非理性繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)——我們不無(wú)擔(dān)憂！

非理性繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)——我們不無(wú)擔(dān)憂！　　

劉宏寶　　

“非理性繁榮”是美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘1996年底在華府希爾頓飯店演講中，談到當(dāng)時(shí)美國(guó)金融資產(chǎn)價(jià)格泡沫時(shí)所用的一句名言。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正是典型的“非理性繁榮”，具體表現(xiàn)如下：　　

首先，按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比在3至6倍之間為合理區(qū)間。現(xiàn)在我國(guó)很多城市這個(gè)比值都要達(dá)到20倍以上，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)收入比在3至6倍之間的合理區(qū)間。而在2003年的時(shí)候，房?jī)r(jià)大約是普通家庭收入的4至5倍。合理的房屋租售比在1：200——1：300之間。中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1至10月，北京地區(qū)房屋租售比達(dá)到1：434，上海地區(qū)達(dá)1：418。據(jù)美聯(lián)物業(yè)北京市場(chǎng)研究部調(diào)查顯示：11月以來(lái)北京的樓市租售比再創(chuàng)紀(jì)錄首次突破了1∶500，達(dá)到了1∶546，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1∶700。而這一比例在2008年基本在1∶400左右，上漲幅度達(dá)到了25%。房屋的資產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)合理價(jià)位，價(jià)格和價(jià)值嚴(yán)重背離，房地產(chǎn)泡沫加劇。　　

其次，樓市泡沫的主因是投機(jī)性需求，其次是恐慌。由于市場(chǎng)上有很多投資者，當(dāng)一批投資者認(rèn)為價(jià)格過(guò)高時(shí)，總有另外一批投資者進(jìn)入市場(chǎng)推高價(jià)格，使得原來(lái)看空的投資者轉(zhuǎn)變觀點(diǎn)，進(jìn)入市場(chǎng)又推高了價(jià)格。在不同群體的投資者的交替推動(dòng)下，價(jià)格會(huì)越來(lái)越高，隨著房?jī)r(jià)的增高，原來(lái)觀望的或者不具備買房實(shí)力的人群陷入對(duì)未來(lái)的恐慌，寬松的貨幣政策和信貸政策帶來(lái)非常強(qiáng)勢(shì)的通貨膨脹預(yù)期，加劇了這種恐慌，從而以“房奴”方式加入樓市。房?jī)r(jià)進(jìn)一步增高。因此，市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)各式各樣的新奇現(xiàn)象，比如高價(jià)倒賣樓號(hào)，合伙買房，街上出現(xiàn)房地產(chǎn)中介公司比飯館還多，供需規(guī)律“負(fù)反饋”，價(jià)格的上漲反向引發(fā)交易量的放大，更多資金的追漲令泡沫進(jìn)一步膨脹。　　

第三，樓市泡沫的推動(dòng)是賣方的“惜售”行為，具體表現(xiàn)為新樓盤推遲開盤以等待高價(jià)，或者二手房賣主在簽約前后仍多次漲價(jià)等。惜售行為在泡沫上漲期助推價(jià)格上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，1至7月，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)41755萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.1％。但在量?jī)r(jià)齊升的背后，開發(fā)商刻意捂盤、投資性需求膨脹、空置率升高。　　

第四，進(jìn)入泡沫膨脹期后，房產(chǎn)價(jià)格加速上漲。正如FT中文網(wǎng)在《解密金融泡沫》中指出：在泡沫膨脹期會(huì)出現(xiàn)下列的現(xiàn)象： 　　

1．理性的投資者從一開始就看出了泡沫的存在，因此做空或觀望。　　

2. 賺到錢的投資者開始拋出手中的籌碼，但是有更多的新投資者進(jìn)入，所以價(jià)格還是加速上漲。　　

3. 很多新近進(jìn)入市場(chǎng)的投資者賺到錢，在新聞媒體的報(bào)道下，這些人成為眾人羨慕的對(duì)象。　　

4. 更多的人發(fā)現(xiàn)靠工資生活太無(wú)趣了，所以也決定一試身手，價(jià)格被進(jìn)一步推高。　　

5. 媒體、輿論、學(xué)術(shù)界就是否有泡沫分歧很大。　　

6. 最初理性的投資者開始懷疑自己的初始的判斷，由于害怕錯(cuò)過(guò)這次機(jī)會(huì)，所以也買入。　　

7. 在不同的投資者之間，分歧仍然很大。看空和看多的投資者都占相當(dāng)大的比例。　　

第五，住房建設(shè)投資結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致保障住宅不足。（保障性住房在地方政府的開工面積里應(yīng)不低于40％，實(shí)際開工面積不到10％）　　

　1998年7月3日　，隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文）的公布實(shí)施，福利分房取消，中國(guó)住房制度改革開始。有關(guān)內(nèi)容如下：　　

建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系　　

對(duì)不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。　　

調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問(wèn)題。　　

停止住房實(shí)物分配后，房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為　60平方米　的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上。　　

十年來(lái)的住房建設(shè)以住房全盤商品化、市場(chǎng)化的供應(yīng)體系取代“以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失調(diào)，拉動(dòng)了“非理性繁榮”的房地產(chǎn)市場(chǎng)。　　

第六，制造業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的惡化和產(chǎn)能過(guò)剩，導(dǎo)致大量資金轉(zhuǎn)向樓市投機(jī)，哄抬高房?jī)r(jià)，造就了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“非理性繁榮”。　　

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到2007年，房屋銷售價(jià)格上漲到1999年的1.6倍以上，同期土地交易價(jià)格上漲幅度接近1.8倍。到2009年，據(jù)上海永慶房屋統(tǒng)計(jì)，近4年上海市區(qū)（外環(huán)以內(nèi)）一手住宅均價(jià)漲幅達(dá)88.5%。2006年上海市區(qū)一手房成交均價(jià)為1.22萬(wàn)元，2009年（截止到10月）均價(jià)攀升至2.3萬(wàn)元，近4年上海市區(qū)一手房屋銷售價(jià)格上漲1.8倍以上。到2009年，一個(gè)又一個(gè)“地王”產(chǎn)生：在北京，中化方興40.6億元拿下廣渠路15號(hào)地，創(chuàng)造北京地王的“新紀(jì)錄”；在上海，國(guó)企綠地集團(tuán)拿下“今年上海最貴地”，投資金額達(dá)12億元；在廣州，廣州城建集團(tuán)競(jìng)拍下今年的廣州地王，溢價(jià)高達(dá)154%。　　

從國(guó)際上來(lái)看，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)從1985年開始的快速上漲，到1991年泡沐破裂時(shí)，上漲幅度約50%；美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格從2000年到2006年達(dá)到頂峰時(shí)，上漲幅度達(dá)到90%左右。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度已經(jīng)超過(guò)當(dāng)時(shí)的日本，與美國(guó)的情況相類似。　　

據(jù)商務(wù)部官員表示，預(yù)計(jì)2009年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額能達(dá)到12萬(wàn)億元。中國(guó)房地產(chǎn)銷售總額將達(dá)5.7萬(wàn)億—6萬(wàn)億元，中國(guó)居民近半花銷用在“買房”上。高房?jī)r(jià)擠壓中國(guó)居民對(duì)其他行業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)，導(dǎo)致單一行業(yè)的虛假繁榮，國(guó)內(nèi)總體內(nèi)需不足。　　

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮并不是建立在有效購(gòu)買力的真實(shí)需求基礎(chǔ)之上，是流動(dòng)性泛濫和投機(jī)恐慌的產(chǎn)物。歷史及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明，這種繁榮勢(shì)必會(huì)催生房地產(chǎn)泡沫的破裂，是不可持續(xù)的。　　

面對(duì)非理性繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)——我們不無(wú)擔(dān)憂！　　

一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將通過(guò)地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終向銀行集中。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，還貸的違約率將上升，這將直接威脅銀行體系的資產(chǎn)安全，并可能引發(fā)銀行系統(tǒng)的信貸危機(jī)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。這正是美國(guó)次貸危機(jī)中所發(fā)生的事情。　　

格林斯潘看到“非理性繁榮”，但是，他沒有干預(yù)！用一個(gè)泡沐掩蓋另一個(gè)泡沐。　　

面對(duì)非理性繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)——我們?nèi)绾胃深A(yù)？！ 　　

　2009-12-15　　　

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