瞭望：房地產(chǎn)綁架中國，曹建海建議解決高房價

專家建議政府發(fā)展微利性住房解決高房價

2010年01月24日 瞭望

　　《瞭望》文章：混沌樓市

　　“目前出臺的《通知》，只是防止短期內(nèi)房價過快上漲，而不是讓房價回歸到老百姓買得起的水平，準(zhǔn)確一點的定義就是‘穩(wěn)定高房價通知’”

　　文/《瞭望》新聞周刊記者王仁貴尚前名

　　房價飆升，怪象叢生！

　　百姓不解：為何當(dāng)幾乎所有的人都覺得房價太高時，房價上漲卻依然我行我素？為何本應(yīng)作為生活必需品的住房卻成為一些人用于投資的奢侈品，成為一些人瘋狂吸取資本的游戲，而真正的需求者卻往往望房興嘆！

　　學(xué)者疾呼：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“綁架”了中國經(jīng)濟(jì)，是十分危險的事情，因為它既不能保障民生，更可能踐踏公平，并將給實體經(jīng)濟(jì)帶來沖擊！

　　早在2004年，國內(nèi)就有學(xué)者提出，“謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟(jì)。”當(dāng)時便有學(xué)者提醒，房地產(chǎn)業(yè)將會把地方政府、國家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，一旦出現(xiàn)問題，將對整個經(jīng)濟(jì)造成巨大的影響。

　　不到6年時間，當(dāng)初的擔(dān)心幾近成為眼前的現(xiàn)實！

　　2009年底，美國《福布斯》雜志評選出了七大近在眼前的金融泡沫，其中中國房地產(chǎn)泡沫榜上有名并位列第二。其稱，中國的增長看上去“疑似”當(dāng)年日本和美國市場崩盤前的狀況：大的開發(fā)商嚴(yán)重依賴金融高杠桿(利用銀行貸款來發(fā)展房地產(chǎn)，空手套白狼)和所謂“價格永遠(yuǎn)上漲利率永遠(yuǎn)走低”的概念。

　　中國房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展受到了全球關(guān)注，世界主流媒體對中國房地產(chǎn)泡沫的報道及是否會引發(fā)第二輪全球金融危機(jī)的討論連篇累牘。

　　面對看得見的嚴(yán)峻形勢，國家房地產(chǎn)調(diào)控措施在歲末年初密集出臺。2009年12月初提出了個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年；中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求；國務(wù)院常務(wù)會議提出增加供給、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；財政部、國土資源部等五部委出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)拿地首付不得低于全部土地出讓價款的50%。這些都顯示出中央對房地產(chǎn)調(diào)控的良好愿景。而由國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)更是被人們稱為房地產(chǎn)調(diào)控的“國十一條”。并因其“目標(biāo)進(jìn)一步清晰、力度進(jìn)一步加大、責(zé)任進(jìn)一步明確”而被業(yè)界稱為“樓市新政”，頗受關(guān)注。

　　在如此短的時間內(nèi)，連續(xù)出了五道“金牌令”，這在中國經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策歷史上是前所未有的。這些新政的新意何在？能否實現(xiàn)政策制定者的期待？一系列調(diào)控政策又該如何得到有效執(zhí)行？而其背后延伸的房價究竟如何回歸則關(guān)乎中國經(jīng)濟(jì)的未來。

　　房價會下降嗎？

　　1月13日召開的國務(wù)院新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥詳解了政策出臺的背景：“2009年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場的回升，市場供需矛盾加劇，房價持續(xù)上漲，部分城市投資投機(jī)性購房大幅上升，進(jìn)一步推動了房價過快上漲，普通居民住房支付問題更加突出，社會反響強(qiáng)烈。”

　　“‘國十一條’出臺是意料中的事，只是遲早的區(qū)別。近半年來，房價過快上漲對經(jīng)濟(jì)運行產(chǎn)生了巨大的壓力，更重要的是，社會對高房價已經(jīng)不堪忍受。人人都在談房價，人人都在抱怨房價高。遏制房價過快上漲再不能等了，政策現(xiàn)在出來，既非常必要，也是一個好的時機(jī)?！敝袊恋乜睖y規(guī)劃院副總工程師鄒曉云接受《瞭望》新聞周刊采訪時表示，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、遏制樓市投機(jī)，控制信貸風(fēng)險，讓住房的功用真正回歸“住”的本義，讓樓市回歸理性，當(dāng)為政策出臺的題中之義。

　　對于這一政策，多位研究人士認(rèn)為，“看點頗多”。比如“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。”國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說：“嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機(jī)性購房需求?！?/p>

　　而《通知》中明確要求，各地要探索土地出讓綜合評標(biāo)方法。受訪專家認(rèn)為這主要緣于2009年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了社會各界對土地招拍掛制度的爭議，在肯定其促進(jìn)土地市場公平交易的同時，這種“價高者得”的方式也引起詬病。

　　此外，《通知》中要求“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”，“有關(guān)部門要加強(qiáng)對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，防止境外‘熱錢’沖擊我國市場”等規(guī)定則意在繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序和防止“熱錢”沖擊。

　　亮點雖多，但究竟效果如何，是否真能如百姓所愿讓房價回落到合理水平，尚難定論。

　　鄒曉云就表示，“政策的出臺肯定會有一定的效果，特別是對市場心理層面的影響短期內(nèi)會很明顯。但是，長期效果目前仍然不可過于樂觀，有待觀察和等待。”

　　按照他的分析，房價回落的前提是供應(yīng)充足、開發(fā)商不囤積房源。但目前開發(fā)商沒有資金的壓力，也就沒有降價賣房的動力，房價降下來的可能性不大。在以前的金融海嘯中，房價降幅都是有限的，因此，目前出臺的這些政策要從根本上影響房價走勢，還有一定的難度。這里最主要的原因除了開發(fā)商“不差錢”，還有一個最重要的問題，就是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷。

　　爭議還沒有結(jié)束。

　　“目前出臺的《通知》，只是防止短期內(nèi)房價過快上漲，而不是讓房價回歸到老百姓買得起的水平，準(zhǔn)確一點的定義就是‘穩(wěn)定高房價通知’”，中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海接受采訪時指出，《通知》里并沒有改變高房價下房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的性質(zhì)，只是現(xiàn)在政府不提了。

　　與此同時，也有開發(fā)商私下表示，“自己反而踏實了，因為這次高規(guī)格出臺的調(diào)控措施并無太多新意，基本是在重申一遍幾年來一直實行的方法。”

　　而不愿多談的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹也在電話里對本刊記者表示，“沒有多少新的東西，以前都有過，只是沒有落實好?！?/p>

　　而如何落實，恰恰是最大的挑戰(zhàn)。來自多方的信息表明，只要是鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)政策，地方政府貫徹落實非常積極主動，不但將政策效應(yīng)發(fā)揮到極致，而且還要自己再制定出臺更加優(yōu)惠的政策。而如果是要收緊房地產(chǎn)政策，防范房地產(chǎn)風(fēng)險，地方政府落實起來相當(dāng)遲緩，不但大打折扣，而且每每以不適宜本地情況而架空國家政策。

　　具體的例子是，在國務(wù)院下發(fā)《通知》的同一天，2009年賣地收入高達(dá)1200億的杭州也在同一日推出29條房產(chǎn)新政，規(guī)定不論是否有杭州戶籍，手中無房者在杭州市區(qū)購買140平方米以下的普通住房，就可獲得房款總額1.3%的財政補(bǔ)貼。此舉被民間人士直指為高價托市。

　　中國社科院金融所研究員易憲容接受本刊采訪時則認(rèn)為，“國十一條”是把中國住房市場是一個“供給不足”的市場當(dāng)作理論前提。而實際上，當(dāng)前國內(nèi)的住房市場的癥結(jié)并非在供給問題上，而是在過于優(yōu)惠的住房貸款利率導(dǎo)致的“投資與炒作”問題上。他認(rèn)為，由于對住房保障與住房投資這兩種屬性沒有嚴(yán)格區(qū)分，所以“國四條”和“國十一條”僅僅是把增加供給作為政策重點，而對投資與投機(jī)的抑制不力，并沒有解決房價上漲的根源。

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以依賴房地產(chǎn)嗎？

　　這是一個奇怪的現(xiàn)象：美國房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展是金融危機(jī)爆發(fā)的直接誘因，而中國房地產(chǎn)業(yè)的泡沫之所以能吹大到今天的地步，在不少人看來，恰恰是拜國際金融危機(jī)所賜。

　　受訪者認(rèn)為，在“保增長”的巨大壓力下，發(fā)展房地產(chǎn)就成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的一條捷徑。于是，房地產(chǎn)業(yè)就成了國民經(jīng)濟(jì)賴以支撐、須臾難離的“命脈”——這是中國當(dāng)下的事實。而多位受訪學(xué)者表示，也恰恰是中國經(jīng)濟(jì)的悲哀。

　　這是一個危險的現(xiàn)象：亞洲金融危機(jī)源于房地產(chǎn)和股市泡沫的破裂，本次金融危機(jī)則是美國房地產(chǎn)和基于房地產(chǎn)抵押貸款的金融衍生品泡沫破裂而引發(fā)的。兩次危機(jī)的危害程度有目共睹。一旦我國房地產(chǎn)和股市泡沫化，其危害同樣難以估量。

　　更何況，世界走出金融危機(jī)不會靠房地產(chǎn)；一個大國的經(jīng)濟(jì)肯定不能靠房地產(chǎn)來維持長遠(yuǎn)的發(fā)展；當(dāng)社會資本大量固化于房地產(chǎn)，勢必影響資源在其他領(lǐng)域的流動，創(chuàng)新等必要的投入也會受到抑制，最終喪失的將是參與全球競爭的實力。

　　實際上，房地產(chǎn)從自身屬性和特點來看，并不適合扮演國民經(jīng)濟(jì)直接命脈的角色。因為房地產(chǎn)被動封閉，依附性強(qiáng)，流動性差，它不能帶來經(jīng)濟(jì)的循環(huán)再生，滿足可持續(xù)的社會需求。

　　“房地產(chǎn)并不是一個技術(shù)領(lǐng)先或?qū)夹g(shù)進(jìn)步有明顯推動的行業(yè)。它的過快過猛的發(fā)展，只會增加更多的高耗能產(chǎn)品需求(對低檔鋼鐵、水泥等)，使我們面臨的資源環(huán)境壓力更大。同時，它會在需求和價格上，對技術(shù)含量高的產(chǎn)品形成逆激勵，不利于產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級。如在2009年的鋼材市場上，技術(shù)含量低、高耗能的長材產(chǎn)品價格，明顯高于技術(shù)含量高的板材，產(chǎn)生了‘反結(jié)構(gòu)調(diào)整效應(yīng)’。”在國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣看來，一味地保房地產(chǎn)，只會延緩整個經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整過程，會錯失結(jié)構(gòu)調(diào)整的良機(jī)。

　　“此外，房地產(chǎn)泡沫將明顯地抑制自主創(chuàng)新能力的提高。”他進(jìn)一步談到，我國的企業(yè)進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級的收益可能達(dá)15%，但是企業(yè)還是不愿意進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級，一個重要的原因就是炒房等投機(jī)性行為，收益會更高，而且風(fēng)險會更低。只要房地產(chǎn)暴利持續(xù)存在，社會資金、人才及其他資源，都會很自然地偏好于房地產(chǎn)，也不必辛苦地搞自主創(chuàng)新。

　　而在曹建海的眼中，高房價的危害，使得房地產(chǎn)業(yè)不僅不能成為拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的最主要動力，而且將成為中國經(jīng)濟(jì)復(fù)興的最大障礙。

　　首先，高房價損害了居民消費福利。在高房價下，出現(xiàn)了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影響了一些城市年輕人的創(chuàng)業(yè)熱情；在高房價下，工人的工資即使上漲，也失去了改善生活的意義。高房價的暴利機(jī)制，嚴(yán)重打壓了普通居民的收入增長空間。由于收入分配嚴(yán)重分化，絕大多數(shù)居民雖有消費的欲望，但根本沒有可支付的消費能力。中央寄望擴(kuò)大內(nèi)需特別是消費需求，也變成了海市蜃樓。而由于國內(nèi)消費被高度壓制和阻塞，大規(guī)模投資推動下的產(chǎn)能過剩問題會更加突出，或?qū)⒃诓痪玫膶砩顚游＜爸袊你y行體系安全，引起金融和經(jīng)濟(jì)體系的大危機(jī)。

　　其次，高房價成為中國城市化的最大障礙。絕大多數(shù)新進(jìn)入城市者陷入買不起房甚至租不起房的窘境，整個社會財富呈現(xiàn)向土地房產(chǎn)集中的局面，加速了社會階層的分化。中國的人口中大頭是農(nóng)民，目前我國統(tǒng)計的城鎮(zhèn)人口在43%左右，但如果剔除根本沒有能力在城市置業(yè)甚至租房的農(nóng)民工，實際城市化率只有28%。在城里絕大多數(shù)人都望而生畏的高房價面前，農(nóng)民對于住房，甚至連想象都不可能。而房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展將會進(jìn)一步擴(kuò)大貧富差距，甚至?xí)?dǎo)致嚴(yán)重的社會危機(jī)。

　　再有，高房價必將危及中國產(chǎn)業(yè)的國際競爭力。高房價推動的高收入勢必推動商品價格的虛高，將使制造業(yè)失去國際競爭力。即使世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，中國產(chǎn)品的出口也將失去擴(kuò)張的機(jī)會。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國人民大學(xué)黃衛(wèi)平教授說過的一段話更加直接——在這個世界上凡是靠房地產(chǎn)拉動的國家，結(jié)果沒有不是崩盤的。美國靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)結(jié)局是崩盤，日本靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)結(jié)局是崩盤；大概除了德國，凡是這個地球上靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的國家結(jié)局都是崩盤，尤其當(dāng)房地產(chǎn)和金融緊密結(jié)合成為一種金融衍生工具時，不崩盤那簡直就不是經(jīng)濟(jì)。

　　只有開發(fā)商該挨板子嗎？

　　房價高企，作為房屋建設(shè)者和銷售者的開發(fā)商自然被推到了輿論的風(fēng)口浪尖。的確，當(dāng)房價已不再由市場經(jīng)濟(jì)中供求關(guān)系決定價格這一基本規(guī)律決定時，作為價格制定者的開發(fā)商，對房價的飆升難辭其咎。

　　盡管他們一再強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)并非暴利行業(yè)，房價上漲不能怪罪他們，同時還辯解不能簡單地從成本利潤測算出發(fā)來指責(zé)房價“虛高”，并拿出經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“級差地租”來解釋價高的理由，但一個簡單的現(xiàn)象即令他們所有的說辭都顯得蒼白無力：為何一個早已建好并已部分出售的樓盤，當(dāng)附近出現(xiàn)一個價格更高的樓盤時，便會立即跟風(fēng)漲價？

　　那么，是否只有開發(fā)商該挨板子呢？恐怕未必！

　　開發(fā)商雖然無情，但追逐利益是商人“天經(jīng)地義”的終極目標(biāo)，似乎可以理解。更令人費解的是，每當(dāng)與房地產(chǎn)相關(guān)的政策一有風(fēng)吹草動，某些人士便夸大其辭，直呼“救命”，大有救自己就等于救中國經(jīng)濟(jì)的大義凜然之勢。另一方面，一些官員和所謂的研究人士則大肆鼓吹房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱的重要性，或表示“當(dāng)前中國樓市是否存在泡沫尚難定論”、或放言“百姓望房興嘆只是真實的謊言”。無論是出于好意還是別有用心，其為房地產(chǎn)幫腔的味道極濃。

　　原因何在？且看一例：2009年北京GDP達(dá)11346億元，這其中，樓市總成交值約為GDP的62.6%。再者，在全市2026.8億元的財政收入中，通過招拍掛方式成交的土地金額達(dá)928億元，占北京市財政收入比重達(dá)到45.9%，拍地收入約占GDP的8%。

　　不難理解，當(dāng)?shù)胤秸亩愂丈踔磷约褐涞念A(yù)算外收入很大一部分得依靠出讓土地和向房地產(chǎn)征收稅金來支撐時，地方政府豈能輕易放棄？

　　對此，曹建海直言，目前中國經(jīng)濟(jì)尋求的是一條“高房價”的增長路徑。根源就在于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了巨大的既得利益鏈條。無論是開發(fā)商還是地方政府都能從中獲益。在一些地方，“土地財政”已經(jīng)和稅收收入相當(dāng)，真正的受害者是老百姓。

　　“而地方政府和開發(fā)商獲取暴利的虛假經(jīng)濟(jì)繁榮，使得許多主政者癡迷于高房價導(dǎo)致的房地產(chǎn)投資高增長從而快速拉動經(jīng)濟(jì)增長的夢想，這就是為什么房價一次次飆升卻難見有效抑制措施的原因?！彼硎?。

　　另一個值得警惕的現(xiàn)象是，長期以來作為國家經(jīng)濟(jì)支柱的國企有的也開始“不務(wù)正業(yè)”。自從2009年6月中化旗下的中化方興以40.6億元的天價拿下廣渠路15號地塊后，國企背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛加入搶地陣營。

　　統(tǒng)計顯示，當(dāng)前國資委分管的129家央企中，超過70%的企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)。其中，多達(dá)80余家的央企，在輔業(yè)中都含房地產(chǎn)或正準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)中國指數(shù)研究院近日公布的數(shù)據(jù)，2009年總價和單價“地王”前10名中，國企各占8席。即使國資委曾經(jīng)定下“對中途進(jìn)入房地產(chǎn)的央企進(jìn)行業(yè)務(wù)剝離重組”的死命令，央企躋身房地產(chǎn)領(lǐng)域并“哄搶”地皮之勢也未見收斂跡象。

　　業(yè)界在對于國企介入房地產(chǎn)業(yè)表示擔(dān)憂的同時，也不禁生疑：在全球和中國經(jīng)濟(jì)都因金融危機(jī)而艱難前行的時候，國企拿地的資金究竟從何而來？眾所周知，國家4萬億的刺激資金大多投向了國企，從銀行獲得信貸資金時，國企也占盡了先機(jī)。難道這些用來“保增長、惠民生、調(diào)結(jié)構(gòu)”的錢并未進(jìn)入它們本應(yīng)進(jìn)入的領(lǐng)域，偏離了它們本應(yīng)發(fā)揮的功能？相關(guān)部門是否真正履行了監(jiān)督責(zé)任？

　　“現(xiàn)實的情況是以促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長為借口，房地產(chǎn)業(yè)迅速大規(guī)模地轉(zhuǎn)移了社會財富，為地方政府和官員、開發(fā)商營造了一個看似取之不盡、用之不竭的滾滾財源。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為核心的利益機(jī)制下，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒樓機(jī)構(gòu)和個人，甚至商業(yè)銀行，形成了極度強(qiáng)勢的壟斷房屋流通環(huán)節(jié)的利益鏈?！辈芙ê１硎?。

　　誰當(dāng)解鈴人？

　　那么該如何改變此種狀況呢？多位受訪專家的意見是，關(guān)鍵還得依靠政府。

　　鄒曉云指出，政府應(yīng)該承擔(dān)遏制房價過快上漲的責(zé)任。讓百姓“住有所居”是政府的基本責(zé)任，不能以是否贏利為衡量標(biāo)準(zhǔn)。政府從土地上獲取收益很正常，世界各國在這方面都有不同的渠道和方法，只要把好一條原則，就是“取之有道，用之于民”。

　　有學(xué)者指出，政府該承擔(dān)的責(zé)任沒有承擔(dān)，也就等于把需要買房子的人全部推向市場。隨之而來的便是住房屬性的轉(zhuǎn)變。住房應(yīng)有消費屬性完全轉(zhuǎn)換成了投資屬性。與此相伴的則是暴利驅(qū)動下的投機(jī)性。

　　此外，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，不公平交易大行其道。如政府為高價拍賣土地，以公共利益為由，低價征用農(nóng)民集體土地；政府與開發(fā)商之間，政府處于土地出讓的賣方壟斷地位，土地作價則根據(jù)官商關(guān)系不同而因人而異，形成形形色色的土地定價；在炒樓者和消費者之間，投機(jī)者輕易可以通過囤積房屋加價出售。

　　針對目前為人詬病的地方“土地財政”問題，鄒曉云表示，分稅制是導(dǎo)致這一問題的主要原因之一，但并不是唯一的原因。在相關(guān)制度不健全的情況下，即使不施行這樣的制度，地方政府還是會有賣地的沖動。

　　“我們有了打擊囤地的措施，但是還缺少對囤房行為的打擊措施。”鄒曉云指出，我國目前的住房建設(shè)制度和銷售制度都應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善。針對地方政府的征地行為，他認(rèn)為應(yīng)少征地，只征真正用于公共目的的地。同時可以考慮按季或者雙月集中推出土地，這有助于公開透明，同時也因量比較大、可供選擇余地多，減少開發(fā)商的拿地預(yù)期。

　　曹建海認(rèn)為，要解決高房價，政府應(yīng)大力發(fā)展保障性住房、非盈利性或微利性住房。

　　相對而言，非盈利性或微利性住房開發(fā)按照相當(dāng)于或略高于房屋建設(shè)開發(fā)成本核定房地產(chǎn)銷售價格，可以大大降低居民購房的支出成本，為居民在獲得住房的同時，合理安排吃、穿、用、行、教育、醫(yī)療等消費支出，實現(xiàn)生活水平的均衡提高；同時，非盈利性或微利性住房開發(fā)由于具有明確的使用指向性，不僅節(jié)約了營銷費用、利潤等不必要的支出，更避免了商品房銷售的過剩問題。由于非盈利性住房開發(fā)同樣帶動鋼鐵、水泥、工程機(jī)械、建筑業(yè)等產(chǎn)業(yè)，因此大力發(fā)展非盈利性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對于當(dāng)前我國具有重要的現(xiàn)實意義。

　　他同時指出，應(yīng)改變現(xiàn)行不合理的財稅體制，切實改變賣地生財?shù)木置?。為此?yīng)推出強(qiáng)制措施，實行問責(zé)制，強(qiáng)化地方政府對保障性住房建設(shè)等民生投入的責(zé)任意識。

　　針對地方政府消減“土地財政”后的空缺，曹建海建議，可考慮推出物業(yè)稅，最初階段把矛頭直指囤房、炒房者，然后再慢慢擴(kuò)大征收的范圍?！拔飿I(yè)稅是地方財政穩(wěn)定的來源”。另外，還應(yīng)完善轉(zhuǎn)移支付的制度，加大中央財政對事關(guān)民生的公共領(lǐng)域的投入。

　　在受訪專家看來，當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)涉及到多個方面，壓力和阻力都很大，因此各級決策者應(yīng)當(dāng)堅定決心，不要因任何情況而動搖。長痛不如短痛，泡沫要破是遲早之事，遲破風(fēng)險更高損失更大，及早統(tǒng)籌采取措施為上。□

土地財政可持續(xù)多久

　　土地都在政府手上，既然要賣出去，為什么不賣個高價呢？

　　文/《瞭望》新聞周刊記者唐敏

　　“地王”頻現(xiàn)的2009年中國土地市場，一掃2008年的“流拍”陰霾，土地出讓金總金額達(dá)15000億元，同比增加140%。中國指數(shù)研究院年終盤點報告披露的這一數(shù)字再度引發(fā)了對地方政府是否過度依賴土地財政的擔(dān)憂與質(zhì)疑。

　　自1994年分稅制改革后，各地的土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實踐過程中逐漸演變成為了地方的“第二財政”，“土地出讓金占地方財政收入的比例，平均至少在50%以上，西部一些城市這一比例甚至達(dá)到80%以上”，中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云很肯定地告訴本刊記者。

　　在業(yè)內(nèi)人士眼中，地方政府如魚得水地依賴于土地財政，帶來了城市規(guī)模的無序擴(kuò)張和土地的浪費，很多城市陷入了“占地—賣地—占地”的怪圈，而土地價格的飚升也推動了房價的居高不下。為了抑制地方政府的賣地沖動，有消息說中央擬上收一部分土地出讓金，但國土資源部相關(guān)人士對記者表示，早就有過這樣的建議，并沒有聽說進(jìn)入實施階段。

　　上一次對土地出讓金中央和地方之間再分配問題的熱議是在2007年前后，最終財政部、國土部等下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，對這一問題并未涉及，規(guī)定土地出讓收支納入地方基金預(yù)算，實行“收支兩條線”管理。當(dāng)時專家學(xué)者們預(yù)判這一規(guī)定將起到冷卻地方賣地?zé)崆榈淖饔?，從目前的狀況來看，并沒有實現(xiàn)。

　　而關(guān)于物業(yè)稅開征之后將取代土地出讓金的說法，鄒曉云表示，征收物業(yè)稅并不意味著土地出讓金繳納要被取消，土地出讓有償使用是寫入土地管理法的，而目前并沒有要修訂的意思。

　　土地財政弊端凸顯

　　對于土地財政的說法，到北京開會的中部某市土地局長卻表示，不能籠統(tǒng)地說現(xiàn)在地方財政是土地財政?！皯?yīng)該用數(shù)據(jù)說話，”這位局長以他所在的城市為例說，土地出讓金收入只占財政收入的百分之十幾，“如果以土地出讓的純收益來講，這個比例就更低了”。

　　“關(guān)鍵是現(xiàn)在一些地方上報到部里(國土資源部)的數(shù)據(jù)也并不準(zhǔn)確”，國土資源部相關(guān)研究人員表示。“從目前各地賣地的數(shù)量以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況來分析，相當(dāng)部分城市的土地出讓金占地方財政收入比例，至少在50%以上”。

　　很多地方都有每年完成多少的賣地收入的任務(wù)。這位研究人員表示，讓他驚訝的是，甚至一些一線城市也都有賣地指標(biāo)。

　　對于地方政府倚重賣地收入的狀況，國土資源部副部長鹿心社曾明確表示，“土地是重要的資源，也是非常重要的資產(chǎn)。通過土地的有償出讓，確實為城市的發(fā)展建設(shè)積累了部分資金?！钡瑫r表示，國土部門已經(jīng)注意到一些地方政府過分依賴土地收入的現(xiàn)象。

　　事實上，一些地方政府過分依賴土地收入的負(fù)面影響越來越明顯。一方面，很多城市政府將盡量多賣地作為第一選擇，帶來了城市規(guī)模的無序擴(kuò)張和土地的浪費。另一方面，為了獲得高收入，政府希望將地價確定在一個高位上。這最后影響到了土地市場的正常運行，影響到房地產(chǎn)市場，助長了房價的飚升。

　　在獲得土地出讓金的同時，房地產(chǎn)市場的繁榮還帶來了稅收的增長。一些城市政府的財政收入中一半以上與房地產(chǎn)相關(guān)，成為影響中央調(diào)控房地產(chǎn)市場成效并不顯著的重要原因之一。

　　而“獲益于土地”的地方政府，也因此有了足夠的“土地沖動”。雖經(jīng)幾番嚴(yán)查行動，依然存在建設(shè)用地總量增長太快、工業(yè)用地過度擴(kuò)張、違法違規(guī)用地、濫占耕地等屢禁不止的問題。

　　土地出讓金部分收歸中央？

　　從2007年1月1日起實施的土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規(guī)定，主要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出和城市建設(shè)支出等。

　　事實上，“地方政府的很大一部分土地出讓金收入又投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，帶來新的土地價格上升，形成新的可以賣更高價格的地。錢從土地上來再花到土地上，只不過雪球越滾越大”，鄒曉云指出，“關(guān)鍵是這一股擴(kuò)張的力量不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的內(nèi)生的需求力量，而是地方政府劃定一個需求目標(biāo)，再根據(jù)此目標(biāo)賣地，最后形成城市范圍無序擴(kuò)張，惡性循環(huán)。

　　“香港的土地收益占政府的財政收入的比例也不小，但不同的是，香港不是根據(jù)政府需要多少錢設(shè)定賣地指標(biāo)，而是有人需要買地，政府通過出讓得到錢。”鄒曉云表示，“這樣買地的人是有實實在在的需求的，資金也是有充分保障的。而內(nèi)地一些城市的情況是不知道你有錢沒錢，先做好地，最后必須要賣出去?！?/p>

　　“本來，按說每年的土地供應(yīng)都有計劃”，一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，“但是非常不明確，而且變數(shù)很多，客觀來看，計劃數(shù)據(jù)本身就依據(jù)不夠。”

　　“關(guān)鍵在于這并不是可持續(xù)，這并不能成為地方政府長久的穩(wěn)定的收入來源”，受訪的專家指出，“一旦地方土地收益大幅縮水，將導(dǎo)致地方財政難以為繼?！?/p>

　　這樣的擔(dān)心在2008年得到印證。由于全球金融危機(jī)的影響，地方政府土地出讓金收入減少，一些工程項目資金缺少保障。例如廉租房的建設(shè)。“而且70年的土地出讓收益，提早一次性花光，寅吃卯糧，不利于可持續(xù)發(fā)展。”上述專家指出，“所以，學(xué)者們建議，將土地出讓金部分上收中央，以抑制地方的賣地沖動?！?/p>

　　中國向城鎮(zhèn)國有土地使用者征費的制度始于1987年。當(dāng)時的土地使用費作為地方稅的一個變種，主要用于地方城鎮(zhèn)建設(shè)和維護(hù)，而中央并未從中獲利。

　　1988年11月實施的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，開始將土地使用費改為土地使用稅，按年收取，每平方米從0.2元到10元不等。中央和地方政府按5:5分成。土地使用稅的征收大大改善了中央政府和地方政府的財政狀況。但一些地方出現(xiàn)少交、瞞交部分土地使用稅的現(xiàn)象。

　　1989年5月，國務(wù)院出臺了《關(guān)于加強(qiáng)國有土地使用權(quán)有償出讓收入管理的通知》，規(guī)定凡進(jìn)行國有土地使用權(quán)有償出讓的地區(qū)，其出讓收入必須上交財政，其中40%上交中央財政，60%留歸地方財政。主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)，?？顚Ｓ?。

　　兩個月后，中央提取的比例降至32%。財政部公布《國有土地使用權(quán)有償出讓收入管理暫行實施辦法》，規(guī)定土地使用權(quán)出讓收入全部上交財政，其中先由取得收入的城市財政部門留下20%作為城市土地開發(fā)建設(shè)費用，其余部分40%上交中央財政，60%留歸城市財政部門，實行收支兩條線方式管理。

　　但一些地方政府隱瞞土地出讓收入的現(xiàn)象嚴(yán)重，中央提取部分難以落實。

　　1992年，財政部又出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國有土地使用權(quán)有償出讓收入管理工作的通知》，要求地方政府按規(guī)定向中央財政上交國有土地使用權(quán)出讓收入。

　　半年后，財政部出臺《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》，第一次將出讓土地使用權(quán)所得稱為“土地出讓金”，并將上交中央財政部分的比例，下調(diào)為5%。

　　1994年實行分稅制后，土地出讓金作為地方財政的固定收入全部劃歸地方所有，并在此后逐漸成為地方政府的“第二財政”。

　　2006年12月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，明確了國有土地使用權(quán)出讓收入的范圍，要求加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓收入征收管理；將土地出讓收支納入地方預(yù)算，實行“收支兩條線”管理。

　　能否打破政府對土地的壟斷

　　政府希望賣更多的地，獲得更多的土地出讓收入，但是如果供應(yīng)量大的話，應(yīng)該不會制造出高價“地王”；為什么在一些城市還會頻頻刷新土地拍賣紀(jì)錄呢？鄒曉云表示，這看似矛盾的背后，實際上是政府對土地的壟斷在支撐。

　　對于一些專家認(rèn)為由于分稅制的影響，地方財權(quán)事權(quán)不匹配，財政收入捉襟見肘，促使地方政府賣地謀求資金的說法，鄒曉云并不完全贊同。在他看來，實際上分稅制并不是地方政府賣地的根本原因?！凹词苟愂帐杖攵?，地方政府還是會賣地。按照現(xiàn)在的機(jī)制，土地都儲備在政府手中，必須通過賣的方式供應(yīng)出去。既然要賣，為什么不賣個高價呢？土地收入使用起來又很方便，何樂而不為呢？”

　　鄒曉云建議，改革土地財政可以從兩個方面入手：一是減少政府控制土地的數(shù)量，降低政府對土地出讓的壟斷，讓土地使用權(quán)自由買賣；二是政府每年在交易或者使用過程中征收土地稅?！罢稚蠜]有了土地，不能通過賣地掙錢，就會盡量使用稅收的方式去找錢”。

　　鄒曉云表示，土地收益分配制度改革不能再走稅收由中央控制多數(shù)的老路。土地雖然名義上為國有，但終究是地方資源，應(yīng)該為地方所用，對地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮重要的作用。土地收益也應(yīng)該由地方所享有。但地方所有決不是地方政府所有。

　　“另外，要改革目前的土地供應(yīng)機(jī)制”，鄒曉云指出，目前的狀況是基本不明確每年的土地供應(yīng)量是多少，有的地方會有供應(yīng)面積的公布，但不知道具體位置在哪里，分成多少幅地來供應(yīng)，信息不對稱就會造成價格的上漲。建議以季度集中供地或者定期供地的方式來減少這種人為的“地荒”。

　　據(jù)悉，國土資源部擬出臺《國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制規(guī)范》，按照編制規(guī)范，地方政府要編制全年的供地方向、各個地塊的用途、拍賣時間等計劃，“但是，地方政府也不一定會認(rèn)真執(zhí)行”，有受訪專家指出。

　　鄒曉云強(qiáng)調(diào)，還應(yīng)按照逐步縮小征地范圍的改革路徑，將城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地區(qū)分公益和非公益用途。公益用途仍可以實行征地，非公益用途應(yīng)該逐步引入集體和農(nóng)民作為流轉(zhuǎn)主體，讓農(nóng)民和集體參與到土地收益的分配當(dāng)中來。□

　　啟動“全民最低保障住宅制度”

　　只要政策設(shè)計得好，我們就可以再次將房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的威脅，化作發(fā)展的機(jī)會，幫助中國躲過可能存在的超級通貨膨脹的威脅

　　文/趙燕菁

　　2009年12月11日國家統(tǒng)計局公布的全國平均數(shù)據(jù)顯示，11月房價環(huán)比上漲1.2%，折算成全年漲幅接近15%，個別城市的環(huán)比漲幅超過2%，折算成全年漲幅超過25%。中央經(jīng)濟(jì)工作會議剛一開完，12月14日國務(wù)院就召開常務(wù)會議專門研究房地產(chǎn)調(diào)控政策，凸顯了年底住宅價格突漲帶來的緊迫性問題。

　　在2010年，會不會再次出現(xiàn)“政策性拐點”？整個房地產(chǎn)市場都在屏息以待。

　　通脹預(yù)期是怎樣形成的

　　談?wù)撊魏蝺r格現(xiàn)象，都不能回避貨幣問題。房價也不例外。

　　盡管不同的貨幣理論對貨幣增減如何影響經(jīng)濟(jì)意見不一，但都認(rèn)為合意的貨幣數(shù)量同社會財富數(shù)量間存在對應(yīng)關(guān)系。如果這種對應(yīng)關(guān)系發(fā)生變化，就會出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮。

　　假如貨幣流通速度為一個穩(wěn)定的恒量，市場上貨幣存量是100元，市場上財富的價格就是100元?，F(xiàn)在貨幣數(shù)量沒有變，財富升值30%，此時，貨幣就需要相應(yīng)增加30元，否則，單位財富的市場標(biāo)價就會下降，出現(xiàn)通貨緊縮；如果財富損失30%，市場就需要減少30元的貨幣，否則，單位財富的市場標(biāo)價就要提高，導(dǎo)致通貨膨脹。

　　任何物品市場價格的提高，都是在“吸收”貨幣；相反，物品市場價格的降低，都是在“釋放”貨幣。前者使貨幣傾向于不足，后者使貨幣傾向于過剩。

　　在經(jīng)濟(jì)高漲的周期，商品供不應(yīng)求，消費者間的競爭使得市場價格節(jié)節(jié)攀升，企業(yè)利潤增加，此時，必須釋放貨幣，避免通貨緊縮，滿足交易的需求；而經(jīng)濟(jì)衰退的周期，商品供給過剩，生產(chǎn)者不斷殺價，使得市場價格全面暴跌，企業(yè)債務(wù)增加，此時，就要回籠貨幣，避免通貨膨脹。簡言之，“利潤增加貨幣需求，虧損減少貨幣需求”。

　　2008年下半年以來，為了應(yīng)對金融海嘯，國家在短時間內(nèi)釋放了巨量貨幣。M2增幅高達(dá)29.42%，不僅遠(yuǎn)高于2009年年初定下來的17%的增幅，而且也遠(yuǎn)高于GDP+CPI的增幅。央行最新數(shù)據(jù)顯示，2009年人民幣各項貸款增加9.59萬億元，同比多增4.69萬億元(而2007及2008年全年貸款新增分別只有3.6萬億元和4.9萬億元)。其中，高達(dá)6萬億的資金流向地方政府融資平臺，這些資金的宏觀效果(吸收還是釋出貨幣)很大程度上都取決于房地產(chǎn)(形成的是利潤還是負(fù)債)。加上“4萬億”的財政投資，這些貨幣如果形成的不是利潤而是虧損，市場就可能在不久的將來，看到一場空前的通貨膨脹。

　　難怪天價“地王”一個接著一個

　　最新一輪的房地產(chǎn)熱，源自市場對高通貨膨脹的預(yù)期，而非地方政府所謂的“土地財政”。道理很簡單，如果市場上有兩部分人，一部分持有貨幣(包括債券)，另一部分持有資產(chǎn)(包括債務(wù))，通貨膨脹并不會平均地對兩者造成影響。在財富流失過程中，持有貨幣(包括債權(quán))一方的損失，將會遠(yuǎn)大于持有資產(chǎn)(債務(wù))的一方?，F(xiàn)在，很多人嘲笑房地產(chǎn)市場上的高地價已經(jīng)是“面粉比面包貴”，但如果考慮到通貨膨脹的可能，持有土地并不一定會比持有貨幣風(fēng)險更大。

　　更何況這些持有土地的錢又是“借來的”。萬德數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)在市場融資累計972.21億元，還有約40家企業(yè)的661.35億元融資計劃等待證監(jiān)會審批。1～11月，8999億銀行資金注入房地產(chǎn)，同比增長40.17%，較之房地產(chǎn)最火爆的2007年還超出30%。如此多的銀行資金注入房地產(chǎn)，難怪天價“地王”一個接著一個，地方政府土地收入紛紛突破歷史最高水平。

　　值得注意的是，前100家房地產(chǎn)上市公司目前的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、營業(yè)周期，分別長達(dá)8.61年、12.02年、19.95年。對如此之長的營業(yè)周期，唯一的解釋就是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期未來地價會大幅上漲。否則，僅資金成本，就可能導(dǎo)致其嚴(yán)重虧損。種種跡象表明，不管學(xué)界判斷如何，市場已經(jīng)在為應(yīng)對超級通貨膨脹做準(zhǔn)備了。市場知道，一旦出現(xiàn)通貨膨脹，手上握有現(xiàn)金的企業(yè)和個人，幾乎沒有機(jī)會短期內(nèi)把現(xiàn)金轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵨铩?/p>

　　高房價吸收了通脹壓力

　　2009年底，印度、越南相繼出現(xiàn)通貨膨脹。中國刺激經(jīng)濟(jì)的力度遠(yuǎn)在這些國家之上，卻沒有通脹的跡象。一個合理的解釋，就是房價、地價的上漲，導(dǎo)致名義社會財富劇增，大規(guī)模地吸收了市場上的流動性。也就是說，房地產(chǎn)市場的高漲，防止(或至少是延緩)了超級通貨膨脹的到來?？梢韵胂?，如果沒有房地產(chǎn)這個巨大的蓄水庫吸收了絕大部分貨幣的話，今天老百姓搶購的就不是房子了，而可能是食鹽、糧食、肥皂……

　　正如同發(fā)燒是對炎癥的正常反應(yīng)一樣，現(xiàn)在的不動產(chǎn)價格大幅上升，乃是對前一階段市場上貨幣大增的一種正常反應(yīng)。也許我們可以通過政策將房價壓下去，卻如同把發(fā)燒降下去并不會解決炎癥一樣，壓低房價反而會進(jìn)一步惡化衰退周期里貨幣的過剩。

　　這就意味著當(dāng)前的房地產(chǎn)“過熱”，不僅沒有“綁架”宏觀經(jīng)濟(jì)，相反，是房地產(chǎn)延緩了宏觀經(jīng)濟(jì)的崩潰。中國經(jīng)濟(jì)的深層問題，是釋放了過多的貨幣，而沒有創(chuàng)造出相應(yīng)的利潤。房地產(chǎn)“發(fā)燒”，不動產(chǎn)價格上漲，只不過是經(jīng)濟(jì)“炎癥”的外在表征，是市場“吸收”貨幣的自然機(jī)制。

　　盡管靠房地產(chǎn)價格飆升“吸收”流動性是不可持續(xù)的，但打壓房價，同樣解決不了流動性過剩的問題。捅破“房地產(chǎn)泡沫”，不僅不能使過熱的經(jīng)濟(jì)“消炎”，反而可能導(dǎo)致“病灶”(通貨膨脹壓力)轉(zhuǎn)移擴(kuò)散到更危險的部位(如股市、原料，甚至食品)，產(chǎn)生一系列無法預(yù)料的嚴(yán)重后果。

　　抑制房地產(chǎn)過熱的治本之策，在于大規(guī)?；厥樟鲃有?，使市場上的貨幣與實物財富重新恢復(fù)平衡。遺憾的是，迄今為止我們并沒有在經(jīng)濟(jì)衰退的周期里，找到減少流動性的有效途徑。經(jīng)濟(jì)高潮時的債務(wù)，一旦無法通過創(chuàng)造利潤償還，銀行利潤就會被用來充抵爛賬，導(dǎo)致資本充足率下降，貸款規(guī)模也會相應(yīng)萎縮。此時，為了恢復(fù)銀行的功能，避免傷及正常運營的企業(yè)，不僅不能收緊銀根，反而要注入更多的貨幣。美聯(lián)儲正是汲取了上世紀(jì)30年代抽緊銀根導(dǎo)致大蕭條的教訓(xùn)，在應(yīng)對金融海嘯時，向銀行注入了空前規(guī)模的流動性。而這又為危害更大的通貨膨脹埋下禍根。

　　1998年房改的啟示

　　減少貨幣不可行，恢復(fù)貨幣與財富平衡的唯一途徑，就剩下增加財富一途。這就要求新注入的資金所創(chuàng)造的增量財富(利潤)，必須超過存量財富的減少(虧損)。顯然，這在下降的經(jīng)濟(jì)周期里，幾乎是不可能的。那么，中國是否存在這樣的可能？讓我們回顧一下1997年亞洲金融風(fēng)暴時的中國經(jīng)濟(jì)，當(dāng)時的國際、國內(nèi)形勢同今天非常類似。

　　亞洲金融危機(jī)爆發(fā)于1997年。從1999年開始，中國經(jīng)濟(jì)增長開始迅速回升，經(jīng)濟(jì)增長率從1998年的7.8%、1999年的7.6%、2000年的8.4%、2001年的8.3%，上升到2002年的9.1%。1998～2002年間，每年基礎(chǔ)貨幣的增加幅度(發(fā)行貨幣)均不低于20%，遠(yuǎn)高于GDP+CPI的增長率。按正常情況(也就是所謂的“菲利普斯效應(yīng)”)，本該出現(xiàn)通貨膨脹。但是1998～2002年卻出現(xiàn)了“無法解釋”的通貨緊縮。零售物價指數(shù)RPI在1998年下降了2.28%，1999年為-3%，2000年為-1.5%，2001年為-0.8%，到了2002年還繼續(xù)下降了1.8%。消費價格指數(shù)CPI1998年為-2.6%，1999年為-2.4%，2000年為-1.3%，2001年為-2.5%，2002年下跌0.8%。出現(xiàn)了逆菲利普斯曲線運行的“反常”經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

　　回顧當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)，唯一重要的宏觀變量，就是肇始于1998年的住房制度改革。這次改革的一個重要特點，就是以遠(yuǎn)低于市場價格的代價，將存量“公房”的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給居民。隨后幾年，這些不動產(chǎn)陸續(xù)上市，以幾萬元的房改價獲得的住宅，在市場上可以賣到十幾萬甚至幾十萬元。市場的名義財富在幾乎沒有新增貨幣投入的情況下迅速增加。除了微觀上居民財產(chǎn)性收入(家庭“利潤”)劇增，一個重要的宏觀效果，就是大量吸收市場上的流動性。其吸收貨幣的效果竟如此顯著，以致造成經(jīng)濟(jì)高增長的同時，通貨不漲反縮。

　“新房改”：最大規(guī)模吸收流動性

　　我們能否有目的地復(fù)制1998年房改的過程——釋出較少的貨幣，創(chuàng)造較大的增量財富，從而達(dá)到吸收過剩流動性的目的？

　　一個顯而易見的思路，就是盤活現(xiàn)有的存量。在土地市場招拍掛之前，大量的企事業(yè)用地都是通過劃撥的方式取得的。隨著城市的快速擴(kuò)張，這些土地現(xiàn)在大多從城市邊緣變?yōu)槌鞘械闹行?，已不適于用作工業(yè)。如果將其改變用途(如工業(yè)改為商住)、增加強(qiáng)度(容積率)，通過評估或招拍掛程序從劃撥轉(zhuǎn)為商業(yè)用途，價值立刻就可以翻倍。獲得的資金可以以資本金的形式再次注入企業(yè)，從而大幅改善企業(yè)的融資能力。其原理同1998年房改類似，可以視作企事業(yè)單位國有資產(chǎn)“房改”。

　　根據(jù)廈門市的調(diào)查，僅全資市屬國有企業(yè)，可以盤活的潛在存量土地就高達(dá)上百億元。如果擴(kuò)大到非市屬國企、事業(yè)單位乃至非純國有企業(yè)，數(shù)量更為巨大。擴(kuò)大到全國其他城市，可以盤活至少數(shù)千億甚至上萬億的存量資產(chǎn)。由于投資極少(大部分位于基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全的地段)，幾乎不用增加新的貨幣供給，就可以釋放出被“制度”所壓抑的巨額的增量財富。市場上的流動性壓力也會隨之減少。這是一副幾乎沒有任何副作用，且立竿見影的“特效藥”。但相對于市場上過剩的流動性，其規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　這就需要第二個更為主動的辦法——復(fù)制1998年房改，大規(guī)模啟動“全民最低保障住宅制度”：首先，大規(guī)模建設(shè)小戶型保障型住宅；然后，以成本價賣給沒有參加過房改(且在農(nóng)村沒有宅基地)的居民；獲得產(chǎn)權(quán)的居民可以市場價上市轉(zhuǎn)讓。此時，“成本價”與“市場價”之間的差額，就是社會新增財富。這部分財富沒有增加相應(yīng)的貨幣供給，可以起到1998年房改時同樣的吸收剩余流動性的效果。

　　假設(shè)建設(shè)成本(土地和建安成本)是每平方米4000元，市場價是每平方米8000元，每平米住宅就可以吸收4000元的流動性。假設(shè)每一套建筑面積是60平方米，就可以吸收24萬元的流動性。如果全國每年解決2000萬戶居民的保障性住宅，就可以吸收4.8萬億元的流動性。三年之內(nèi)就可以吸收數(shù)以十萬億計的流動性。

　　同上一個辦法比，“新房改”可能見效較慢——其建設(shè)周期需要至少2～3年，“房改”后的住宅也不會立即同時上市，與1998年房改一樣，其吸收流動性的效果，需在以后數(shù)年逐步釋放，但就吸收流動性的規(guī)模而言，沒有任何產(chǎn)業(yè)可以與之相比。如果采用“先租后售”分期付款的辦法，將“新房改”擴(kuò)大到包括農(nóng)民工在內(nèi)的所有新增市民，其拉動固定資產(chǎn)投資的規(guī)模還會更大，社會和經(jīng)濟(jì)效果也會更持久。

　　表面上看，以低價格為低收入消費者提供住宅，與美國“次貸”有些類似，但實質(zhì)上兩者完全不同。同“次貸”模式相比，“房改”模式的最大不同，就是以成本價格(生產(chǎn)者價格)為住宅供給定價，以市場價(消費者價格)交易，價格的變動趨勢是上漲；美國“次貸”模式則相反，以市場價(消費者價格)為住宅定價，一旦市場波動，價格變動的趨勢是下跌。前者可以吸收貨幣，導(dǎo)致通縮；后者必然釋出貨幣，加劇通脹。

　　房地產(chǎn)：是問題，更是機(jī)會

　　顯然，“成本價”與“市場價”的差額越大，吸收流動性的效果就越顯著。由于建設(shè)成本價幾乎是固定的，市場高房價反而有利于吸收流動性。因此，只要減少銀行的風(fēng)險(銀行完全退出投資性住宅貸款市場)，就沒有必要將房價作為政策直接打擊的重點。隨著流動性的吸收，通貨膨脹的預(yù)期勢必減弱，加上保障房供給的增加，雙管齊下，迅速飆升的房價被釜底抽薪，房價高企的“炎癥”，就會不治而愈。

　　在上次金融危機(jī)中，公共組屋為新加坡住宅主流市場提供了基準(zhǔn)價格。因此，盡管高端投資型住宅價格跌幅高達(dá)50%，但由于其所占市場比例很少(不到30%)，對實體經(jīng)濟(jì)的沖擊遠(yuǎn)小于美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂帶來的嚴(yán)重后果。一旦金融市場與投資住宅市場區(qū)隔，高端投資型住宅價格的漲落，就如同古董市場一樣，變?yōu)榫植渴袌龅墓铝F(xiàn)象。政府只要控制住保障房的市場價格，并使之成為市場供給的主體，整個房地產(chǎn)市場就有了一個“穩(wěn)定之錨”，政府就沒有必要對高端住宅價格進(jìn)行直接干預(yù)。

　　30年改革開放得出的一條基本經(jīng)驗，就是要“充分發(fā)揮市場在配置資源過程中的基礎(chǔ)作用”。在沒有理解價格形成機(jī)制的深層原因之前，倉促出臺政策，直接打壓房價，很可能會對整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生預(yù)想不到的嚴(yán)重后果。理解市場價格，利用市場價格，并因勢利導(dǎo)，尋找出有效的解決辦法，才是解決住房問題的治本之策。

　　1994年治理經(jīng)濟(jì)過熱時，抽緊銀根導(dǎo)致了大批的爛尾樓和銀行爛賬。但誰也沒有想到1997年金融危機(jī)的時候，被我們視為洪水猛獸的房地產(chǎn)居然獨撐大局。1998年的房改，不僅幾乎以一己之力挽救了中國經(jīng)濟(jì)，而且啟動了中國近代史上最長的“黃金增長期”。歷史經(jīng)驗表明，水能載舟，亦能覆舟。只要政策設(shè)計得好，我們就可以再次將房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的威脅，化作發(fā)展的機(jī)會，幫助中國躲過可能存在的超級通貨膨脹的威脅，率先走出金融海嘯的陰影?！?作者為中國房地產(chǎn)研究會常務(wù)理事、廈門大學(xué)教授)

　　力解新的“天下第一難”

　　今年一個變化是，住房問題第一次成為了網(wǎng)民高關(guān)注話題的第一位

　　文/《瞭望》新聞周刊記者楊桃源

　　春節(jié)臨近，全國“兩會”在即。近年每逢這個時段，主流媒體都會提前做全國性的網(wǎng)絡(luò)民意調(diào)查，了解征集網(wǎng)民關(guān)注的熱點話題。今年的一個排序結(jié)果近日出來了。與往年的調(diào)查結(jié)果相比，今年一個重大的變化是，住房問題第一次成為了網(wǎng)民高關(guān)注問題的第一位。

　　這個結(jié)果并不出人意料。但是，當(dāng)一個問題成為網(wǎng)民甚至是全民所關(guān)注的首要熱點話題時，這個問題還不足以令人警醒嗎？

　　說高房價或者房地產(chǎn)出了多大的問題，地方政府和開發(fā)商及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)肯定不同意。不然，為什么在中央對穩(wěn)定房地產(chǎn)、抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為連續(xù)出了五道“金牌令”之后，仍有房地產(chǎn)商及其代言人還在聲稱房價其實不高，仍有地方政府反其道而行之，出臺與國家政策相左的托市護(hù)盤的優(yōu)惠政策呢？

　　說高房價或者房地產(chǎn)問題其實不大甚至沒有問題，中央政府和絕大多數(shù)百姓肯定不答應(yīng)。不然，中央政府為何要連出五道“金牌令”？網(wǎng)民又為何將此列為今年首位的熱點話題呢？境外媒體和眾多的專家學(xué)者，為何也連篇累牘地議論中國高房價風(fēng)險巨大，有可能成為再度引發(fā)全球金融危機(jī)的風(fēng)險因素呢？

　　說住房已經(jīng)成為了中國當(dāng)前第一難的問題，一點也不為過。

　　這不是單一的問題，而是與其他眾多的熱點難點問題糾結(jié)在一起，形成了一個錯綜復(fù)雜的難題群。如在今年調(diào)查排序的結(jié)果中，住房就與物價、就業(yè)、收入、反腐敗、拆遷等問題或緊或松、或明或暗地聯(lián)系在一起。在當(dāng)今中國的難題單上，與住房問題關(guān)聯(lián)度不高的難題已然不多了。

　　這是一個巨大的利益博弈問題。開發(fā)商要逐利，甚至要追逐暴利，當(dāng)然是房價越高越好。地方政府既要GDP成績單靚麗，還要增加財政收入養(yǎng)人養(yǎng)事。而要做到二者兼顧，沒有什么比房地產(chǎn)更加能夠勝任這一任務(wù)了，也當(dāng)然是房價越高越好，房地產(chǎn)盤子越大越好。投機(jī)者要炒房，要賺取超額利潤，當(dāng)然是房價飆升得越快越好。而普通百姓要買自己買得起的住房，進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工者想在城市安身立命一圓城市夢，新近畢業(yè)進(jìn)入職場的大學(xué)畢業(yè)生想結(jié)婚過小日子，當(dāng)然希望房價越低越好。于是，一場資本裹挾著地方政府，再加上一幫逐利的境內(nèi)外玩家，在并不長的時間內(nèi)，已經(jīng)將中國的一線城市，甚至二線城市的房地產(chǎn)畸變成了資本游戲。而處于弱勢一方的住房消費者，就成了被迫、被動的游戲參與者，如果說不是受害者的話。

　　這也不只是一個簡單的經(jīng)濟(jì)問題。住有所居，已經(jīng)明確寫入了中共十七大報告，成為執(zhí)政黨對全民的鄭重承諾。用百姓買不起房的高房價來踐諾，這不是中國共產(chǎn)黨的品格。如何在住房問題上取信于民，讓百姓共享改革開放的成果，而不是用高房價來吞噬改革開放的成果，可謂目前執(zhí)政所碰到的一道天字號難題。

　　問題就擺在那里，矛盾已糾結(jié)在那里，利益就糾纏在那里。但是解決方案呢？有沒有解？何時解？

　　快刀斬亂麻？高房價和房地產(chǎn)確實已經(jīng)成為一團(tuán)亂麻。但是，哪里找快刀？

　　病急施重藥？哪一味藥，哪一劑藥，哪一位神醫(yī)可以令高房價藥到病除，手到病除？

　　就這樣放任不管，或者虛應(yīng)故事，甚至做“擊鼓傳花”的游戲，問題砸在誰手上活該誰倒霉？

　　一個負(fù)責(zé)任的政府，總是把人民的利益放在第一位。把近乎無解的房地產(chǎn)“亂麻”解開，既防止出手過重而使房地產(chǎn)轟然倒塌以造成金融危機(jī)，又防止房價野蠻生長而把中國社會撕裂成兩個社會，是擺在當(dāng)前決策者面前的一項高難度的任務(wù)，也是百姓最深切的關(guān)切與期待。

　　越是問題復(fù)雜，越是情況危急，越要保持清醒的頭腦。事實上，高房價并非中國失控的全局問題，而只是一線城市和部分二線城市的房價漲幅過快過大。制造高房價的背后推手，也并不是潛伏過深，而是明擺著。解決高房價問題，循序漸進(jìn)的招數(shù)有的是?，F(xiàn)在中央政府所出臺的一系列政策，執(zhí)行得如何，力度夠不夠，成效顯不顯，百姓并非看不懂。一些地方政府頂風(fēng)托市的“騙招”、“昏招”，已經(jīng)招致了網(wǎng)民雨點般的“拍磚”。

　　這就提醒地方政府，在中央政府措施已經(jīng)出臺后，地方政府仍然不出招當(dāng)然不行，搞“自選動作”亂出招，出“反招”更加不行。而中央主管部門應(yīng)當(dāng)健全對中央重大決策部署執(zhí)行情況定期檢查和專項督察制度以及紀(jì)律保障機(jī)制，嚴(yán)查并糾正有令不行、有禁不止行為。

　　執(zhí)政為何？無外乎回應(yīng)人民的關(guān)切與期待。當(dāng)前，各地“兩會”已經(jīng)或即將舉行，全國“兩會”也將在春節(jié)后不久召開。凝聚人民意志的“兩會”，當(dāng)認(rèn)真傾聽和回應(yīng)人民的呼聲和關(guān)切，切實為房地產(chǎn)難題尋求解決之道。

　　沒有解不開的結(jié)，也沒有過不去的坎。畢竟，我們已經(jīng)經(jīng)過了30多年的改革開放的洗禮，執(zhí)政的物質(zhì)資本和民意資本比以往任何時候都更厚實。畢竟，各級政府所掌握和能夠調(diào)動的物質(zhì)資源和社會資源，并非不能解開房地產(chǎn)這一發(fā)展中的難題。最根本的問題，是在住房問題和發(fā)展房地產(chǎn)的所有政策制定與實施中，公眾不能缺位，民意不能缺席，不能沒有話語權(quán)和監(jiān)督權(quán)，更不能把公眾推向?qū)α⒚妗?/p>

　　人民，只有人民，才是創(chuàng)造歷史的真正動力。再難的問題，只要到人民中走一走，問一問，點子就有了，辦法就出來了。而只要真正凝聚了人民最廣泛共識，真正動員起人民最廣泛的力量，天大的問題也能解決，再大的坎也能夠過去?！?/p>

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