時寒冰：地方政府救樓市的八大心病

　　地方政府救樓市的八大心病
　　時寒冰(2008-10-18 00:51)

　　地方政府救樓市之風鵲起，過節一般的熱鬧。但是，由開發商、一些地方政府官員、部分建設部官員和發改委官員主演的這場“草裙舞”表演，注定會以草裙脫落，白花花的屁股從遮蓋物背后裸露出來而告終。
　　既得利益者的八塊心病，靠他們自己是醫治不了的。
　　今天晚上十點，中央電視臺“新聞1+1”電話連線采訪我（直播）。
　　我的回答直指地方政府的心病，由于時間短，回答比較簡練，在這里補充如下，以更清晰地表明自己的觀點：
　?。ㄒ唬?，地方政府救樓市未得到中央明確的表態支持，只能小心地進行，力度有限。而且，金融政策、土地政策、財稅政策等，權力都在中央手中，地方政府難以出臺有力度的救市政策——當然也不敢。地方政府的救市政策很多都是欺騙性的，比如，購房補貼1%，房價隨便一跌就不止20%，看看深圳的情況吧，半年跌了多少？到現在還止不住跌。這些地方政府官員以為老百姓都是傻子嗎？
　　倘若中央出臺救樓市的政策，由于地方政府已經提前操作，也已違規，同時，這相當于“利好”因素提前被消化。如果中央反對出臺救樓市政策，地方政府官員將面臨背離宏觀調控政策，挑釁中央權威的尷尬，和被問責的風險。
　　這是地方政府的第一大心病。
　?。ǘ艺J為目前出臺救樓市的政策非常不妥。因為，我國從2005年就出臺調控政策，當時就認為房價已經太高，現在，在房價還沒有調整的情況下就去救樓市，等于否定此前的調控政策，房地產調控政策的連續性將受到損害，政府的公信力也將受到損害。而且，存在嚴重泡沫的房價，僅僅肥了開發商、腐敗官員等少數人的利益，卻無情吞噬了廣大民眾的購買力——高房價對中國內需的拉動有著巨大的抑制作用。因此，盡管發改委官員散布中央救樓市的謠言，目前也還只能看作利益集團及其代言人自我安慰之舉。
　　救樓市，出師無名，是地方政府的第二大心病。
　?。ㄈ词沟胤秸葮鞘?，也必然以失敗而告終。原因是，房價由于連年上漲，已經遠遠超出了民眾的實際購買力，這意味著實際消費能力的下降。
　　另一方面，最近幾年，房地產投資迅猛增長，以北京為例，從2001年到2007年，北京市投資保持房地產開發投資比重過半的格局。2008年上半年，房地產開發投資占全社會投資比重仍然高達49.8%。這意味著供應量的增大。
　　一降一增之間，意味著存在嚴重泡沫的樓市已經處于供大于求，供應過剩（相對民眾實際購買力的嚴重的供應過剩）的狀態。在這方面，深圳已經作出了表率。深圳過去的存量住房一般有兩到三萬套，而現在突破了六萬套，所以，深圳房價跌幅這么深了依然止不住跌勢。其他地方正在步入深圳的后塵。
　　這是地方政府的第三塊心病。
　　（四），房價的下跌端倪已經露出，地方政府救市為熱錢高位套現撤離提供了良機，熱錢逃離后，房價必然步入漫漫不歸路。地方政府救樓市，其實是自取滅亡。
　　這是地方政府救市的第四大心病。
　　（五），人口紅利已經消失，人口結構的悄然變化，已經注定嚴重透支未來利潤空間的樓市，將步入一個長達10年左右的低迷期。過去，房價之所以上漲，是由于計劃生育政策實行前的多子女消費潮的推動。而現在，計劃生育政策后出生的人正成為市場的主體。
　　這意味著，房價的下跌絕非一朝一夕之間就能完成。以小學生的數量變化為例，2007年與1996年相比，全國小學數量從64.6萬所減少到32.01萬所，減少一半還多！在校生從1996年的13615萬人，下降到2007年的10564萬人，減少3051萬人。中國人口結構的變化由此可見。
　　房價的下跌是不可逆轉的。未來的由獨生子女組成的家庭，將面臨著從雙方父母手中繼承兩套房的機會，更多的住房將被推向市場。
　　這是地方政府的第五大心病。
　?。葮鞘锌赡軠鐨㈤_發商。
　　這個觀點可能讓很多人一頭霧水。樓市本來已經露出調整跡象，如果政府不救市，房價自然調整，調整動能釋放后，房價就會步入另外一個周期。但現在，地方政府急切地救樓市，阻止房價下跌，將拖延調整動能釋放的時間，而這一過程拖的時間越長，開發商的日子就越不好過，一些勢力較弱的開發商死得越快。因此，地方政府救樓市也可能誤殺與自己勾肩搭背的好伙伴好伴侶——開發商。
　　此乃地方政府第六大心病。
　?。ㄆ撸?，民眾財產縮水，尤其股票被套，使得民眾的購買力被束縛，加之社會保障體系沒有建立起來，民眾要把積蓄的大部分資金用于填補公共產品缺位的空白，彌補社會保障缺位之苦，剩余的資金才能考慮買房問題。這意味著，支持房價上漲的動能正在被無情削弱。不僅如此，一旦房價下跌，由于股民大部分資金被套牢或損失慘痛，無力接盤，房價下跌過程中難以找到支撐點，跌速可能很快。
　?。ò耍?，救樓市危害民生，破壞穩定。
　　在房價沒有調整的情況下就出臺救樓市的政策，其實質是救助開發商等既得利益集團，同時，官員自己制造政績，為今后的升遷之路創造條件。這種損害民生的做法，必然遭到民眾的唾棄。
　　冒天下之大不韙救樓市，成為地方政府的第8大心病。
　　2008年10月17日夜

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