時寒冰：調控政策難降房價

時寒冰：調控政策難降房價

2010年01月06日  來源： 《新財經》

 
　　2009年12月14日，國務院常務會議明確提出，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。政策一出，立刻引起了激烈的爭論，高房價到底會不會得到遏制？我們在關注各方觀點的同時，也引用了一些觀點，供讀者參考。

　　中國的CPI對房價的波動極不敏感，房價即使翻一倍，只要房屋租金等不隨之上漲，CPI就反映不出來，而這恰好就是中國的現實困境。由于大量商品房被投機者買走，這些房子的出租并非為了獲取租金，而是為了等待房價上漲，租房的目的不過是填補時間空白，即以出租換時間。一旦房價上漲到足夠的價位，房屋主人就會變“租”為“售”。我親身經歷過一次這樣的情形。房屋主人寧肯給我一個月租金的違約金，也要終止租房合同，因為她要賣房。所以，在中國，房價的漲幅與房屋租金嚴重背離。國際上研究房價泡沫，一般把二者的背離程度作為判斷泡沫大小的一個指標。如果從這個角度來看，中國這些年來，泡沫一直處于高速累積階段。

　　從2008年11月開始，中國加大信貸投放，由此引發了對貨幣貶值的恐慌，催生了對住房的消費，我稱這種激活消費的模式為“恫嚇式消費”。當上萬億的信貸資金釋放出來，富人瘋狂地涌入樓市，把鈔票兌換成房產。

　　這個時候，房屋已經不再是住房必需品，而是一種確保財富不縮水的投資品或金融產品。在這種情況下，房屋質量已經不重要，位置也不重要，只要能買到房子。因為，存量住房被瘋狂地消化掉，可供選擇的余地越來越小了。

　　房價上漲，使地方政府原本一路下滑的地價迅速反轉，通過賣地，地方政府緊張的財政狀況立即扭轉。

　　貨幣貶值是對“資源為王”理念的強化。通過紙幣衡量的實物必然漲價。那么，出臺房地產調控措施能夠降低房價嗎？

　　其一，政府調控房價的目標是“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，只要漲得不快就達到了預期。

　　其二，政府調控房價往往稅收打頭陣，這樣的結果是，在抑制房價上漲的過程中政府的收入是持續增加的。在這種情況下，如果房價能夠下跌必須有其他利益主體（比如開發商）讓渡部分利益，而這顯然是不現實的。指望在稅收增加的同時調控房價本身就不合邏輯，因為相關稅收很容易轉嫁到購房人身上。

　　其三，所有房地產調控措施都需要地方政府來執行，而哪個地方政府愿意房價下跌呢？他們更多的是對中央的調控政策陽奉陰違。道理很簡單，分稅制改革后，地方財權大幅削弱而事權大致不變，財政缺口太大。因此，地方政府經常出臺極其荒唐的調控措施，比如，發現開發商囤房將在一定時期內限制其賣房，這不是明擺著幫助開發商囤積嗎？

　　如果地方政府違背調控政策，會受到處罰嗎？答案是：也不會。因為，地方政府的財政缺口必須從土地出讓金這一塊來彌補。地方政府在賣地方面犯的“過錯”基本上是被原諒的。這正是中國房地產調控的怪圈。

　　在綜合這些年的大量數據及政策信息后，我得出結論：政府能夠容忍中國房價的最大跌幅應在20％以內，時間應在十個月以內。超出這個極限，政府就必然出臺救房地產的政策。2008年，房價剛剛步入下跌軌道不久，系列房地產救市政策的出臺就是最好的證明。

　　因此，除非有能夠替代房地產解決地方政府財政缺口的產業，房價雖然會有調整，但在政府這只“看得見的手”的推動下，大趨勢仍是上漲，會一直上漲到即使在任何推動力量下也不能再上漲為止，即崩盤為止。

　　中國要想成為強國，走民富路線是唯一現實可行的途徑。而要做到這一點，首先就必須改變我們過于倚重擠壓民生為基礎構建起來的經濟發展模式，諸如高房價這樣的畸形狀況應該及時得到糾正。否則，只是讓少數人謀取了暴利。

　　更重要的是，這個民族在高房價中的迷失，愈來愈深。當年輕一代把擁有住房這一生活必需品作為人生的目標時，這個民族的未來和希望在哪里？

　　我深為這種狀況感到憂慮。

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