日，我寫了一篇博文《把憤怒寫在臉上：呼吁一年不買房》我在呼吁中寫道：“在一個(gè)既得利益集團(tuán)無處不在的時(shí)代，官商勾結(jié)組成了最堅(jiān)硬和冰冷的利益鏈條。為了牟取暴利，一些不良開發(fā)商利用壟斷的資源，一遍又一遍地制造供不應(yīng)求的假象，迫使一個(gè)個(gè)善良的人淪為可憐的房奴，無奈地忍受殘酷的掠奪與可恥的敲詐；為了累積政績，一些腐敗的官員與開發(fā)商狼狽為奸對(duì)抗中央調(diào)控政策，助推房價(jià)持續(xù)暴漲，迫使一個(gè)個(gè)快樂的人失去生活的樂趣，無助地忍受巨大的壓力和無邊的重負(fù)……一年內(nèi)不買房，讓我們共同送給奸詐的開發(fā)商和腐敗的官員一個(gè)教訓(xùn)。一年內(nèi)不買房，讓我們一起看看會(huì)發(fā)生什么。呼吁從2007年5月開始，一年內(nèi)不買房，把我們的憤怒完整地寫在臉上，把我們的憤怒涂滿天空！”

當(dāng)時(shí)，我什么呼吁“從2007年5月開始，一年內(nèi)(即延續(xù)到2008年5月)不買房”，我當(dāng)時(shí)測算，房價(jià)會(huì)有一個(gè)一年左右的下跌期，而后來的房價(jià)趨勢顯示：我對(duì)這個(gè)時(shí)間的推算，誤差了5個(gè)月。

為什么有這樣的推算？

時(shí)間進(jìn)入2007年，是房價(jià)飛漲，地價(jià)飛漲，地方政府狂賣土地，房產(chǎn)商高價(jià)狂賣商品房的時(shí)候。我們分析一下：地方政府把儲(chǔ)備的土地基本賣空，開發(fā)商手中的住房基本賣空，這個(gè)時(shí)候，房價(jià)再向下調(diào)整，無論是地方政府還是房產(chǎn)商，都不再有痛感！而他們是最能影響房價(jià)趨勢的強(qiáng)勢利益主體。在這種時(shí)候，房價(jià)最容易調(diào)整，因?yàn)?，承?dān)房價(jià)下跌之痛的，是高價(jià)位買了房的真實(shí)需求者和炒房者——這兩大主體是不能左右房地產(chǎn)政策的，而高價(jià)拿了地的有背景的房產(chǎn)商是可以通過退地或者等待(低谷過去)，順利過冬的。真正需要付出代價(jià)的是那些沒有任何背景而把資金都用于買地的房產(chǎn)商——有背景的開發(fā)商經(jīng)常參與相關(guān)房地產(chǎn)決策或研討。

再看看中央，房地產(chǎn)的畸形發(fā)展需要一次大調(diào)整，中國經(jīng)濟(jì)需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，而這種調(diào)整在房價(jià)下跌剝離了地方政府和開發(fā)商的利益之后，幾乎是最佳時(shí)機(jī)！

我認(rèn)為，由此帶來的房價(jià)下跌，將至少持續(xù)一年的時(shí)間。這是當(dāng)時(shí)發(fā)出呼吁一年不買房的理論推理。

而上層的動(dòng)作要略微滯后一些。

2007年7月25日，中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)出緊急通知，要求各家國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對(duì)其房地產(chǎn)貸款展開風(fēng)險(xiǎn)自查，進(jìn)行“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測試”。這里面隱含了兩個(gè)意味深長的信號(hào)：其一，管理層對(duì)銀行系統(tǒng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)深為擔(dān)憂。其二，新一輪真正強(qiáng)有力的調(diào)控政策可能即將展開。

2007年9月26日，《人民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)了題為《開發(fā)商的土地家底有多厚？》的報(bào)道，揭開了上市公司的圈地圖謀：房價(jià)上漲———地產(chǎn)股升值———巨額融資圈地———土地儲(chǔ)備———抬高股價(jià)、地價(jià)———拉高房價(jià)?！暗赝酢痹谶@一過程中扮演著推波助瀾作用。

2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。全國房價(jià)自此開始下跌。

2008年1月7日，中央再出重拳——國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，其中，第六條規(guī)定：“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)?！?/p>

政策路徑非常清晰：

先賣地給房產(chǎn)商——收購貸款——開發(fā)商無錢開發(fā)——土地閑置——政府收回——再賣一次！

因此，這次房價(jià)的調(diào)整，實(shí)際上是一次利益的大洗牌！這也是當(dāng)時(shí)很多開發(fā)商叫苦不迭的原因，同時(shí)也是潘石屹等人高喊“百日巨變”的原因——他們看到了政策的意圖，這是一次利益圍剿之戰(zhàn)。即借助缺乏實(shí)力和背景支持的房地產(chǎn)商、炒房者的血，擠壓房地產(chǎn)泡沫。

只是，這個(gè)時(shí)間段比我事先推算的要晚5各月。這個(gè)時(shí)間應(yīng)為2007年的10月——2008年的10月。

(二)

是次貸危機(jī)救了房產(chǎn)商。

在次貸危機(jī)來臨，錯(cuò)誤施行緊縮信貸政策的央行，把制造業(yè)尤其民營企業(yè)中的制造業(yè)逼入寒冬，房產(chǎn)商動(dòng)用強(qiáng)大的游說力量，讓高層認(rèn)識(shí)到了這個(gè)時(shí)候通過房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP增長的重要性。于是，對(duì)房產(chǎn)商和炒房客的圍剿，變成了大拯救——在房價(jià)已經(jīng)面臨深幅調(diào)整的最關(guān)鍵時(shí)刻！只要政府不出手相救，中國房價(jià)必然回歸到合理價(jià)位。

在4萬億救市計(jì)劃出臺(tái)后，政府托房價(jià)拉動(dòng)GDP增長的決心已定。

那么，堅(jiān)持民生的人，應(yīng)該如何做？這是一個(gè)極其艱難和痛苦的選擇。

曹建海兄給我電話，認(rèn)為應(yīng)該堅(jiān)持，高房價(jià)傷民誤國，應(yīng)該堅(jiān)決講明其危害，促使房價(jià)調(diào)整。無論付出的是什么，都應(yīng)該堅(jiān)持！

那段時(shí)間，房地產(chǎn)商密集高假按揭，制造緊張氣氛。這是一場艱難的博弈。三劍客密集發(fā)文章，講明高房價(jià)對(duì)民生的危害，對(duì)內(nèi)需的蠶食……我寫下了房地產(chǎn)黑皮書。這是一場螞蟻?zhàn)钃醮笙蟮膽?zhàn)斗，也是每每想來內(nèi)心非常絞痛的早已注定的失敗。

當(dāng)中國房價(jià)崩潰元年的吶喊，被淹沒在房價(jià)上漲的滾滾紅潮中，房產(chǎn)商等既得利益集者再次祭出了刀。民生派最重要的努力，在于對(duì)高房價(jià)及住房掠奪性的揭露，而既得利益集團(tuán)抓住的軟肋，就是民生派對(duì)房價(jià)預(yù)測的失誤——盡管這在民生學(xué)者文章中的占比不足1%。這種打擊是致命的。當(dāng)房產(chǎn)商把目標(biāo)瞄準(zhǔn)這一點(diǎn)，無論已經(jīng)買房的還是未買房的，都會(huì)有一部人把仇恨中掠奪者身上移開，轉(zhuǎn)到民生學(xué)者身上，給民生呼吁者最令人寒心和致命的一擊。于是，一些曾經(jīng)堅(jiān)持民生立場的人，逐漸含恨退出。

其實(shí)，誰在以卑劣的伎倆推高房價(jià)？誰在以無恥的手段掠奪民眾？……

這是一個(gè)個(gè)人盡皆知但日益扭曲的問題。

房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)本身就是一個(gè)巨大的謊言。即使每平方米賣5萬元的房子，其建筑成本也不過2千多元錢，它對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，也就這2千多元(包括建筑工人工資等等)，剩下的就是吞噬！就是對(duì)整個(gè)社會(huì)財(cái)富的掠奪和消耗！依托房地產(chǎn)暴富起來的房地產(chǎn)階層和部分腐敗官員，成為掠奪財(cái)富、加劇貧富差距、制約中國內(nèi)需和影響中國社會(huì)穩(wěn)定的扒手！

而且，把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)本身就是值得商榷的。1980年4月，鄧小平在《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》中指出：“從多數(shù)資本主義國家看，建筑業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的三大支柱之一……在長期規(guī)劃中，必須把建筑業(yè)放在重要的地位。”

去掉建筑業(yè)，中國房地產(chǎn)業(yè)還有什么？有哪個(gè)行業(yè)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人天天忙著走場子、做節(jié)目、寫大文章，能夠如此專注和投入地不務(wù)正業(yè)？只有房地產(chǎn)領(lǐng)域。他們以自己的行動(dòng)證明，他們就是投機(jī)商！是中國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域最畸形的一個(gè)怪胎。

很多人把對(duì)鋼材、水泥的拉動(dòng)，算到房地產(chǎn)頭上，這本身就是極端的無知！是建筑業(yè)而非房地產(chǎn)業(yè)在起拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用。我過去曾專門撰文討論這一問題：

開發(fā)商們喜歡用《第一次全國經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》中的數(shù)字為自己辯護(hù)：2004年房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率是7.77%，遠(yuǎn)低于其他第三產(chǎn)業(yè)的利潤率—— 10.23%。這一數(shù)據(jù)與人們所掌握的信息相去甚遠(yuǎn)，這也不奇怪，因?yàn)檎{(diào)查是由企業(yè)自己填報(bào)的，存在著瞞報(bào)現(xiàn)象。退一步說，即使以此數(shù)據(jù)來計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均所獲取的利潤也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域貢獻(xiàn)最大的建筑行業(yè)： 2004 年末，全國共有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法人單位5.9萬個(gè)，就業(yè)人員158.5萬人，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利潤總額為1035.2億元，平均每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取利 潤1754576.27元，人均利潤65312.30元。同一時(shí)期，全國共有建筑業(yè)法人企業(yè)單位12.8萬個(gè)，就業(yè)人員2791.4萬人；建筑業(yè)個(gè)體經(jīng)營戶56.5萬戶，就業(yè)人員461.6萬人。2004年利潤總額為826.7億元。平均每個(gè)企業(yè)獲取利潤119292.9元，人均利潤2533.56元。 “空手套白狼”的房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤是建筑業(yè)的14.7倍！房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)人均利潤是建筑企業(yè)人均利潤的25.8倍！而且，這是在利潤被隱瞞的情況下得出的結(jié)論。 讓投機(jī)者獲取的收益數(shù)倍于靠血汗獲取收益的人，是最不公、最扭曲、最容易滋生不滿和矛盾的分配機(jī)制，它將錯(cuò)誤地引導(dǎo)人們向投機(jī)者學(xué)習(xí)而不是以勤勞為榮。

而且，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房價(jià)回歸合理價(jià)位的時(shí)候，比高房價(jià)的時(shí)候更能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長！比如，一套20萬元的房子，假如5個(gè)人能買得起，漲到100萬元，就只能有一個(gè)人買得起了。而當(dāng)5個(gè)人買得起時(shí)，他對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)是5套房子的拉動(dòng)！是5套房子所用的鋼材、水泥等等。

既得利益集團(tuán)收買專家、學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)為其謊言提供專業(yè)戶的一條龍服務(wù)，以至于出現(xiàn)了“北京真實(shí)房價(jià)絕不會(huì)超過7000元/平米”的數(shù)據(jù)。專業(yè)化支撐的謊言仍舊是謊言，只不過，它騙的是有學(xué)問的人。普通老百姓是騙不了的，因?yàn)?，他們懂得最基本的常識(shí)。

(三)

但是，這些謊言，還有誰在堅(jiān)持揭穿和呼吁？既得利益集團(tuán)成功地通過錯(cuò)誤買房時(shí)機(jī)把仇恨轉(zhuǎn)嫁到了民生學(xué)者身上，好像他們才是推高房價(jià)的根源。因此，堅(jiān)持從民生觀點(diǎn)看待房地產(chǎn)問題并為之呼吁的人已經(jīng)寥寥無幾。

中國的高房價(jià)，構(gòu)建起了一個(gè)完整的掠奪鏈條，需要房子的人痛苦不堪，逃無可逃。在《“中國怎么辦”第一次圈友互動(dòng)》中，有博友問買房問題，我當(dāng)時(shí)回答的原話如下：“這要看通貨膨脹的嚴(yán)重程度。整體而言，我認(rèn)為，從投資的角度來看，買房不如買地產(chǎn)股(經(jīng)過了調(diào)整)，買地產(chǎn)股不如買資源類股票。我春節(jié)前就在表述這個(gè)觀點(diǎn)。如果從投資的收益來看，這種做法要?jiǎng)儆谫I房。當(dāng)然，如果自住買房，或者，需要改善住房條件，只是把保值作為一個(gè)輔助功能，可以買房。股票需要把握波段，在中國這樣的流氓市中，有較大的風(fēng)險(xiǎn)，這的確是一個(gè)障礙。如果從穩(wěn)妥的角度來看，如果發(fā)生嚴(yán)重通貨膨脹，投資買房也是可以作為備選項(xiàng)的。”

在中國，買房與否是一個(gè)極其痛苦的選擇。

無論是陌生人還是親友，問這個(gè)問題，都很難回答?？v觀全世界，沒有一個(gè)國家的商品房占比可以高到中國這樣的比例。有一次做節(jié)目，一位專家問我：“時(shí)先生，你知道新加坡的商品房有多高嗎？”我說：“新加坡的商品房那么高，為什么老百姓不關(guān)心你知道嗎？因?yàn)?，新加坡的商品房占比只?%，剩余的都是保障性住房，這占比只有3%的房價(jià)，即使?jié)q到天上又能如何？老百姓可能還高興呢？因?yàn)檫@樣可以多得稅收??！而中國，保障性住房不足，老百姓都被推到商品房的刀下，怎能不對(duì)房價(jià)痛徹心扉！”

看看世界上，有哪個(gè)民族在天天關(guān)注房價(jià)，在為房價(jià)憂心如焚！要知道，住房只是一種生活必需品??！通過生活必需品來獲利，是最容易的，因?yàn)?，誰都逃不了！也正因此，沒有一個(gè)國家敢在民生領(lǐng)域打老百姓的主意，而都在竭力做好民生，讓選民滿意！

但有一點(diǎn)是肯定的。如果通貨膨脹到了離譜的程度，把貨幣換成實(shí)物(包括房屋)將是被迫的選擇。我在《金價(jià)上漲發(fā)出了什么信號(hào)？(兼談投資)》一文中提及：“當(dāng)嚴(yán)重通脹重壓之時(shí)，全部清倉換實(shí)物?！比绻l(fā)生系統(tǒng)性危機(jī)，可按揭買實(shí)物——任何實(shí)物。在任何時(shí)候，我的觀點(diǎn)和態(tài)度，都是公開和透明的。

中國的房價(jià)泡沫已經(jīng)到了令人恐懼的地步。

我在上海租的房子，每月租金接近6000元(為了給父母療養(yǎng)身體，我換租了大點(diǎn)的房子)，而購買這套房子的錢如果存到銀行，僅利息每月就1萬多元，等于房東每月補(bǔ)貼給我一半的資金讓我住房，而房東的收益就的房價(jià)未來的上漲。從這一點(diǎn)上也可以看出，中國的房價(jià)泡沫是何等嚴(yán)重！

目前，又在重演2007年時(shí)的瘋狂。地方政府儲(chǔ)備的地賣空了，房地產(chǎn)商的房子賣空了，房價(jià)又到了一個(gè)臨界點(diǎn)，需要有一個(gè)調(diào)整，因?yàn)?，為這個(gè)調(diào)整付出代價(jià)者又變成了購房者、炒房者，強(qiáng)勢利益主體已經(jīng)剝離。但是，從長遠(yuǎn)來看，在缺少利益制衡的民主機(jī)制的情況下，沒有任何力量可以促使中國房價(jià)走向理性，它唯一的結(jié)局就是崩盤！

(四)

前幾天，出版社給我電話，說我在《中國怎么辦》一書中，最重要的一個(gè)建議，走民富路線的建議已經(jīng)被中央采納，而此前的限制稀有資源出口、人民幣國際化等建議都被付諸于行動(dòng)。當(dāng)然，這是很多有識(shí)之士共同呼吁的結(jié)果。

我查閱了報(bào)道，里面是這樣講的：“十二五”規(guī)劃與此前的規(guī)劃有著本質(zhì)的差別，過去的規(guī)劃追求“國強(qiáng)”，“十二五”規(guī)劃則追求“民富”?！笆濉币?guī)劃政策的著力點(diǎn)應(yīng)該轉(zhuǎn)到把提高居民收入、縮小貧富差距、富裕人民群眾作為全新思路和戰(zhàn)略。

但是，面對(duì)高房價(jià)，我依然深深地憂慮。我們這個(gè)民族，真的可以輕松走民富路線嗎？民富的前提是民主，民主才能使強(qiáng)勢利益主體受到制衡，弱勢群體才能表達(dá)利益訴求。在缺少這個(gè)前提之下，我們真的可以在空中建立起一個(gè)美麗樓閣嗎？

或許是我太悲觀之故吧。

很多時(shí)候，我非常難過，呼吁了這么多年，有用嗎？一切都有定數(shù)，作為一介草民，可以讀詩書、彈素琴，過問政治非心所愿，所以，心才會(huì)累，很累很累，不僅一些親人難以理解，自己也被這種困惑或種種詆毀折磨得……結(jié)果只有一個(gè)：自己做了非自己能力所能承受的責(zé)任。

我這段時(shí)間一直在反省自身。我最喜歡的是趨勢研究，我更應(yīng)該做的也是這一塊。那些不該歸屬于我的重壓，我應(yīng)該一直背負(fù)下去嗎？做投資，多做些助學(xué)的事情，給父母一個(gè)交代，無論什么選擇，都不讓他們?yōu)槲沂?/p>

中國需要有真正大智慧和承受力的人，堅(jiān)持不懈地與強(qiáng)勢利益集團(tuán)做斗爭，我堅(jiān)持了10年，如果這些年的努力可以換回以后的平靜，我愿意全部交出來。

一切順其自然吧。

關(guān)于對(duì)2009年房價(jià)的錯(cuò)誤判斷，一言難盡。我為此曾經(jīng)道歉！在這里，再次深深地向支持我的朋友道歉，如果您是因?yàn)槲业奈恼露e(cuò)過了最佳買房時(shí)機(jī)，我誠懇請(qǐng)求原諒！

為民生呼吁太難了。房地產(chǎn)類圖書很難出來，曹建海兄寫過十幾本書，《向高房價(jià)宣戰(zhàn)》是唯一重點(diǎn)宣傳的書。那天，去了很多媒體。午飯時(shí)，主持人問給記者多少紅包。我們幾個(gè)很困惑地互相看了看。主持人說：“沒戲了?！惫?，事后很少有媒體報(bào)道此事，盡管當(dāng)時(shí)現(xiàn)場討論非常熱烈。

而另一方面，既得利益者，可以隨意在大小刊物上發(fā)表欺世謊言。有房地產(chǎn)商一擲千金，上某節(jié)目，結(jié)果，順利成行。所以，民生的呼吁者日益被邊緣化，不僅被強(qiáng)勢利益集團(tuán)，也被曾經(jīng)支持的民眾。

為《向高房價(jià)宣戰(zhàn)》，并未為曹建海先生個(gè)人利益。因?yàn)椋谒莻€(gè)位置上，隨便一個(gè)研究項(xiàng)目的收入或者顧問的收入，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一點(diǎn)稿酬。房地產(chǎn)類圖書，一般都銷量很小，至今很少有銷量過萬的。三劍客協(xié)助此事的機(jī)會(huì)原本之高，只有自己最清楚。我們試圖在兩會(huì)前，做最后的努力，促使決策者，認(rèn)真評(píng)估房地產(chǎn)的影響和定位。中國住房政策必須回歸民生，以民生為核心和出發(fā)點(diǎn)，當(dāng)一個(gè)民族都被高房價(jià)綁架時(shí)，當(dāng)一個(gè)民族的財(cái)富都被少數(shù)既得利益者掠奪時(shí)，這個(gè)民族的希望在哪里？因?yàn)橐粋€(gè)畸形的腫瘤，毀掉一個(gè)年輕一代的希望和未來，毀掉一個(gè)民族前進(jìn)的動(dòng)力和活力，是極其可悲和危險(xiǎn)的。所以，我們要做最后的堅(jiān)持。如果，您認(rèn)為，這是商業(yè)的炒作，不參與或默不作聲，就是最大的支持！如果您覺得這是在作秀，辱罵時(shí)別罵人父母就算是支持！如果您覺得三劍客做的事情，令您不快或影響了您自身的利益，扔石頭的時(shí)候撿個(gè)小一點(diǎn)的就算支持了！在此道一聲：感謝！

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