時寒冰：地方政府救樓市是螳臂當車

地方政府救樓市是螳臂當車【1】
       時寒冰

    最近，地方政府救樓市之風愈演愈烈。
    2008年10月14日，杭州市政府出臺了《關于杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》，其中包括購房入戶實施范圍擴展至老城區、政府給予個人買房一定的稅繳補貼、放寬房企受讓及開發期限等系列措施。同日，上海市再次調整住房公積金貸款額度上限：自即日起，對第一次購買自住住房且有2個人及以上參與貸款的借款家庭的補充住房公積金貸款的額度上限從10萬元調整為20萬元。
    地方政府救市從西部的重慶、西安開始，延伸到中部的長沙、武漢，再發展到東南沿海的福州、廈門，而今，又蔓延到了南京、杭州和上海，如果聽任地方救樓市舉措蔓延，中央此前出臺的多個房地產調控政策將被徹底架空。中央從2005年至今的房地產調控政策，屢屢因既得利益集團的抵制而遭化解，最終失信于民。倘若地方政府帶頭對抗中央，不僅惡化住房民生，使民眾心寒，亦會使中央權威遭到無情削弱。
    受次債危機影響，當今世界，無論是歐洲各國、美國、日本等發達國家，還是越南、泰國等發展中國家，房價都處在下跌軌道中，這是大趨勢使然，是不可抗拒的。而根據有關部門的統計數據，截至目前，中國的房價，除了深圳、廣州等為數不多的地區，大部分地方同比仍在上漲，只是漲幅趨緩了一些、成交量下降了一些而已，在這種情況下，地方政府去救樓市，力阻房價的自然調整，乃是一場逆經濟規律行事的鬧劇。
    地方政府救市將會導致災難性的后果。
    首先，就是為熱錢抽逃提供天然良機。目前，隨著次債危機的惡化，全球流動性緊縮加劇，資金急切地從高估值、泡沫比較嚴重的資產中撤離。盤踞在我國樓市中，已經獲利豐厚的熱錢，亟需高位撤離。我國樓市，是世界上泡沫最嚴重的樓市。聯合國和世界銀行所認為的房價收入比在3倍到6倍是合理水平，超過6倍房價就是太高了。而北京四環內的房價收入比是27.8倍。這種情況在我國非常普遍。9月24日，中國人保資產管理公司發布報告斷言：國內住宅價格會一跌10年，縮水50%是完全可能的。我今年年初也撰文指出：中國許多地方的房價就相當于股市6000點時的位置，高處不勝寒。地方政府救樓市正好幫了熱錢的大忙，而熱錢一旦撤離，中國房價將陷于萬劫不復的深淵。
    地方政府的一些救市政策有明顯的拉升房價，損害本地居民利益的嫌疑。比如，深圳市政府部門緊急叫停開發商向購房者部分補差價，是越權亂作為之舉，容易損害購房者的利益。再比如，杭州等地出臺的購房入戶政策，等于向全國的購房者發起了集結號，這不僅會使其他競爭力較弱城市的購買力分流，導致其房價更深幅的調整，使資源配置更加失衡，而且，容易推高本地房價，惡化民生。這種為了自身利益，不顧大局，不惜損害轄區居民利益的做法，違背了身為人民公仆應該造福一方民眾的為官宗旨，是對胡總書記倡導的科學發展觀的背離，應該受到譴責和懲處。
    作為購房者，應該理性面對地方政府的救市之舉，不要因為一點蠅頭小利就上當受騙，甘愿接受開發商等既得利益集團的盤剝。比如，一些地方對購房者提供1%的財政補貼，這種補貼與房價即將到來的深幅調整相比，實在是微不足道，廣州、深圳的房價在泡沫破滅后走出的慘烈跌勢行情，已經為中國未來的房價走勢描繪出了一個清晰的路線，購房者應該權衡利弊，持幣觀望，等房價調整動能充分釋放后買便宜房，而不是高位買套。中國樓市累積數年的泡沫，一旦破滅，想購房者有的是機會。記住：等開發商等既得利益主體如喪考妣時再入市，不要在他們依然很囂張時跳入圈套。
    受次債危機惡化的影響，泡沫嚴重的中國房價必然下跌。試圖阻止房價的下跌趨勢如同螳臂當車那樣滑稽可笑，那種試圖通過出臺政策救樓市，推高房價、惡化民生，以堆積自身政績的企圖，其實是很難得逞的，最終，只能淪為一場草草收場的鬧劇。

【1】這個成語出自《莊子·人間世》。春秋時，魯國有個賢人名叫顏闔（hé），被衛國靈公請去當其太子蒯瞆（kuǎi guì）的老師。顏闔聽說蒯瞆是個有兇德的人，到衛國后，就先去拜訪衛國賢者蘧（qú）伯玉，請教如何教好蒯瞆。蘧伯玉回答說，您先來問情況是對的，有好處，但要想用您的才能教好太子是很難達到目的的。并進一步說道：“汝不知夫螳蜋（同螂）乎？怒其臂以當車轍，不知其不勝任也，是其才之美者也。戒之，慎之！”意思是：螳螂鼓起雙臂來阻擋前進的車輪子，它不知道自己是力不勝任的，而是確實認為自己的這種舉動是好的，是有益的。顏闔啊！您的心是好的，但您的作為像螳臂當車一樣，您要戒備啊！慎重呀！“螳臂當車”用來比喻不自量力。

政府救市房地產是一種短視行為

易憲容

這幾天，房地產市場好象抓到了一根救命稻草，美國金融危機引發全球各國救市，從而國內房地產各種救市之聲也忽然而起。盡管這些房地產救市之聲與政策各不相同，出發點也許會不一樣，但是其目的則是一樣，如何通過政府的房地產政策來保持房地產市場暴利模式，如何通過政府的救市來讓整個社會的財富在短期內向少數人聚積，如何讓國有的土地、國有財富在短期內在一些人手上買出。可以說，這樣的一種房地產救市目的完全是與科學發展觀相悖的，也是一種十分敵視的行為。為何？

我們先來看兩件事。第一件事是，就是以目前的國內房價水平來說，無論是一線城市還是二三線城市，甚至三、四線城市，以當地居民的收入水平與當地的房價水平來說，基本上沒有多少地方的居民會認為當地房價是便宜的。國內房價過高是不爭的事實。對于這個問題，政府只要對市場做一個最為簡單的調查就一目了然。前幾天，論文答辯，一位名牌大學的教授就問我，北京的房價，他什么時候可購買得起？我就告訴他，如果政府現行的政策不改變，能夠維持下去，應該不會太長的時間了。試想，北京一所名牌大學的經濟學教授，其收入水平在北京也應該是中上以上，但是憑他的收入水平在北京根本無能力購買一處中位價格水平的住房。在這種情況下，北京市的其他居民更對城市房價更是會無可奈何。北京的房價高于不少發達國家早就是不爭的事實。在這樣房價高企的情況下，政府要救市不就是認為是要維持到比當前更高的的房價水平上嗎？

第二件事是，從最近披露出來的一些貪污大案要案來看，哪一個不是與房地產業有關。比如重慶的規劃貪污案、浙江紹興貪污案及上海一個副區長購買大量貪污案、北京的劉志華案等，個個都是通過房地產土地轉讓、城市規劃等大量地攫取社會財富及國家財富。而且這些與房地產貪污有關案個個一查出來都是巨貪。這說明什么？說明了房地產業所牽動的利益關系太大。相應的當事人不僅可以通過非法的方式攫取巨大的國家及民眾利益，也可以通過合法及制度化的方式來攫取國家及民眾的利益。而在現行的條件下，房地產救市就是其中的一種制度化方式。

有人說，房地產為什么要救？問題是依靠房地產來可以拉動四五十個行業的發展，來拉動居民的需求，特別是還有人說房地產是擴大內需或居民消費的一個增長點。其實，這里有幾個問題要來思考。一是房地產需求是居民消費嗎？其實，按照國家統計局的分類，房地產購買從來就不算作居民消費而是算作居民投資。如果房地產購買是居民投資，那么依靠房地產發展來拉動內需又有多少關聯呢？二是假定房地產購買是居民消費，是可以擴大居民的內需，并通過種內需擴大來帶動幾十個行業的發展。但是，這里有一個前提條件，就是這種內需擴大是建立在絕大多數居民有支付能力的價格水平上，如果不是這樣，居民住房消費的擴大根本就不可能。但是，在目前的房價水平上，國內絕大多數居民都沒有支付能力進入，那么這樣內需的擴大也只能是一句空話。

還有，目前政府為什么要救市？就在于房地產銷售出現的嚴重下降，房地產開發商手中持有的住房太多，這不僅影響到地方政府財政收入，也影響相應產業衰退。如果不救市，中國經濟將面臨著下行的巨大風險。但是這種比較的依據是2007年。對于這種比較，其依據何在？如果2007年是一個房地產泡沫較大的年份，那么2008年房地產開始走向正常運行。因為，2008年住房銷售下行僅相對來2007年而言，如果與2006年、2005年的房地產銷售相比不僅沒有下降，反之增長的幅度不小。二是假定2007年房地產增長速度沒有太多的泡沫成份，現在我們要問的是，這樣的增長是否可以持續？2008年是否具有同樣發展的條件？如果沒有相應的條件，我們還是要讓2008年房地產達到2007年增長水平，恐怕是不容易的事情。

比如，2007年房地產市場的火爆，不僅讓房地產市場賺得盆滿盤滿，而且使房地產相關的產業也出現前所未有的繁榮。但是，2008年房地產市場火爆的條件與環境已經發生了根本性的變化。比如說，房地產市場政策、金融市場環境、房地產購買住房的對象、居民住房消費觀念等都發生了根本性。在房地產市場條件與環境發生了根本性變化的情況下，如果房地產開發商仍然以2007年的房價水平，地方政府以過去居民的購買觀念，希望讓居民進入房地產市場，是不可能的。可以說，別看最近不少地方政府為了維持房地產市場暴利模式，采取各種各樣的所謂的“救市政策”，但是這些政策想形成2007年房地產那樣種火爆的場面已經根本就不可能了。所以，不要說地方政府所謂房地產的“救市”政策沒有多少作用，就是中央政府重新啟動什么救市政策，估計所起到作用也會十分有限，因此當前房地產市場的條件與環境已經不同的了，除非政府希望用一個新泡沫來掩蓋舊的泡沫。

因為，假定中央政府要放松房地產的稅收政策、信貸政策等，讓目前房地產市場又回到2007年政策原路上去。我們先不說這政策好壞，也不說這種出爾反爾的政策完全喪失政府的威信，只要問一下，在目前的高房價下，誰有能力進入這樣房地產？是住房消費者嗎？對于高房價，他們根本就沒有能力進入這個市場。是投資者說，一般來說，高房價的市場只有這部分人有能力進入。但是，今年股市的狂跌，早就把剛有一點財富積累的中國中產階級打得落花流水，他們一點點財富被股市套死在里，是無法出來。再加上世界房地產投資所顯現出來的風險，想讓國內投資者進入房地產市場恐怕也不容易。可以說，在目前已經變化了市場條件與環境下，政府想通過救市的方式來重溫舊夢估計不容易，反之，它至多可能用一個新泡沫掩蓋另一個泡沫。美國金融危機還沒有結束，中國政府對此不得有更多的權衡嗎？

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