房地產(chǎn)支撐不了中國(guó)的“大國(guó)夢(mèng)”

      2010年01月07日   《環(huán)球財(cái)經(jīng)》 上海鑫獅資產(chǎn)管理有限公司    邁克·吳

　　前鑒：美國(guó)牛市由房始由房終

　　最近中國(guó)房市的火爆與全球房市形成了冰火兩重天的走勢(shì)。這讓我想起了2002年10月時(shí)，納斯達(dá)克指數(shù)經(jīng)歷了一場(chǎng)從5100點(diǎn)重創(chuàng)到1100點(diǎn)的慘劇。這輪長(zhǎng)達(dá)32個(gè)月的暴跌，最后在地產(chǎn)股率先突破新高后得以結(jié)束，并開始了一輪新牛市。可悲的是，這輪牛市從房地產(chǎn)行業(yè)股票發(fā)跡，最終也從地產(chǎn)股最先形成了現(xiàn)在大家所經(jīng)歷的“百年難遇的金融危機(jī)”——我們都知道從2007年開始的金融危機(jī)的源頭就是地產(chǎn)業(yè)，并以金融杠桿的放大效應(yīng)為助力。

　　歷史總是值得借鑒。仔細(xì)研究當(dāng)時(shí)的情況就能發(fā)現(xiàn)，2003~2005年美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了最后一輪快速上漲，股價(jià)先于資產(chǎn)泡沫破滅，形成了2007年次貸危機(jī)的大頭部。當(dāng)然這個(gè)源頭可以遠(yuǎn)溯15年前，克林頓政府出于政治上的需要，在1995年宣布了“居者有其屋”計(jì)劃——公民住宅擁有率將在2000年達(dá)到67.5％。也正是這一政策，使得聰明而貪婪的華爾街金融家們發(fā)明了次級(jí)貸款，繼而運(yùn)用復(fù)雜的模型衍生出了更為復(fù)雜的金融工具，并且分銷到世界各地。再加上后來(lái)格林斯潘的低息政策，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫越吹越大。事情的結(jié)果是，2007年美國(guó)政府看到了這個(gè)重大的地產(chǎn)泡沫危機(jī)后，采取主動(dòng)戳破的策略，讓市場(chǎng)力量為其降溫，使得各國(guó)領(lǐng)袖手忙腳亂，不知所措。

　　大洋彼岸的房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，真的對(duì)中國(guó)沒(méi)有輻射影響嗎？答案是未必。

　　2008年時(shí)，土地出讓收入幾乎被“腰斬”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海、北京、杭州等地樓市成交額和成交量都出現(xiàn)了下滑，一些捉襟見(jiàn)肘的地產(chǎn)連鎖中介甚至倒閉。但一年后，中國(guó)管理層復(fù)制了美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，將巨額信貸投入地產(chǎn)市場(chǎng)，硬生生把中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)拉出調(diào)整，畫出了一個(gè)“漂亮”的V形走勢(shì)，并且同步帶領(lǐng)這些城市的土地供給財(cái)政全面復(fù)活，就猶如當(dāng)年克林頓政府的房產(chǎn)繁榮泡沫。

　　警惕：中國(guó)經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)業(yè)綁架

　　截至2009年11月23日，全國(guó)70個(gè)城市的土地出讓金收入全部“金光閃耀”，同比增加超過(guò)100％以上。也就是說(shuō)，土地拍賣收入，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后整個(gè)市場(chǎng)上最先拉升創(chuàng)新高的行業(yè)。排在前20名的城市土地出讓金，總額高達(dá)6210億元，同比增加108％。上海以821億元名列全國(guó)第一，大約每小時(shí)收入1000萬(wàn)元，在歷史高點(diǎn)2007年的803億元基礎(chǔ)上，還增加了2％；北京為 639 億元位列第二（2008年為503億元）；排名第三的是杭州，直逼一線城市上海、北京。僅2009年11月26日這一天，杭州的土地出讓進(jìn)賬就高達(dá)53.42億元。至此，2009年前 11 月杭州總計(jì)賣地收入576.6億元，遠(yuǎn)超2007年全年507億元的峰值。廣州前3季度土地出讓收益不足100億元，但在第四季度加速?zèng)_刺，總共拍出的居住類地塊收益已經(jīng)在120億元左右（數(shù)據(jù)截至11月底），加之12月22日番禺區(qū)亞運(yùn)城項(xiàng)目拍出255億元天價(jià)，全年土地出讓收入突破300億元。

　　到目前為止，在改革開放的30年中，我們查遍了中國(guó)的所有行業(yè)，投入產(chǎn)出比和回報(bào)率最高的，是政府出讓土地獲取資金。也就是說(shuō)以政府為引導(dǎo)的地產(chǎn)市場(chǎng)，土地拍賣使用權(quán)已成為政府發(fā)展建設(shè)的發(fā)動(dòng)機(jī)。

　　我們?cè)僮屑?xì)分析，現(xiàn)在中國(guó)的A股市場(chǎng)似乎在走美國(guó)地產(chǎn)股老路。從2009年二季度開始，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度之兇悍之快速，已經(jīng)超越了前幾年，房地產(chǎn)行業(yè)支持金融虛擬資產(chǎn)，和房地產(chǎn)行業(yè)支撐實(shí)體產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的雙重愿望，已經(jīng)是中國(guó)GDP“保8”無(wú)法分割的一部分。誠(chéng)然，房地產(chǎn)價(jià)格在中國(guó)的上漲趨勢(shì)尚未改變，但對(duì)房地產(chǎn)的天量投資已經(jīng)大幅度消耗了未來(lái)很多年的穩(wěn)定漲幅，如不希望重蹈美國(guó)的覆轍，則應(yīng)十分謹(jǐn)慎地對(duì)待房地產(chǎn)股和該行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)命脈的綁架。所幸在2009年12月14日由溫家寶總理主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出，“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭?！?/p>

　　當(dāng)房子成為生活中最大壓力時(shí)

　　在外部需求提振難度較大的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要依賴路徑，而內(nèi)需消費(fèi)的主流必定來(lái)自于普通消費(fèi)品的上升，并非只能依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)。就業(yè)率如果在中國(guó)無(wú)法進(jìn)一步由內(nèi)部消化，則擴(kuò)大內(nèi)需只能從房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)上升中體現(xiàn)來(lái)折合入GDP，這種單純的資產(chǎn)上升，表面現(xiàn)象就是GDP 確保上升，但結(jié)果是虛擬資產(chǎn)在市場(chǎng)的交易價(jià)格出現(xiàn)較大泡沫，房產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定，股市則動(dòng)蕩加劇。而新興市場(chǎng)的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展中的加速度始終超越成熟市場(chǎng)，美股在100 年前也經(jīng)歷了這樣的發(fā)展過(guò)程。中國(guó)A 股的地產(chǎn)股是否能夠繼續(xù)成長(zhǎng)，我們認(rèn)為成交量的上升遠(yuǎn)比價(jià)格上升速度來(lái)得更重要。市場(chǎng)的穩(wěn)定度從大方向來(lái)看，自始至終都是供求關(guān)系決定價(jià)格，而不能只停留在投資需求上。

　　我們強(qiáng)調(diào)，中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)畸形發(fā)展的市場(chǎng)，一個(gè)從1949~1989 年沒(méi)有價(jià)格交易的土地資源在被封凍40年后，開始突然拿出來(lái)為發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)做貢獻(xiàn)，其后果就是，國(guó)際一流城市化的土地資源價(jià)格以市場(chǎng)拍賣形式與國(guó)際接軌，報(bào)復(fù)性的土地價(jià)格上漲直接轉(zhuǎn)化為京滬房?jī)r(jià)的大幅上漲，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)消費(fèi)者同期四五十年來(lái)的工資漲幅。就價(jià)格而言，我們認(rèn)為目前京滬房?jī)r(jià)仍有上升潛力（國(guó)內(nèi)一些二線城市如深圳等地的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫倒有破滅的可能），但北京和上海的房子有多少是能夠長(zhǎng)期推升內(nèi)需消費(fèi)市場(chǎng)的？中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲與拉動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)之間并不能簡(jiǎn)單劃等號(hào)，如果大量的房產(chǎn)被用于投資囤積而不是實(shí)際使用的話，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需是做不出實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)的。更嚴(yán)重的問(wèn)題在于，當(dāng)老百姓把大量積蓄用于購(gòu)買房產(chǎn)上時(shí)，勢(shì)必對(duì)其他消費(fèi)形成強(qiáng)大的擠出。如2009年12月13日法新社發(fā)表了“飆升的房?jī)r(jià)讓中國(guó)年輕人呻吟”的報(bào)道，其中一位受訪者表示，“在最終買房前，我不敢在其他東西上花太多錢，房子已成了生活中最大的壓力”。

　　房地產(chǎn)支撐不了“大國(guó)夢(mèng)”

　　中國(guó)要成為經(jīng)濟(jì)大國(guó)，最重要的是依靠技術(shù)革命和創(chuàng)新精神，而不是靠豪宅增加 GDP。我們看到，在中國(guó)香港，10個(gè)富翁中有9個(gè)是靠地產(chǎn)獲得財(cái)富，大陸富豪也不例外，這一比例高達(dá)75％。而美國(guó)之所以能夠成為超級(jí)大國(guó)，是因?yàn)樗鼡碛袆?chuàng)新精神，美國(guó)前十大富豪無(wú)一例外是依靠創(chuàng)新、實(shí)業(yè)和技術(shù)致富，哪怕是價(jià)值投機(jī)專家巴菲特，也是投資界的創(chuàng)新者。在過(guò)去的100 年中，道瓊斯30成份股中始終沒(méi)有一家是開發(fā)房地產(chǎn)的。

　　中國(guó)要成為全球強(qiáng)國(guó)，美國(guó)有其可借鑒之處。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中，僅僅靠復(fù)制香港房地產(chǎn)行業(yè)暴利的模式來(lái)拉動(dòng)GDP，是對(duì)自己國(guó)民財(cái)富的一種掠奪。如果這一模式不得到根本改變，中國(guó)成為強(qiáng)國(guó)就永遠(yuǎn)只是一個(gè)夢(mèng)。