從日本經(jīng)驗(yàn)看中國(guó)樓市會(huì)不會(huì)崩盤

（上世紀(jì)90年代初日本的房地產(chǎn)泡沫破裂,房?jī)r(jià)下跌50%,使日本遭遇了長(zhǎng)達(dá)10多年的經(jīng)濟(jì)低迷。）

1970年代的日本，若有誰(shuí)說(shuō)90年代樓市將要崩盤，定會(huì)被嘲笑死，吃錯(cuò)藥了吧？日本經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，大財(cái)團(tuán)和老百姓手中鈔票多得都可以購(gòu)買下美國(guó)，難道還買不起區(qū)區(qū)一套房子。1971年日本人均GDP突破了2000美元，到1973年又跨了一個(gè)臺(tái)階，達(dá)到3000美元。1970年代因石油危機(jī)而引發(fā)的資本主義世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對(duì)兩個(gè)國(guó)家影響甚微，一個(gè)是西德，另一個(gè)便是日本，日本靠貿(mào)易保護(hù)和日元的低匯率，有效地消弭了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。

大致從1965年開始，在日美貿(mào)易關(guān)系中，日本的貿(mào)易順差就年年刷新，到了1971年，對(duì)美貿(mào)易順差竟高達(dá)110億美元。按購(gòu)買力換算，當(dāng)時(shí)的110億美元，可能抵得上今天的一、兩千億美元。同一時(shí)間，美國(guó)有史以來(lái)第一次出現(xiàn)了貿(mào)易逆差，好像是17億美元。尼克松回天乏力，不得不放棄美元與黃金掛鉤的貨幣政策，并向日本施壓，要求日元升值。

屈從于美國(guó)的壓力，日元雖然數(shù)次升值，但對(duì)美元還是有很大優(yōu)勢(shì)，1美元兌換300日元，這樣的匯率，日本商品不但不會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響，相反，貿(mào)易順差竟持續(xù)刷新。在這個(gè)形勢(shì)下，70年代的日本社會(huì)一派樂(lè)觀，尤其是觀點(diǎn)一貫右傾的《產(chǎn)經(jīng)新聞》，自信心空前膨脹，幾乎到了“我”的程度，用目空一切的語(yǔ)氣說(shuō)，日本雖然沒(méi)能夠用軍力統(tǒng)治世界，但日本可以用經(jīng)濟(jì)統(tǒng)治世界，還信誓旦旦的預(yù)測(cè)，50年內(nèi)，日本必將君臨天下，中國(guó)將徹底成為日本的屬國(guó)，美國(guó)已經(jīng)被日本買下來(lái)，不可能對(duì)日本發(fā)動(dòng)進(jìn)攻。

也不能因此就認(rèn)為《產(chǎn)經(jīng)新聞》的說(shuō)法就沒(méi)有道理，只要回顧一下當(dāng)年日本的股市，就能夠理解《產(chǎn)經(jīng)新聞》為什么這樣狂。從1974年至1981年，日本股市從3350點(diǎn)扶搖直上，一直漲到了8000多點(diǎn)，上漲了2.4倍。股市就像日本房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)心針，隨著股價(jià)的攀升，房?jī)r(jià)和房屋銷售量不斷刷新。用中國(guó)人的眼光看，那根本不是在買房子，而是在搶房子。一份來(lái)自網(wǎng)絡(luò)的資料說(shuō)，70年代日本房屋銷售總量是600萬(wàn)套，平均每年60萬(wàn)套。

1970年代是日本城市化的高潮，由于城市用工需求的持續(xù)高漲，日本農(nóng)村青壯年大批量的涌入城市，日本的城市也因此擴(kuò)大了一倍，原來(lái)的老城區(qū)變成了城市的中心區(qū)，原來(lái)的城郊變成了新城。日本的地產(chǎn)商不愁土地供應(yīng)，盡管地價(jià)與國(guó)民收入相比十分昂貴，但由于銀行開閘放水，貸款額度高達(dá)房屋總值的85.3%（這個(gè)額度已經(jīng)接近次貸了），居民購(gòu)買的欲望持續(xù)升溫。到70年代末期，日本個(gè)人住房擁有率已經(jīng)達(dá)到62%，城市家庭80%都擁有了自己的房屋。

刺激日本樓市火爆的另一大因素是，1920年和1930年這二十年間，日本出生了1500萬(wàn)人口，實(shí)際數(shù)字可能比這更大，在這二十年里日本人口年自然增長(zhǎng)率是12%。正是這些人巨大的住房需求，強(qiáng)勁的拉動(dòng)了日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但同時(shí)也給日本房地產(chǎn)市場(chǎng)埋下了巨大的隱患，因?yàn)檫@些人買房子的時(shí)候，已經(jīng)開始步入人生的老年。眾所周知，日本不是一個(gè)孝敬老人的國(guó)家，那么毫無(wú)疑問(wèn)，10到15年之后也就是說(shuō)進(jìn)入80年代，1920年代出生的人，就要相繼進(jìn)入養(yǎng)老院。

1920年日本人口凈增加額是700萬(wàn)（數(shù)據(jù)絕對(duì)真實(shí)），700萬(wàn)人進(jìn)養(yǎng)老院，等于空出350萬(wàn)套房子。這些空房無(wú)論怎么消化，都會(huì)搶走地產(chǎn)商們的市場(chǎng)份額，否則，除非能有一個(gè)跟地產(chǎn)商們不爭(zhēng)嘴的另一個(gè)700萬(wàn)來(lái)填充這些空房。但事實(shí)上結(jié)果正好相反，日本從1950年開始，人口自然增長(zhǎng)率就沒(méi)有突破過(guò)1.5%，雖然同一時(shí)間日本人口基數(shù)已經(jīng)突破了8000萬(wàn)，但以這個(gè)增長(zhǎng)率計(jì)算，年人口凈出生也不會(huì)超過(guò)200萬(wàn)。一正一負(fù)，日本房地產(chǎn)商肯定是在劫難逃。

中國(guó)一種錯(cuò)誤的觀點(diǎn)認(rèn)為，日本樓市崩盤是亞洲金融危機(jī)所至，這種觀點(diǎn)毫無(wú)根據(jù)。這些人根本不了解日本房地產(chǎn)市場(chǎng)，只憑想當(dāng)然，更可能是為了某種利益順嘴胡說(shuō)八道。事實(shí)上到網(wǎng)一查就能查到，早在80年代初期，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)就杯盤狼藉了，房地產(chǎn)公司接二連三的破產(chǎn)倒閉，正可謂“其興也勃，其亡也忽”，不過(guò)10年時(shí)間，盛筵就草草收了場(chǎng)。最近三幾天，有人又出來(lái)忽悠說(shuō)，日本地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象，不知道根據(jù)是什么？日本一家網(wǎng)站上說(shuō)，日本閑置房屋未來(lái)20年都消化不了，除非從現(xiàn)在開始，日本婦女敞開肚皮齊刷刷的生一批雙胞胎。

萬(wàn)科地產(chǎn)還是比較理性的，他們抓住了問(wèn)題的要害，2008年8月份，萬(wàn)科的一份報(bào)告就是從人口結(jié)構(gòu)上進(jìn)行分析的。不過(guò)，萬(wàn)科的觀點(diǎn)非常樂(lè)觀，他們分析認(rèn)為，雖然中國(guó)城市人口老化，但農(nóng)村青壯年可以替補(bǔ)。該文以2000年中國(guó)人口普查數(shù)據(jù)為依據(jù)，結(jié)合農(nóng)民工問(wèn)題，得出了每年城市25至39歲人口數(shù)將增加1500萬(wàn)的結(jié)論。1500萬(wàn)人就是750萬(wàn)套房子。這個(gè)結(jié)果當(dāng)然不錯(cuò)，只是不知道王石先生去農(nóng)村搞過(guò)實(shí)地調(diào)查沒(méi)有，如果他實(shí)地調(diào)查一番，萬(wàn)萬(wàn)不敢得出這樣的結(jié)論。

真實(shí)的情況是，農(nóng)村的青壯年勞動(dòng)力，70%都已經(jīng)進(jìn)了城。或者說(shuō)，該進(jìn)城想進(jìn)城的早都進(jìn)城了，沒(méi)進(jìn)城的都是不想進(jìn)城的，這些人視土地為命根子，雖然沒(méi)有進(jìn)城打工收入多，但二畝地兩頭牛老婆孩子熱炕頭，人家就知足了，倘或鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部還能發(fā)點(diǎn)善心，這些人對(duì)農(nóng)村絕無(wú)二心。筆者每年都下鄉(xiāng)一段時(shí)間，吃住在這些農(nóng)民家里，對(duì)這些農(nóng)民實(shí)在是太了解了，他們留戀土地，幾乎到了執(zhí)著的程度。在他們身上所表現(xiàn)出來(lái)的中國(guó)農(nóng)民的質(zhì)樸、敦厚、善良、樂(lè)觀，是原汁原味的，他們不想為發(fā)大財(cái)撇家舍業(yè)，更舍不得他們?cè)谵r(nóng)村蓋的房子，還有宅基地。

1970年代的日本就是今天的中國(guó)，1980年代的日本就是10年后的中國(guó)，誰(shuí)要是不信就瞪著眼看好了。在中國(guó)城市里的80、90后一代夫妻擁有了自己的住房以后，很快80后一代的小夫妻就會(huì)從雙方家長(zhǎng)那里再繼承兩套房屋。這些房屋的總量是多少呢？1950年代中國(guó)人口凈出生數(shù)1.5個(gè)億，其中0.5億人出生于城市，0.5億等于2500萬(wàn)個(gè)家庭，等于2500萬(wàn)套房屋。面對(duì)這2500萬(wàn)套房屋，潘石屹肯定是要改行拍電影去了，任志強(qiáng)跳不跳樓難說(shuō)，總之無(wú)論是誰(shuí)老婆的乳房也救不了房地產(chǎn)。也許，聰明智慧的王石先生，或可躲過(guò)一劫？

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