曹建海：房地產(chǎn)救市只會(huì)帶來(lái)延滯的金融風(fēng)暴

房地產(chǎn)救市只會(huì)帶來(lái)延滯的金融風(fēng)暴

來(lái)源:和訊網(wǎng)□馬上訪談第346期
2008年07月18日

　　編者按：7月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示：70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個(gè)百分點(diǎn)。而深圳樓市近幾個(gè)月持續(xù)下跌，房?jī)r(jià)已跌落到一年前的水平，交易量則萎縮至10年前的水平。與此同時(shí)，北京、上海樓市也步入觀望，成交量大幅減少。因此，有研究報(bào)告呼吁，為了“降低交易門檻，鼓勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場(chǎng)活躍”，建議采取減免交易稅費(fèi)，適度放松貨幣政策的“救市建議”。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否需要救市？如何繼續(xù)擠出房?jī)r(jià)泡沫？和訊網(wǎng)對(duì)有關(guān)專家進(jìn)行了訪談。

　　嘉賓：
　　曹建海 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)要看環(huán)比數(shù)據(jù)
　　和訊網(wǎng)：從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)總體好像還在上漲？為什么
　　曹建海：房?jī)r(jià)漲了還是低了，一種方法是同比，同比是跟上一個(gè)年度同期相比，比如說(shuō)這個(gè)月數(shù)據(jù)跟上年同期數(shù)據(jù)相比，上漲10.2%這個(gè)幅度肯定是低估了。北京現(xiàn)在的房?jī)r(jià)大約跟去年年底差不多，房屋價(jià)格變動(dòng)非常頻繁的商品，用去年時(shí)期的同比不能說(shuō)明什么。
　　和訊網(wǎng)：從環(huán)比的價(jià)格相比來(lái)看6月份跟五月份是持平的。
　　曹建海：因?yàn)橐员本?月份的房?jī)r(jià)為例，4、5月份明升暗降的情況是很多的，到6月份明升暗降更多，或者說(shuō)更多的是出現(xiàn)了明降，也許是5月份價(jià)格漲上來(lái)了，6月份降下來(lái)了，可能以這樣的方式實(shí)現(xiàn)持平。另外開發(fā)商現(xiàn)在普遍的不愿意降價(jià)，因?yàn)榻祪r(jià)會(huì)形成下降預(yù)期，他就盡量的給予折扣優(yōu)惠。6月份跟5月份持平，實(shí)際上是降的，跟統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和取得樣本有關(guān)系。
　　比如說(shuō)6月份深圳成交量，包括7月份成交就是以別墅為主的，如果前期成交可能里面還有經(jīng)濟(jì)適用房，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是不可比了，要真正的可比必須是一些固定的樣本，他在不同時(shí)期的價(jià)格變化。可惜我們統(tǒng)計(jì)局沒有做這樣的工作，他只是固定城市那有什么有，城市里都是根據(jù)新成交的房屋，每一次成交的地方都不一樣，位置不同，時(shí)間不同，怎么可能做出一個(gè)正確的比較。如果做同比的話，比如說(shuō)現(xiàn)在股市已經(jīng)很糟糕了，但可能和去年同期相比甚至還漲了，但是實(shí)際上從6000點(diǎn)下來(lái)股市已經(jīng)很糟糕了。
　　和訊網(wǎng)：可能是環(huán)比更能看出整個(gè)的數(shù)據(jù)變化。
　　曹建海：環(huán)比相對(duì)于同比來(lái)講比較能夠看出房?jī)r(jià)的一個(gè)走勢(shì)。
　　和訊網(wǎng)：時(shí)間性更強(qiáng)一些。

　　深圳斷供的以炒房客為主
　　和訊網(wǎng)：具體到個(gè)別城市，最近討論的比較多是深圳房市的問題，現(xiàn)在深圳主要有兩個(gè)現(xiàn)象，第一個(gè)是房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅的下跌，第二個(gè)是一些樓盤已經(jīng)出現(xiàn)個(gè)人房貸斷供的現(xiàn)象，您覺得深圳的現(xiàn)象是否屬于極個(gè)別的現(xiàn)象？
　　曹建海：肯定不是個(gè)別現(xiàn)象，深圳的現(xiàn)象就是一個(gè)全國(guó)的一個(gè)代表，但是相對(duì)來(lái)講可能是炒作比較厲害的城市之一了。因?yàn)樯钲诒容^特殊，這個(gè)地方近鄰香港，對(duì)香港畸形房?jī)r(jià)形成了不良的示范，所以香港很多人跑過(guò)來(lái)買房，這里是一個(gè)因素。另外這個(gè)城市總的人數(shù)很多，買房很少，現(xiàn)在1200萬(wàn)人，本地人擁有戶籍的比例是特別少，一部分打工像白領(lǐng)以上的人可以買房，但是更多是最大比例是民工，這樣的人口構(gòu)成注定了多數(shù)人沒有被城市化，所以深圳人均住房數(shù)字一直不是很高，加上深圳的房?jī)r(jià)一直被炒家控制，所以深圳房屋建設(shè)速度包括土地空置可能在全國(guó)比例都是比較高的。這樣的城市結(jié)構(gòu)還有很多，比如說(shuō)像東莞也是類似這樣的城市結(jié)構(gòu)，包括長(zhǎng)三角很多城市都是屬于這樣的城市結(jié)構(gòu)，就是外來(lái)人口占的比重特別大，外來(lái)人口農(nóng)民工為主體，平均住房面積不顯得很高，這樣城市在新建規(guī)劃當(dāng)中可能開工項(xiàng)目開始批的比較多，所以城市建設(shè)包括批地這方面可能放的口子比較大，房屋就過(guò)剩，包括土地囤積都會(huì)特別嚴(yán)重，所以為了把房子賣出去，所以開發(fā)商就會(huì)和炒樓的進(jìn)行勾結(jié)，銀行勾結(jié)推高房?jī)r(jià)，所以深圳就出現(xiàn)了這樣一個(gè)暴漲的狂潮，應(yīng)該說(shuō)和開發(fā)商主導(dǎo)的炒作有密切的關(guān)系，應(yīng)該說(shuō)這是全國(guó)普遍現(xiàn)象，所以說(shuō)深圳能塌，所有的城市都能塌。
　　一般來(lái)講應(yīng)該是跌幅在30%才會(huì)出現(xiàn)斷供，斷供最能反映價(jià)格變動(dòng)了，比如一套房原來(lái)15000元一平米，現(xiàn)在跌到10000元，這個(gè)跌幅就是33%，就會(huì)出現(xiàn)斷供，像深圳這樣的樓盤是非常多的，剩下本金部分比現(xiàn)有新房的樓盤還要貴，這個(gè)時(shí)候就可能會(huì)出現(xiàn)斷供現(xiàn)象。現(xiàn)在只有深圳跌幅最深，其他的城市還沒有出現(xiàn)這么深的跌幅。沒有跌的城市現(xiàn)在房?jī)r(jià)比去年那個(gè)時(shí)候都漲了，所以不會(huì)出現(xiàn)斷供。
　　和訊網(wǎng)：是否要具體分析一下這種斷供個(gè)別人是否屬于炒房的，如果是買房自住一般不會(huì)輕易斷供。
　　曹建海：這個(gè)跟每個(gè)人有關(guān)系，如果有的人把信用看的比什么都重要，就是這個(gè)房子沒有原來(lái)貴又是自己住的，我想不會(huì)輕易斷供，一斷供就沒有任何信用，銀行什么信用有沒有，這對(duì)一個(gè)人這一生會(huì)很失敗的，他是沒有信用一個(gè)人。
　　和訊網(wǎng)：而且我覺得如果他自己自住這個(gè)房?jī)r(jià)漲跌對(duì)他其實(shí)影響不是非常大。
　　曹建海：我講跟一個(gè)人有關(guān)，跟他修養(yǎng)也有關(guān)系，如果這個(gè)人他不在乎這些，他一看現(xiàn)在房子沒有去年貴了，現(xiàn)在光剩余按揭本金部分就比房?jī)r(jià)貴，有可能放棄，因?yàn)楝F(xiàn)在怎么說(shuō)呢？我們?nèi)说乃刭|(zhì)是比較低的，包括在城里很多工作，甚至大學(xué)畢業(yè)素質(zhì)有很多是比較低的，把錢看的比信用重，所以有的時(shí)候也有可能。一般來(lái)講斷供房子不是自己居住的，自己居住的再搬出去又失去信用，這可能是代價(jià)就過(guò)大了，一般來(lái)講可能不是它居住的房子，出現(xiàn)斷供的主要以炒房為主。

　　現(xiàn)在救市只會(huì)帶來(lái)滯后的金融風(fēng)暴
　　和訊網(wǎng)：現(xiàn)在房?jī)r(jià)如果是普遍開始下跌的話，是否會(huì)引發(fā)觸及到金融安全問題？是否需要救市？
　　曹建海：因?yàn)橹袊?guó)的CPI現(xiàn)在完完全全已經(jīng)不反映通貨膨脹的情況了，通貨膨脹可以是消費(fèi)品上漲、生產(chǎn)資料上漲、包括資產(chǎn)的上漲，這些綜合作用才能反映出。而通貨膨脹在住房領(lǐng)域是最為突出的，如果一個(gè)房子一年漲40%，你可以看出來(lái)貨幣在住房里面的貶值狀況，同樣是這個(gè)房產(chǎn)，財(cái)富不變的情況下，價(jià)值提高了這就是貨幣貶值，體現(xiàn)在這里面我們通貨膨脹現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴(yán)重了，我們國(guó)家公布的數(shù)字至少再加上10個(gè)點(diǎn)，公布的是7.9%，實(shí)際可能18%左右。
　　因?yàn)榉績(jī)r(jià)沒有計(jì)算進(jìn)去，包括很多產(chǎn)品沒有放進(jìn)去，包括資產(chǎn)的變動(dòng)，房?jī)r(jià)、地價(jià)變動(dòng)，這些東西是屬于商品，商品為什么不統(tǒng)計(jì)進(jìn)去？光拿租金變化來(lái)考慮，租金很多是農(nóng)村的房租，租農(nóng)村的房子肯定便宜，房租在我們國(guó)家不能反映房?jī)r(jià)的變化，一年房租普遍只有房?jī)r(jià)2%-3%的比例，這樣低的比例房租根本不能反映物價(jià)長(zhǎng)的情況了，而且房子蓋的越多房租有的城市還跌，所以物價(jià)上漲幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)家公布的數(shù)字，也就是CPI已經(jīng)不能反映物價(jià)上漲了，CPI是一個(gè)被控制被操控一個(gè)數(shù)據(jù)了，已經(jīng)沒有意義。
　　我們的實(shí)際通貨膨脹比現(xiàn)在通貨膨脹大，通貨膨脹包括房?jī)r(jià)上漲、股價(jià)上漲，實(shí)際上都是社會(huì)財(cái)富的重新分配，重新轉(zhuǎn)移，這樣會(huì)讓擁有這些財(cái)富的人更加富有，而沒有財(cái)富的人更加貧困，所以會(huì)加劇財(cái)富分化進(jìn)一步的拉大，所以房地產(chǎn)救市的結(jié)果就是通貨膨脹加財(cái)富分配，進(jìn)一步分化，加劇社會(huì)矛盾。
　　而銀行繼續(xù)救市就會(huì)有很大泡沫，加大風(fēng)險(xiǎn)，銀行金融風(fēng)暴會(huì)來(lái)的更猛烈，那個(gè)時(shí)候就沒有任何的防御能力，像颶風(fēng)一樣來(lái)臨，玉石俱焚，全部毀掉。現(xiàn)在如果銀行去追查前期貸款，催收甚至把房子收回，現(xiàn)在還是來(lái)得及的，所以簡(jiǎn)單的救市最后會(huì)使得金融風(fēng)暴來(lái)的更猛烈，那才是毀滅性，所以救市是很愚蠢，救市會(huì)帶來(lái)更大的通貨膨脹，會(huì)帶來(lái)更大財(cái)富轉(zhuǎn)移，財(cái)富掠奪，以及帶來(lái)未來(lái)可能被滯后但是更猛烈的金融風(fēng)暴，那個(gè)風(fēng)暴要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于美國(guó)的次貸危機(jī)，美國(guó)次貸危機(jī)它就是慢慢消化的，雖然是不斷的深化，但是美國(guó)沒有出現(xiàn)金融風(fēng)暴，畢竟沒有出現(xiàn)金融風(fēng)暴，如果出現(xiàn)金融風(fēng)暴美國(guó)社會(huì)就全亂了，這個(gè)國(guó)家就會(huì)出大亂，它是逐步的釋放，有這個(gè)金融泡沫就要讓它釋放，救市是最愚蠢，如果救市的話最后可能這個(gè)風(fēng)暴來(lái)臨沒有人能保得住，財(cái)產(chǎn)保不住，銀行保不住，什么都保不住了。
　　和訊網(wǎng)：其實(shí)不救的話反而更能讓銀行避免這種危機(jī)？
　　曹建海：是的，銀行來(lái)得及去處理這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，處理資產(chǎn)，回避更大的風(fēng)險(xiǎn)，減少損失是來(lái)得及的。如果像那樣的話銀行進(jìn)一步房貸，進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)，進(jìn)一步加大泡沫，因?yàn)榉績(jī)r(jià)真實(shí)水平應(yīng)該是造價(jià)，在任何國(guó)家房?jī)r(jià)應(yīng)該和造價(jià)相關(guān)的，古往今來(lái)，古今中外房?jī)r(jià)和造價(jià)是相當(dāng)?shù)摹５俏覀儸F(xiàn)在房?jī)r(jià)普遍都是十幾倍在大中城市都是十幾倍，在中小城市也是五倍以上，所以這個(gè)泡沫幅度太深了，這個(gè)時(shí)候就不擠掉這個(gè)泡沫，這個(gè)金融風(fēng)險(xiǎn)將來(lái)太大了。
　　和訊網(wǎng)：說(shuō)到房?jī)r(jià)泡沫這一塊，其實(shí)從地價(jià)來(lái)看，地方政府并沒有對(duì)這一塊進(jìn)行松動(dòng)。
　　曹建海：現(xiàn)在地方政府因?yàn)楝F(xiàn)在看它本身就是開發(fā)商，地方政府它土地儲(chǔ)備土地拍賣本身就是地產(chǎn)開發(fā)行為，是一個(gè)商業(yè)行為，現(xiàn)在地方政府的覺悟已經(jīng)跟開發(fā)商已經(jīng)是在一個(gè)水準(zhǔn)上，我們看到成都救市，包括深圳市長(zhǎng)救市一個(gè)提議，本身可以充分說(shuō)明了地方政府與開發(fā)商它就是共同利益，同一個(gè)利益共同體，它是一個(gè)“戰(zhàn)略合作者”，所以他們覺悟已經(jīng)完完全全脫離了為老百姓服務(wù)這個(gè)境界這個(gè)層面。地方政府現(xiàn)在看這種做法確確實(shí)實(shí)長(zhǎng)期體現(xiàn)了我們官員素質(zhì)低下，官員缺乏基本的黨性和基本覺悟，脫離了地方政府的基本職責(zé)，而且不甘心房?jī)r(jià)回落。
開發(fā)商通過(guò)高利貸來(lái)解決資金問題是飲鴆止渴
　　和訊網(wǎng)：整個(gè)房?jī)r(jià)現(xiàn)在是否處于開發(fā)商跟消費(fèi)者僵持的一個(gè)階段？
　　曹建海：現(xiàn)在不僵持，現(xiàn)在開發(fā)商在使用它資金鏈里面的每一筆資金，另外開發(fā)商想辦法去引入高利貸來(lái)充血，還有一個(gè)就是開發(fā)商想辦法發(fā)行公司債，到證券市場(chǎng)融資，所以現(xiàn)在開發(fā)商逐步通過(guò)高利貸來(lái)延緩生命，飲鴆止渴。但是可以看出這樣的結(jié)果就是一部分未來(lái)的開發(fā)商的資產(chǎn)和土地可能會(huì)跑到高利貸的手中，確實(shí)高利貸有一部分是熱錢。將來(lái)的趨勢(shì)就是高利貸與開發(fā)商要一塊死，因?yàn)樗吘共皇且粋€(gè)從事真正勞動(dòng)的一個(gè)行業(yè)，這種行業(yè)不應(yīng)該以企業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，所以他們的死亡也是好事，老百姓還是不買房，只有炒家去買，炒家一看老百姓沒有接手了，炒家也不會(huì)買，所以你現(xiàn)在怎么給它放貸也沒用，放的話是更多的爛資產(chǎn)不良資產(chǎn)產(chǎn)生，所以關(guān)鍵是老百姓不買，關(guān)鍵是沒有成交量。包括北京很多預(yù)售的房子，最后實(shí)際上老百姓很多會(huì)退房子，退房率越來(lái)越高。
　　和訊網(wǎng)：您覺得目前要把房?jī)r(jià)泡沫里面擠掉的話最關(guān)鍵是要解決什么問題？
　　曹建海：如果政府堅(jiān)持這種調(diào)控政策，從緊的政策，要對(duì)房地產(chǎn)甚至更緊，比如說(shuō)將來(lái)對(duì)工商業(yè)要放松，那就應(yīng)該把總的緊縮度不變的情況下對(duì)房地產(chǎn)業(yè)更緊，至少我們不能對(duì)房地產(chǎn)放松了，只要堅(jiān)持這個(gè)，我估計(jì)房?jī)r(jià)走勢(shì)變局就會(huì)很快的來(lái)臨，這個(gè)時(shí)候?qū)嶋H上對(duì)銀行來(lái)講，就是怎么想辦法減少損失，恐怕不僅僅不能再追加非自住房貸，而且對(duì)過(guò)去每一段貸出的款都要進(jìn)行普查，看看這個(gè)房子使用狀態(tài)，如果房屋純粹是空置的，我建議銀行可以把貸款盡早收回來(lái)，把炒家的房貸盡早的收回來(lái)，現(xiàn)在賣的話還能賣一個(gè)較好的價(jià)格，否則將來(lái)的損失就大了。現(xiàn)在已經(jīng)不是未雨綢繆，就是在暴風(fēng)雨來(lái)臨之前要及早做一些準(zhǔn)備。
　　作為國(guó)家來(lái)講，包括中央政府、地方政府一定要把人民生活，老百姓民生分到第一位，凡是有損害民生的，不僅不能扶持，要堅(jiān)決打擊，不要只從GDP的總量來(lái)看，GDP有好的GDP還有罪惡的GDP，這種罪惡的GDP我們是不要也罷，因?yàn)樽飷旱腉DP根本就落不到老百姓手上，最后都是外資、貪官、開發(fā)商他們得到了，這個(gè)總量很大但是老百姓幾乎分不到，而且是被掠奪的，罪惡的GDP是通過(guò)掠奪來(lái)實(shí)現(xiàn)的，是老百姓買單的。我覺得以后的干部考核要徹底取消GDP的考核，應(yīng)該盡快改革政府賣地的制度，徹底廢棄這個(gè)制度。
　　我建議已有的土地用來(lái)建經(jīng)濟(jì)適用房，建廉租房，絕不可以再賣給開發(fā)商，反過(guò)來(lái)應(yīng)該從開發(fā)商手里把好多土地收回來(lái)，收回來(lái)你只要一個(gè)城市安排當(dāng)?shù)爻鞘芯用袷褂茫⑶疫m當(dāng)為外來(lái)工作人員一些年按照本地待遇，可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，這樣的話很多地方不用建很多房子就已經(jīng)夠用了，現(xiàn)在房子是太多了，已經(jīng)嚴(yán)重威脅到耕地的安全。

　　奧運(yùn)后房?jī)r(jià)可能會(huì)有一次“像樣”的下跌
　　和訊網(wǎng)：關(guān)于奧運(yùn)之后北京房?jī)r(jià)的預(yù)期，您怎么看？
　　曹建海：我預(yù)期北京房?jī)r(jià)奧運(yùn)會(huì)之后可能比現(xiàn)在的跌幅要更快更大，北京房?jī)r(jià)應(yīng)該有一個(gè)30%的跌幅，在奧運(yùn)會(huì)之后很短的時(shí)間內(nèi)，甚至可能在年底有比較深的跌幅。
　　奧運(yùn)會(huì)前是開發(fā)商銷售特別重要的階段，所以都在打折，價(jià)格已經(jīng)在回落了，包括一些房產(chǎn)有很多出現(xiàn)回落，我們要用實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較。另外我們可以看到，居住在鳥巢附近的一些舊房，現(xiàn)在房?jī)r(jià)也在回落，二手房也在回落。現(xiàn)在北京拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)現(xiàn)在房?jī)r(jià)三四月份漲到頭之后往下回落，現(xiàn)在房?jī)r(jià)水平大概跟2007年底水平差不多，今年已經(jīng)經(jīng)過(guò)一個(gè)拋物線。
　　和訊網(wǎng)：已經(jīng)過(guò)了高點(diǎn)了。
　　曹建海：對(duì)已經(jīng)過(guò)了，已經(jīng)在回落了。那么奧運(yùn)會(huì)期間肯定是一個(gè)簫條期，包括好多二手房想出售也可能賣不掉，這種大規(guī)模拋出可能是在奧運(yùn)會(huì)之后，奧運(yùn)會(huì)之后才能拋出，現(xiàn)在北京二手房就是一個(gè)月賣不掉就折價(jià)10%。
　　炒家現(xiàn)在已經(jīng)在集中拋出，在奧運(yùn)會(huì)拋出應(yīng)該是比較聰明的，但是奧運(yùn)會(huì)前拋都晚了，實(shí)際上應(yīng)該在奧運(yùn)會(huì)之前三四個(gè)月拋，可能那個(gè)時(shí)候就是比較及時(shí)的，現(xiàn)在看來(lái)拋的話現(xiàn)在大量的拋盤恐怕都賣不動(dòng)了。當(dāng)然經(jīng)過(guò)奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)會(huì)期間雖然外地人會(huì)有很多到北京來(lái)看房，但是面臨這樣一個(gè)向下走的趨勢(shì)，估計(jì)誰(shuí)也不會(huì)買一個(gè)什么天天讓你縮水一個(gè)投資品。
　　和訊網(wǎng)：我覺得現(xiàn)在所有人預(yù)期都會(huì)跌的話，肯定不會(huì)去買。
　　曹建海：這樣集中會(huì)在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)比較猛的一個(gè)下降階段。
　　和訊網(wǎng)：比較像樣的下跌。
　　曹建海：對(duì)，可能就是后四個(gè)月，一直到年底我估計(jì)有一個(gè)比較深的跌幅。當(dāng)然這里面因?yàn)槲恢玫牟罹啵恢煤弥行膮^(qū)一些跌幅沒有那么大，但是像新開的樓盤位置普遍都不好，跌幅會(huì)更大，如果用新房子來(lái)體現(xiàn)，可能今年下半年有30%的跌幅，跟今年三四月份高點(diǎn)去比，我估計(jì)30%的跌幅還是有的，但是跟現(xiàn)在相比，有沒有30%，也是有可能的吧。我認(rèn)為過(guò)了2008年底，2009年之后房?jī)r(jià)就會(huì)逐漸緩慢下行，這個(gè)下行一般來(lái)講有更長(zhǎng)的時(shí)間，一般有三年以上的周期，為了控制房屋投機(jī)物業(yè)稅有可能在這個(gè)期間出臺(tái)，出臺(tái)的話會(huì)進(jìn)一步擠掉房?jī)r(jià)中的泡沫。

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