劉光宇
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房價雖然起伏不定，但早已遠離了普通購房者。實際上，即使開發(fā)商良心發(fā)現(xiàn)，降價銷售，房價距離普通百姓仍然很遙遠。究竟是什么讓房價如此之高，造成今天的高房價又該誰負責呢？
今天我從新華社《經(jīng)濟參考報》上看到了一份開發(fā)商自曝的樓盤成本清單，終于讓我們看到了以數(shù)據(jù)說話的房地產(chǎn)暴利的利益鏈。看來，只要暴利存在一天，腐敗就永遠不會消失。開發(fā)商過去死活不肯公開房價成本，這下我們是否滿意了呢？人家真名真姓的道出了天機，我也不能完全相信這些開發(fā)商說的就一定是實話，但是如果誰不相信，特別是地方政府部門，完全可以站出來澄清或跟這些開發(fā)商“算算賬”啊！
地方政府是房地產(chǎn)最大贏家
南昌某房地產(chǎn)公司總經(jīng)理提供了一份其開發(fā)的某項目的成本清單。從這份清單可以粗略地發(fā)現(xiàn)，房價的構成中，存在多個利益體，其中，開發(fā)商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”制造鏈，將房價不斷推高，以攫取更大價值。
該住宅樓盤位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場銷售的均價是每平方米約4720元。這份清單顯示，每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。在3946.61元/平方米的成本價中，土地使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米，前期工程費是95.37元/平方米；房屋開發(fā)費每平方米1828.23元；管理費94.82元/平方米；財務費170.48元/平方米；銷售費用(90%為媒體費用)160元/平方米；其他費用201.1元/平方米；稅費695元/平方米。
這位總經(jīng)理“清算”了政府從中的收益：一是土地權使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米；二是前期工程費中的“可行性研究費”2元/平方米；三是房屋開發(fā)費的8.33%即152元；四是管理費中涉及政府的達50%即47.41元；五是稅費695元/平方米。幾項合計約1600元/平方米，超過了房價的1/3。此外，政府還要從購房人手中收取稅費和房屋維修基金等費用。如果這么說，那么地方政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家。
可見，真正的責任者應該是相關的政府部門。另一方面，一些地方政府的領導出于“形象”與“政績”的需要，大搞所謂“城市經(jīng)營”和“開發(fā)區(qū)”、“工業(yè)園”建設，地方政府然后從炒熱的地價中賺取大量資金。所以沒有幾個地方政府希望自己轄區(qū)內(nèi)的房市冷清，而越火爆越好。而盲目規(guī)劃，亂占耕地卻又造成了用地的浪費。許多土地征而不用、多征少用、早征遲用，既降低了土地配置效率，又嚴重地浪費了稀缺的土地資源。這些人也為高房價做出了不可磨滅的“貢獻”。
開發(fā)商賺取的利潤普通人難以想象
從這份成本清單也可以看出，開發(fā)商是利潤的第二大主體。“即便是中部地區(qū)的城市，一個項目賺1000萬元的純利潤也很常見”，南昌市一名開發(fā)商坦言，“現(xiàn)在的開發(fā)商是歷史上最厲害的一個商人群體。我們賺取的利潤是普通人難以想象的，當然有時候用來打點的錢也是老百姓想不到的。”
這個倒是真的，不合理的土地交易市場也應當為高房價買單，因為在交易過程中作為交易主體的一方政府部門扮演著不可替代的角色，所以導致土地交易黑幕的責任應在一些政府部門。
開發(fā)商鼓吹土地難拿固有炒作之嫌，但他們下面的喊冤道出的一些政府部門的土地交易黑幕也不無道理。一位開發(fā)商很委屈地稱，做不到那么高的利潤，開發(fā)商根本就別想活下來。他說：“開發(fā)一個項目，前前后后就要蓋二三十個公章，每蓋一個公章都要打點一番，何況還有那么多不明不白的稅外費。”沒錯，他的這些所謂打點稍有點常識的都明白，開發(fā)商做一個樓盤，需要經(jīng)過國土局、規(guī)劃局、城建局、稅務局等諸多主管部門，逢年過節(jié)的時候，每一關的大小菩薩都要拜。
連開發(fā)商自己都承認暴利了，別的開發(fā)商就不用再兜著了吧！
銀行吃了買房人再吃賣房人
房價“成本清單”顯示出銀行在房地產(chǎn)市場投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購買一套100萬元的房子，從銀行獲得商業(yè)貸款60萬元，30年還清，按照現(xiàn)在實行的7折優(yōu)惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬元。銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款始終是銀行利潤最大的一塊，主要是貸款利息遠遠高于其他行業(yè)貸款，一般也要達到百分之十幾。
推高房價媒體非常有用
房價“成本清單”中媒體花費占據(jù)一席之地，在房價背后的利益鏈中，媒體作用巨大。就上面提到的南昌這個樓盤，目前每平方米160元的推廣費用中，有90%給了媒體。行業(yè)內(nèi)，基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體。
一些媒體在獲取大筆廣告費用的同時，也承擔了為樓盤銷售造勢的“義務”，炮制出諸如某樓盤“供不應求”“消費者連夜排隊買房”等“新聞”，欺詐群眾。僅南昌這家房地產(chǎn)公司一家，今年該公司銷售收入約8個多億，其中，廣告費用就達一兩千萬元。推高房價，媒體非常有用。
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