調樓市、抑房價——2010年的中國樓市能否走向真正的復蘇
胡顯達
一、樓盤價格決定于開發商的個人意愿和投機資本的炒作
現在，中國樓市的基本情形是這樣的，一方面有著這么多的房子期待著市場放量購買，另一方面高位的房價又把更多的有著真實需求的自住房的購房者拒之門外，而讓它們只能望樓興嘆。由于沒有抑制投資性購房居中炒作的微觀設計，這樣樓市的交易大都充滿著不少價格上的泡沫和資本的投機心理。這樣的樓市交易實質上就是一個稀缺品的拍賣場，價格嚴重偏離它的價值。價格不是決定于競爭性市場的供求關系，而是操縱于市場壟斷者的個人意愿。供需決定價格，這個經濟學的基本原理已不再適用于我們的樓市了。正如郎咸平在國際金融危機中所看到的那樣，“從石油價格上我們可以看出，價格已經不是像經濟學教科書上所講的那樣，由供需決定，而是由國際炒家所決定了。……他們怎么決定呢？按照他們個人的意愿來決定。供給和需求，那是古典學派，那是古時候的事，至少在2008年之后，供給需求決定不了價格。我們今天就處于這種局面。（郎咸平《誰都逃不掉的金融危機》第148～152頁）這樣的價格決定在通脹預期的市場管理中，只能讓這種樓市的交易更多地淪為一種投資炒作賺錢的工具。買房不是為了自住，而是為了炒作轉手賺更多的錢。對樓市火爆的考量，已不能單純地看它的交易量了，而要看它的銷售去向和購買用途。樓盤老是囤積在開發商與社會炒房團那里，它的本質就是投機。
有不少的專家學者都在根據自己的視角和觀察，抨擊這種樓市的價格泡沫與投機本性，為什么我們的政府就是置若罔聞呢！
如果筆者說中國目前的這種樓市，實則就是一種投機性資本進進出出的大賭場，也許會有不少人跳出來指責筆者的這種看法是對中國房地產業回暖勢頭的一種抹黑，一種詛咒。筆者并不想給中國的房地產業抹黑，只是想憑著自己的良知和學識指出它的真相和本質罷了。這種樓市的投機性，就連中共智囊機構的一些專家也毫不隱諱這一點。比如國家發改委宏觀經濟研究員，著名經濟學家王小廣稱：“目前，樓市雖不太健康，但由于明年繼續實行適度寬松貨幣政策，房價再漲20%～30%問題不大。”王小廣認為“中國房地產是由貨幣和投機主導推動的畸形市場，必須調整才能實現房地產的真正增長。”（2009年12月28日《鳳凰網財經今日首條》）。
通過上面的分析和引證，我們可以得出這樣一個基本的結論，那就是擠兌樓市的投機性和價格、資產泡沫，將是2010年宏觀調控中國房地產業健康發展的一個極難啃動的硬骨頭。因為它的對手都是社會上的一些強勢集團，比如指靠土地買賣為生的地方政府，與地方政府戰略結盟的房地產開發商，以及指靠投機性購房而食利的社會炒房資本。這將是一個異常艱難的利益調整過程。
二、政府的調控措施及其效應分析
面對地產開發商和社會炒房團的可能阻撓，政府又是怎樣進行自己的宏觀調控？
“據新華網北京12月27日電，溫家寶在接受記者采訪時表示，自己并不打算干預市場的運作，政府只想管好自己該管的事。只要政府有決心使我們的房地產有一個穩定的發展局面，總是可以做到的。”（參見2009年12月28日鳳凰財經今日首條報道）
在對高位房價的調控上，提出了四大舉措：“一要加大居民安居工程的建設力度，加快棚戶區的改造，在資金、土地、稅收上都給予優惠和保障；二要鼓勵居民購買自住房和改善性用房；三要運用好稅收、差別利率、土地政策等杠桿，穩定房價；四要維護房地產市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬物價等行為。”（同上）
在對全國各地樓市價格不斷沖高的勢頭，一方面說自己不打算干預市場的運作，另一方面又說政府只想管好自己該管的事。可這么年都過去了，真的都把自己該管的事都管好了嗎？真實的情形是政府對房地產的宏觀調控也這么多年了，出臺的調控政策也已堆積如山了，可我們的樓市價格總是在這種政府的不斷調控中沖向它的彼岸，也即在這種大漲小跌的循環往復中不斷沖向它的更高價位，其調控的運動軌跡是一條陡直向上的爬升曲線。真可謂越調越高、越調越漲。在這種宏觀調控與市場運作的固有慣性中，真不知“只要政府有決心，總是可以做到的”這種承諾，是以何而生，又是以何而存的！總是在老調重彈地表示自己的政府有決心、有能力，讓更多的人買起房子，做到有房可住，這樣的話說的多了，還如何讓人采信。老是說著這種不怎么管用的好心話，說的多了，就會讓更多的人不知不覺地麻木起來。
加強經濟適用房的建設、加強安居工程的建設，這樣的話在政府部門的紅頭文件中不知講了多少遍。可經過這么多年的建設，又有多少這樣的安居工程被建設出來。建設出來的不是豪宅就是別墅，這么高的價位，又能讓多少普通居民買得起搬進去！
在樓市的調控中，中央必須首先端正自己發展房地產業的價值理念，把房地產業當作國民經濟的支柱產業來抓，并不是為了指靠這個供給短缺的產業賺更多的錢，把GDP的產值和數據搞得更好看，而完全是為了讓更多的人能夠安居在更舒適的房子里，過上更溫馨美好的生活。
根據社會財富的分配和流向，這種產業的發展當然也存在著一個多元化布局的問題，既要有高價位的豪華商品樓供給那些高收入群體的住房消費，也要有經濟適用房、政府廉租房滿足社會中低收入階層的購房需求。
現在的問題是，土地一旦被標到房地產的開發商手里，中央在這種產業發展上的調控意向就不怎么聽使喚了，而只能眼睜睜地看著它們隨意改變這種土地開發的用途。比如一些開發商先以經濟適用房的名義，從政府那里很優惠地搞到一塊土地的開發權，而后就把它建成高價位的豪宅牟取更豐厚的利潤。還有的開發商以此名義從政府那里先標到土地，然后占地不用，搞土地囤積，利用土地買賣打發橫財。土地的開發名義上被政府發包出去了，而實際上卻在原地炒過來炒過去，根本就沒有開發，只是任其炒作的資本借地生蛋、借地發財。這實際上就是投機倒把、買空賣空，浪費土地資源。
對于這種隨意改變土地用途或囤積土地、占而不用的開發行為，中央的宏觀調控明顯滯后，并經常地缺位。如果不承認這一點，為什么這種現象老是存在這種產業的發展之中呢！
現在，讓我們再回過頭來，看一看調控措施吧。總的說來，這些調控只是一些導向性的東西，而缺乏微觀上具有約束性的管制措施。這樣的調控必將吞咽的一粒苦果，就是調控意向的被閹割或根本的無效。中央每每因應民眾的抱怨而調控樓市，實際上總是重復著
這樣一種結局——大漲小跌、逐步爬升，越調越高、越調越漲。這樣的一個結局實則就發端于這種缺乏管制性的調控，也是對這種調控根本無效的一種鐵證。
三、市場—政府的分工與對政府邊界的堅守
在市場與政府的關系上，傳達出的一個基本意向就是政府只想管好自己該管的事，市場的事仍交給市場自己解決。失足之處在于當樓市的價格不能由市場力量自我調整到一個理性價位的時候，而仍舊固守著市場與政府的分工與邊界。中國樓市價位的瘋狂，已讓政府的宏觀調控不能再固守這種“導向性”的做法了，而必須針對市場運作的實際情形采取一些微觀上約束性更強的管制措施了，比如對樓市信貸的收緊與價格的凍結等。在一個有著自由放任傳統的歐美經濟體中，政府的宏觀調控尚且動用過這種極端措施，我們的政府又何須死板地固守這個市場與政府的邊界，而老是運用這些不干預、導向性的東西調控自己的樓市呢！固守這個市場與政府的分工與邊界，只想老老實實地做一個市場經濟的守夜人，這只能眼睜睜地看著市場的運作在資本的投機和逐利中一次一次地背離自己的調控意向。
所以，表態不打算干預市場的運作，而只想做好政府該做的事，即堅守導向性的宏觀調控，而不是市場運作的強制干預。這樣的調控，實際上已遠遠落后于政府與市場關系的現代演變了。這就是中央一直調控不好房地產業發展的一個根源所在。
對房地產業的調控，說的總是順乎民心的，什么加大居民安居工程的建設力度，在資金、土地、稅收上都給予優惠和保障了，什么運用好稅收、土地、差別利率等政策穩定房價了，什么要維護房地產市場秩序，打擊捂盤惜售、哄抬物價了……可采取什么樣的具體措施來保障這些導向性意圖的實現呢？這樣的調控就缺乏具體的微觀設計了。比如怎樣維護房地產市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬物價等行為，從他的調控中根本就找不到什么具體的反制與應對辦法。這種導向性的調控很難辦出立竿見影的惠民之事，也很難把中國的房地產業推向市場的真正復蘇和市場基本出清基礎上的新一輪增長。
2010年1月3日 初稿于論道書齋 胡顯達
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