房地產泡沫與人間浮世繪

高巖：房地產泡沫與人間浮世繪

一、為什么中國城市房地產泡沫無法控制？

在城市發展的過程中，房地產行業很容易成為城市經濟發展的主體；現階段中國絕大部分城市，尤其是與周邊地區和城市有巨大發展差距的中心城市如北京、上海和深圳，都會像黑洞一樣吸引周邊乃至全國的各種經濟資源和生產要素。由于這些中心城市對周邊遠近區域有強大的黑洞般的吸引效果，從而會使大量的人口和資金擁擠在相對狹小的中心城市區域內。結果就是當中心城市各相關功能尚未發展成熟，因此還不能吸納所有的社會資本和就業人口之前，卻首先出現了過多的資金和人口涌入特大城市追逐有限的土地和擁擠的建筑空間、并形成房地產價格均衡被破壞因而持續上漲，這就是典型的中國許多特大城市正在經歷的房地產泡沫經濟現象。

房地產經濟與傳統的各種工農業經濟，包括與需要長期研發的新興知識密集型經濟相比，具有在最短的時間內快速形成GDP總量增長和巨額固定賬面資產的能力，從而會快速提高一個區域內各種資產要素和資本的價格。由于在實行土地公有制的社會主義市場經濟當代中國，房地產經濟泡沫會迅速提高一個城市的土地資產價格，而土地資產是由政府所控制和所有的，因此在目前制度框架下、中國房地產經濟和房地產泡沫的最終和最大的受益者，首先是在目前國家對土地收益實行分稅制度下的各地各級政府。

由于現階段中國各級政府主要不是依靠財政稅收全國性的轉移支付，而是靠土地增值后的各種稅收來支撐開支，因此政府完全沒有動力去切斷這種依靠房地產——土地價格——政府稅收——價格和稅收不斷上漲的政府收入模式。 更何況不斷上漲的土地和房地產價格和各種參加房地產投機資金的持續涌入，會在特定的時間周期形成城市繁榮，稅收劇增以及當年GDP高漲的繁榮景象，此外房地產和土地價格的暴漲，會給負責相關管理工作的少數政府官員留下巨大的尋租空間。

正因為如此，在政府和公共權力有巨大調控能力的中國，房地產泡沫卻始終無法得到有效控制的最終原因非常簡單：在缺乏不可抗拒的外部監管和外部壓力的前提下，沒有任何具有獨立財政利益的一級政府會主動削減由房地產泡沫而給自己帶來的財政利益。而政府的財政收入、這里就包含著房地產和土地市場的收入，又是政府運轉和執政的基礎，更是各級公務員工資和福利主要來源。

以上種種原因決定了現階段在中國，除中央政府外，各級地方政府完全沒有動力和動機去主動破壞土地和房地產泡沫的形成。而中國知識界的短視和集團利益化，以及社會公眾在房地產泡沫鋪天蓋地而來的時候聲音的弱小，又使中央政府長期無法真正認識到土地和房地產泡沫對中國國家根本利益，包括執政黨聲譽的巨大危害。

二、有人歡喜有人愁的城市房地產泡沫

如果我們冷靜地分析建立在房地產主導基礎之上的城市發展模型，我們可以看到房地產經濟和房地產泡沫的出現，除了在特定的時間周期內能快速增加區域ＧＤＰ總量和各級政府稅收，并局部促進房地產相關產業的發展、包括提供城市發展所需要的建筑空間，因此僅僅對贏得收益的政府、房地產開發商、相應的金融機構和部分房地產業主有益。而畸形發展和擴張的房地產泡沫會對城市經濟發展中的其它核心要素，包括人力資源的生存和發展，城市人口的不斷教育和訓練，生產性資本和技術引進，非商業性空間的開發和利用，以及資本對非房地產行業的傾斜等都會形成損害，而最重要的損害則發生在城市生活的主體——城市居民的身上。

房地產經濟由于土地供應的壟斷性，以及對房地產市場需求缺乏彈性，因此本質上并不是市場經濟、而只是偽裝成自由市場交易經濟的弱肉強食、贏家全勝的人類原始掠奪性叢林經濟。這意味著所謂的市場力量，也就是螞蟻一般眾多卻渺小的廣大住房需求者，在這個叢林市場里完全缺乏力量來對付荒原上橫行的大小霸王龍。 而唯一有力量管理和控制這個叢林市場的，是土地的最終壟斷和供應者既各級地方政府。因此任何房地產市場的波動和混亂，政府都是最后責任人，這是政府權利和政府責任的關系。

因此在房地產叢林世界，房地產商不過是大大小小的紙糊的老虎，而廣大消費者則是這個世界里的螞蟻，螞蟻的身份可以是良民、草民、刁民或苦主，一切取決于每個人在房地產世界的立場和利益。但歸根到底在城市房地產世界中，普通人完全無法把握自己的命運，而把握自己的命運，是當代人最偉大的理想；在中國人先后打敗了地主老財和帝國主義之后，在房地產事業興旺發達，人人都在為“房事”著魔的某一個早上，我們醒來時會突然發現我們已經不自由了，而這一次我們的枷鎖和牢房就是那些都市中無處不在的房地產小樓和大廈。

三、城市房地產泡沫與人間浮世繪

房地產泡沫對城市居民的影響可以根據居民在房地產進程中與房地產產權的不同關系而加以區分；已經通過市場價格購買房產的普通城市居民，尤其是年輕居民基本上失去了在社會進步和發展進程中的個人工作和職業選擇的自由，而過早的成為房地產經濟制度的墻根和石塊或者說是“房奴”，因此無法享受到社會生活的其它可能性，因為他們有限的工資收入無法支撐除房產價格以外的其它社會開支。 這樣的生活限制如果是某種政治制度強加在他們頭上的，他們會上街反抗，而現在是他們自己選擇了成為都市生活的金錢奴隸，“房奴”一詞最形象的描繪了他們在這個經濟自由時代卻身陷房地產金錢壓力下非自由的處境。

而對于眾多的無力購買城市房產的人——他們中許多人是在中國都市化進程中背鄉離井來到都市生活的；房地產泡沫使他們與生活的城市和社會日趨生疏，高漲的房價使在城市置業和安居僅僅是一種夢想后，更多的人性社會發展，包括個人和群體的人格和合理的生活空間需求都無從談起。 對于眾多的生活在大都市的一代年輕人來說，當愛情和未來的家庭將因為安身立命的房屋價格而變成一種金錢的算計后，愛情將不再單純而有了水泥和裝修的味道。

如果沒有經歷過年輕時自由的愛情，人一生都不再有自由！無處安家的青春，是房地產泡沫橫行時代的大城市中年輕一代的最佳寫照，這樣的年輕一代，基本上不會是具有偉大創造力的一代，他們每天想的只能是用來換取城市住房的金錢。而這樣的金錢生活不是幾千年文化背景中充滿詩意的中國人想要的理想生活，更不用說當代中國還有許多偉大的、與金錢無關的歷史使命、需要這一代中國人去完成！

我們的社會從來不去想房地產泡沫是如何損害了幾代中國人的社會道德和良知，這里涉及到特定的參與房地產投機的各色人群；住房權本質上來說是現代社會中最基本人權的一部分，而且是最重要的人權；沒有穩定居住空間的城市居民談不上有真正的人權。因此房屋本質上與食物、空氣和飲水一樣，是每一個居民都有權利要求的基本保障。而在國家還沒有做出戰略性的選擇將住房保障作為基本人權，因此社會主義性質的保障住房建設還不是普通居民住房的主要來源之前，（我可以告訴你這一天一定會來到，就像醫療保障已經不被認為是一種市場商業行為而是一種人權保障一樣，住房權遲早會成為我們社會的一種基本人權而不是一種市場商業行為，因此會采用公共建設的方式，所有在房地產行業進行投機的人最好能明白這一點）。營利性的房地產經濟和房地產泡沫本質上就是一部分社會成員利用自己掌握的私有財產，包括屬于社會資本的金融資本和各種社會關系，利用其它社會成員必須得到滿足的人權基本需求來為自己謀取私利。

炒作和制造城市房地產泡沫，利用各種機會在房地產市場謀取暴利，包括參與所謂“炒房”的人，本質上與在饑荒年代利用手中的糧食不等價換取挨餓人的財產，和在沙漠中霸占水源而強行搜刮干渴路人的錢財沒有任何差別，所不同的僅僅是被控制的稀缺物品不一樣而已。這些原本應該由社會平均保障提供，社會失衡后卻暫時無法保障提供給急需人，而落到想乘機發財的人手中的資源，包括糧食、水和住房，原本是每一個人、包括與我們血肉相連的他人生命的基本需求。社會的功能就是使人們形成一種利益創造和利益交換的共同體，因此讓社會中每一個人都能活下去，是任何有理智社會的最基本行為規則。

由于處于基本需求匱乏處境中的絕大多數人是沒有選擇能力的，他們只能屈從于對資源的生物本能需求。（只有少數人的意志高于生物本能，而這些人無論在任何時代都是社會的中流砥柱，只是在這個房地產泡沫橫飛的時代，他們已經下落不明）。因此不利用他人和弱者的困境而謀取暴利，是任何社會和宗教的最基本的法則。

而利用他人的基本需求而發財是一種沒有技術含量而且道德敗壞的生意；如果我先在人群擁擠的公共廁所里霸占住一個位置，然后找急著上廁所的你收錢，你會怎么想？歷史上中國城市中一直有地痞和無賴干這種生意，而在社會文明進步和房地產生意火爆的今天，這些地痞無賴已經提起褲子來到房地產市場上大展身手；根據自己無賴程度的深淺和社會關系的厚薄，他們已經分別成為房地產開發商或投資者，最不濟的也混成了職業的房地產炒家。

因此當今中國城市中所有參加房地產投機和炒樓賣樓活動的人，本質上都道德低劣，他們眼睛中金錢的光芒使他們已經成為都市里的道德窮人；他們已經完全沒有能力去想當他們在低買高賣房屋時給他人留下的困境，這些房子對他們來說謀取暴利的機會，而對他人來說卻是生活中遮風擋雨和兒女成長的必需品，一般的城市居民要花一生大部分時間來為住房供款，因此向他們低買高賣房屋實在是對道德的拷問，而所有的炒家都過不了這一關。

更不用說那些以贏利和天天期望房地產價格暴漲，因此本質上都是無良商人的房地產商。許多人至今不懂為什么房地產商如此招人痛恨，現在我告訴你；靠賣生活中每個人都需要的住房來不斷提價賺錢的人，和讓你在地震洪澇饑餓災難中花一百塊錢買一碗能救命的米飯的土鱉流氓沒有任何差別，唯一的差別是那個賣米飯的土鱉流氓沒有錢，而房地產商有不少錢！但在一點他們卻完全一樣；他們都少廉寡恥、缺乏良心和道德。

而最重要的問題是；當這些市場上的斯文敗類出現時我們可以向誰尋求幫助？是與他們講價還是找講理的地方？而且在你就要餓死或渴死的時候，你會先去找講理的地方還是先屈服于自己的生理需求? 許多買房子的人就是這樣被迫與地產商達成了交易，這些交易如果是公平的，世界上就沒有不公平交易了。

四、房地產泡沫與城市的未來

房地產經濟，尤其是房地產經濟的高級階段即房地產泡沫階段，本質上對房地產以及相關的行業都有強大的直接拉動作用，對當地經濟ＧＤＰ總量有快速的增長促進功能，對政府也有巨大的稅收增長的誘惑力， 因此是一種在短期內十分有效的促進經濟增長的模式。而在中長期、房地產經濟尤其是房地產泡沫，對一個特定區域內各種生產要素的發展和持續增強都有負面作用，尤其是對構成城市經濟和社會發展主體的人群，包括普通勞動者、城市白領、以及研發教育人員和知識階層，房地產泡沫都有巨大的負面抑制作用。

房地產經濟和房地產泡沫同樣排斥高科技產業和傳統制造業，包括工資收入僅僅為社會的平均水平，卻對國家和社會的未來負擔著決定性責任的、需要長期堅持的科學和技術研發活動；由于房地產泡沫將大幅度增加各種經濟要素的成本，從而會使相關的工業和研發活動或停止、或轉移到土地要素價格和人力資源價格更合理的區域。房地產泡沫中同樣會影響社會中每個人的理性選擇能力，從而會扭曲或破壞對創造性生產有利的社會環境，以及一個社會中人們勞動致富和勞動立身的道德情操。

房地產泡沫是一種典型的在經濟發展狂熱尾聲階段的泡沫現象，而所有的泡沫都具有一項基本特征：它們在結構上是無法維持的。盡管這些泡沫看似將一個城市帶進了永無止盡的繁榮，但它們僅僅是一個巨大的錯覺；任何房地產泡沫的出現都意味著未來泡沫的破滅。結構性的泡沫現象使社會的真實財富和賬面財富之間出現了巨大的差距；在現有需求規模和潛在供給規模之間，泡沫完全扭曲了真實的價格關系，往往是數倍高于真實的價格基礎。

而社會上被泡沫排斥的群體和那些收獲了泡沫果實的人之間，對泡沫時代的感覺完全不一樣，因此泡沫同樣使社會趨向分裂。所以房地產泡沫經濟可以用不同的心態和方式來描述，這取決于描述者的立場和視角；對于許多人來說，這是狄更斯在《雙城記》中說過的“最好的時代”；對于更多在泡沫中一無所獲的人來說，這更是“最壞的時代”。

一個城市的房地產泡沫本質上會損害一個城市的當前發展和后續發展能力；任何有巨大房地產泡沫的城市，本質上都是缺乏可持續發展能力，因為如果有比房地產更好的資本發展方向，比如高科技產業和創意產業經濟，或者大規模投資于宏偉的社會長期千秋大業如改造江河湖海、或購買海外領土，資本就會自動轉向那些更好的方向。因此房地產泡沫往往代表著城市發展后續無力而且缺乏方向，因此只能依靠特殊的政治和區域資源而形成的優勢來實現資本的增值，而這樣的優勢卻無法長久持續。

北京和上海以及深圳的房地產泡沫，現階段已經是這些城市未來發展的最大障礙；但在現有體制下，基本上沒有解決方案。因此北京和上海就可以繼續維持它們各自的天然壟斷地位，繼續在毀滅性的房地產泡沫中擴張和發展，但前途已經被限定，更重要的是城市的靈魂和道德，包括城市的創造力和生機將因此而死亡，這就是北京和上海以及其他房地泡沫盛行的中國城市的真實狀況。

房地產泡沫經濟唯一的益處是所謂的“創造性的毀滅”，房地產泡沫經濟會在無意中有效地吸引了足夠的資金，做出了必要的相當投資，使基本的城市基礎設施得以就位并保持其運轉。巨大的金融資本投入房地產后收益很低，它對很多人來說會是痛苦的，但是它卻完成了任務，為以后將要全面展開的城市革命創造了基本的外部環境，增進了社會對許多社會問題的共識。正因為如此，我們不完全反對房地產泡沫。關鍵在于誰收獲泡沫的最終果實？

五、想起唐代詩人杜甫對中國房地產業的殷切期望

在城市發展的進程中，是可以根據不同的城市發展目標來對房地產經濟進行有效的管理；在需要快速增加城市ＧＤＰ和政府稅收總量，以及形成城市建設熱點帶動外來投資進入時，我們不妨推動房地產經濟快速發展、甚至人為制造對資金有巨大吸引作用的局部房地產泡沫。但從整體上看、如果一個城市有長遠的綜合社會經濟進步發展規劃，則我們應該主動地對房地產經濟和泡沫進行管理，使各種生產要素的配置不受具有負面作用的房地產泡沫的影響。更何況房地產經濟僅僅能使少數人，主要是房地產商、金融機構、稅收部門以及在房地產行業投機的某些個人和機構受益，但其代價是損害沒有參加房地產泡沫經營的其他部門。而包括工業、科技、第三產業以及城市普通居民在內的所有城市其他部門，都將是房地產泡沫經濟的受害者。

與高風險的房地產行業相比，科技導向和知識增長類型的城市經濟有更高的資本收益率、更有利于城市和社會發展、而且風險更低的；無論是在短期、中期還是長期，其資本收益和社會收益都高于普通的房地產經濟。 北京中關村地區是北京所有城區中房地產開發程度最低的地區，但由于知識經濟和新技術產業的推動，其總體經濟發展水平卻是北京各城區中最好的，這一點完全可以證明房地產經濟與知識經濟相比，始終是一種低效、而且對總體經濟發展有嚴重負面效應的經濟模式；

因此在中國真正偉大與和諧的城市的開發過程中，最明智和最善良的城市領導人應該預先為房地產經濟和房地產泡沫做好提前規劃，以期實現有序發展和化害為利，這一切都應該由政府出面進行宏觀調控，而且只要中國的土地產權結構不變，也只有政府才有能力去調控房地產經濟。但調控的前提是政府的立場和利益的確定：有什么樣的政府利益和立場，就有什么樣的房地產經濟和房地產泡沫，這關于一點，我們至今仍在北京和上海這樣的城市中不斷地親身體驗。

至少到今天為止，我還不知道中國的哪座城市是我們理想中的天堂之城，而天堂之城的第一個標準，就是所有的天下寒士都已經得到了庇護，所有在中國做房地產的人，包括中國政府對土地制度有決定權的人，可能自小學畢業后就不讀杜甫的詩歌了，所以我們才有這么多的房地產泡沫。我慎重建議中國房地產行業考慮將杜甫的“茅屋為秋風所破歌“作為中國房地產行業的進行曲；當都市中每個樓盤在盛大開盤發售之際，都高奏一曲這篇中國歷史上最具有原始住房社會主義浪漫色彩的詩歌，作為我們現代都市房地產金錢泡沫時代的安魂曲。

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