曹建海：給中國現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)商畫像

給中國現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)商畫像

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社科院 曹建海博士

   中國的房地產(chǎn)開發(fā)商都說自己是造房子的，但是如果我們把這些人的團(tuán)隊分別放逐到建筑材料豐富但同樣狼群出沒的荒島上，估計他們中的絕大部分都會淪為野狼的美餐。即使是知名如潘石屹、張寶全、任志強(qiáng)、王健林等，野狼也不會因為他們的嘴巴好使就放掉他們的身體。原因何在？他們根本不會造房子！造房子的事對他們而言根本不是什么“小兒科”，反過來，“造房子”是大人才會干的事！所以從此以后奉勸中國式的房地產(chǎn)開發(fā)商，千萬不要說自己會造房子了，更不要說什么“建外SOHO”、“蘋果社區(qū)”、“世紀(jì)城”這些房子是我造的啦！
    中國式的房地產(chǎn)開發(fā)商說到底不過是以房屋建設(shè)為載體的房地產(chǎn)投機(jī)商，他們把自己扮演成物質(zhì)財富的創(chuàng)造者，至少說是對社會公眾的不誠信！房地產(chǎn)投資商和投機(jī)商有什么區(qū)別呢？前者以投資房地產(chǎn)為從事某項實業(yè)的固定資產(chǎn)，通過固定資產(chǎn)經(jīng)營獲得投資回報；后者則低價買進(jìn)住房高價賣出。和買成品房的投機(jī)商有一點(diǎn)不同，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)買進(jìn)的是土地和建筑活動，賣出的是經(jīng)過一段時間之后剛剛封頂?shù)陌氤善贩亢鸵呀?jīng)完工的新房。可見，把簡單的“投資”過程掩飾為“勞動創(chuàng)造”過程，對于公眾而言，實在是一個欺騙！道理十分簡單，如果讓一個農(nóng)民雇請建筑隊蓋房子，他自己在建設(shè)期間被馮小剛拉到《天下無賊>劇組演那個傻根了，農(nóng)民回來后發(fā)現(xiàn)，房子設(shè)計和建造質(zhì)量都超過了北京的“建外SOHO”水平，你問問農(nóng)民他這個蓋房子的“業(yè)主”,他自己創(chuàng)造了多少財富呢？他一定會一頭霧水！因為在他看來，蓋房子不過是把自己貨幣形式的財富轉(zhuǎn)換成為房屋形式的財富而已。蓋的房子好沒有什么值得炫耀的，因為房子并不是他自己蓋的，他的房子比別人的蓋得好，關(guān)鍵是花的錢比別人多。這個例子告訴我們：不管是房地產(chǎn)投資還是投機(jī)過程，本身不可能創(chuàng)造任何價值，因為投資過程僅僅是財富形態(tài)的轉(zhuǎn)移過程，投機(jī)過程不過是在不同買賣主體之間的財富轉(zhuǎn)移而已。
    中國的房地產(chǎn)開發(fā)商是一個沒有錢的投機(jī)商！現(xiàn)在我們看到那么多超級富豪，他們沒有錢嗎？有，有很多！但是他們的企業(yè)往往沒有錢，因為他們基本上不需要錢。在中國，只要從銀行搞到了首筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款，就可以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過程資金的啟動。因為土地競賣的資金可以分期付款，而建筑商的墊資和房屋預(yù)售，可以使開發(fā)商在項目竣工以前就賺得盆滿缽滿。對建筑商的墊資和工程款往往要等到開發(fā)商在其他項目上的多次周轉(zhuǎn)之后，才會考慮如何分期分批歸還。所以我們的建筑民工經(jīng)常拿不到工資，很大程度上要拜我們的房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”的手段所賜。我們的溫總理曾經(jīng)親自為四川一位女性農(nóng)民討要建筑工錢，把扳子打到了建筑商的屁股上了！今年溫總理又在公眾對房價和開發(fā)商的巨大爭議中，直接授予房地產(chǎn)開發(fā)商“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”榮譽(yù)稱號，實在是沒有看到開發(fā)商體制對建筑業(yè)和農(nóng)民工的殘酷剝削。
    房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)是什么？自從王志綱出世以來，“策劃創(chuàng)造財富”成了很多有志青年人追捧的話題。看看中國大陸，最具有策劃能力的機(jī)構(gòu)莫過于美國的麥肯錫公司了，但麥肯錫公司沒有成為最富有的公司，而許多根本沒有聽說過麥肯錫的縣級房地產(chǎn)開發(fā)商，他們經(jīng)過自己的“土法”策劃，創(chuàng)造了麥肯錫公司想都不敢想的財富神話。這些策劃的秘訣何在呢？我舉一個例子，伊拉克和科威特地下油層相連，兩國共同蘊(yùn)藏了豐富的石油資源，后來科威特請了一個中國知名的房地產(chǎn)策劃工作室，提出通過掏空地層的手段把科威特的儲油層下沉20米，從而幫助科威特從伊拉克那里獲得了大量的石油資源，增加了國民財富——這大概就是中國策劃家的真實本領(lǐng)吧！為什么在中國不論是開發(fā)商還是作為開發(fā)商寄生蟲的策劃機(jī)構(gòu)，敢如此大言不慚號稱自己是財富的創(chuàng)造者呢？關(guān)鍵是有以下三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)可以運(yùn)作和策劃：一是在土地征用和拆遷安置的過程中，通過自己整合“腐敗”資源的能力，開發(fā)商可以把每畝1000萬元的土地以50萬元的代價拿到，房屋拆遷過程中本該每套房子補(bǔ)償100萬元，被開發(fā)商以10萬元的價格就拿下了；二是通過運(yùn)作政府和規(guī)劃部門，可以通過改變土地用途、改變?nèi)莘e率和建筑覆蓋率的手段獲得財富；三是通過開發(fā)商壟斷銷售的機(jī)會，通過取名“瑤池宮”、“華清池”、皇家園林”等名字，把國外只能賣2000-3000元/平方米的房子，直接賣到了1萬元以上。這些能力是那些國外房地產(chǎn)開發(fā)商根本就不具備的，甚至想都不敢想的！我在這里說明一下，我們的社會把這種財富“收集”叫做財富創(chuàng)造的習(xí)慣和規(guī)則，應(yīng)當(dāng)直接歸入“八恥”之列！而像中國那樣的整合黑社會性質(zhì)的拆遷隊，在任何法治社會都是要冒殺頭危險的，而在我們這里竟然成了慣例！
    和郵票商人一樣，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商說到底是一個倒騰房地產(chǎn)、從事房地產(chǎn)買賣的貿(mào)易商。房地產(chǎn)開發(fā)尚所說的所謂程序集成和專業(yè)化服務(wù)，在郵票商人那里甚至還可以再細(xì)化和神話100倍，從而證明郵票投機(jī)商的偉大。和任何流通環(huán)節(jié)一樣，商業(yè)的價值在于減少物質(zhì)生產(chǎn)部門的流通費(fèi)用，所以這個部門在全社會中不可能而且不應(yīng)該做大做強(qiáng)。把一個貿(mào)易業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的國家政策，在歷史上只有歐洲的“重商主義”可以相比。但是，在“重商主義”時代，“貿(mào)易”是一個國家征服另外一個國家從而獲取“金銀”的重要工具；而我們的開發(fā)業(yè)呢？是通過地方政府和開發(fā)商的密切合作，征服農(nóng)民、被拆遷者和住房消費(fèi)者之后，獲得巨大的利益，成為國家不可或缺的“支柱產(chǎn)業(yè)”。所以，我們的這個“支柱產(chǎn)業(yè)”比不得歷史上西班牙政府的那個“貿(mào)易業(yè)”，后者可以為國家?guī)碚鎸嵉狞S金白銀，而我們的這個以開發(fā)經(jīng)營為名的貿(mào)易業(yè)，不可能為我們從國家之外拿到一分錢的財富，反而讓那些外國的開發(fā)商從我們這里拿走了不少真金白銀。
    也許，開發(fā)商可能會承認(rèn)他們不會造房子，但仍然信誓旦旦他們對風(fēng)險的承擔(dān)改變了中國城市的面貌。我一直不能理解開發(fā)商所說的“高風(fēng)險、高收益”中的高風(fēng)險在哪里？因為如果幾乎不需要花自己的一分錢，即使項目失敗，虧掉的是銀行貸款、建筑商墊資和消費(fèi)者預(yù)付款，開發(fā)商幾乎可以毫發(fā)無損全身而退，那里有什么風(fēng)險呢？所以目前的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是一個無風(fēng)險超級回報的行業(yè)。開發(fā)商的這種超級回報不僅僅侵犯了社會公眾的現(xiàn)有物質(zhì)利益，而且損害了我們的子孫后代的長遠(yuǎn)利益。現(xiàn)在我們習(xí)慣了的攤大餅的水泥城市、高樓大廈、小區(qū)式管理，這些由地方城市政府和開發(fā)商主導(dǎo)下的城市建設(shè)，被瑞士洛桑國際管理學(xué)院在國家競爭力“污染和城市規(guī)劃”項目排名中列入驚人的61名，而全部的樣本國家只有61個。
    在我們的現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍成了超級富豪和新聞明星，很多人獲得了“全國勞動模范”稱號，甚至進(jìn)入了全國人大和政協(xié)，他們在社會的贊譽(yù)和光環(huán)下生存，接受來自社會各界的膜拜。批評開發(fā)商的學(xué)者往往不得人心，“策劃大師”王志綱有一句名言：現(xiàn)在的文化領(lǐng)域和學(xué)者，只要捆綁上開發(fā)商，對他們進(jìn)行放大一千倍的批評和攻擊，就可以迅速成名成家。我這個沒有任何戰(zhàn)友的家伙，到現(xiàn)在還在自言自語地批判開發(fā)商，也是一種“臭名”模式吧。
    是讓現(xiàn)代人說明白，還是等到毀滅的那一天，讓歷史來說話，我確實有些迷惘了！

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