易憲容：當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)與問(wèn)題

當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)與問(wèn)題

易憲容

最近，國(guó)內(nèi)不少城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下降的松動(dòng)，特別是深圳更是明顯。因?yàn)椋瑥墓俜骄W(wǎng)站所公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳的房?jī)r(jià)1月份已經(jīng)下降了8%以上了。同時(shí)，不僅各個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始在下降，而且國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也在對(duì)其項(xiàng)目樓盤采取新的促銷策略。面對(duì)這些現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)的爭(zhēng)論更是激烈。對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)，每一個(gè)人都能夠找出肯定或否定的答案。對(duì)于這樣的爭(zhēng)論，對(duì)于一般的民眾來(lái)說(shuō)，可能影響不會(huì)太大，因?yàn)椋瑢?duì)這種大勢(shì)判斷不清，至多是進(jìn)入或不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，則不同了，盡管早幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)賺得盆滿盤滿，但是如果對(duì)目前房地產(chǎn)大勢(shì)認(rèn)不清楚，企業(yè)一旦陷入風(fēng)險(xiǎn)中心，那么企業(yè)在什么倒閉就倒閉了。這是誰(shuí)也無(wú)法能幫助的事情。每一次金融危機(jī)的結(jié)果都是如此。

前幾天，有不少媒體問(wèn)我，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)開(kāi)始降價(jià)促銷了，是不是這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。我只能說(shuō)，這是企業(yè)自己的判斷，我不知道他們是如何想的，也不知道他們是如何判斷的。但是，有一點(diǎn)肯定，一家企業(yè)之所以優(yōu)秀，就在于這些企業(yè)的行為肯定能夠把握好市場(chǎng)的大勢(shì)。只有這樣，它們才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)，我就早就說(shuō)過(guò)了。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心是政府的政策。政府的房地產(chǎn)政策指向哪里，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)就發(fā)展到哪里。無(wú)論是市場(chǎng)中的企業(yè)還是投資者，對(duì)此都必須有清楚的認(rèn)識(shí)，決不可以經(jīng)驗(yàn)來(lái)照看當(dāng)前發(fā)生的事情。因?yàn)椋蠹抑溃瑥?007年下半年開(kāi)始，政府出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。而這些政策的核心就是改變以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，就是要通過(guò)房地產(chǎn)政策來(lái)改變目前不可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如，24號(hào)文件，就是專門為了解決城市低收入居民住房條件的政策，就是要求把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改變?yōu)楦纳茋?guó)內(nèi)居民住房條件的市場(chǎng)。

因此，以24號(hào)文件主導(dǎo)，建立中國(guó)的住房保障體系納入政府的基本議事日程。比如加大對(duì)廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的投入。甚至于有部委領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，政府要通過(guò)住房保障體系來(lái)解決城市中等階級(jí)的住房問(wèn)題。盡管，對(duì)于中國(guó)的住房保障體系確立還得進(jìn)一步清楚界定，但是，當(dāng)政府對(duì)住房保障體系建立下決心時(shí)，也預(yù)示著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展巨大變化了。

當(dāng)然，在本文看來(lái)，光這樣做是不夠的。因?yàn)椋瑢?duì)于目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，不僅在于住房保障體系的缺乏，及住房保障體系界定不清，而且更重要的是在于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高，把80%城市居民都推在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。而這兩個(gè)問(wèn)題，特別是后一個(gè)問(wèn)題不解決，要真正解決城市居民的住房問(wèn)題是不可能的。

因?yàn)椋瑢?duì)于現(xiàn)代住房保障體系來(lái)說(shuō)，它不是建立一些廉租屋，也不是建筑幾棟經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房，而是一個(gè)包括全社會(huì)居民的住房保障制度。這里有城市低收入家庭，也有城市的中產(chǎn)收入居民及中國(guó)特殊的農(nóng)村居民等住房問(wèn)題。沒(méi)有一個(gè)覆蓋社會(huì)全體居民的住房保障體系，那么這個(gè)住房保障體系就是不健全的。而對(duì)于全覆蓋的住房保障體系，應(yīng)該以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，政府可以通過(guò)各種不同的方式來(lái)幫助不同收入居民解決其住房問(wèn)題。

比如說(shuō)，對(duì)于城市低收入家庭，政府就得通過(guò)廉租屋的方式來(lái)解決他們的住房問(wèn)題，這是完全由政府負(fù)責(zé)任的部分。對(duì)于中產(chǎn)收入的居民來(lái)說(shuō)，政府就得以貨幣化補(bǔ)貼、利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等政策來(lái)幫助他們進(jìn)入市場(chǎng)，他們通過(guò)市場(chǎng)的方式來(lái)解決自己的住房問(wèn)題。否則，如果80%以上城市居民（這里還不包括農(nóng)村居民）都是通過(guò)政府財(cái)政的方式來(lái)解決其住房問(wèn)題，其結(jié)果或是住房嚴(yán)重短缺（即居民的住房條件越來(lái)越差），或是畫餅充饑，因?yàn)檎疀](méi)有這樣大的財(cái)政能力來(lái)解決居民的住房問(wèn)題（比如說(shuō)，對(duì)于廉租屋及經(jīng)濟(jì)適用房等的投入，2008年財(cái)政政府計(jì)劃1530億，這個(gè)數(shù)字比上年增長(zhǎng)幾倍了，但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額來(lái)說(shuō)，也是杯水車薪，估計(jì)只占5-6%比重，而這個(gè)數(shù)據(jù)僅是計(jì)劃，政府財(cái)政落實(shí)還是另外一回事）。既然政府的財(cái)政投入對(duì)廣大居民的住房問(wèn)題來(lái)說(shuō)，只是杯水車薪，那么想通過(guò)一種方式來(lái)解決全體居民的住房問(wèn)題是不可能，對(duì)這個(gè)問(wèn)題，我們只能通過(guò)另外方式來(lái)解決。

因?yàn)椋珖?guó)居民的住房問(wèn)題解決的核心仍然是靠市場(chǎng)。但就目前市場(chǎng)房?jī)r(jià)過(guò)高，又使得80%城市居民遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)。問(wèn)題何在？就在于早些時(shí)候政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo)不明確。如果政府要真正地解決全國(guó)居民的住房問(wèn)題，就得讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，就得讓中國(guó)的住房市場(chǎng)成為改善全體居民居住條件的市場(chǎng)。什么“房?jī)r(jià)既不能上漲過(guò)快，也不能下跌太快”的言論，表面上是來(lái)發(fā)展市場(chǎng)，實(shí)際是為過(guò)高的房?jī)r(jià)辯護(hù)。為什么在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)，政府沒(méi)有人出來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快不行的呢？

而過(guò)高的房?jī)r(jià)就是在剝奪絕大多數(shù)居民的基本權(quán)利，是違背了黨的宗旨及十七大報(bào)告的基本精神的。試想，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格保持在高位，讓80%以上的居民都無(wú)能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)只能是為少數(shù)人服務(wù)的市場(chǎng)。還有，中國(guó)的土地是公有制，公有的土地應(yīng)該是絕大多數(shù)人服務(wù)，應(yīng)該是為絕大多數(shù)人謀利益的。如果這些公有的土地僅是為少數(shù)人謀利，那么這種公有制的意義又何在？不就是通過(guò)公有制名義來(lái)對(duì)絕大多數(shù)人的利益掠奪嗎？因此，要解決目前城市居民的住房問(wèn)題，核心就是讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，降到絕大多數(shù)居民有支付能力的水平上。

那么目前中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么會(huì)這樣高？為什么會(huì)這樣高得離譜？最關(guān)鍵的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作比重過(guò)高，就在于這些投資者利用銀行的金融桿杠炒作房地產(chǎn)，就在于沒(méi)有解決絕大多數(shù)居民基本居住條件之前把這個(gè)市場(chǎng)當(dāng)作一夜暴利的工具。對(duì)于這點(diǎn)，無(wú)論359號(hào)文件，還是最近正在討論關(guān)于個(gè)人按揭貸款文件，就是要通過(guò)對(duì)銀行信貸管理來(lái)遏制住房投資，就是要把房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)作一個(gè)嚴(yán)格的區(qū)分。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自住，政府采取優(yōu)惠的政策，對(duì)房地產(chǎn)的投資，政府采取嚴(yán)格限制的政策。

這些文件都說(shuō)明，政府有決心讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，有決心對(duì)房地產(chǎn)投資與炒作進(jìn)行嚴(yán)格的限制。如果說(shuō)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與炒作退出市場(chǎng)，那么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)發(fā)生根本性變化。這就是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。前幾天，一個(gè)房地產(chǎn)老總對(duì)我說(shuō)，2008年，他并不擔(dān)心銀行對(duì)他們的金融緊縮，也不擔(dān)心房?jī)r(jià)是否調(diào)整，他所擔(dān)心的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者退出。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦大量投資者退出市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生根本性的變化。那些早些時(shí)候所認(rèn)為的房地產(chǎn)剛性需求就會(huì)消失得無(wú)影無(wú)蹤。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何沒(méi)有投資者涌入，其市場(chǎng)就是另外一種景象了。

也就是說(shuō)，如果政府只對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資進(jìn)行嚴(yán)格限制，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格下降就容易了。如果房?jī)r(jià)下降到絕大多數(shù)居民都有支付能夠購(gòu)買，這不僅居民的住房得以解決，也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為健康與繁榮之時(shí)。這就是當(dāng)前及未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之大勢(shì)。

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