論我國高房價理論的危害性

論我國高房價理論的危害性

作者：王光龍

中國社會目前房價過高已經是不爭的事實，即使是有良知的開發商，也明白他們從事的產業已經完全是一個極度投機和畸形的暴利事業。可為什么在民眾普遍反對高房價，大部分專家也認為房價過高，部分地方政府官員也試圖控制房價的形勢下，中國房地產的價格在目前嚴重的經濟危機形勢下卻不降反漲，漲勢更為瘋狂呢？筆者以為，中國高房價的根源在于房地產市場設計的不合理，目前運行的房地產市場制度不改革，中國高房價是不可能出現主動下調的，相反還會繼續瘋狂一段時間，最后由市場以嚴重危機的形式強制性調整。只是當市場主動以危機形式調整房價的時候，中國國民經濟將承受的代價為遠較美國次貸危機引發的代價更為昂貴。為此，即時弄清中國高房價的根源，對癥下藥，對中國高房價進行主動下調，對國家、對民眾、對社會、乃至對全球經濟的穩定，都是有百利而無一害的緊迫任務。

 
一、為什么高房價：高房價合理性論點極具迷惑性

 
任何社會行為總是有相應的理論觀點為之論證或是辯護，高房價現象也不例外，歸納目前中國高房價論的主要論點有這么幾類：一是中國城市化才剛開始，必然推高各地房價；二是中國全面小康社會居民多次置業推高房價；三是經濟通貨膨脹資產保值投資推高房價。這三類觀點構成了中國高房價合理性論證最為流行，也最具迷惑性的說辭。

 
城市化論點是最容易讓社會喪失警惕的觀點，因為中國社會的確正處于城市化的中期階段，還將有一個較長時間的城市化過程。但是只要我們稍加細心就會發現，城市化始終是工業化的產物，從中國經濟的產能結構看，中國經濟的工業化總體水平早已經接近完成。目前中國工業化的主要問題是地區的不平衡，長三角、珠三角、環渤海都已經工業化過剩，與之相應的是上述三地區的城市化過度，上述三地區的環境容量已經無法再承受瘋狂的工業化和城市化。因此，中國工業化城市化的方向已經進入一個環境友好，升級換代，東中西均衡發展，城鄉統籌的新階段。隨著我國中西部工業化的快速崛起，統籌城鄉事業的深化，地區與城鄉之間的快速交通網的形成，依賴于中心城市的集聚式居住已經不再是居民的主要選擇，相反更必將走向與自然環境相融的分散型居住形態。故中國的城市化未來不構成房價繼續高企的動力。

 
多次置業推高房價本來是一個正確的看法，但多次置業的需求構成卻被無良專家進行了欺騙性的解讀。這種觀點以各地房地產協會、北師大等學術機構廣泛傳播，他們還取了一系列貌似高深的概念：剛性需求，特剛需求等。這類剛性需求與特剛需求按他們的解讀主要由中國人一般有多個家庭，丈母娘找女婿談話等內容構成。事實上，目前多次置業者主要集中在城市高收入群體，對于廣大流動性的打工一族（主體并非農民工），城市低收入群體，廣大普通職工，多次置業不過是他們的一個遙遠的夢想，更多的人是希望擁有自己的基本居住空間。如果所謂的剛性需求就必然推高相應產品的價格，那水、鹽、糧油更有理由構成剛性需求和特剛需求，顯然以剛性需求解讀高房價是根本站不腳的。

 
2009年以來，美元持有貶值，中國也實行寬松的貨幣政策，于是資產保值需求推高房價又構成了廣泛的高房價支持論點。在通貨膨脹嚴重的時期，不動產的確具有較強的資產保值功能，但有一點必須明確，有資產保值需求的主體一定是社會中高收入群體，這個群體是有多種投資選擇渠道的。當大量需要住房的居民無力購房，不能形成有效買賣需求，大規模推高房價的資產保值投資行為又如何實現保值增值功能呢？況且，在目前的經濟危機中，全球經濟仍在衰退，中國根本沒有發生通貨膨脹，房價試圖保值的行為很可能構成了通貨膨脹的巨大隱患。

 
二、高房價可不可下調：房地產支柱產業論極具欺騙性

 
房地產價格不可下調論的終結性理論支點是房地產支柱產業論。2003年以來，房地產支柱產業論逐步成為經濟理論界的主流聲音，甚至主張降低房價的政策研究者各路專家學者也相繼認同了房地產支柱產業論的觀點。由于理論界、政府官員、政策研究者、企業界、輿論界等各方面的力量都認同了房地產國民經濟支柱產業論，其結果就是實踐上始終不敢下降房價，原因是做為國民經濟支柱產業的房地產業一旦因為價格下調而萎縮，首先最大的后果是GDP的大幅下降，引發嚴重的就業等社會問題，同時房地產的萎縮也會影響到地方的財政收入，甚至可能導致我國銀行等金融機構的龐大的呆壞帳等。

 
顯然，房地產是不是國民經濟的支柱產業，如何識別確立國民經濟的支柱產業，直接關系著中國房地產價格可不可下調的重大理論判斷。

 
通常產業經濟學從產業功能地位角度把國民經濟產業結構分為先導產業、主導產業、支柱產業等。先導產業是指國民經濟中的新興產業，盡管在當前的國民經濟中的比重不大，就業比重不高，財政貢獻不大，但這類產業代表了未來生產力發展的方向，在不遠的時期內一定會上升為國民經濟的主導力量。例如上世紀70年代興趣的電子信息產業，目前正方興未艾的新能源產業，以及各國都在加速發展的工業自動化和節能減排產業等，就是顯然的國民經濟先導產業。

 
主導產業是指技術發展已經成熟，規模化標準化普及化是這類產業的主要特點，主導產業在國民經濟中的比重較大，市場充足，就業容量大，產業關聯性強，稅源穩定，技術發展穩步更新且可持續發展空間較大。最典型的國民經濟主導產業如我國紡織、服裝、家電、運輸、餐飲等產業。

 
支柱產業在規模化方面與主導產業類似，但同時支柱產業在國民經濟中的地位比主導產業更為突出，除了在稅收貢獻、就業容量、GDP比重等方面作用突出外，支柱產業還有一個更為重要的功能：那就是支柱產業一定是國民經濟中市場需求穩定可靠，技術含量高，具有為其他產業提供可持續的生產力進步的能力，且可隨國民經濟的需要不斷更新技術，調整結構充分滿足社會需求的產業。如鋼鐵、能源、電力、航空、裝備制造、交通工具、鐵路、建筑等產業。

 
國民經濟先導產業、主導產業、支柱產業都有一個顯著特點就是可持續的社會需求與財富的再生性，顯然，房地產業根本不具備國民經濟支柱產業的功能，房地產雖然在現有制度框架下對地方稅收、產業帶動方面有一定作用，但對國民經濟的生產力水平提升沒有任何明顯作用，它對國民經濟的可持續發展不具備促進功能。同時，由于土地供給的不可再生性，決定了房地產天然地具有地域壟斷性，城市化和人口變動的趨弱性，決定了房地產市場社會居住需求總量的必然萎縮性，這一點根本無法同家電、服裝、裝備制造、電子信息等主導產業和支柱產業相提并論。

 
房地產支柱產業論是極具欺騙性的，這種認識上的謬論嚴重妨礙干擾了我國房地產的制度設計和政策調整。發達國家的歷史也表明，世界上沒有任何一個大國經濟是通過把房地產作為支柱產業而走向繁榮和強大的，相反當一國的房地產業成為國家發展重點的時候，這個國家的經濟很快就會走向衰落。

 
第一個例子是15－16世紀的西班牙，其時西班牙由于歌倫布發現美洲擁有了大量海外殖民地，獲得了巨額黃金，于是大量金銀用于土地投機和購買金融債券，實體產業投資不足。而且政府帶頭購買外國商品，擠壓民族產業，社會風氣也是鄙視勞動，鼓吹投機，不愿意從事生產型事業。美國經濟學家對其時的西班牙分析說：“勞動是屈居下位的標志，是一個有地位、有身份的男子所不屑為的。”由于西班牙政府醉心于以房地產為核心的投機事業，在經歷1557年、1575年、1597年數次破產后，國家很快走向了長期的衰落，這就是歷史上著名的“西班牙陷阱”。1600年一位學者就分析到：“西班牙已經衰敗……財富并沒有留在西班牙，因為它已經消失在空氣里，留在文件、契約、賦稅、匯票、貨幣及金銀上。而貨物則不同——后者可結出果實，吸收外部的財富以支柱國內的財富。”

 
上個世界90年代的日本、2000年后的美國，都是政府不斷釋放金融信貸，推高房地產價格，從而導致了極為嚴重的經濟后果的。

 
三、要不要再次改革：我國現行住房制度的嚴重缺陷性

 
從社會資源的流向、住房價格與居民收入比、城市住宅的實際空置率、圍繞房地產所發生的各種貪腐事件、高房價引致的GDP泡沫化等現象看，我國房地產的現行制度具有嚴重的缺陷已經是確定無疑的。導致我國房地產價格失控性上漲的主要缺陷性制度如下：

 
1、房地產商品的性質缺陷

 
我國現行房地產制度實際上是假定住房為普通商品來展開設計的。所謂普通商品是指該類商品不直接影響居民日常生活，不會出現囤積居奇，哄抬物價的現象，商品價格完全由市場供求自由確定。如彩電、冰箱、服裝等商品，居民可以任意擁有，政府無需進行特別調控。目前我國現地房地產制度對房地產的商品屬性就是建立在住房是普通商品這個基礎上的，就是現行住房制度允許居民無限制地擁有多套住房，政府對住房價格不得干預。發達國家經驗和我國住房改革以來歷史與現實都表明，住房不是普通商品，而是區域壟斷型的民生產品，住房和糧食、水、鹽、豬肉一樣，直接關系居民的日常生活，住房極容易出現以少數人占有多套住房為形式的囤積居奇，不斷哄抬房價。因此，我國現在房地產市場中的一切亂象首先就是明確住房是區域壟斷型民生產品這一正確的屬性，只有準確定位了住房的商品性質，才可能下決心限制多套住房的擁有，進行相關的正確制度調整與設計。

 
2、商品房預售制度缺陷

 
目前直接影響政府下決心下調房價還有一個重要原因就是擔心房地產的價格下降涉及銀行信貸。房地產商與銀行形成目前這種剪不斷理還亂的關系根源，就在于缺陷嚴重的商品房預售制度。商品房預售就是房屋還沒建成的情形下就開始銷售住房，要知道目前居民購房絕大多數都必須按揭貸款，這就形成了開發商根本只需要少量資金，讓項目達到預售要求就可以通過銷售期房的方式獲得大量的銀行資金來完成后續的建設，這就把發放貸款的銀行捆成了利益共同體，銀行害怕呆壞帳，也樂意一同鼓吹高房價。

 
3、地方財政的土地依賴缺陷

 
由于房地產的土地區域壟斷及不可再性，國家土地收益主要由地方政府支配的現實狀況，決定了地方政府全都熱衷于土地價格不斷上漲。由于地價的上漲，導致開發商水漲船高更兇猛地追求暴利，高房價又反回來抬高地價，政府為追求更多的土地收益，也更放任房價的繼續上漲。這樣，凡是參與房地產市場的各個環節都同樣相應地獲得了豐厚的利益回報，房地產協會、房地產專家、房地產廣告、房地產媒體、房地產規劃、房地產管理部門等等，一個龐大的追求泡沫經濟利益群體形成了。這個群體壟斷了土地，把持了資金，控制了媒體，掌握了話語權，總之一切關于房地產未來和方向的策略都被壟斷了。這種制度下，房價是不可能出現主動性下調的，民眾只能期待市場運行的自然破產。

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