易憲容：房地產只能進入周期性調整階段

房地產只能進入周期性調整階段

易憲容

據報道，國內房地產市場“救市論”在喧鬧兩個月后，政府部門調查報告結論是，目前房價運行比較穩定，商業銀行也沒有因樓市造成重大風險。也就是說，鬧哄哄的房地產“救市”政府給出一個清楚明確的結論：國內房地產市場根本就不存在什么“救市”的理由。

其實，只要看看世界上任何一個房地產市場，如果房地產市場的銷售放緩，房地產企業面臨破產與倒閉的，沒有看到任何一個國家的政府是會來救房地產企業的。房地產企業有生在滅，是市場的常識與永恒主題，有哪個國家的政府會因為房地產企業破產來救房地產市場的。從市場經濟法則來說，這只能是天方夜譚。

但是，在中國，盡管早些時候，不少房地產的商人一直在大聲叫嚷房地產市場面臨多少危機，面臨多少風險，而這些風險又如何會影響國內金融體系，會如何導致中國金融體系危機，但是到目前為止，國內房地產市場，根本就沒有看到一家房地產企業由于經營困難而破產或倒閉的。按照市場基本法則，在激烈競爭的市場中，如果近十年的時間，一個行業內根本就沒有看到這個行業有任何企業由于經營困難而破產倒閉的，那么這個行業會有問題嗎？這個行業正常嗎？一個在政策蜜月中渡過的房地產業，大把大把的暴利在短期內卷入少數人手中，這個行業是永遠不存在企業破產的情況。但是，當這個行業的暴利模式新政策所打破時，這些人當然是不會心甘情愿把煮熟了鴨子飛了，當然希望政府的政策永遠讓這種暴利模式不改變，這是正常。但是，我們的地方政府停留在這個基點來保護房地產市場這種暴利模式，那么不僅違背了中央的房地產政策，也侵害了廣大民眾的利益。

其實，國內房地產市場在經過早幾年或近十年快速發展，房價快速飚升的階段之后，已經開始進入房地產周期性調整時期。按照一般的市場法則，這種房地產周期性調整是任何人都無法改變的。有些地方政府希望逆市場法則而出什么政策來救當地的房地產市場，但是，這種“救市”估計只能是“竹藍子打水一場空”。何也？

因為，早幾年的房地產市場的價格快速上漲，真的是由于住房的“剛性需求”存在嗎？是因為這種住房的“剛性需求”導致了住房的供不應求而讓房價快速飚升嗎？并不是，而是許多人借助于銀行的金融杠桿及低利率政策大量的房地產投資與炒作。如果沒有這種房地產市場的炒作，國內房地產市場的價格要在短期內快速。為什么這樣說呢？我們只要看一下 2007年第二套住房的信貸政策一出來，不僅市場上爭論激烈，許多人第二套住房的信貸政策對其住房投資不利，因此堅決反對 359號文件的出臺，而且如此寬松的第二套住房信貸政策一出臺，房地產市場就開始出現逆轉，可見當時房地產市場的炒作比重有多高。

可以說，目前國內房地產市場以下幾個方面發生的根本性變化，一是政府政策明確規定房地產市場是以消費為主導的市場而不是炒作投資的市場。因此，房地產消費，政府可以采取優惠的政策；對于房地產投資，政府則要求采取市場價格。如第二套住房貸款利率上調、首付比重增加，都說明這一點。而且這種政策地方政府是不可改變的。如果中國房地產市場把炒作與投資這部分清除出來，那么這個市場的住房需求就會發生根本性變化。

二是房地產市場的炒作與投資減少，不僅在于政府的房地產政策，而且在于利率水平上升，房地產投資成本大幅升高，從而增加了房地產炒作的成本。比如，在 2004年10月利率沒有上調之前，一年期住房貸款優惠利率為4.95%，而目前第二套住房的一年期貸款利率達到 8.63%。利息上漲3.65%，利率漲幅達74.3%。加上目前通貨膨脹過高，利率仍然處于上升的通道上，因此，進入房地產炒作風險急速上升。而這些因素，任何地方政府要改變是不可能的。

三是2007年房地產價格為什么能夠快速上漲？既與個人住房快速增長有關（如去年住房按揭貸款增加 8699億元），也與一些銀行推轉按揭、加按揭產品大量從銀行獲得信貸資金有關，與國內股市短期內繁榮有關。但是這些條件，除了自住性住房按揭貸款政府仍然鼓勵之外，個人想通過按揭貸款進入房地產市場是不可能了，再加上轉按揭、加按揭產品嚴格禁止及股市那種繁榮不可能再現，那么地方政府及房地產開發商仍然希望重溫 2007年房地產市場價格快速上漲之夢已經沒有條件了。因此，無論地方政府出臺什么救市之政策，要想達到2007年那種房地產市場價格瘋狂是不可能了，因為再也不會出現相應的條件。

四是今年汶川地震所發生的住房資產在瞬間消失，也改變國人對房地產投資的認識。也就是說，即使出現上述同樣的條件，但是在汶川地震后，由于國人對房地產投資的認識變化，他們也不會涌入房地產市場，特別是成都這樣的地方更多是如此。

可以說，2007年下半年以來，國內房地產市場的政策、金融市場的環境、居民對房地產市場認識等方面都發生了深刻的變化，而這種變化意味著國內房地產市場將出現重大的調整，或房地產市場將進入周期性調整期。這種先是擠出房地產的泡沫，然后是對房地產市場的產品定位、發生模式定位。如果房地產開發商在變化了房地產政策、市場環境及發展模式下仍然采取以往暴利的經營模式，希望寧可不賣一套也不降價，那么市場會這樣的經營者嚴厲的懲罰，根本就不需要政府出來做什么。

有人一直在說，房地產市場的價格仍然會漲，而且出現報復性價格上漲。如果按照這樣的邏輯，是房地產開發商就應該把自己生產的房子好好捂盤在手中，因為捂得越久你的利潤越高，一套房子賣幾套的價錢，何樂而不為？對于那些認為房價要漲的人，你為什么要告訴他人、要說出來？這樣你自己可以多買一些，買得越多獲利就越大，這樣的好事你怎么啥得分給不別人。說穿了，這些說房價要上漲的人，其實他們心中是沒有一點底，只是以此方式來誘導他人進入房地產市場，讓他人來接他們手上的高價房！

總之，中國房地產市場早就進入大的調整周期，這種調整并不是一年半載可結束的，而是要經歷一個漫長的時期（香港上一輪的房地產市場就經歷了 1997年-2004年這樣長的時間）。經過這種調整，市場的優勝劣汰把一些資質不好的房地產企業淘汰掉，讓一些好的房地產企業存活下來。這是市場基本法則，誰能夠改變呢？而且當前的房地產市場并非一些人想左右就可左右的，一些地方政府想左右就可左右了的，市場已經發生了巨大的變化，誰也無法阻礙國內這一輪房地產市場大調整！

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