房地產市場幾個重大問題反思

房地產市場幾個重大問題反思
 
易憲容  
 
 
　　現代著名學者吉登斯指出：“在全球范圍內，現代性已帶有實驗性質。我們全都不由分說地卷進了一場宏大的實驗。這場實驗由我們來進行，同時又在極大程度上超越了我們控制。這不是那種實驗室中的實驗，因為我們不能把實驗結果固定在一定的參數范圍。它更像是一次冒險，我們無論是否樂意都得參加。”

　　也就是說，現代人類社會在征服自然、改造社會，創造財富與利得，提升自身福利水平的同時，也在制造在各種各樣的風險。因此，反思自身行為或現實生活，是人類規避風險的一種最基本方式。

　　從１９９８年的住房貨幣化改革開始，國內掀起了一場轟轟烈烈的造城運動。從北國到南疆，從沿海到西部，一個個現代城市拔地而起。不少地方的經濟發展了，民眾的住房條件也改善了，但由于這次造城運動中本身所具有的制度缺陷，也人為制造了許多風險。如，財富在短期內向少數人集中，金融風險迅速向國內銀行集中，社會不同階層矛盾對立與沖突白熾化等。如果不及時對這些風險和危機進行深入反思，找到問題癥結所在，那么一旦未來風險集中爆發，后果將非常嚴重。

　　在本文看來，目前國內房地產市場一系列問題，根源就在于以下幾個重大問題認識的誤區上。

　　首先，住房是投資還是消費。按照住房本身的特性來說，住房既可是投資也可以是消費。也正因為政府部門對住房的兩棲性認識不足，從而導致了對國內房地產市場判斷與決策的誤導性；或是既得利益集團利用這種兩棲性來混淆是非、制造虛假信息來誤導消費者及要挾政府。

　　比如說，國家統計局以國際慣例為由，把國內居民的住房消費計算成投資。這不僅使得國內居民當前最大的一塊消費完全沒有被體現，統計報表上的居民消費率連年下降，而且使得連年快速上漲的生產價格指數未能傳導到最終的消費品上來。不過，根據我的觀察，上游產品價格的上漲都傳導到住房價格上了。由于居民消費價格指數不能反映居民消費價格變化的真實情況，政府職能部門也就不能夠對現實的經濟生活作出正確的判斷與決策。

　　還有，既然把住房計算成投資，那么在中國資本項目沒有完全開放的情況下，國外資本要進入國內的房地產市場是要受到嚴格管制的，就如ＱＦＩＩ進入國內股市一樣，要受到額度等方面的限制。目前，還沒有相關渠道讓國外資金進入中國房地產市場，但從各種鋪天蓋地的信息來看，國外資金早就長驅直入了。在此，我們要問的是，為什么相關的政府職能部門不對此嚴格監管呢？為什么會允許這些國外的資金來炒中國的房地產，來推高國內房地產市場的價格呢？

　　無論是“十一五”規劃，還是國家發改委的報告，都把當前居民的住房購買看做消費，認為以汽車、住房等消費產品的升級拉動了經濟的高速增長，因此政府要扭轉目前國內居民消費率過低的局面、要擴大內需，就得加快國內居民住宅的建設。

　　可以說，正是由于政府職能部門對住房的兩棲性認識不足，導致了國內房地產市場的幾大混亂。比如說，房地產開發商為了給推高房價找理由，就鼓吹說：住房作為投資品，其市場的價格完全可以由市場的供求來決定，根本不需要政府來管制（這既為房地產開發商利用其對市場的壟斷操縱房價提供了正當性，也為一些人利用銀行的金融杠桿炒作房地產提供了理由）。而且，既然住房是投資品，那么國內大多數民眾的住房消費也就不是市場應該解決的問題，而是應該通過政府的住房保障體系來解決，因此，房地產開發商生產的房子只能是富人玩弄的東西，而中低收入者只能遠離房地產市場。

　　不同的政府部門及某些既得利益集團總是利用住房的兩棲性，根據自身不同需要作出不同的解釋，發布不同的信息，提出不同的要求，并從中輕易地獲得各種利益。可以說，如果不對這個問題進行深刻反思并達成共識，那么要調整目前房地產市場嚴重的利益失衡問題，是不可能的。

　　其次，中國的房地產市場應采取什么樣的發展模式。中國的房地產市場最早始于廣東與深圳，由于毗鄰香港，就走上香港那種高地價、高房價及高福利房的發展之路。這種房地產發展模式利益更傾向于房地產開發商及地方政府，因此很快就在國內遍地開花。我曾多次撰文指出，無論是從香港房地產市場發展模式的基本內容來看，還是從中國的國情來看，都不適合中國。實際上，這種房地產市場發展模式是英國政府在撤離中國以前以行政方式掠奪香港民眾財富的一種間接手段。盡管香港經濟在中國改革開放中得到飛速的發展與繁榮，但政府通過這種房地產市場發展模式讓社會大多數財富轉向政府官僚及少數房地產開發商手中。香港政府高官的工資居世界前列，房地產寡頭聚集了驚人的財富，而香港絕大多數民眾的住房條件卻很差，由此我們就不難看出其中的奧妙所在。

　　目前國內的房地產市場發展基本上以香港模式發展為主導，高地價、高房價、高福利房（或中低收入民眾的住房要讓國內住房保障體系來解決）成了各地方政府、房地產開發商、國內銀行甚至中央政府的共識。比如從２００５年中央出臺宏觀調控的文件來說，其基本主旨就是要穩定房價。不少人將這一文件理解為，政府出臺政策不是要打壓房價，而是要保護現有的房價。結果那些房價過高的地方，政府要千方百計地來“托”住當時市場的價格；而那些覺得當地房價不高的地方就得千方百計地來推高房價。２００５年我曾到了不少城市，親身感受到當地的領導人是如何來推高當地房價迅速上漲的。至于那些房價快速上漲的地方，如有媒體報道說２００５年北京市房價上漲１９．２％，２００６年１－２月上漲了１７．３％。這樣高的房價上漲速度是在穩定房價嗎？

　　地方政府為什么都愿意把當地的房價推高？原因之一就是借此來推高地價。正如上面所說，如果把住房看做是投資品，那么投資品的價格并不是市場的供求關系來決定，而是由投資者的預期來決定的。一旦開發商預期房價會提高，他們就愿意以更高的價格來獲得土地。不過，國內各地方在學習香港房地產市場發展模式方面，也僅是限于高房價、高地價，對高福利房則多以是文件上的空洞口號。比如說，截至２００５年底，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金為４７．４億元，不足北京市不少樓盤一個項目的投入，可謂杯水車薪。即便是所謂的經濟適用房，不少地方的投資也是連年下降，而且很多也僅是什么定向銷售，如北京。相比之下，香港居民公屋入住率達到５０％以上，即香港５０％以上的中低收入民眾可以通過住房保障體系來解決。

　　也就是說，就目前國內房地產市場的發展模式來看，所學習的是香港的高地價與高房價而沒有學習香港的高福利房（當然以往的計劃體制下的住房分配是另一種體制之結果）。從政府的意愿與房地產開發商的意愿來看，他們都希望中低收入民眾的住房問題由政府的住房保障體系來解決，但實際上，從中國的國情來看，政府在這方面所能做的十分有限。

按照國際標準房價收入比一般應該是在３－６倍區間內，如果高于這個區間，那么說明房價水平過高，市場住房需求就減少。如果國內居民住房需求下降而住房空置率快速上升，那就說明房價的上漲是房地產開發商業壟斷定價及操縱價格的結果。在這種情況下，民眾也不能為“羊群效應”所左右，輕易地進入高房價的市場。

　　除了“住房是投資還是消費”及“采取何種發展模式”外，國內房地產市場第三個值得反思的問題是房地產市場的需求到底有多大？按照目前流行的說法，國內房地產價格之所以會居高不下，就在于社會有“剛性需求”。“剛性需求”是指住房作為每個人最基本的生活條件之一，是個人必需的產品。如，每年都有年輕人結婚；每年都會有許多人從農村涌向城市，或從小城市涌向大中城市；同時，城市居民住房條件也會不斷地改善，由小房子換為大房子等。我記得有人曾說過，中國的幾億農民進城，國內住房的剛性需求是難以估計的。

　　這實際上混淆了一個基本的概念，就是把需要與需求混為一談。一般來說，需求是指有效需求。即當市場上的供求關系達到平衡時，市場的需求量便是有效需求。也就是說，盡管個人對住房有很迫切的需要，但如果沒有經濟支付能力來購買，那么這個需要只能是個人的一種欲望，并不形成需求。

　　就目前而言，國內房地產市場要想滿足居民對住房的需要，當然可以持續發展幾十年，但住房的需要并不是住房的需求。住房需求大小就取決于住房的價格水平與個人收入水平。１９９３年聯合國對世界１０９個國家調查后所得出的房價收入比，就是測量市場住房需求的一種方式。

　　按照國際標準房價收入比一般應該是在３－６倍區間內，如果高于這個區間，那么說明房價水平過高，市場住房需求就減少。比如，２００４年中國城鎮居民的房價收入比，如果以戶均７５平方米計算為８．２倍，以戶均１００平方米計算為１０．９倍，而像上海及北京這樣的大城市收入房價比在１２倍以上，溫州等城市則超過２０倍。

　　正因為房價收入比過高，目前市場的“剛性需求”也就根本無法轉變為市場需求。有人說，在城市化過程中，有四億多農民要進城，他們進城都得要有房子住，這是剛性需求。但是，在目前的房價水平與收入水平的情況下，連城里的絕大多數（７０％以上）居民都沒有能力進入房地產市場，那么這四億多農民就有能力嗎？

　　因此，當前或在一個較長的時期內，要把居民的住房需要轉變為住房需求，就必須壓縮地方政府與房地產商的暴利，使國內過高的房價向下調整，而不是什么穩定房價；或是快速地增加居民的收入水平，使其收入增長速度高于房價上漲速度。但對于后者，短期內無法實現，房價向下調整是國內居民住房需要轉化為市場需求的惟一之路。

　　可以說，一年來的房地產宏觀調控之所以效果不佳，最大的問題就在于政府宏觀調控目標有誤，從而找不到合適的宏觀調控工具。

　　第四，房地產市場的空置率與房價水平。截至３月底，全國商品房空置面積為１．２３億平方米，同比增長２３．８％。一季度，全國房地產開發企業累計完成房屋施工面積１０．３１億平方米，同比增長２３．３％；完成開發土地面積５２８４萬平方米，增長５３．３％。來自成都市統計局的最新數據顯示，２００６年１－２月，該市商品房空置面積出現自２００５年下半年以來的首次大幅上升，全市商品房空置面積為１４７．２５萬平方米，同比增長６２．６％，其中住宅空置６５．３６萬平方米，增長７０．７％。

　　房地產市場的空置率快速的上升說明了什么呢？從發達國家的一般標準來說，住房空置率又可以分為一手房市場的住房空置率、二手房市場的住房空置率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。綜合空置率一般是指一手房與二手房兩個市場空置率加權指數。住房自然空置率是指房地產市場完全處于均衡狀態下仍然有一定的住房沒有進入交易及使用環節。它是指由于市場信息搜尋成本的存在。在房地產市場，無論哪一種空置率，只要超過住房的自然空置率，就是一種住房資源的浪費或資源低效配置。國內房地產出現的住房空置率基本上就是資源低效率配置的結果。目前國家統計部門只有一手市場住房空置率而沒有二手房市場住房空置率，并沒有全面地反映國內房地產市場資源率運作的情況。不過，從上述數據來看，一方面國內商品房空置率居高不下，快速增長，另一方面價格也在快速飚升，這也就說明了國內許多地方的房價上漲并不是由市場供求決定的，而是人為操縱之結果。

　　從２００５年國內房地產市場宏觀調控以來，盡管一些地方的房價上漲有所放緩，如今年１－２月全國７０個大中型城市房價上漲幅度為５．５％，但一些地方的房價上漲過快也是不爭之事實。特別是進入２００６年之后，以北京房地產市場為首，深圳、廣州、上海等不少地方的房地產市場在輿論看好中漲聲一片。

　　對于國內房地產炒作的嚴重程度，我們可以從金融統計數據中得以佐證。央行的數據表明：２００４年個人住房消費信貸增長３５％以上，個人住房消費信貸總額達４７００億，而２００５年個人住房消費信貸增長為１５．８％，個人消費信貸增加２６００億，僅及２００４年的一半。同時從２００６年一季度的情況來看，居民個人住房按揭貸款僅增２５６億元，增長幅度僅７．３％，不及２００５年增長幅度的一半。這里或許有居民住房消費貸款提前還款的因素，也有房地產投機減弱的原因，但也表明了國內居民住房消費需求的下降。如果國內居民住房需求下降而住房空置率快速上升，那就說明房價的上漲是房地產開發商業壟斷定價及操縱價格的結果。如果房地產市場壟斷性操縱定價加劇，就會讓更多的人遠離房地產市場。同時，在這種情況下，民眾也不能為“羊群效應”所左右，輕易地進入高房價的市場，而是要多了解一些相關信息，更加理性地認識當前的房地產市場，這樣才能保護好自己的利益。

　　從以上的分析可以看出，目前國內房地產市場的形勢，并不是如一些開發商所說的那樣出現所謂的恢復性上漲，也不是什么住房的“剛性需求”導致不少地方的房價快速上漲，而完全是人為操縱之結果。如果把這種分析延伸到二手房市場，那么國內房地產市場所面臨著困難與問題會更多。因為，盡管相關統計部門到目前為止還沒有設計出一套二手住房市場空置率的統計規則，也沒有把二手房市場的住房空置率納入政府決策的參考數據，但是二手住房空置率之高早已是不爭之事實。其理由有二：一是住房租金過低，就說明二手房市場可以租出的住房過多；二是現在不少城市一些小區的房子，長期沒有人交付物業管理費、水電費等。而二手房市場空置率過高，不僅會壓低一手房市場的價格，也說明了國內房地產市場供大于求。

　　總之，目前國內房地產市場過高的空置率及價格快速上漲既說明了國內房地產市場人為操縱的情況非常嚴重，也說明了國內房地產市場投資者過多，特別是當外國資金對國內房地產市場長驅直入時，這種炒作就更為嚴重。如果這種情況延續下去的話，不僅會嚴重影響國內居民住房條件的改善，降低國內居民的住房福利水平，而且會使國內房地產市場累積巨大的風險。對此，政府有必要予以足夠的重視并采取相應政策進行調整。

今天主要討論兩個問題，一是房地產市場的利益失衡，一是國外資本能否進入國內房地產市場。

　　目前國內房地產市場之所以爭論如此之多、如此之激烈，消費者與房地產開發商之間的矛盾與沖突之所以如此之大，民眾之所以把高房價看作新的“三座大山”，一些地方政府之所以會向農民掠奪土地而不顧政府之形象……這些問題歸結到一點，就是目前房地產市場存在嚴重的利益失衡。

　　在人類文明社會中，市場經濟存在的意義就在于其能夠通過有效的激勵與約束來實現基本的利益均衡。什么叫利益均衡？就是在市場中，無論什么時候、在什么地方，只要出現了利益失衡，有效的價格機制就能夠把資源從一個地方轉移到另一個地方，從一個行業轉移到另一個行業。

　　比如說，在市場經濟中，盡管各種要素的價格表現形式不一，如勞動力為工資、土地為地租、資金為利息、企業為利潤，但是在有效的市場體系中，這些要素價格都是平均的，即這些要素的投資回報率是平均的，否則，就會通過要素的代替或轉移來改變這種不均衡價格。

　　目前國內房地產市場的利益失衡可以表現為如下方面：行業之間的利潤嚴重不平均，如房地產業的利潤率可以高到百分之幾十、上百，而其他不少行業利潤率只有百分之二、三；這使得各行各業都涌入房地產，從而導致國內產業結構逆選擇，即高科技產業、制造業等向房地產業轉移；由于利潤嚴重不平衡，也使得整個社會的財富在短期內向房地產業轉移。同樣一塊土地，在農民手中可能是一萬，但一轉到政府手上，轉到房地產開發商手上，就幾十、幾百萬了。農民在城市化過程中越來越貧窮；房地產商卻一夜暴富，成為當地乃至全國財富最聚集的群體或階層。全國大多數購房的民眾則成為一輩子難以翻身的“負翁”或“房奴”。

　　那么，房地產市場的利益失衡為什么不能通過有效的市場機制、市場供求關系來調整呢？即使是市場失靈，又為什么不能通過政府之手來調整呢？其實，房地產市場利益失衡的根源就在于我們以往的制度不完善及相關政府部門的不作為，使既得利益集團利用這種制度缺陷瘋狂掠奪，并把這種利益失衡制度化。

　　比如，２００３年央行推出的１２１文件本來是對房地產市場進行金融規范的一個有效的文件，卻因為遭到強大的房地產商勢力的反對而無法實施，并用一個有利房地產商的１８號文件取代之。幾年來事實已經表明，如果當時不是用１８號文件來取代１２１號文件，國內的房地產市場也不會發展到今天這樣的混亂地步。這個１８號文件對中國經濟引起的后患，歷史肯定會作出一個公正評價的。

　　還有，住房預售制度本來早就表明是漏洞百出，是計劃經濟下的產物，是利益與風險分擔嚴重不對稱的規則。人大代表提議要廢除，但職能部門偏要說有《城市管理法》，要依法來做。試想，就這樣一個爛法，難道就不可以改正廢除嗎？誰說過法律制定了之后就永遠不可變化？法律是什么？不就是保證社會的公平與秩序嗎？難道是僅保護少數人利益的法律嗎？

　　再就是，地方政府為什么能夠輕易掠奪、侵占農民的土地與利益？最根本的問題在于我們現行土地制度的嚴重缺陷。目前所謂的土地公有制，看上去是屬于全國人民所有，但是哪一個地方的土地征用、轉移是經過全國人民代表大會審議來進行的呢？公有土地并非僅是一個抽象的概念，而會具體地落實到一個個政府管理者手中。正因為這種土地的所有權，與土地經營權、土地控制權及土地剩余索取權嚴重的分離，才使得地方政府能夠輕易掠奪農民土地資源與財富。

　　再有，政府為了所謂ＧＤＰ的增長，拼命扭曲生產要素的價格，如嚴重壓低利率，讓有權者或靠近權力者能夠輕易地獲得銀行資金瘋狂對房地產投入，瘋狂地炒作房地產，把全國各地房地產泡沫吹大；通過戶口管制，限制農民勞動力的轉移，從而使得農民在城市工作受到歧視，不僅工作負荷重而且收入低；同時，通過種種對城市規劃等管制，使得整個房地產建筑的成本大大上升，從而讓房價高企，購房消費者只能接受高價產品，等等。

　　可以說，國內房地產市場這種嚴重的利益不均衡已經不只是經濟問題了，也不僅僅是什么市場的供求了，它早就轉化為嚴重的社會問題。如果政府不對這些問題有一個清醒的認識，而還是什么穩定房價，變相地讓房價只升不跌，那么結果是不可想像的。

　　對于國內房地產市場的制度缺陷，不僅國內房地產開發商已發揮到極致，而且國外資本也虎視眈眈。目前，從北京、深圳、廣州及上海等地的房地產市場來看，一方面，房價的快速上漲；另一方面，各地又有大量的樓宇空置沒有出售。可以說，目前國內一些地方的房價快速上漲，完全是房地產開發商、國內外炒作者、地方政府惡意推高房價的結果。從央行的統計數據來看，一年來，特別是２００６年一季度，個人住房按揭貸款成倍地下降（僅新增２５６億），這就說明了國內居民（其中也包括炒房者）住房消費大量減少并發生了根本的逆轉。然而，國內房地產市場卻異常活躍、價格迅速上漲。這其中，既有房地產開發與地方政府合謀做市，也可能有其他資產進入國內房地產市場炒作。

　　比如，據報道，近年來，廣東、福建、上海、浙江等有大量的僑匯資金流入。其中，浙江、上海的僑匯年增幅均在４０％以上，而上海和浙江的房地產價格波動也遠高于僑匯資金流入規模保持穩定的廣東和福建。２００５年全年，香港置業投資深圳物業達１．２２萬至１．２６萬個單位。目前，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團、荷蘭國際集團等諸多外資機構已深度介入內地房地產市場。也有境外基金入股的內地房地產公司正抓緊境外上市。這些現象都表明，外資進入與國內房價波動存在很大的關聯性。

　　在現代文明社會，居住權是每一國公民最基本的生存權利。因此，在世界絕大多數國家，是根本不允許對住房進行炒作的。為了防止外資對本國房地產市場的炒作，不少國家都制訂了相關的法律來遏制房地產的炒作并讓炒作者無利可圖。中國作為一個發展中的社會主義國家，國家更是有責任與義務來保證每一個居民的居住權。

　　住房作為一種投資品（國家統計局的界定），按現行的規則，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了是直接投資，外國資本進入應該是嚴格管制的。事實上，外國資本通過直接投資的方式進入國內房地產市場已經不多，如２００６年一季度利用外資同比下降到了１５．６％。也就是說，目前房地產開發商大量宣揚進入國內房地產市場的資金并不是通過直接投資方式進入的。從１９９７年東南亞金融危機的經驗來看，如果對這種外資炒作房地產的行為不加嚴厲遏制與打擊，那么必然會導致國內的金融危機。對此，政府絕不可小視。

　　從國家利益角度而言，政府也要嚴厲地遏制與打擊國外資金進入國內房地產。因為，目前國內房地產市場作為一個暴利行業早已是不爭的事實。房地產市場的暴利并不是因為企業經營者的能力與技術，也不因為經營者的管理水平，而在于其利用稀缺的土地資源與廉價的資金與勞動力，利用目前中國房地產市場許多掠奪性的制度缺陷。在這種情況下，如果讓大量的外資進入國內房地產，那就等于把國家財富拱手相讓給外國投機者。這不僅導致了國家財富的流失，也嚴重侵蝕了國內民眾的福利水平，破壞了國內經濟利益的平衡。因此，即使國內許多行業可以向外資開放，但房地產業則應該對外資進入進行嚴格的管制，重新審查與修改現行有關的法律制度，立即收緊現行的政策。

　　可以說，外資進入國內房地產市場炒作已經成了中國經濟中重大的禍害。從世界不少國家的經驗來看，外資炒作本國的房地產所造成的危害早已是罄竹難書。對此，國內政府應該有足夠的警覺。
房地產的問題集中到一點就是房價太高。那么國內房價為什么會高？是市場供不應求嗎？是市場“剛性需求”嗎？

　　其實，在一個發達的市場中，某種商品的價格高低從來就不是問題。但目前中國房地產市場的情況則不是這樣。一是住房作為現代文明社會民眾生活權利的一部分要予以保障；二是住房作為一種特殊的商品，開發商利用全民所擁有的資源對它進行壟斷性定價，試圖以合法方式讓社會財富以快速向少數人聚集。這樣，高房價也就是成了大問題了。

　　一季度的個人住房消費不及２００４年四分之一。從央行的數據來看，也沒有看到大量居民儲蓄存款減少轉移到房地產投資上來。但北京市房協蔡金水的研究表明，從１９９８年至２００４年，北京商品住宅的竣工總面積達到１１４７５萬平方米，同期銷售面積則為８７７６萬平方米，有２７００萬平方米剩余。同時，２００４年北京商品房開復工面積９９３１萬平方米，商品住宅施工面積達到６７５９萬平方米，相當于近５年年均銷售面積的４倍多。還有，從１９９２年以來，北京新建的住宅已達到２．４億平方米，人均超過２５平方米。如果以正在施工中和已批住宅用地也算入，以北京１８００萬人口計算，人均建筑面積達３７平方米，超過不少發達國家人均住房水平。目前北京開發商手上有１４４１０公頃左右的建設用地可用于房地產開發。如果以２０００－２００４年年均供地１０５１公頃計算，這些土地可滿足開發商１０年開發要求。而這些土地建成商品房后人均（按１８００萬人口計算）達５０多平方米。

　　既然如此，北京的房價為什么還會上漲得這樣快呢？問題就在于房地產開發商、地方政府、炒房者一起在炒作房價。

　　首先，目前國內的高房價是政府政策的誤導結果。因為在政府看來，房地產的宏觀調控就等于穩定房價，就是讓房價不往下跌。這就是向房地產市場發出了一個明確的信號：既有的房地產市場形勢、市場秩序與規則，既有的房地產市場利益關系、運作方式等等，都得維持。但是，在任何一個市場經濟中，政府能夠做的只是通過調控市場供求關系，讓市場價格達到其均衡水平。

　　也正是在這種觀念或政策下，國內的房地產市場盡管經歷了兩年來的宏觀調控卻沒有效果。不僅房地產的投資在飛速增長、房價快速上漲，民眾與房地產商的對立情緒越來越嚴重。當然，房地產開發商可以鶯歌燕舞，地方政府可以業績高照，銀行利潤可以在短期內上升到歷史最好的水平，但是國內絕大多數民眾離房地產市場則越來越遠。這個市場不僅社會公平性蕩然無存，而且也是一個低效率的市場，其經濟風險也就無所不在、無時不有。

　　其次，房價的高位運行必然會導致整個國內經濟產業結構逆選擇，各城市競爭力嚴重削弱。目前，一些高科技企業、制造業企業甚至出口企業也紛紛進入房地產業。這勢必影響到中國產業結構的調整和經濟增長方式的轉變。而且，房價的高企必然影響所在城市的競爭力。因為，房價高企不僅增加的企業的營運成本，也增加了城市居民的生活成本。新的企業不敢進入，原有的企業也紛紛退出。新的勞動力人口無法源源不斷流入城市。那些潛力較高、競爭力較強的勞動力人口也會流出該城市。

　　再次，房價高企也必然強化地方政府進一步所謂的經營城市。近幾年來，中國打造城市競爭力一直陷入在一個誤區中，即中國的不少官員一談到城市競爭力就是如何來經營城市。其實，對一個城市來說，政府職責是什么？無非是通過政府權力來保護企業與民眾的產權，來保護合約的有效履行，來保證民眾的財富不受到侵犯與掠奪，并以此來為企業創造好的經營環境，為城市居民提供生活便利的條件。

　　而政府要經營城市，就得通過權力的方式來與企業、民眾爭奪資源。如果這種權力監管不嚴，就會演變成對企業、民眾財富的掠奪。這不僅惡化了整個企業經營的環境，也惡化城市居民的生存條件。

　　近幾年來，國內許多城市看上去是經營得有聲有色，ＧＤＰ迅速增長、建筑堆積林立、財政收入迅速膨脹、規模也快速擴張，但是這些成績多以是以國有土地為政策背景，借助對農民、城市居民利益的掠奪而建立起來的。這導致了中國有史以來最大的一次社會財富嚴重的分配不公，不少城市與村鎮的社會矛盾也由此而不斷地激化。

　　再就是高房價嚴重威脅著中國的金融體系安全。目前，國內銀行界普遍認為房地產的貸款是一種優質資產，特別是個人住房消費信貸。但這種看法是建立以下幾個前提條件上的：一是房地產市場的價格只升不跌；二是銀行的利率水平永遠保持在現在基礎上；三是中國的經濟繁榮不會出現周期性變化。但實際上這三個前提都是有條件的、不確定的，也是會變化的。

　　還有一種看法認為，目前國內房地產信貸所占銀行總信貸的比重僅１７％，與一些發達國家的３０％相比還差得遠。從歐美的國家的經驗來看，如果不超過３０％比重就會構成對金融體系的威脅。但是，我們應該看到，一則國內以銀行為主導的金融體系與美國以資本市場為主導的金融體系是不一樣的。美國的房地產市場的資金既可以來自銀行，也可以來自資本市場。特別是美國的房地產信貸市場十分發達，因此，美國銀行在房地產市場發展中所占的比重十分有限。但中國的金融體系完全是以銀行為主導，國內房地產的資金也基本上來自銀行。有研究表明，國內房地產市場的投資８０％以上來自銀行，只不過進入的方式十分多樣。

　　最后，房價高企不僅加劇地區經濟發展的不平衡，也擴大了民眾之間財富差距。隨著沿海一些地方的房價快速上漲，全國的信貸資金與財富迅速地向這些地區集中。盡管中央政府一直要平衡各地的經濟發展水平，比如西部大開發、中部崛起等，但是實際上這幾年沿海地區，特別是那些高房價的地區與城市，經濟發展卻越來越快。而這種經濟快速增長是以犧牲內陸省份利益為代價的。

　　對于個人來說，除了房地產開發商成為最大既得利益者外，還有那些掌握著相關權力與靠近這些權力的人也從中受益。當然，銀行的信貸人員也是這次房價上漲重要得益者，但與房地產開發商或政府的有權者比起來，可能是九牛一毛。

　　受到傷害最大的是廣大農民和城市廣大的中低收人者。在這次“造城”運動中，盡管有些農民土地出讓得到一定的補償，但是這種補償與政府土地出讓所獲得的收益也是九牛一毛。更為嚴重的是，房價飚升不僅阻礙了廣大農民進入城市，也阻礙了農民收入水平的提高。

　　對于城市廣大的中低收入者來說，房價飚升不僅使得他們遠離房地產市場，其城市生存權也可能面臨著各種剝奪，而且增加了他們的日常生活壓力。試想，如果城市居民只能窮一生甚至幾代人的財富來支撐一套高價房子，那么他們的生存壓力有多大？大家都知道，如果絕大多數城市居民都靠住房保障體系來解決，那只能是一種烏托邦。

　　至于政府出臺什么政策來調控國內的高房價，我想其實十分簡單。一是打擊對房地產市場嚴重炒作，對內可以出臺房地產交易所得稅、住房空置稅、房地產持有稅；對外要堅決打擊外資進入國內房地產市場炒作；二是央行不斷地調升利息，迅速提供炒作房地產者的成本，同時，也可以推行購買一套住房者利率優惠，兩套以上住房者利率隨行就市的政策；三是取消住房預售制度，特別是嚴格銀行紀律，對于那些膽敢違規的銀行信貸者要嚴懲不怠。消費者一旦感覺政府對國內房地產調控有決心了，自然會理性消費。在這種情況下，國內房價豈能不迅速回落？問題是政府下不下這樣的決心，下決心后能不能履行其承諾！

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