房地產的貨幣幻覺

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房地產的貨幣幻覺

人生幻覺演繹貨幣幻覺

   從我孩提時代開始，許多偶像來了又走，現在仍然“活在我心目中”的，大概還剩以下幾個：華盛頓、圣雄甘地、黃家駒、杰克遜、牛刀。他們做了一些事情，而這些事情對活著的多數人有利。

  自從我得到經濟學博士學位以后，我就不再認為中國有一種稱為“房地產”的獨立產業。因為在我的眼里，只看到了建筑業與金融業，這兩個妖魔加在一起，共同紡織了一個枷鎖，束縛了其它所有行業的人――他們的智慧與雙手，我也是其中一個。我因為住在一個好心人免費借我住的公寓里，所以還可以騰出一點腦力來做一點知識份子應該做的事，而更多的我的同類，則在各大都市中日夜不停地償還按揭貸款。

    關于房地產的建筑業部分，因為非我專業，我只能提醒大家一點的就是，上海的房地產發生13層樓房垮塌事件以后，仍然以高昂的頭迎接了大股東的60年華誕，仿佛上海阿拉們購買的已不再是一種有形的商品而是一種抽象的票證。這個情況與現今我天朝的股民、20年以前的集郵、君子蘭、高爾夫球證，乃至350年前的荷蘭郁金香愛好者都同出一輒。因此揭露房地產中那個躲在建筑業后面的金融游戲，對廣大想炒房又不想做房東的人來說，就有較多一點兒的意義。

   房地產對我泱泱大國來言，乃是一方顯學，顯在哪里呢，這個行業不是為國民提供容身避雨之所，也不盡如媒體所說的那樣提供財政非稅收入，更重要的一點是，房地產通過與金融的極端緊密結合，成為中國貨幣領域的一個重要組成部分，或者說發生了宋鴻兵先生所謂貨幣戰爭的“中國化”。

   雖然說黃金天然就是貨幣，但人類從茹毛飲血走一路走來，用過的貨幣其實形態頗多，如貝殼、可可豆、銅、鐵、鹽等等，最奇異的是萬惡的舊社會，居然用鴉片充任貨幣，可見今之以房地產為貨幣，并非書生臆語。

   任何物之為貨幣，應該符合幾個條件：其一，用作財富儲藏物資；其二，用作社會支付工具；其三，與商品任意交換。第一層意思好理解，現在誰家房子多，便被理解了財富多，和誰家里存款多、黃金多是一樣的效果，以至于出現談婚論嫁，先談住房的社會普遍現象。

后面兩層意思要理解，應先把《貨幣戰爭》中的內幕搞清楚。貨幣商業發行有兩種，一為“足值貨幣”，比如把不規則狀的金塊融鑄成標準貨的金幣，這種發行是真實財富的轉移，不存在弄虛作假的可能。另一種是發行“不足值貨幣”，主要是銀票、紙幣，這種發行是借貸行為（或稱信用），那為什么人們還要普遍接受呢，原因之一是流通方便，原因之二是發行的一方儲備了某種真實財富作為擔保，如黃金、硬通貨、宗主國貨幣等，如果紙幣持有人不想要紙幣了，可以兌換回具有真實價值的實物。如果沒有實物儲備資產，那就要找一個受大家信任的人來擔保，如政府、國王等，主要的擔保方式有國債、稅收、持人貨幣發行機構控股權等。2009年3月18日，美聯儲將收購3000億美元長期美國國債，也就是用美國的國家債務作為儲備，發行了3000億張紙幣。

   不管以上哪一種方式，兜里揣著紅紅綠綠的紙鈔都是安全的，這樣人們就放心地把這些“不足值貨幣”，當作足值貨幣來用了。其用途主要包括上述的第二、三項，即與其它商品交換，或者作為財富支付給別人。那么問題最后就來了，用房地產的作為儲備發行貨幣你愿意接受嗎？

房地產：人民幣的異化

   如果房地產真是房地產，那它是變不了人民幣，例如你要賣一斤大米，你應該是把它從土地里種出來，然后拿去和消費者資的貨幣，那么大米是大米，貨幣是貨幣。同樣，如果你想賣一幢房子，你應該先把它從土地上蓋出來，這種產業叫房地產，多數國家就是這樣做的。

   問題是這個世界上很多東西，和我們的凡胎肉眼看起來的好像很不一樣，例如明明看見太陽圍著地球東升西落，老師卻偏偏要說地球繞著太陽轉。在中國，房地產與貨幣的關系，也不是你想象的那樣先有貨幣，再買房子，而是先有房子，再有貨幣。這個仿佛雞、蛋先后之爭的命題可能需要多一層理性來讀解。

以香港為代表房地產不是這樣操作的，俗稱“炒樓花”。按這種游戲規則，開發商不需要用自己的錢來蓋樓，資金可以通過向銀行貸款來籌集，還可以在房子沒有蓋好之前就銷售出去。而買的一方也不需要用自己的錢來買，只要出按揭首期就好了，甚至買的人也可以不是需要房子住的人，而是一個投機者。這一切都建立在一個假定的基礎上，就是房地產只漲不跌，銀行可以把錢借給張三修房子，再借給李四買房子，整個幕后的地產所有人，實際是銀行。

   銀行是做什么的，除了借錢給開發商以外，還能發行人民幣。當銀行向房地產開發商發行信貸的時候，就是在發行人民幣，因為開發商把房地產抵押給了銀行，銀行就把“不足值貨幣”將給了房地產商，然后流通到你我的存折，我們購買住房，開發商把貸款還給銀行，貨幣就消失了。若單個銀行，非經常性的發放房地產貸款，以房地產為儲備所發行的人民幣供給時斷時續，對我們的生活構不成顯性影響，但是當所有銀行一致行動時，這部分人民幣將一直存在，成為我們生活的一部分，直到所有房地產全部出售。

    香港的銀行做了壞事是要“挨板子”的，房子跌的時候，破產的重組的比比皆是，而國內的銀行系統不同，政府既控制貨幣發行，也成了房地產的幕后莊家。由于土地價格不斷上漲，吸引了眾多民營企業用人民幣與它交換，這樣貨幣流向政府，土地流向社會。然后是建設期，在些期間土地及不斷完工的房產被反復評估增值，每增值一次，就會增加其作為抵押品的價值，這樣房地產流向銀行，貨幣流向社會，在貨幣乘數的作用下，銀行將越來越多的儲蓄存款變成了“以房地產為儲備的貨幣”，或者說，房地產券。

  今年7月的“廣渠門地王”事件更能說明“房地產券”的性質。中化集團勇奪地王，在他的財務報表上顯示有245億銀行信貸，好不容易才花掉40億，還有200多億沒花呢。這么多錢哪來的呢，因為上半年人民銀行發行了貨幣7.3萬億，進行商業銀行系統。在這個過程中，人民銀行是拿商業銀行的債務作為儲備，而沒有吸收實物作為儲備的。那么商業銀行又如何把貨幣拋向社會呢，它也需要尋找一種儲備物，就是房地產，房地產價格越高，向社會拋出的房地產券就越多。

  行文至此，有兩個中國特色恐怕大家就明白了：

  1、為什么央企不計成本讓潘石屹黯然離場，因為央企根本不是在買地，而是幫助銀行完成貨幣發行，整個游戲設計為在地方政府、央企、央行、商業銀行之間玩“四人轉”，導演這一切的是他們共同的“控股股東”，是一種定向執行寬松的貨幣政策的方法。

  2、為什么住宅空置率如此驚人，而銀行與開發商還樂此不疲呢，因為那些房子是銀行的資產，以海量空置房為儲備發行的“房地產券”此刻正活躍在你我左右。例如當你打開電腦查看這篇隨筆時，你不會舍得毀掉你用來交網費的鈔票吧，所以，那些空置房很安全。

貨幣幻覺其及破滅

魯迅說：“人生最苦痛的是夢醒了無路可走。做夢的人是幸福的；倘沒有看出可以走的路，最要緊的是不要去驚醒他。”我們也可以說：“人生最苦痛的是買了房卻價格大跌。漲價的房是幸福的；倘已經看出房價有太多泡沫，最要緊的是趕快驚醒他。”

   在《貨幣戰爭》中，集中批判了以國債作為儲備發行貨幣的可能危害，將國家財政劫持在手中，永久性的獲得利息收入。以房地產為儲備發行出“房地產券”，則更是一種匪夷所思的作法。目前只有貴金屬和國家信用兩種資產可以用作貨幣發行儲備，這兩種資產價值高度穩定，因此所發行的貨幣幣值就會高度穩定，若以房地產為儲備，則直接改變了價值的標準。短期來講，房地產的增長極大的增加了流通中的貨幣，如同西班牙人從南美輸入一船黃金一樣；長期來講，這種“房地產券”幣值無法穩定，對經濟造成巨大的沖擊。

房地產根本不具備作為貨幣發行儲備的資格，正是因為其價值極易被操縱。因為房地產的價格=流通中貨幣數量（元）/房地產數量（平米），如果流通中貨幣數量增加的話，表現為房地產價格上漲，或者虛擬的財富感覺上漲，這樣我們就開始進入魯迅的“美夢”之中。在貨幣幻覺的作用下，加之任志強之流妖言惑眾，價格上漲被偷換成了價值上漲，上漲的價值又被抵押給銀行，用作發行不足值貨幣的儲備，于是又有一批貨幣流向社會，房地產的價格被再次推高，直到有人發現貨幣的含金量不夠為止。這就是我們現在面臨的國情。現在網友熱議的所謂“皇帝的新裝”也就是這個意思。

   一位牛刀網友把這個復雜的過程簡化成一個簡單的游戲：張三按揭購買1套總價100萬的房子，首付20%，即20萬，轉手賣給李四，總價150萬，賺50萬；李四首付20%，即30萬，房價跌吧，不怕，因為張三和李四是約定的朋友,李四在房價跌的時候斷供。張三和李四這躺賺了將近20萬。這20萬財富就是典型的“貨幣幻覺”，在張三李四獲得貨幣的同時，將近（150-100）×（1-20%）=40萬“房地產券”投向了流通領域。

  其一，若房地產成為國家貨幣發行儲備系統的一部分，那我們子子孫孫都會面臨有房不能住的狀態。舉個例子，目前全世界已經開采出的黃金有145200噸，除以60億人，人均24克，足夠每人做一個金戒指，但實際上這是根本不可能的事，為什么呢？因為大部分黃金作為世界貨幣系統的終極儲備在各個金庫里“空置”起來了，僅政府儲備就達30000噸，其中24000噸法定限售。如果房地產成為儲備，它也必須空置起來，作為財富象征存在。一國的經濟制度，到了只讓州官修房，不讓百姓居住的地步，那這個國家還不要好好反省嗎。

  其二，若房地產成為國家貨幣發行儲備系統的一部分，那我們經濟將會永遠處于大起大落之間。房地產的不可移動屬性使它很容易成為短期價值標尺，但是正是因為其不可移動性，使得它對經濟波動缺乏抵抗能力。比如一國出現疾病、戰爭、災害、政治風波等異常情況，絲毫不會讓黃金貶值，但房地產卻在劫難逃。為什么呢，因為無法帶走的東西風險最集中，就好像一旦打起仗來，那些正在開采的金礦立刻一文不值一樣。以一種內在價值不穩定的東西作為社會財富的標尺，當它價格上漲時，我們感受到財富極大增長的虛幻快樂，當它下降時，社會卻陷入深深的危機。

    上圖大致描述了近10年以來房地產與經濟波動之間的關系，2002年以前，房地產還沒有商品化，2002年中國加入WTO之后經濟迅速增長，房地產價格抬升，貨幣供應量不足，民營企業紛紛放棄產業，轉而經營房地產。2009年上半年大量貨幣匆匆出籠，通脹預期讓房地產再次上漲，貨幣發行拯救了房地產，上漲的房地產成為新增貨幣的儲備。這種情況下，如果房地產價格一旦下跌，房地產券的購買力就打了折扣，但是你不知道哪一張鈔票是以房地產資產儲備而發行的，所以全體貨幣都要受到牽連。流通中的貨幣名義購買力高于流通中商品的價值，這種情況是貨幣型的通貨膨脹，這時候有幾種辦法來救治：（1）銷毀部分房地產券來降低流通中的貨幣，比如你回家找幾張鈔票，用打火機燒了。（2）全社會出現對房地產的強大真實需求，使房地產券的儲備物價值上升。（3）用中國的房地產交換美國的黃金儲備。（4）把房地產儲備物證券化，用一個較長的時期逐漸回歸其價值，讓下一代人緩慢的為我們買單。（5）財政出資補足儲備物不足部分，或發行國債把房地產的信用變成國家信用。（6）用國家強制力，讓空置房交易價格鎖定在高價，變成真正的儲備資產。

結束語

   現代貨幣發行制度本是人類可以與取火、車輪相媲美的東西，最近有網友提到了人民幣國際化的問題，有這種人民幣幻覺的人可以看一下這張表。

    不管是與中國的GDP比，還是與儲備資產總額相比，黃金的比例都低得不可理喻，而中國是世界是最大的黃金生產國，我不由的想到了近代中國歷史上充滿屈辱的一個詞匯：“白銀外流”。貨幣的信譽取決于發行機構價值儲備的數量，當我們的創造性的用房地產作為儲備來發行貨幣時，人民幣成為世界貨幣也就只是個海市蜃樓而以。

   關于“掩耳盜鈴”的危害，可能大家都已經聽得麻木了，那我們再說一個神醫的故事。扁鵲見蔡國國王，第一次扁鵲說：“君有疾在腠理，不治將恐深” 。國王不理他，十天后扁鵲又說：“君之病在肌膚，不治將益深”。又過了十天扁鵲說：“君子病在腸胃，不治將益深”。國王不高興了，再過了十天，扁鵲看到國王就躲，五天后國王就病死了。疾在腠理，湯熨之所及也；在肌膚，針石之所及也；在腸胃，火齊之所及也；在骨髓，無奈何也。事實上，房地產若只是侵蝕實體經濟，造成只會是一代人財富的缺失，尤如病在腠理肌膚；若劫持財政，只是威脅到政府的利益，尤如病在腸胃；但倘若連貨幣都綁架了，那可真是巢無完卵，體無完膚，人無完人了。

完      

2009年10月5日

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