房價瘋漲是實體經(jīng)濟開始沒落的標志

房價瘋漲是實體經(jīng)濟開始沒落的標志

2009-9-20 解放日報

    據(jù)《中國證券報》統(tǒng)計，目前國內(nèi)住房總價值可能超過90萬億元，也就是超出GDP近200%。而城市居民需要花掉近22年的工資(不吃不喝)才能買一套房。我們要對火爆的房地產(chǎn)市場保持足夠的警惕。

    在現(xiàn)有的經(jīng)濟模式中，還沒有一種模式的成功是靠房地產(chǎn)撬動的。相反，在房價到達瘋狂之巔時，往往意味著某種模式的失敗。如上世紀90年代的日本和次貸危機之前的美國。

    房地產(chǎn)不具備引領(lǐng)經(jīng)濟整體向上的創(chuàng)新能力。是的，我們可以建低能耗住宅，可以建高科技住宅，但迄今為止，人類還沒有發(fā)生類似于互聯(lián)網(wǎng)革命式的住宅革命，將住宅領(lǐng)域的經(jīng)濟效率提升推進至每個行業(yè)、每個領(lǐng)域，而以往的蒸汽機、火車、電報、石油等都起到了與互聯(lián)網(wǎng)相似的作用。

    恰恰相反，房地產(chǎn)高漲之時說明產(chǎn)業(yè)高峰期已過，企業(yè)創(chuàng)新能力處于低谷。美國1929年之前經(jīng)歷了數(shù)十年的創(chuàng)新高峰期，后期樓市大漲，到1929年股市崩潰，樓市崩潰在1932年，引發(fā)股市雪崩。下移80年，到2000年，美國互聯(lián)網(wǎng)泡沫崩潰之后，房地產(chǎn)市場開始瘋狂，最后激發(fā)出讓所有人震驚的次貸危機。日本同樣如此，到上世紀80年代，日本企業(yè)的創(chuàng)新能力挖掘殆盡，而日本國民的生活也通過國民收入倍增計劃走入均衡，此時，由于幣值原因，日本資產(chǎn)泡沫瘋漲而后崩潰，消滅了日本多余的貨幣。

    瘋狂的房地產(chǎn)市場是貨幣失衡的產(chǎn)物。如格林斯潘所說，貨幣自從上世紀70年代脫離黃金之錨后就開始走向泡沫之路，早在2000年底，全球虛擬經(jīng)濟的總量就達160萬億美元,其中股票市值和債券余額約為65萬億美元。如此龐大的資產(chǎn)規(guī)模，不是體現(xiàn)在次級債領(lǐng)域，就是體現(xiàn)在外匯市場，總要找到一個發(fā)泄的渠道。

    房地產(chǎn)就是最好的泄洪口。房地產(chǎn)兼具消費與投資雙重功能，可以吸引消費與投資兩方面的資金，吸引的資金量足夠多。而《中國證券報》統(tǒng)計出的國內(nèi)住房總價值可能超過90萬億元，這樣的計算即便不失誤，也不算太準確。因為GDP是實實在在的財富，而房地產(chǎn)的財富大部分人是不能兌現(xiàn)的。

    還是以日本為例。1990年，日本土地資產(chǎn)總額為2400萬億日元，而美國全國的土地資產(chǎn)額約為600萬億日元，日本是美國的4倍，但日本財富不可能等于美國的4倍。從1985年到1990年，東京的商業(yè)用地價格上漲了3.4倍，住宅用地上漲了2.5倍，大阪的上漲幅度更大，商業(yè)用地上漲了3.9倍，住宅用地上漲了3倍。出租市場不可能彌補如此高的房價，當利率稍有上升，市場開始恐慌，當更多的投資客要求兌現(xiàn)時，市場崩潰。

    日本房地產(chǎn)市場大幅上升是低息政策與美國威逼日元升值的結(jié)果，這導(dǎo)致日本國內(nèi)貨幣發(fā)行量過大，長期扭曲的貨幣度量之下，日本房地產(chǎn)市場的泡沫反映的是日元在國內(nèi)貶值。市場準確地反映出了這一印像。

    實體經(jīng)濟的提升，來自于企業(yè)效率的提高，來自于穩(wěn)定的貨幣市場，而不能系于投資品市場。房地產(chǎn)市場瘋狂是一劑清醒劑，提醒我們實體經(jīng)濟的復(fù)蘇還有待努力。