2008年個人按揭將發生根本變化

2008年個人按揭將發生根本變化

易憲容

　　目前國內房地產市場，為什么房價會上漲得這樣快？房價為什么會這樣高？有人認為是因為有市場的剛性需求在哪里，是因為房地產市場供不應求而導致的結果，因此，政府要解決目前房地產市場這些問題，就得增加土地的拍賣，就得增加住房的供給。不過，我也曾說過，如果中國的房地產是一個由政府隱性擔保的、銀行絕對的低利率政策及便利金融杠桿的投資市場，在這種情況下，投資者可以便利利用低成本信用大獲得其利時，把房子做到月球上去，這種投資需求是永遠無法滿足的。中國的房地產市場問題也是永遠無法得到解決。

　　因此，我們可以看到，過高的房價早就把國內房地產市場80%以上自住性需求拋離到市場之外。對于2007年快速上漲的房價，80%以上的居民是無支付能力進入這個市場的。而2007年房價快速上漲，并不是居民的自住性需求增加，而是住房投資與炒作泛濫。我們可以看一下2007年上半年的深圳房地產市場，80%以上的二手房是投資者購買的，許多投資者甚至連房子都可以不看把房子買下來。因為，他們買下之后準備在短期內賣出去。可以說，深圳是這樣，北京、上海等全國一些地方都是如此。試想，如果不是投資者炒作者利用銀行的金融杠桿購買，有幾個自住者有能力購買這樣貴的房子。這就2007年國內房地產市場價格快速飚升的根本所在。

　　從已有的數據來看，2007年1-11月商品銷售額24002億，但定金與預收款就達到9027億，再加上房地產企業銀行貸款6098億，僅此兩筆就占商品銷售額的63%。如果加上住房公積貸款，以及其他方式進入的，那么進入房地產市場的資金并非是這些投資者有多少錢要進入投資，而且是在利用國內銀行的信貸在投資。從已有的數據來看，估計2007年個人住房消費貸款超過9000多億，是2006年3300億的3倍以上。試想從銀行貸款9000多億進入房地產市場，那么國內的房地產價格豈能不炒高？今年下半年情況也說明，銀行信貸一緊縮，房地產市場的價格立馬出現逆轉。

　　面對這樣的情況下，在美國次按危機的啟示下，從2007年下半年開始，中央政府已經意識到房地產市場價格快速飚升問題的嚴重性，意識到國內房地產市場價格快速飚升的原因所在，同時也意識到房地產市場泡沫吹大及銀行風險積累。因此，從2007年下半年開始，政府出臺了一系列如何來調整房地產市場發展模式及如何加強銀行房地產信貸管理的政策。特別359號文件對銀行房地產信貸管理，更是希望從根本上來改變目前房地產市場投資炒作十分嚴重的局面。所以，這個政策一出臺就讓不少投資者感覺到問題的嚴重性，就感覺到目前政府對房地產市場要采取嚴厲遏制投資與炒作的政策。這就是目前國內不少地方房地產市場價格發生的逆轉的根本所在。

　　面對國內銀行規模快速擴張，面對國內房地產市場利用銀行信貸惡性炒作，中央政府一改以往采取十幾年的穩健的貨幣政策基調，中央經濟工作會議就貨幣政策作出了重大調整，即采取從緊的貨幣政策，而且這些政策的根本就是要管制銀行信貸的盲目擴張，就是對房地產市場利用銀行信貸的投資炒作進行嚴厲的遏制。

　　而從緊的貨幣政策，不僅在利率上“從緊”，而且信貸規模也會“從緊”，而這種“從緊”一定會改變2007年個人住房銀行信貸增長3倍之異常現象。早些時候有人說，央行359號文件出臺關于的第二套住房政策不少商業銀行完全可以化解掉。但事實上，從452號文件來看，政府對房地產市場投資與炒作遏制已經下了決定，這是2008年不會改變的東西。而且，更為重要的是，在359號文件和452號文件及從緊的貨幣政策下，政府不需要出臺什么更多的政策，只要把這些文件及政策落實到實處，2007年國內房地產市場利用商業銀行的金融杠桿炒作機會會降到最小程度。

　　因為，這里不僅有銀行利率上調，增加了房地產投資者成本，更重要是這些政策正在改變房地產市場的預期。有人狂言，說什么2008年上調利率機會等于零。就這樣的話，好象比央行行長更有權力，央行行長都會說要看整個經濟數據變化來決定。但有人如此來斷言，不知道這種膽是從何來。可以說，只要中央政府是一個民生的政府，政府就有責任把目前的銀行存款負利率恢復到正的水平。要讓居民的銀行存款利率恢復到正利率水平，利率上升就不可避免。2007年利率處于上升周期態勢上，2008年這種態勢不會改變。既然，利率上升態勢不會改變，那么房地產市場的投資一定會把利率風險考慮其中。還有，各商業銀行信貸規模減少，特別是個人住房按揭規模減少也開始在各商業銀行落實。從深圳來的消息就可以看到，不少商業銀行已經減少個貸業務人員。

　　還有，從現有的文件來看，個人住房按揭貸款的市場準入已經提高。很簡單，在452號文件中，最后一條就是要求商業銀行的借款人的誠信原則，誰要違反，就得受到處罰。試想，如何投資者要從銀行貸款購買房子，第一關就是月供收入比，即貸款人按揭貸款月還款額不得超過其可支配收入50%。按照國際慣例，商業銀行對貸款人審核都得出示個人收入一年所得稅單、銀行對帳單、單位工資單及個人信用記錄等。試想，如果銀監會要求國內各商業銀行對房地產貸款個人審核動真格的，那么那些便利進入房地產市場的投資者自然會立即減少，因為，按照這些要求，或是不少人無法進入商業銀行貸款市場，或是要降低貸款額度。早些時候，有人說，他可以用小孩的名字來購買房子，但是這小孩的收入從何而來，自然不可以進入房地產市場了。如果投資與炒作房地產的人突然間減少，那么房地產的供求關系就會發生根本性變化，那么與絕大多數入通過自己努力進入房地產市場就近了。還有，從359號文件來看，完全禁止各商業銀行加按揭及轉按揭，這些政策也意味著2008年個人住房按揭市場將會發生根本性變化。可以說，只要房地產市場是一個自住消費的市場，那么房地產市場價格豈能不回歸理性？

　　總之，2007年個人住房按揭貸款異常現象從下半年開始在得到糾正，而且這種糾正一定會延續到2008年，甚至于今后幾年里，只要看一下359號文件完全恢復了121號文件的全部內容（甚至于增加不少新內容）就知道政府對房地產市場信貸管理的決心。而這種信貸管理最為重要的方面就是個人住房信貸管理。它將改變個人住房按揭貸款市場。

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號