曹建海：教開發(fā)商如何過冬

房市違反三大原則 四招教開發(fā)商如何過冬

——出席2008年8月29日搜房網(wǎng)《反思與突圍——后奧運(yùn)時(shí)代樓市走向》高峰論壇發(fā)言

曹建海

    中國工業(yè)化、城市化是同“中國特色”的市場(chǎng)化是同步的，屬于“中國特色”市場(chǎng)化條件下的工業(yè)化和城市化，被認(rèn)為是中國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)的最根本動(dòng)力。然而，目前中國的工業(yè)化、城市化，卻面臨國內(nèi)自然資源枯竭、環(huán)境污染嚴(yán)重和絕大多數(shù)人民群眾財(cái)力枯竭問題；同時(shí)，城市化對(duì)農(nóng)民的侵蝕、掠奪，以及中央長(zhǎng)期對(duì)農(nóng)業(yè)“口惠而實(shí)不至”的政策，使中國農(nóng)業(yè)在糧食豐收的同時(shí)，面臨著嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)性虧損，必然導(dǎo)致農(nóng)業(yè)衰退，極有可能在不遠(yuǎn)時(shí)期形成糧食危機(jī)。雖然目前看國內(nèi)的糧食供給還沒有問題，但是決不能排除不久的將來，中國可能發(fā)生嚴(yán)重的糧食危機(jī)。具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)成支柱產(chǎn)業(yè)的政策，同樣面臨著耕地枯竭、人民財(cái)力的枯竭，中等收入的城鎮(zhèn)居民，包括已經(jīng)購房的中產(chǎn)階層財(cái)力枯竭。中等以下很多家庭也許沒有購買商品房，但在教育、醫(yī)療等公共事業(yè)市場(chǎng)化的過程中，高收費(fèi)的教育、醫(yī)療已經(jīng)將他們的財(cái)力長(zhǎng)期透支，失去了擴(kuò)大消費(fèi)甚至基本消費(fèi)的能力。所以，中國所謂工業(yè)化、城市化的道路和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，注定不可持續(xù)的，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)也是必然的。
    一個(gè)非常明顯的證據(jù)。今年以來中國股市已經(jīng)出現(xiàn)了大幅度的下降，這個(gè)跌幅也超過了被我們認(rèn)為發(fā)生了金融危機(jī)的越南，現(xiàn)在看來還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到底部。這是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的兆頭，已經(jīng)顯現(xiàn)出來了。為什么我國的房地產(chǎn)現(xiàn)象不能持續(xù)下去，不能維持暴利了？在我看來這主要是違反了三個(gè)人類最基本原則：
    第一，違反了老百姓自主選擇的原則。現(xiàn)在我們號(hào)稱社會(huì)主義社會(huì)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，不管是哪種社會(huì)，保護(hù)人民的自主選擇權(quán)利是非常重要的。但在中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域，房屋開發(fā)只能由房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不能自己建房，不能組建住房合作社，他們只能買開發(fā)商的房子。這很明顯違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下自主選擇這一最基本的自由原則。實(shí)際情況也是如此，當(dāng)前中國房地產(chǎn)制度的令類，可以說震爍古今中外，是唯一不給老百姓建房自由的現(xiàn)代國家。
    第二，違反了公平交易原則。公平交易原則，可以說是人類自有商品經(jīng)濟(jì)以來，最最根本的原則。然而，在中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域，公平交易成了奢望。在政府和農(nóng)民之間，政府低價(jià)征購、高價(jià)賣出，本質(zhì)上是地產(chǎn)商和掠奪者，并借此獲取暴利，這是極其不合理的地方；政府與開發(fā)商之間，名義上是官商之間，本質(zhì)上是商人之間的交易，是對(duì)土地暴利的重新分配。在土地出讓中，政府處于賣方壟斷的地位，政府土地作價(jià)則根據(jù)參與官員收受好處的多少、因人而異，這使我們?cè)谕怀鞘锌吹搅诵涡紊耐恋囟▋r(jià)，這種交易哪里有什么公平可談呢？在開發(fā)商和城鎮(zhèn)居民之間，由于開發(fā)商對(duì)于建房的壟斷性，他們可以數(shù)倍于老百姓自建房成本的價(jià)格銷售給老百姓，并從交易中獲取暴利。這樣開發(fā)商每銷售一處房屋，就迅速消滅一個(gè)中產(chǎn)家庭；在炒樓者和消費(fèi)者之間，投機(jī)者通過囤積房屋加價(jià)出售房屋，這也是不公平交易。這里面很多的投機(jī)者賺了大錢，更多人會(huì)遭受損失，這些損失不是源源不斷的。在交易中你獲得了越來越多的財(cái)富，他們財(cái)富越來越少，最終變成無源之水。當(dāng)大部分家庭處于負(fù)債狀態(tài)下，所謂擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，只能變成一句空話。
    第三，違反了社會(huì)勞動(dòng)原則。就是通過自己的勞動(dòng)，提供社會(huì)所需要的物質(zhì)財(cái)富。任何企業(yè)都應(yīng)該符合這個(gè)原則，否則必然為社會(huì)所淘汰。但是中國的開發(fā)商顯然違反了這個(gè)原則。也許開發(fā)商會(huì)說，他也付出了辛勤的勞動(dòng)。但是他們的私人勞動(dòng)并不是老百姓愿意接受的。老百姓希望自己有權(quán)利建房子，不希望被你替代，更不希望以遠(yuǎn)高過自建成本的價(jià)格購買房屋。所以是強(qiáng)制性的制度讓開發(fā)商做了甲方，其結(jié)果很難被群眾接受。這就如同黑社會(huì)強(qiáng)制維護(hù)社會(huì)治安一樣，還要求公眾交高額保護(hù)費(fèi)，且保護(hù)費(fèi)超出了治安費(fèi)用和為公眾提供的服務(wù)。
    眼下開發(fā)商集體遭遇了經(jīng)營(yíng)上前所未有的困難，有不少開發(fā)商還對(duì)未來抱有信心。在這里，我認(rèn)為以下幾點(diǎn)是大家必須要明白的：一是要明白所謂工業(yè)化、城市化推動(dòng)中國房地產(chǎn)向上發(fā)展的說法，實(shí)際上是一個(gè)謬論。事實(shí)證明，中國的工業(yè)化是不能持續(xù)的，中國的所謂的城市化是偽城市化。我建議，以后誰再提城市化推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展、價(jià)格向上，大家可以給他起哄；二是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推高房?jī)r(jià)，這種說話是荒謬的。在房?jī)r(jià)已經(jīng)透支未來20多年居民家庭收入的情況下，相對(duì)于房屋的總升值額，基礎(chǔ)設(shè)施投入在所有的城市不過1/8~1/10。三是關(guān)于房地產(chǎn)救市，我認(rèn)為中央不敢、不可能、也沒有能力救市。最近關(guān)于土地信貸緊縮的政策，實(shí)際是要保銀行、拋棄開發(fā)商，說明中央的思路開始清醒了。因?yàn)樽罱K決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的，是廣大的社會(huì)公眾。四是近期樓市不僅不會(huì)反彈、而且下降會(huì)更猛烈。劇烈的下降周期過后，開發(fā)商面臨的將是漫長(zhǎng)的冬季，這個(gè)周期大約在3年以上的時(shí)間。
    面臨房地產(chǎn)的漫長(zhǎng)冬天，我認(rèn)為開發(fā)商有四個(gè)出路：一是大幅度降價(jià)出售、拋售資產(chǎn)，最大限度地減少損失；第二是冬眠，停止投資，期待春天；第三是拼死掙扎，最后資金鏈斷裂，企業(yè)破產(chǎn)倒閉；第四是撤退和轉(zhuǎn)型。下一步是不做開發(fā)商，自己去養(yǎng)豬，這就成為社會(huì)勞動(dòng)者了。一些開發(fā)商如果手里有一些錢，可以轉(zhuǎn)為信貸公司，現(xiàn)在政策鼓勵(lì)發(fā)展小額信貸公司；資金特別充裕的，可以做經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，如房屋租賃、商業(yè)租賃，持續(xù)獲得資本回報(bào)；沒有錢的可以轉(zhuǎn)做設(shè)計(jì)公司、代理銷售公司，善于動(dòng)腦子的可以做咨詢策劃公司；有雄心壯志的，可以去做實(shí)實(shí)在在的建筑公司（不是現(xiàn)在流行的建筑皮包公司）。
    以上這些，可能是中國房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展方向。通過勞動(dòng)獲得應(yīng)有的報(bào)酬，是開發(fā)商主要的、必然的選擇。

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