易憲容：房價的博弈

房價的博弈

易憲容

近來，從財經(jīng)問題角度來說，房地產(chǎn)應(yīng)該是國內(nèi)各層次的人最為關(guān)注的焦點。房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈如何、住房生產(chǎn)后為什么賣不動、為什么房地產(chǎn)暴利這只煮熟了的鴨子飛了、他們應(yīng)該通過何種娛樂化的方式把購買吸引過來、如何通過強大的力量讓政府來重新調(diào)整政策等；最絕大多數(shù)居民看到如此之高的房價，什么時候才讓自己有能力進入房地產(chǎn)市場、房價如何跌下來、跌下來的程度有多少深、房價如何不跌下來他們住房之夢如何能夠現(xiàn)實；地方政府則要想到房地產(chǎn)市場發(fā)展如何來拉動當?shù)亟?jīng)濟、如何通過賣地獲得更多的財政收入、政府官員如何在巨大的土地交易中及房地產(chǎn)繁榮設(shè)租與尋租、當房價下跌時上述這些都有可能成為泡影時如何來要求中央政府來改變現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場政策等；中央政府則房地產(chǎn)要從根本上成為民生問題、要如何來保護絕大多數(shù)居民的住房利益、如何在保證住房的民生性同時又促進房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展而不允許房地產(chǎn)泡沫吹大引發(fā)中國金融危機與經(jīng)濟危機等。當然，還有銀行、房地產(chǎn)投資者等各方神仙都在以不同的方式關(guān)注房地產(chǎn)。

無論不同的人對房地產(chǎn)市場的關(guān)注有無數(shù)個理由，但是，這些關(guān)注最為核心的問題則是房價的高低。因為，在市場經(jīng)濟中，價格是整個市場核心。市場各利益當事人就是通過價格的變化來調(diào)整各自的利益問題。房地產(chǎn)市場也是如此。因此，房價博弈則是整個房地產(chǎn)市場核心。

房地產(chǎn)開發(fā)希望把價格賣得越高越好，房地產(chǎn)業(yè)在中國這種特有制度下已經(jīng)暴利了十年，但是沒有一個房地產(chǎn)商會認為這種暴利不應(yīng)該，應(yīng)該趕快調(diào)整，反之，不僅房地產(chǎn)開發(fā)商認為房地產(chǎn)之所以獲得暴利是理所當然，而且另外有人也認為房地產(chǎn)商利潤最大是他們的天性，這是天經(jīng)地義的事情。因此，中國的房地產(chǎn)市場，價格在暴漲時，房地產(chǎn)開發(fā)商總是會漲高了再漲高。房價漲到了天上還是不夠。因為，他們認為這是市場使然，是由于所謂的市場“剛性需求”決定的。但是，當房價出現(xiàn)調(diào)整，甚至于剛剛出現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)調(diào)整時，他們就不干了，我房地產(chǎn)暴利這只煮熟了的鴨子為什么飛掉了。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商就會出來說，房價是不能夠下跌，如果下跌會對中國經(jīng)濟有多少負面影響，會對中國銀行的金融有多少不安全、會對地方政府財政收入有多少不利、會讓國外的熱錢如何來炒底把國內(nèi)改革開放的經(jīng)濟成果如何葬送掉、會讓中國的住房保障體系如何沒有資金來保證等，一句話，中國的房價就是不能夠下跌！

房子在房地產(chǎn)開發(fā)商手上，他們認為房價不能夠下跌，即使是沒有人購買，他們也不下跌，房地產(chǎn)開發(fā)商認為我就是這樣，市場又奈我?guī)缀危咳绻@樣，倒沒有什么？當房價高得離譜，高得讓80%以上的居民都沒有能力進入房地產(chǎn)市場時，房地產(chǎn)市場的住房沒有人購買自然正常。但是，在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，不是這樣，為什么早幾年他們的生產(chǎn)住房能夠賣得那火熱？房地產(chǎn)市場為什么那樣繁榮？為什么能夠在極短的時間內(nèi)聚集整個社會的財富到房地產(chǎn)開發(fā)商手上？其實，現(xiàn)在這種情況可以是中央政府房地產(chǎn)政策導(dǎo)致的結(jié)果，因此，政府的房地產(chǎn)市場政策就得恢復(fù)到2007年那種狀態(tài)。讓更多的人通過銀行的金融杠桿，把銀行的錢掏出來重新把國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格炒高。這樣，房地產(chǎn)市場的暴利又能夠?qū)崿F(xiàn)了，否則房地產(chǎn)開發(fā)不答應(yīng)！

現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)大量的住房賣不出去了，早些時候房地產(chǎn)開發(fā)商鼓吹的房地產(chǎn)市場的“剛性需求”為什么一夜之間消失了？其實，就目前的房地產(chǎn)市場情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商所指的住房“剛性需求”，并非在一夜之間消失，而是在高房價下根本就沒有存在。舉一個最簡單的例子，房地產(chǎn)開發(fā)商一直在說，隨著中國城市化，每年有一千萬農(nóng)民要變?yōu)槌鞘芯用瘛Ｋ麄冞M入城市，就需求房子住但是，在高房價下，居民在城里幾十年的城市居民都沒有能力進入高房價的市場，那么剛剛進入城市的農(nóng)民有能力進入高價格的房地產(chǎn)市場嗎？

而房地產(chǎn)開發(fā)商所指的“剛性需求”多以是房地產(chǎn)投資與炒作。看看早幾年，一些人可以從銀行借錢購買128套住房（2004年的上海）、69套住房（2007年的深圳），然后通過這種購買把國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格炒上天。看看早幾年的房地產(chǎn)信貸市場，只要個人購買住房沒有貸款不到的，看看不少人通過銀行貸款購買上百套、幾十套住房，就知道中國個人住房按揭貸款是如何荒唐，這是任何國家都不可能發(fā)生的事情。在發(fā)達的市場經(jīng)濟國家，個人有錢購買多少住房都不會有人干預(yù)，但是個人想通過銀行按揭貸款購買幾十套住房、上百套住房則絕對是不可能的事情。但是，這種事情在國外市場沒有發(fā)生，中國則出現(xiàn)了，而且這種情況十分普遍。還有，看看目前全國各地許多小區(qū)，住房是賣出去了，但許多住房從來就沒有人住過。整個社會大家都在利用銀行信貸炒作房地產(chǎn)。所以中央政府對房地產(chǎn)市場投資與炒作一限制，房地產(chǎn)市場所有的問題都暴露了出來。

還有，即使是2007年的359號文件對房地產(chǎn)信貸管理政策的調(diào)整，但目前中國個人住房按揭貸款政策仍然是世界上最為寬松的。這種寬松不僅表現(xiàn)為個人按揭貸款政府有優(yōu)惠的政策之外，而且也表現(xiàn)為市場準入標準低外（比如許多國家個人按揭貸款月還款是家庭可支配收入28-35%，而中國則在50%），表現(xiàn)為對這些市場準入審察不嚴。特別是國有為主導(dǎo)、治理結(jié)構(gòu)不健全的國內(nèi)商業(yè)銀行在利益短期化的驅(qū)使下為了競爭相應(yīng)業(yè)務(wù)更是會放松相關(guān)標準。

盡管目前國內(nèi)個人住房按揭貸款市場準入標準不嚴及商業(yè)銀行利益短期化嚴重，但是，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商一看到目前住房銷售不如從前，住房銷售不如2007年房地產(chǎn)火爆炒作，就要求政府來降低個人住房按揭標準，就要求政府來放松銀行信貸管理政策，而不找其內(nèi)在原因。房地產(chǎn)開發(fā)商希望如何來獲得暴利，如何讓讓自己生產(chǎn)房子銷售出去而把錢落為安，未來市場洪水滔天與他們無關(guān)。這樣，整個房地產(chǎn)市場的風險就得由銀行、購買住房個人及國家來承擔了。

說到底，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題，并非是央行從緊的貨幣政策，也不是要放開對個人住房按揭貸款的標準，而是要根據(jù)變化的市場環(huán)境對產(chǎn)品重新定價。這就是當前房地產(chǎn)市場的價格博弈。一方是寧可住房賣不出去也要維持房地產(chǎn)暴利，而且正在利用政府行政的方式來現(xiàn)實其暴利的利益，另一方面是廣大中低收入民眾，由于高房價早就把他們推到房地產(chǎn)之外，無能力進入購買住房，但是他們的住房條件遲遲得不到改善。何去何從？就看中央政府的態(tài)度了！

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